Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 6 avril 2023

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 16



N° RG 22/02111 - N° Portalis DBVL-V-B7G-STVO













M. [F] [W]

Mme [K] [J] épouse [W]



C/



M. [F] [Z]

Mme [I] [Z] épouse [Y]

Mme [O] [Z] épouse [L]

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Gobbé

 Me Miossec





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 AVRIL 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Février 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire , prononcé publiquement le 06 Avril 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





APPELANTS :

Monsieur [F] [W]

né le 17 mai 1954 à Douarnenez, retraité

[Adresse 19]

[Localité 18]



Madame [K] [J] épouse [W]

née le 24 janvier 1959 à Plozévet, de nationalité française, agricultrice

[Adresse 19]

[Localité 18]



représentés par Me Marie-Thérèse MIOSSEC, avocat au barreau de QUIMPER





INTIMES :

Monsieur [F] [Z]

né le 6 janvier 1965 à Douarnenez, de nationalité française, chef de chantier de travaux publics

[Adresse 16]

[Localité 11]



Madame [I] [Z] épouse [Y]

née le 18 avril 1963 à Douarnenez, de nationalité française 

[Adresse 17]

[Localité 18]









Madame [O] [Z] épouse [L]

née le 23 septembre 1966 à Douarnenez, de nationalité française, infirmière spécialisée

[Adresse 14]

[Localité 12]



représentés par Me Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocat au barreau de RENNES





Par acte sous seing privé non daté, Mme [G] [X] épouse [Z] et M. [A] [Z] ont donné à bail à Mme [K] [J] épouse [W] et M. [F] [W] des parcelles de terre sur la commune de [Localité 18] cadastrées ZH [Cadastre 13], ZH [Cadastre 7], ZH [Cadastre 3], ZM [Cadastre 15] et ZM [Cadastre 1] pour une superficie totale de 16 ha 56 a 50 ca, pour une durée de neuf années à compter du 29 septembre 2010 et moyennant un fermage à hauteur de 2 484 euros outre un cinquième du montant global de la taxe foncière.



Depuis lors, les époux [Z] sont décédés et leurs enfants, Mme [O] [Z] épouse [L], Mme [I] [Z] épouse [Y] et M. [F] [Z], sont devenus propriétaires indivis des biens loués.



Mme [K] [W] a sollicité des consorts [Z] l'autorisation de céder à sa fille, Mme [U] [W], les terres objets du bail et d'autres terres appartenant à l'indivision et non comprises dans le bail.



Suite au refus des bailleurs, les époux [W] ont fait assigner les consorts [Z] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper par acte du 9 juin 2021.



Suivant jugement du 22 févier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper a :

- débouté les époux [W] de leur demande de cession du bail au profit de leur fille, Mme [U] [W],

- prononcé la résiliation du bail liant les parties et portant sur les parcelles sises sur la commune de [Localité 18] cadastrées ZH [Cadastre 13], ZH [Cadastre 7], ZH [Cadastre 3], ZM [Cadastre 15] et ZM [Cadastre 1] pour une superficie totale de 16 ha 56 a 50 ca, pour une durée de neuf années à compter du 29 septembre 2010, aux torts des preneurs, à compter de la décision,

- dit que l'expulsion des époux [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique, à la fin de l'année culturale en cours, soit à compter du 29 septembre prochain,

- dit n'y avoir lieu à astreinte, 

- condamné les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 525 euros, pour solde de fermage avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

- débouté les consorts [Z] de leur demande en paiement au titre de la taxe foncière,

- constaté que les époux [W] sont occupants sans droit ni titre des parcelles cadastrées commune de [Localité 18] ZH [Cadastre 4] et ZH [Cadastre 6],

- dit que l'expulsion des époux [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique, à la fin de l'année culturale en cours, soit à compter du 29 septembre prochain,

- dit n'y avoir lieu à astreinte, 

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné solidairement les époux [W] aux dépens et à payer aux consorts [Z] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Suivant déclaration du 23 mars 2022, les époux [W] ont interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de leurs dernières écritures du 1er février 2023, les époux [W] demandent à la cour de :

- accueillant les demandeurs en leur appel, les déclarer recevables et bien fondés et y faisant droit infirmer le jugement du tribunal paritaire de baux ruraux de Quimper du 22 février 2022 dont appel en l'ensemble des ses dispositions,

- déclarer les demandes des bailleurs prescrites ; et en tout état de cause les déclarer dépourvues de fondement tant en droit qu'en fait,

- en conséquence, rejeter les demandes et griefs adverses tant sur le prétendu reliquat du montant du fermage et des taxes que sur les griefs relatifs à l'exploitation de trois parcelles complémentaires depuis 2011,

- en conséquence, déclarer n'y avoir lieu à résiliation de bail puisque le départ du co-preneur M. [F] [W] pour cause de retraite en 2014 a été accepté par les bailleurs qui ont accepté le renouvellement du bail en 2019 et encaissé les fermages au nom de la seule co-preneuse Mme [K] [W],

- en conséquence, débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- autoriser la demande de cession du bail rural concernant les 17 ha de SAU au lieu-dit en la commune de [Localité 18] - ZM [Cadastre 2] : 3.2180- ZM [Cadastre 15] : 0.8680- ZH [Cadastre 3] : 2.53- ZH [Cadastre 7] : 2.9630- ZH [Cadastre 13] : 6.9860- ZH [Cadastre 4] : 0.0500- ZH [Cadastre 5] : 0.0400- ZH [Cadastre 6] : 0.6310 et ZH,[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] au profit de Mme [U] [W],

- condamner Mesdames [T] au versement d'une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, 

- subsidiairement rejeter la demande d'expulsion et d'astreinte formulée.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 1er février 2023, les consorts [Z] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper le 22 février 2022 en ce qu'il a : 

* débouté les époux [W] de leur demande de cession du bail au profit de leur fille, Mme [U] [W],

* prononcé la résiliation du bail liant les parties et portant sur les parcelles sises sur la commune de [Localité 18] cadastrées ZH [Cadastre 13], ZH [Cadastre 7], ZH [Cadastre 15] et ZM [Cadastre 1] pour une superficie totale de 16 ha 56 a 50 ca, pour une durée de neuf années à compter du 29 septembre 2010, aux torts des preneurs, à compter de la présente décision,

* dit que l'expulsion des époux [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique, à la fin de l'année culturale en cours, soit à compter du 29 septembre prochain,

* condamné les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 525 euros, pour solde de fermage avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

* constaté que les époux [W] sont occupants sans droit ni titre des parcelles cadastrées commune de [Localité 18] ZH [Cadastre 4] et ZH [Cadastre 6],

* dit que l'expulsion des époux [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique, à la fin de l'année culturale en cours, soit à compter du 29 septembre prochain,

* débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

* condamné solidairement les époux [W] aux dépens et à payer aux consorts [Z] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

* - débouté les consorts [Z] de leur demande en paiement au titre de la taxe foncière,

* dit n'y avoir lieu à astreinte,

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement les époux [W] à régler la somme de 434,38 euros au titre des taxes foncières,

- ordonner l'expulsion des parcelles objet du bail et des parcelles ZH, [Cadastre 4] et [Cadastre 6] sises à [Localité 18] sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel il sera à nouveau statué,

En tout état de cause,

- condamner les époux [W] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du fermage depuis le 22 février 2022, date du jugement et donc date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des époux [W],

- condamner solidairement les époux [W] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. et Mme [W] exposent que Mme [W] a atteint l'âge de la retraite et souhaite demander la cession du bail au profit de sa fille.



Ils contestent devoir une somme de 1 050 euros au titre du reliquat de fermage depuis 2011, et un reliquat de taxe d'habitation pour 677 euros.

Ils expliquent que la demande sur le reliquat de fermage est prescrite et en tout état de cause mal fondée puisqu'un accord est intervenu avec les parents des consorts [Z] sur la fixation du fermage en raison de la moindre qualité de certaines parcelles. Ils signalent l'absence de toute mise en demeure de paiement préalable à sa demande de cession du bail.



Ils réfutent l'exploitation des 3 parcelles sans droit ni titre en invoquant un accord avec les parents des intimés.



Ils arguent d'une exploitation connue et acceptée de tous et que les bailleurs savaient que M. [W] avait pris sa retraite en 2014.



En réponse, les consorts [Z] rappellent les dispositions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et précisent que la faculté de cession est une prérogative d'exception offerte au preneur de bonne foi qui a respecté ses obligations.



Ils exposent qu'aucune information n'a été adressée au bailleur sur le départ en retraite de M. [F] [W], co-titulaire du bail.



Ils précisent que les époux [W] ont diminué unilatéralement le montant du fermage selon la surface qu'ils entendaient effectivement exploiter. Ils contestent toute prescription.

Ils affirment que les preneurs se sont arrogés le droit d'exploiter des parcelles qui ne figuraient pas dans le bail.



Ils discutent le fait que Mme [U] [W] réunisse les conditions requises pour justifier la cession du bail.



- Sur la cession.



Le bail prévoit en son article 7 : le bail est incessible sauf dans les cas et sous les conditions prévues à l'article L 411-35 du code rural. Conformément à cet article, le bail pourra être cédé au conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou émancipés.





En application de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

(...)

Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur.

(...)

Les dispositions du présent article sont d'ordre public et il ne peut y être dérogé.



Force est de constater que l'information prévue par le texte lors du départ de M. [W] n'a pas été formalisée par lettre recommandée avec avis de réception.



L'article L. 411-31 du même code précise :

I. sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II. ' Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :

1° toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 (...).



Selon la jurisprudence, le fait de ne pas demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom constitue une infraction.



Dans le cas présent, il n'est pas démontré que la poursuite de l'exploitation par Mme [W] seule depuis 2014 soit connue de tous et le fait que Mme [W] paie seule les fermages ne peut être synonyme d'une acceptation de la situation par le bailleur puisque Mme [W] est une codébitrice solidaire du fermage.



En outre la prescription ne peut être invoquée s'agissant d'une infraction continue.





Il convient de juger, comme l'ont fait les premiers juges, que faute pour Mme [W] d'avoir demandé au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom après le départ en retraite de son époux copreneur, elle ne peut solliciter valablement la cession du bail à sa fille.



- Sur la résiliation.



* Sur les fermages.



Le bail, conclu pour une durée de 9 années qui a commencé le 29 septembre 2010, prévoit en son article 10 : le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de :

- pour les terres : à la somme de 2 484 euros. Le montant du fermage sera déterminé chaque année compte tenu de la variation de l'indice des fermages défini nationalement. Le preneur s'oblige à payer le fermage au bailleur le 29 septembre de chaque année, le premier paiement devant être effectué le 29 septembre 2011.



Les consorts [Z] réclament le paiement de la somme de 525 euros au titre des années 2015 à 2020. Ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper par acte du 9 juin 2021.

La demande au titre de l'année 2015 est prescrite au titre de la prescription quinquennale.



Les époux [W] font état d'un accord des bailleurs pour une diminution du fermage en raison de parcelles de moindre qualité.

Force est de constater l'absence de tout élément probant sur cet accord et le silence d'une partie ne peut être constitutive de droit pour l'autre partie comme l'ont très justement souligné les premiers juges.



Au titre des fermages de 2016 à 2020, une somme de 525 euros est due.



Concernant la taxe foncière, il est réclamé son paiement depuis 2011. 

En raison de la prescription quinquennale, seules les sommes dues depuis 2016 sont dues.

À défaut de disposition contractuelle particulière sur cette taxe, il convient de se référer aux dispositions de l'article L 415-3 alinéa 3 qui renvoie à la règle de droit commun de remboursement de 1/5ème par le preneur au bailleur.

En fonction des pièces versées au dossier, restent dues les sommes de 74,02 euros en 2016, 74,57 euros en 2017, 74,94 euros en 2018, 52,66 euros en 2019, 38,85 euros en 2020 soit une somme de 315,04 euros.

Le jugement est infirmé à ce titre.



* Sur l'occupation des terres.



Des pièces versées au dossier, il résulte que les parcelles ZH [Cadastre 4] et ZH [Cadastre 6] sont exploitées par Mme [W].

Ces parcelles ne font pas partie du périmètre du bail.



Les consorts [W] échouent pour rapporter la preuve d'un bail verbal concernant ces deux parcelles et ce d'autant plus qu'ils ne justifient d'aucun fermage pour l'exploitation des deux parcelles.



La déclaration des parcelles exploitées par les consorts [W] à la MSA ne peut constituer une preuve.







La pièce n° 8 des appelants, constituée d'un document rédigé par M. [R] [N], n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et doit être rejetée.



L'occupation des parcelles sans droit ni titre constitue un manquement qui existe aujourd'hui de sorte que la prescription ne peut être invoquée.



* En conséquence, il convient de :

- débouter M. et Mme [W] de leur demande de cession de bail au profit de Mme [U] [W],

- prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts des preneurs, à la fin de l'année culturale,

- ordonner l'expulsion de M. et Mme [W], à la fin de l'année culturale sans qu'il ne soit besoin d'instaurer une astreinte, la nécessité de cette dernière n'étant pas démontrée.



Occupants sans droit ni titre des parcelles objets du bail, M. et Mme [W] sont condamnés à payer une indemnité d'occupation, égale au montant du fermage, depuis le 22 février 2022 jusqu'à la libération des lieux.



- Sur les autres demandes.



Succombant en leur appel, M. et Mme [W] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés à payer aux consorts [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris sauf en sa disposition concernant la demande en paiement de la taxe foncière ;



Statuant à nouveau,

Condamne M. et Mme [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 315,04 euros au titre de la taxe foncière de 2016 à 2020 ;



Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [W] à payer une indemnité d'occupation, égale au montant du fermage, depuis le 22 février 2022 jusqu'à la libération des lieux ;



Condamne M. et Mme [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne M. et Mme [W] aux dépens.



La greffière La présidente