Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 07 AVRIL 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12509 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGC6Z



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mai 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22/00461





APPELANTES 



S.A.S. FIPARK agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 55]



S.C.S. FINAPARK III agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 55]



Représentées par Me Jennifer BARANES de l'AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS





INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 56]



Représenté et assisté par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 février 2023, en audience publique, Florence LAGEMI, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller, 

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 



qui en ont délibéré, 



Greffier, lors des débats : Marie GOIN





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 



 

Par acte du 1er mars 2019, la société Finapark III a acquis au sein de la résidence [Adresse 2], 53 lots à usage d'emplacement de stationnement ou de garage, portant les numéros 2938, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 47], [Cadastre 48], [Cadastre 49], [Cadastre 50], [Cadastre 51], [Cadastre 52], [Cadastre 53], [Cadastre 54]. 



Reprochant à la société Fipark d'avoir procédé à la mise en place de boxes sur certains des lots susvisés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par acte du 16 février 2022, fait assigner les sociétés Fipark et Finapark III devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin, notamment, qu'elles soient solidairement condamnées à procéder ou faire procéder à la dépose des boxes et de tous ouvrages et équipements installés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et à remettre les parties communes dans leur état antérieur aux installations litigieuses. 



Par ordonnance du 23 mai 2022, le premier juge a : 




enjoint aux sociétés Fipark et Finapark III, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision, de procéder ou faire procéder à la dépose des boxes installés sur les lots 2969 à 2977, 2980, 2982 à 2984 dépendant de la résidence [Adresse 2] ;

dit que passé ce délai, les sociétés Fipark et Finapark III seront condamnées in solidum au paiement d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour et par box pendant 90 jours ;

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné in solidum les sociétés Fipark et Finapark III à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum les sociétés Fipark et Finapark III aux dépens.




Par déclaration du 4 juillet 2022, les sociétés Fipark et Finapark III ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle leur a enjoint, sous astreinte, de déposer les boxes installés sur les lots 2969 à 2977, 2980, 2982 à 2984 et les a condamnées aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2022, les sociétés Fipark et Finapark III demandent à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : 


leur a enjoint, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision, de procéder ou faire procéder à la dépose des boxes installés sur les lots 2969 à 2977, 2980, 2982 à 2984 dépendant de la résidence [Adresse 2],





a dit que passé ce délai, elles seront condamnées, in solidum, au paiement d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour et par box pendant 90 jours,

les a condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 


confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 


par conséquent et, statuant à nouveau, 


mettre hors de cause la société Fipark, laquelle n'a pas la qualité de copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 2] ;

juger qu'il n'y a pas lieu à référé sur toutes les demandes du syndicat des copropriétaires ;

rejeter toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires ; 


en toute hypothèse,


condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2.500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

dispenser la société Finapark III de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires ; 

condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens 'sur le fondement de l'article du 699 du code de procédure civile'.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : 




le recevoir en ses demandes ; 

constater l'existence d'un trouble manifestement illicite ; 

constater l'urgence, 


y faisant droit, 


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


enjoint aux sociétés Fipark et Finapark III, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision, de procéder ou faire procéder à la dépose des boxes installés sur les lots 2969 à 2977, 2980, 2982 à 2984 dépendant de la résidence [Adresse 2],

dit que passé ce délai, les sociétés Fipark et Finapark III seront condamnées in solidum au paiement d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour et par box pendant 90 jours,

condamné in solidum les sociétés Fipark et Finapark III à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;


infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;


et statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, 


condamner in solidum les sociétés Fipark et Finapark III à procéder ou faire procéder à la remise des parties communes en leur état antérieur aux installations réalisées par leurs soins ;

assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

condamner in solidum les sociétés Fipark et Finapark III à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance en appel ;

condamner in solidum les sociétés Fipark et Finapark III aux dépens de première instance et d'appel. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 8 février 2023. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR 





Sur la mise hors de cause de la société Fipark 



Pour solliciter sa mise hors de cause, la société Fipark soutient n'être pas copropriétaire au sein de la résidence. 



Il résulte en effet de l'attestation notariée du 1er mars 2019 que seule la société Finapark III est propriétaire des emplacements de stationnement litigieux transformés en boxes. Cependant, ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, il résulte du procès-verbal de constat établi le 26 mars 2021 par huissier de justice qu'a été apposée sur la porte du box n° 2974 une pancarte mentionnant : 

'Vente et location

VALOPARK

Groupe FIPARK

Achetez-Louez

Nos boxes et parkings' .



La présence d'une telle affiche sur la porte d'un box appartenant à la société Finapark III démontre que la société Fipark occupe les boxes litigieux et qu'elle est autorisée à en disposer et, à tout le moins, à les louer. 



Au surplus, il ressort de la lettre officielle de son conseil du 30 juillet 2021, adressée au conseil du syndicat des copropriétaires, qu'elle ne contestait pas alors être concernée par les boxes, une confusion étant manifestement opérée dans cette lettre entre la société Fipark, au nom de laquelle la lettre a été rédigée, et la société Finapark III, non citée dans cette lettre, mais réelle propriétaire des lots en cause. 



Dans ces conditions, il convient, confirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de rejeter la demande de mise de hors de cause de la société Fipark. 





Sur le trouble manifestement illicite 



Les appelantes soutiennent que le juge des référés serait incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires en raison d'une part, de l'absence d'urgence, d'autre part, de l'absence de trouble manifestement illicite, et enfin, de l'existence de contestations sérieuses nécessitant que les demandes de l'intimé soient portées devant le juge du fond. 



Or, contrairement à ce qu'elles prétendent, la contestation qu'elles opposent tend, non pas au constat de l'incompétence du juge des référés, dont la compétence tant matérielle que territoriale n'est pas discutable, mais à faire juger son défaut de pouvoirs pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires, lesquelles sont cumulativement fondées sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. 



Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.



Au cas présent, il est acquis que les emplacements de stationnement de la société Finapark III correspondant aux lots n° 2969, [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], situés au rez-de-chaussée du bâtiment M et, donc, en extérieur, ont été transformés en boxes métalliques, fermés et couverts de tôle ondulée, sans autorisation préalable de la copropriété. 



Les appelantes expliquent que ces travaux ont été rendus nécessaires du fait de l'inertie du syndic, qui n'a entrepris aucune démarche à la suite d'un incendie survenu, au cours de l'été 2020, dans le sous-sol de l'immeuble, lequel a fortement endommagé les boxes qui s'y trouvaient. Elles indiquent que la société Finapark III a dû fermer ses lots situés sur le toit du parking pour proposer une solution aux occupants des boxes en sous-sol, devenus inexploitables en raison de l'incendie, par un dispositif de fermeture ultra léger, sans surcharge ni ancrage. 



Elles soutiennent que ces emplacements de stationnement sont des parties privatives, que par suite, les travaux de boxage réalisés, qui sont des travaux d'aménagement de lots privatifs, n'empiétant pas sur les parties communes, sont conformes à la destination de l'immeuble et ne modifient pas son aspect extérieur ni l'affectation des parties privatives. Elles considèrent donc que les travaux litigieux ne nécessitaient aucune autorisation préalable de la copropriété et ne constituent pas un trouble manifestement illicite. 



Le règlement de copropriété définit les lots litigieux comme des 'emplacements de voiture', au rez-de-chaussée du bâtiment M, lequel comprend deux niveaux de sous-sol et un rez-de-chaussée en terrasse. Aux termes de l'article 11 de ce règlement, ces emplacements 'ne pourront servir qu'au remisage des automobiles ou bateaux de format compatible avec leur volume à l'exclusion de tous autres véhicules ou caravanes. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation (...)'. 



Selon l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 



L'article 25 de ladite loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci. 



Il est établi par les nombreuses photographies annexées au procès-verbal de constat du 26 mars 2021 susvisé, que l'installation des boxes litigieux, en tôle galvanisée et particulièrement inesthétiques, sur le parking aérien de l'immeuble, qui ne comportait que des emplacements de voiture, porte une atteinte évidente à la destination des lots puisque sont désormais créés des volumes pouvant ne pas servir qu'au remisage de véhicules. 



En outre de tels boxes portent une atteinte manifeste à l'aspect extérieur de l'immeuble en modifiant le rez-de-chaussée du bâtiment M, supportant partiellement les boxes litigieux et donnant à la résidence 'un aspect de zone industrielle' ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires. 



Le syndicat des copropriétaires démontre encore que certains boxes ont été positionnés sur le joint de dilatation du parking de la résidence, ce qui constitue également une atteinte aux parties communes, étant, en tout état de cause, rappelé que le règlement de copropriété définit les parties communes spéciales au bâtiment M comme étant notamment, 'le gros oeuvre des dalles formant planchers en ce compris la dalle formant couverture du bâtiment au niveau du rez-de-chaussée'. 



Enfin, il résulte de l'attestation de Mme [L] que l'édification des boxes litigieux de part et d'autre de son propre emplacement de stationnement gêne l'utilisation de celui-ci, le témoin expliquant qu'une fois le véhicule garé, il n'est plus possible d'en sortir. 



Il résulte de ces éléments qu'au regard de leur nature, les travaux entrepris devaient faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété. 



Ainsi, l'installation des boxes effectuée sans aucune autorisation et en violation des dispositions légales et du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite évident qui justifie d'ordonner leur dépose. 



C'est donc vainement que les appelantes invoquent la négligence du syndic ou l'inertie de la copropriété dans la mise en oeuvre des travaux de réfection des garages en sous-sol endommagés par l'incendie, cette carence, à la supposer établie, ne pouvant justifier que la société Finapark III, en violation de ses obligations, procède à l'édification de boxes en modifiant la destination de ses lots et portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires. 



C'est tout aussi vainement que la société Finapark III fait état de conséquences manifestement excessives qu'entraînerait pour elle la dépose des boxes au regard du montant élevé des travaux de démontage susceptible de mettre en péril son équilibre financier mais aussi des difficultés d'ordre technique et environnemental puisque les boxes seraient réalisés sur mesure avec des matériaux non recyclables et polluants. 



En effet, le syndicat des copropriétaires qui subit un trouble manifestement illicite du fait des agissements des appelantes ne saurait supporter les conséquences du choix qu'elles ont opéré en faisant réaliser des travaux illicites portant atteinte à l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a enjoint, sous astreinte, aux sociétés Finapark III et Fipark, celle-ci faisant usage de ces boxes, de procéder ou faire procéder à leur dépose. 



L'ordonnance sera en revanche infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise des parties communes en leur état antérieur aux installations litigieuses. 



Il résulte des explications des appelantes que le dispositif de fermeture des emplacements a nécessité un 'vissage' ou encore 'un ancrage léger', ce qui implique un percement du sol dont le caractère commun ne souffre aucune discussion. 



Il convient donc de condamner in solidum les sociétés appelantes à remettre ce sol, partie commune, dans son état antérieur aux installations litigieuses. 



Afin d'assurer l'effectivité de cette condamnation, il y a lieu de l'assortir d'une astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant en leurs prétentions, les sociétés Finapark III et Fipark supporteront in solidum les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. 



Il sera alloué au syndicat des copropriétaires, contraint d'exposer de tels frais pour assurer sa défense, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 













PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise des parties communes en leur état antérieur à l'installation des boxes ; 



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne in solidum les sociétés Finapark III et Fipark à remettre dans son état antérieur à l'installation des boxes, le sol du rez-de-chaussée du bâtiment M de la résidence [Adresse 2], à l'emplacement des lots n° 2969, 2970, 2971, 2972, 2973, 2974, 2975, 2976, 2977, 2980, 2982, 2983, 2984, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ; 



Dit que passé ce délai, les sociétés Finapark III et Fipark seront condamnées in solidum au paiement d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, laquelle sera due pendant un délai de 90 jours, à l'issue duquel il pourra être statué sur une nouvelle astreinte ; 



Condamne in solidum les sociétés Finapark III et Fipark aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,