Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 07 AVRIL 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13234 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFON



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Juin 2022 -Président du TJ de Paris - RG n° 22/53721





APPELANT



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 3] représenté par son syndic en exercice, la Société Transaction Syndic Gestion Immobiliere, exerçant sous l'enseigne TSGI Claeys-Comte,

c/o Cabinet TSGI CLAEYS-COMTE 

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0314

Assisté par Me Sandrine DOREL, substituant Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0314





INTIMEE 



S.C.I. VADRIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée par Me Jean-François PERET, substituant Me Thierry DOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : R46





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. 





La SCI Vadrim est propriétaire des lots n°2, 4, 91, 95 et 96 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Le lot n° 4 est défini dans le règlement de copropriété comme étant un local à usage commercial comprenant une boutique et deux bureaux.



La SCI Vadrim a fait réaliser des travaux de transformation de ce lot ayant, notamment, porté sur une modification de la devanture en façade, l'installation d'une boîte à clé à côté de la porte située sous le porche et l'aménagement intérieur afin de rendre le local habitable, celui-ci étant destiné à la location touristique de courte durée. 



Soutenant que la SCI Vadrim a changé l'affectation du lot n° 4 et entrepris, sans autorisation, des travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) l'a fait assigner par acte du 31 mars 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, qu'elle soit condamnée, sous astreinte, à restaurer la façade du local, à lui remettre le dossier des travaux et les déclarations d'autorisations administratives et à ne pas affecter le local en cause à une activité de location touristique saisonnière. 



Par ordonnance du 20 juin 2022, le premier juge a : 




'déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires' ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état de la façade, de transmission du dossier travaux et d'autorisation administrative et d'interdiction d'exercer une activité de location touristique saisonnière formées par le syndicat des copropriétaires ; 

dit n'y avoir lieu à condamnations au titre des frais irrépétibles ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens.




Par déclaration du 11 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner la SCI Vadrim à restaurer la façade sur rue du local constituant le lot n°4 de l'état descriptif de division dans son état originel avant ses travaux de modification de façade ;

assortir cette condamnation d'une astreinte définitive au profit du syndicat des copropriétaires d'un montant de 250 euros par jour de retard après un mois à compter de la signification l'arrêt ;

condamner la SCI Vadrim à cesser immédiatement d'affecter le local constituant le lot n°4 de l'état descriptif de division à une activité de location touristique saisonnière ;



assortir cette condamnation d'une astreinte définitive de 250 euros par infraction quotidienne constatée dès après la signification de l'arrêt ;

réserver la liquidation de l'astreinte au juge des référés ;

condamner la SCI Vadrim à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

condamner la SCI Vadrim aux entiers dépens de première instance et d'appel.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2023, la SCI Vadrim demande à la cour de : 




infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a jugé recevable le syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] en son action ;

confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat formées à son encontre ;

débouter l'appelant de toutes ses autres demandes ;


en tout état de cause, 


condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec dispense de toute participation à ces frais.




La clôture de la procédure a été prononcée le 15 février 2023. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires 



La SCI Vadrim soulève l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en soutenant que le syndic n'a pas été habilité à agir en son nom par une décision de l'assemblée générale. Elle soutient que la présente action ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qu'aucune urgence n'est caractérisée alors que les faits litigieux sont connus du syndic depuis 2019 et que la décision du syndic d'agir à son encontre n'a fait l'objet d'aucune régularisation. 



Selon l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés. Dans tous les cas le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. 



En l'espèce et contrairement à ce que soutient la SCI Vadrim, les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile en raison du trouble manifestement illicite résultant, selon lui, de la réalisation de travaux portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et modifiant l'affectation d'un lot, relèvent des pouvoirs du juge des référés. 



Il en résulte que le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, pouvait agir sans autorisation préalable de la copropriété. Les demandes du syndicat des copropriétaires sont donc recevables. L'ordonnance entreprise ayant omis, dans son dispositif, de déclarer ces demandes recevables, il y aura lieu de le préciser au dispositif du présent arrêt. 





Sur le trouble manifestement illicite 



Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit 

et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.



Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux entrepris par la SCI Vadrim, sans autorisation, affectent l'aspect extérieur de l'immeuble puisqu'ils modifient la vitrine en façade et la vêture de celle-ci, désormais en aluminium ou PVC et non en bois et changent l'affectation du lot n°4, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. 



Sur la modification de la façade 



Selon l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 



L'article 25 de ladite loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci. 



L'article 7 du règlement de copropriété, intitulé 'Harmonie de l'immeuble', énonce que 'les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les gardes corps, balustrades rampes et barres d'appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. La pose de stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de la copropriété avec l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasse qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble ou occasionnerait un trouble anormal aux autres copropriétaires (...)'. 



Au cas présent, il est constant que la SCI Vadrim a entrepris des travaux d'aménagement du lot n° 4, situé au rez-de-chaussée, sur la rue de Montmorency et la cour, comportant 'un accès principal, première porte face à gauche de l'entrée principale de l'immeuble et un accès secondaire porte à gauche dans le passage sous voute' ainsi qu'il est défini dans le règlement de copropriété. 



Les travaux ont notamment porté sur la réfection de la vitrine existante en façade et la porte d'accès principal. Les photographies versées aux débats (pièces 3, 10 et 13 du syndicat des copropriétaires) et la synthèse du projet architectural (pièce n° 3 de la SCI Vadrim) démontrent qu'antérieurement aux travaux litigieux, le lot n° 4 comportait, en façade, une porte vitrée et une vitre toute hauteur adjacente à la porte d'accès au lot, fixées dans un support en bois et que depuis ces travaux, la vitre toute hauteur a été divisée en deux modules, le premier étant ajouré et s'étend du seuil d'accès jusqu'à une hauteur de 90 cm, le second étant une paroi vitrée fixe, l'ensemble (porte vitrée et les deux modules adjacents) étant fixé dans un support en aluminium ainsi que le reconnaît la SCI Vadrim en page 9 de ses conclusions. 



Il est relevé que le syndicat des copropriétaires ne conteste plus le changement de couleur de la devanture du lot n° 4, à l'origine de couleur crème et actuellement bleu gris, le syndicat indiquant en page 10 de ses conclusions à propos des 'problématiques de couleur' évoquées par l'intimée, qu'il s'agit 'd'un faux débat', l'appelant 'ne disconvenant pas que postérieurement à 2016 les encadrements du local de la SCI Vadrim ont été peints en bleu (par elle), mais il reste que, par la suite et tel est l'objet du litige, la SCI Vadrim a supprimé la vitre toute hauteur et a modifié la vêture de façade, avec un matériau en alu ou PVC au lieu du bois'. 



La SCI Vadrim ne conteste pas les modifications apportées qu'elle qualifie de mineures ce qui, selon elle, ne modifie pas l'aspect de la façade. 



Cependant, toute modification de façade nécessite une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires tant en application des dispositions légales susvisées que de celles du règlement de copropriété, lequel interdit la modification, notamment, des fermetures extérieures sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et ce quelle que soit l'importance de la modification apportée. 



Il est donc dans pertinence pour la SCI Vadrim de soutenir que le syndic aurait été informé des travaux, alors au surplus que les échanges de mails succincts intervenus le 25 novembre 2019 entre M. [Y], associé de l'intimée et le syndic, ne démontrent nullement qu'il a été adressé à ce dernier un état complet des travaux projetés ni surtout un projet de résolution portant autorisation de les effectuer à inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale de la copropriété, seule habilitée à les permettre. 



C'est encore vainement que la SCI Vadrim prétend que l'article 7 du règlement de copropriété ne fait aucune référence aux locaux commerciaux, alors que cette clause, claire et dépourvue de toute ambiguïté, vise les fermetures extérieures au rang desquelles figure la porte d'accès au lot. 



En tout état de cause, l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet les travaux affectant la façade et, notamment, les travaux relatifs à la devanture ou vitrine d'un local commercial, à l'autorisation de la copropriété dès lors que ces derniers modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, comme tel est le cas en l'espèce en raison du changement de matériaux et de la modification de la vitre adjacente à la porte d'accès au lot. 



Les travaux ainsi réalisés sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite évident qu'il y a lieu de faire cesser en ordonnant que la devanture du lot n° 4 soit remise en son état antérieur à la réalisation desdits travaux. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef. 



Sur le changement d'affectation du lot n°4 



Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux entrepris ont eu pour effet de modifier l'affectation du lot n° 4, défini dans le règlement de copropriété comme étant une boutique et deux bureaux, en faisant un local habitable destiné à la location touristique de courte durée. Il considère donc que ce changement d'affectation était soumis à l'autorisation préalable de la copropriété. 



L'article 3 du règlement de copropriété stipule que 'l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, professionnel et commercial. Toutefois, en cas d'affectation changeant la destination des locaux, ce changement devra recevoir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires et ce, sous réserve des autorisations administratives nécessaires'. 



Le règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée et la destination de l'immeuble ne s'y oppose pas davantage dès lors que sont notamment autorisées les activités commerciales. 

Ainsi, les travaux d'aménagement effectués par la SCI Vadrim à l'intérieur de son lot privatif, à usage commercial, ne modifient pas l'affectation de ce lot destiné depuis à l'exercice d'une activité de location meublée, par nature commerciale. Ces travaux n'étant pas soumis à l'autorisation préalable de la copropriété, le trouble manifestement illicite invoqué à ce titre par le syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisé. 



L'appelant fait encore valoir que la SCI Vadrim ne justifie pas de la délivrance de l'autorisation administrative pour exercer l'activité de location meublée touristique prévue par le règlement municipal de la ville de [Localité 6] pour les locaux à usage commercial en date du 15 décembre 2021, et soutient que l'activité litigieuse est exercée illégalement dans l'immeuble et porte atteinte à sa destination. 



Cependant, l'absence d'autorisation décernée par la ville de [Localité 6], à la supposer nécessaire en l'espèce alors que la SCI Vadrim justifie avoir, avant l'entrée en vigueur du règlement précité, régulièrement déclarée son activité le 15 juin 2021 et avoir été enregistrée auprès de la mairie de [Localité 6] en qualité de prestataire touristique, ne caractérise pas, avec l'évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite que prétend subir le syndicat des copropriétaires. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser supporter à la société SCI Vadrim les dépens de première instance et d'appel. 



En revanche, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] ; 



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé 

sur la demande de remise en état de la façade et en celles relatives aux dépens ; 



Statuant à nouveau de ces chefs, 



Condamne la SCI Vadrim à remettre, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, la devanture sur rue du lot n° 4 en son état antérieur à la réalisation des travaux d'aménagement de ce lot ; 



Dit que passé ce délai, la SCI Vadrim sera tenue au paiement d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une période de 90 jours à l'issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte ; 



Condamne la SCI Vadrim aux dépens de première instance et d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le Greffier, Le Président,