Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 11 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 11 AVRIL 2023



N°2023/ 139





Rôle N° RG 19/15143 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE6GG







[X] [F]

[N] [K] épouse [F]





C/



[I] [Y]

[T] [U] épouse [Y]









Copie exécutoire délivrée le :







à :











Me Patrick DAVID



Me Jean-luc MARCHIO





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04842.





APPELANTS



Monsieur [X] [F]

né le 19 Juillet 1942 à [Localité 6] (06), 

demeurant [Adresse 5]



Madame [N] [K] épouse [F]

née le 22 Mars 1943 à [Localité 4] (13), 

demeurant [Adresse 5]



tous deux représentés et plaidant par Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉS



Monsieur [I] [Y]

né le 03 Juin 1948 à [Localité 7] (75), 

demeurant [Adresse 3]



Madame [T] [U] épouse [Y]

née le 18 Février 1949 à [Localité 7] (75), 

demeurant [Adresse 3]



tous deux représentés par Me Jean-luc MARCHIO, substitué et plaidant par Me Julien PRANDI, avocats au barreau de NICE





*-*-*-*-*































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Danielle DEMONT, conseillère, chargés du rapport.



Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2023..



ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2023.



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



****



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte reçu en date du 26 février 2016 en l'étude de Me [B], notaire à [Localité 6], un compromis de vente a été signé entre les époux [F], vendeurs, et les époux [Y], acquéreurs, relatif à une propriété sise [Adresse 2] à [Localité 8]. 



Un dépôt de garantie d'un montant de 30 750 euros a été versé par les acquéreurs le jour de l'acte, et la réitération a été fixée au 2 mai 2016. 



L'acte contenait plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant pas de servitude administrative faisant obstacle à la libre utilisation du bien, conformément à sa destination, ou susceptible d'en diminuer la valeur. 



Il était également convenu que si le bien se situe dans une zone pouvant donner lieu à droit de préemption du fait des dispositions d'urbanisme ou si cette convention rentre dans le champ d'application du droit de préemption urbain, la vente ne pourrait être réalisée avant la purge du ou des droits de préemption. 



Considérant que le nouveau plan de prévention des risques de mouvements de terrain de la commune modifiait leurs projets en proscrivant toute extension de la villa, alors qu'il s'agissait pour eux d'un élément substantiel, les époux [Y] ne se sont pas présentés au rendez vous fixé en vue de la réitération de la vente, conduisant les époux [F] à leur faire délivrer assignation devant le tribunal de grande instance de Grasse en condamnation à leur verser la clause pénale convenue. 



Par jugement rendu en date du 17 juin 2019, le tribunal a : 

- déclaré recevable les conclusions notifiées par RPVA par M. [X] [F] et Mme [N] [K] épouse [F] le 26 avril2019; 

- débouté M. [X] [F] et Mme [N] [K] épouse [F] de leur demande en paiement de la somme de 61 500 euros au titre de la clause pénale ; 

- débouté M. [I] [Y] et Mme [T] [U] épouse [Y] de leurs demandes reconventionnelles en nullité du contrat et de réparation de leurs préjudices moral et fmancier; 

- dit que le dépôt de garantie d'un montant de 30 750 euros doit être restitué à M. [I] [Y] et Mme [T] [U] épouse [Y] ; 

- débouté M. [X] [F] et Mme [N] [K] épouse [F] de leur demande en paiement de la somme 3 000 euros à titre de dommages et intétêts pour résistance abusive ;

- rejeté toute autre demande. plus ample ou contraire ; 

- dit n'yavoir lieu l indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ; 

- dit n'yavoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire. 



Le tribunal a en substance considéré que les demandeurs ne justifiaient pas avoir mis ou fait mettre en demeure les acquéreurs de se présenter en vue de la signature de l'acte authentique, justifiant donc de les débouter de leur demande de condamnation au titre de la clause pénale et de restitution du dépôt de garantie. 



Le tribunal a par ailleurs refusé de prononcer la nullité de l'acte sollicitée par les époux [Y] considérant qu'il n'était pas justifié de ce que la possibilité d'étendre la maison ou de l'existence d'un COS résiduel étaient une condition essentielle de leur engagement . 



Par déclaration en date du 30 Septembre 2019, les époux [F] ont interjeté appel de cette décision. 



Dans leurs conclusions notifiées et déposées par voie électronique le 6 février 2023, Mme [N] [K] épouse [F], en son nom propre et en qualité d'ayant droit de M. [X] [F] et M. [C] [F], en qualité d'ayant droit de M. [X] [F] demandent à la cour de: 

- les recevoir en leur appel, 

- recevoir les interventions volontaires des héritiers de M. [X] [F], 

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 17 juin 2019, 

- condamner les consorts [Y] à leur verser le montant de 61.500,00 euros correspondant à la clause pénale insérée dans le compromis de vente, 

- juger qu'au vu de l'arrêt à intervenir, la SCP Domenge et Associés, Notaires Associés à [Localité 6], [Adresse 1] sera tenue de débloquer au profit des consorts [F] le montant de la somme de 30.750,00 euros versée à titre de dépôt de garantie à due concurrence de la clause pénale,

- condamner les consorts [Y] à verser aux consorts [F] la somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral et financier subi,

- condamner les consorts [Y] à verser aux consorts [F] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 



En tout état de cause, 

- débouter les consorts [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris de celles formulées dans le cadre de leur appel incident, 

- condamner enfin les consorts [Y] au paiement de la somme de 6.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. 



Les appelants estiment que l'intégralité des conditions suspensives était réalisée au jour de la réitération, que le nouveau plan de prévention des risques n'était pas une condition suspensive, contrairement à la note de renseignement d'urbanisme, comme l'a justement relevé le tribunal. 

Ils ajoutent que tous les renseignements relatifs au bien avaient été donnés lors du compromis, de sorte que le refus de signer doit s'analyser en une absence de réelle volonté d'acquérir, le plan de prévention des risques n'ayant pas été substantiellement modifié. 



Ils exposent par ailleurs que la mention relative au COS résiduel, dont font état les intimés, n'était pas présente dans le descriptif de vente de l'agence immobilière par laquelle la vente s'est faite. 

Ils considèrent qu'aucune perte de valeur du bien n'est davantage démontrée suite à l'adoption du plan de prévention des risques et justifient avoir vendu leur bien depuis lors au même prix que celui qui avait été convenu avec les intimés. 



Les consorts [F] déduisent de l'ensemble de ces éléments que la clause pénale doit s'appliquer, qu'ils ont effectué en urgence et à la demande des acquéreurs les travaux de remise aux normes de l'installation électrique et de la fosse septique qu'ils n'avaient pas obligation d'effectuer en vue de la vente. 





Ils contestent en revanche l'analyse du premier juge, considérant que les époux [Y] avaient fait savoir par leur notaire qu'il ne souhaitaient plus acquérir le bien, de sorte que l'inexécution étant définitive et certaine, ils n'avaient pas, en application de l'article 1231 du code civil, l'obligation de les mettre en demeure. 



Enfin, les consorts [F] indiquent que les termes du compromis prévoyaient que le dépôt de garantie leur reste acquis, sauf si l'acquéreur justifiait de la non réalisation, hors sa responsabilité, de l'une des conditions suspensives, justifiant qu'il leur soit reversé. 



Ils estiment avoir subi un préjudice moral, n'ayant pu revendre le bien que deux ans plus tard, alors qu'ils avaient quitté le bien le jour de la vente. 



Dans leurs conclusions notifiées et déposées par voie électronique le 15 novembre 2022, M. [I] [Y] et Mme [T] [U] épouse [Y] demandent à la cour de: 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 17 juin 2019 en ce qu'il a jugé la demande en paiement de la clause pénale formée par les époux [F] irrecevable, 

- débouter les consorts [F] de leurs demandes, 



À titre d'appel incident : 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes en nullité du contrat et de réparation de leur préjudice moral et financier, 



Statuant à nouveau : 

- condamner conjointement et solidairement M. [C] [F] et Mme [N] [K], veuve [F], à leur verser, en réparation de leur préjudice financier, la somme de 15 798,26 euros, décomposée comme suit: 

' 4.111 euros au titre des frais de logement 

' 357,30 euros au titre des frais d'hébergement à l'Hôtel Les Belles Terrasses 

' 157,50 euros au titre des frais d'hébergement à l'Hôtel Mercure

' 933,50 euros au titre des frais d'hébergement à l'Hôtel Les adrets 

' 1.134,91 euros au titre des frais de location de véhicule utilitaire pour déménager en garde-meubles et frais d'essence pour recherche de logement, 

' 631,70 euros au titre des frais d'autoroute 

' 8.472,35 euros au titre des frais de déménagement et garde-meubles



- condamner conjointement et solidairement M. [C] [F] et Mme [N] [K], veuve [F], à leur verser, en réparation de leur préjudice moral la somme de 10.000 euros,

- condamner conjointement et solidairement M. [C] [F] et Mme [N] [K], veuve [F], à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,

 

À titre subsidiaire :

- dire et juger que le montant du dépôt de garantie de 30.750 euros, séquestré en la comptabilité du notaire rédacteur du compromis, la SCP Domenge et Associés, Notaires à Nice, doit leur être restitué, 

- condamner conjointement et solidairement M. [C] [F] et Mme [N] [K], veuve [F], à leur verser, en réparation de leur préjudice financier, la somme de 15 798,26 euros, 

- condamner conjointement et solidairement M. [C] [F] et Mme [N] [K], veuve [F], à leur verser, en réparation de leur préjudice moral, la somme de 10.000 euros, 

- condamner conjointement et solidairement M. [C] [F] et Mme [N] [K], veuve [F], à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement es di positions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile. 



Les intimés font valoir en premier lieu que l'article 11 du compromis de vente prévoit que la clause pénale doit être versée, à condition que la partie à laquelle il en est demandé le versement ait été mise en demeure de régulariser l'acte authentique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Ils estiment en revanche que le nouveau plan de prévention des risques qui est intervenu au cours du mois de mars 2016 a entraîné des restrictions importantes et les a privés de leur projet d'extension de la maison de plus de 20 m² et de créer un mur de soutènement, ce qui justifie de faire valoir la clause suspensive permettant de ne pas réitérer la vente. 

Ils se fondent pour cela sur le paragraphe en page 16 de l'acte indiquant que les vendeurs doivent informer les acquéreurs, si avant la réitération de nouvelles législations protectrices de l'acquéreur venaient à entrer en application. 



Enfin, ils estiment vraisemblable que les époux [F] avaient connaissance de l'existence de ce futur plan de prévention des risques et ne les en ont pas informés, justifiant leur condamnation à les indemniser de leurs préjudices. 



MOTIFS 



Sur la demande en condamnation au paiement de la clause pénale



Aux termes de l'article 1152 ancien du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.



Le compromis indique, en page 11, qu' 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 61 500 euros, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.'



Cet acte prévoit ainsi une condition préalable de mise en demeure et doit trouver à s'appliquer, conformément aux dispositions anciennes de l'article 1134 du code civil, selon lesquelles les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites. 



Les époux [F] ne contestent pas ne pas avoir adressé de mise en demeure aux acquéreurs défaillants et ne peuvent valablement invoquer le bénéfice d'une disposition entrée en vigueur postérieurement à la signature de la convention litigieuse. 



En outre, le courrier par lequel le notaire des consorts [Y] a informé le notaire des époux [F] du refus d'acquérir le bien a été adressé postérieurement à la date convenue pour la signature de l'acte, de sorte qu'il n'est pas établi qu'avant cette date déjà, les [Y] avaient renoncé définitivement à leur projet d'achat. 



Il n'est donc pas justifié de circonstances commandant de déroger à la lettre du contrat et donc à la nécessité d'une mise en demeure préalable au paiement d'une clause pénale. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] de leur demande à ce titre. 



Sur la demande en restitution du dépôt de garantie 



Le compromis prévoit, également en page onze, au sujet du dépôt de garantie, que 'l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption. 

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application à due concurrence de la clause pénale ci-après stipulée, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. 



À défaut d'accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l'acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.' 



Il appartient ainsi, à la lecture de cette clause, aux consorts [Y] de rapporter la preuve de la non réalisation des conditions suspensives. 







Celles-ci sont expressément mentionnées dans l'acte et comprennent une condition suspensive dite conventionnelle, tenant à la signature d'un acte authentique de vente par la SCI Rocha d'un bien immobilier sis à [Localité 9], au prix de 922 500 euros ; et cinq autres conditions suspensives, tenant à ce que les acquéreurs soient en vie au moment de la réalisation de la vente ; que les parties soient capables ou spécialement autorisées à cette date ; que l'état hypothécaire ne révèle pas l'existence d'une inscription pour un montant supérieur au prix de vente ou une publication d'un commandement de saisie dont mainlevée ne pourrait être obtenue ; l'obtention d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant pas de servitude administrative faisant obstacle à la libre utilisation du bien, conformément à sa destination, ou susceptible d'en diminuer la valeur. 



Les consorts [Y] n'invoquent pas la non réalisation de ces conditions susmentionnées mais revendiquent le caractère suspensifd'une autre clause, qu'ils déduisent du paragraphe 'Nouveaux états - constats - diagnostics' en page 16, lequel indique que 'si, avant la réitération des présentes, de nouvelles législations protectrices de l'acquéreur venaient à entrer en application, le vendeur s'engage, à ses seuls frais, à fournir à l'acquéreur les diagnostics, constats et états nécessaires le jour de la vente'. 

Ils reprochent ainsi aux vendeurs de ne pas leur avoir fourni le nouveau plan de prévention des risques de la commune, lequel entraîne des restrictions majeures en termes de construction et d'extension. 



Néanmoins, il apparaît et ce fait n'est d'ailleurs pas contesté, que cet engagement n'est pas mentionné au titre des conditions suspensives de la vente, et que ce paragraphe ne prévoit pas de sanction liée à la réitération de l'acte en cas de non respect. 



Il convient donc d'appliquer à ces stipulations les mêmes dispositions légales et notamment les dispositions anciennes de l'article 1134 du code civil, selon lesquelles les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 



Aucune mention n'autorisant la non réitération de la vente en cas de non respect de cette clause, et cet engagement du vendeur n'ayant pas été mentionné au titre des conditions suspensives de l'acte, il y a donc lieu, en l'absence de démonstration de la non réalisation d'une condition suspensive, de dire que la somme versée au titre du dépôt de garantie restera acquise aux vendeurs. 



Il convient donc d'infirmer le jugement de ce chef. 





Sur la demande indemnitaire fondée sur l'erreur sur la chose vendue



Invoquant les dispositions anciennes des articles 1130 et suivants du code civil relatives aux vices du consentement et plus précisément à l'erreur, cause de nullité lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation, les consorts [Y] estiment que cette modification du plan de prévention des risques qui leur interdit toute extension, constitue une modification des éléments essentiels du bien justifiant qu'ils en refusent la réitération. 

Outre le fait qu'ils en déduisent que cette erreur aurait entraîné la nullité de la vente, moyen que la cour ne peut admettre, un vice du consentement ne pouvant être évoqué que si la vente a bien eu lieu, étant rappelé que l'une des conditions du vice du consentement consiste en le fait d'avoir contracté et non d'avoir renoncé à contracter comme invoqué, il apparaît par ailleurs que si les époux [Y] avaient réellement considéré que l'extension du bien était une condition essentielle de l'acquisition, ceux-ci n'auraient pas manqué d'ajouter à la liste des conditions suspensives l'obtention d'un permis de construire pour ladite extension. 

Or, aucune mention relative à ce projet ne figure dans l'acte au paragraphe recensant les conditions suspensives de l'acte. 



Il n'est donc pas démontré que cette erreur a porté sur les qualités substantielles du bien comme l'a jugé le tribunal de grande instance, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [Y] des demandes indemnitaires formées. 









Sur les autres demandes indemnitaires



Les époux [Y] sollicitent la condamnation des époux [F] à leur régler diverses sommes, sans développer aucun moyen, ni revendiquer de fondement textuel à leur demande, qui suppose la démonstration d'un fait fautif de ceux-ci leur ayant directement causé les préjudices invoqués. 



Il convient donc de les débouter de ces demandes. 



Les consorts [F] sollicitent la condamnation des époux [Y] à réparer le préjudice moral consécutif au refus d'acquérir, exposant n'avoir pu vendre le bien que deux années plus tard. 

Il doit leur être objecté que la non réitération de l'acte est réparée par l'allocation du dépôt de garantie versé, à cet effet, par les co contractants, outre qu'il n'est pas établi que le délai de deux ans entre l'échec de la vente et la réalisation de la vente de leur bien serait dû aux agissements des époux [Y]. 

Les consorts [F] seront donc déboutés de cette demande. 





Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive 



L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au Trésor Public et de dommages et intérêts à l'adversaire.

L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice. 

En l'espèce, il n'est pas démontré que par leur positionnement en procédure, les époux [Y] auraient entendu causer un dommage aux époux [F].

 

Cette demande sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef. 





Sur les frais du procès



Succombant au principal, les époux [Y] seront condamnés aux entiers dépens de l'instance.



Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros aux consorts [F] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Reçoit l'intervention volontaire de Mme [N] [K] épouse [F], en qualité d'ayant droit de M. [X] [F] et M. [C] [F], en qualité d'ayant droit de M. [X] [F] ; 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que le dépôt de garantie d'un montant de 30 750 euros devrait être restitué à M. [I] [Y] et Mme [T] [U] épouse [Y] et le confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ; 



Statuant à nouveau, 



Dit que la somme versée au titre du dépôt de garantie restera acquise à Mme [N] [K] épouse [F], en son nom propre et en sa qualité d'ayant droit de M. [X] [F] et à M. [C] [F], en qualité d'ayant droit de M. [X] [F] ; 



Y ajoutant,



Déboute Mme [N] [K] épouse [F], en son nom propre et en sa qualité d'ayant droit de M. [X] [F] et M. [C] [F], en qualité d'ayant droit de M. [X] [F] de leur demande indemnitaire ; 



Condamne M. [I] [Y] et Mme [T] [U] épouse [Y] in solidum aux entiers dépens de l'instance ;



Condamne M. [I] [Y] et Mme [T] [U] épouse [Y] in solidum à régler à Mme [N] [K] épouse [F], en son nom et en sa qualité d'ayant droit de M. [X] [F] et M. [C] [F], en qualité d'ayant droit de M. [X] [F], ensemble, la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT