Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 11 avril 2023

PhD/ND



Numéro 23/1331





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 11/04/2023 







Dossier : N° RG 21/01879 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H4O3 





Nature affaire :



Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur















Affaire :



S.A.R.L. FAB





C/



[L] [E]







 





















Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 21 Février 2023, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.

































dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. FAB

immatriculée au RCS de Pau sous le n° 792 415 093, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualtié au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Isabelle SCHELL SAOUL, avocat au barreau de PAU









INTIME :



Monsieur [L] [E]

né le 02 Mai 1955 à Mouhous (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Christelle LOMBARD de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU

































sur appel de la décision 

en date du 08 DECEMBRE 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU







FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

 

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2018, à effet au 15 du même mois, M. [L] [E] a consenti à la société Fab (sarl) un bail commercial dérogatoire d'une durée de trois ans, portant sur un bâtiment industriel de 750 m², puits et quai de déchargement, destiné à l'exploitation d'une activité de menuiserie d'agencement, moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros. 



L'état des lieux d'entrée du 31 janvier 2018 mentionnait, notamment, des « travaux à venir » concernant les faux-plafond, l'électricité « à refaire » dans les six pièces du bâtiment, outre des trous à reboucher au sol. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2018, le locataire a mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux prévus dans l'état des lieux.



N'obtenant pas satisfaction, le locataire a acquis les fournitures et posé lui-même les faux-plafonds, relançant également le bailleur sur l'exécution des travaux d'électricité, le local étant inexploitable. 



Le bailleur a accepté de régler le coût des fournitures mais a refusé de prendre en charge le coût de la pose facturé par le locataire pour un montant de 12.688 euros. 



Se plaignant également de désordres d'infiltrations en toiture, de fermetures non sécurisées, le locataire a fait dresser un constat d'huissier en date du 30 mai 2018.



Le locataire ayant cessé de régler les loyers, le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer en date du 27 avril 2018, suivi d'un second commandement de payer la somme de 21.000 euros, visant la clause résolutoire, en date du 11 juillet 2019.



Suivant exploit du 17 septembre 2019, la société Fab a fait assigner M. [E] par devant le tribunal de grande instance de Pau en paiement de la facture de pose du faux-plafond et indemnisation de son préjudice de jouissance et économique du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'une chose louée conforme à sa destination contractuelle. 



Par jugement du 8 décembre 2020, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :



- constaté que M. [E] a failli à son obligation de délivrance 

- rejeté sa demande de résiliation du bail

- constaté que M. [E] doit la somme de 23.938,80 euros à la société Fab 

- constaté que la société Fab doit la somme de 49.500 euros à M. [E] 

- prononcé la compensation entre les sommes dues et condamné la société Fab à payer à M. [E] la somme de 25.561,20 euros 

- à toutes fins utiles, prononcé la nullité du commandement de payer du 11 juillet 2019 

- rejeté la demande de délais de paiement de la société Fab 

- dit que, dans le cadre de son obligation de délivrance, M. [E] doit :



- faire effectuer tous travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d'eau subsistant au niveau du toit, au titre des ouvertures de la partie ouest du bâtiment, et ce incluant la réparation des joints vétustes

- faire sécuriser le quai de déchargement par l'installation d'un garde-corps

- faire procéder aux travaux permettant de mettre fin à l'inondation du quai de déchargement

- faire terminer les travaux d'électricité

- faire supprimer le nid de poule mentionné dans l'état des lieux d'entrée 



- dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles et dépens

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration faite au greffe de la cour le 8 juin 2021, la société Fab a relevé appel limité de ce jugement.



Par ordonnance de référé du 29 juillet 2021, le premier président a arrêté l'exécution provisoire du jugement entrepris. 



La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 janvier 2023. 



*** 



Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2022 par la société Fab qui a demandé à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que M. [E] a failli à son obligation de délivrance et rejeté sa demande de résiliation du bail

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté que M. [E] était redevable de la somme de 23.938,80 euros

- constaté que la société Fab était redevable de la somme de 49.500 euros

- rejeté sa demande de délais de paiement 

- dit que chaque partie conserverait ses dépens et frais irrépétibles



et, statuant à nouveau, de :



- rejeter les demandes de M. [E] 

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 12.688,80 euros au titre de la pose du faux-plafond

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 3.750 euros correspondant aux loyers du 15 janvier 2018 au 31 mars 2018, période pendant laquelle la société Fab n'a pas pu exploiter les locaux

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 500 euros par mois pour délivrance incomplète des lieux loués à compter du 1er avril 2018 jusqu'au 16 juin 2021, date de restitution des lieux loués, soit une somme totale de 19.250 euros 

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 74.831 euros au titre de la perte des marchés occasionnée par l'impossibilité d'exploiter les locaux loués entre le 15 janvier 2018 et le 31 mars 2018

- dire que la créance éventuelle de M. [E] au titre des loyers du mois d'avril 2018 au 16 juin 2021 s'élève à la somme de 51.750 euros.



Subsidiairement de :



- lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter sans intérêts des sommes dont elle serait jugée redevable.



En tout état de cause, condamner M. [E] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





*







Vu les dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2021 par M. [E] qui a demandé à la cour de :



- débouter la société Fab de ses demandes

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :



- constaté que M. [E] a failli à son obligation de délivrance et a rejeté sa demande de résiliation de bail 

- constaté que M. [E] devait la somme de 23.938,80 euros 

- dit que dans le cadre de son obligation de délivrance, M. [E] devait effectuer divers travaux 

- dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et dépens



- confirmer le jugement pour le surplus,



et statuant à nouveau des chefs infirmés, de : 



- dire que la société Fab a failli à son obligation de paiement des loyers du mois d'avril 2018 au mois de juin 2021 

- condamner la société Fab à lui payer la somme de 57.000 euros 

- prononcer la résiliation du bail régularisé le 31 janvier 2018 

- condamner la société Fab à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS



sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance 



M. [E], appelant incident, fait grief au jugement d'avoir jugé qu'il a failli à son obligation de délivrance alors, d'une part, qu'il a réalisé les travaux d'électricité et pris en charge le coût des fournitures des faux-plafonds, leur pose étant à la charge du locataire, et, d'autre part, qu'il a remédié aux désordres dénoncés par le locataire.



En droit, il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur s'exécute ainsi dès la formation et en cours d'exécution du bail, et le bailleur ne peut être déchargé de cette obligation par une clause du bail indiquant que le locataire prendra les lieux en l'état. 



En l'espèce, le procès-verbal d'état des lieux d'entrée en date du 31 janvier 2018 mentionne « faux-plafond à venir » pour 3 espaces (atelier-établi, machine-atelier et stockage-vernis) et « électricité à refaire » dans 6 espaces.



Par ces mentions, qui ne sont assorties d'aucune réserve ni condition, le bailleur s'est engagé à prendre à sa charge non seulement les travaux électriques, indispensables à l'exploitation du bâtiment industriel, mais également les travaux concernant l'installation des faux-plafonds, appelés à dissimuler les câbles électriques supérieurs dans trois espaces de travail, la précision « à venir » renforçant l'idée que l'engagement est pris par le bailleur. 









Au demeurant, le bailleur, qui ne conteste pas son obligation de supporter les travaux d'électricité, n'a produit aucun élément probant susceptible de démontrer l'existence d'un accord au terme duquel le locataire se serait engagé à prendre à sa charge le coût de la pose des faux-plafonds et le bailleur le coût des matériaux et fournitures, ce qui ne saurait résulter du témoignage indirect, fondé sur les déclarations du bailleur, fait par l'entrepreneur chargé d'établir un devis.



C'est donc à bon droit, et conformément à l'article 1222 du code civil, que le locataire, après avoir mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux visés dans l'état des lieux, a pris l'initiative de pallier sa carence en faisant l'acquisition des matériaux et fournitures, dont le bailleur a accepté de régler le prix, puis en procédant lui-même à la pose des faux-plafonds avant de facturer cette prestation pour un montant inférieur au devis de l'entreprise mandatée à cet effet par le bailleur. 



Et, il est constant que l'essentiel des travaux d'électricité, nécessaires au démarrage de l'exploitation des locaux, ont été achevés à la fin du mois de mars 2018, seuls certains travaux demeurant en suspens, et que la pose des faux-plafonds était un préalable à l'installation des machines dans les espaces en cause. 



Il résulte des constatations qui précèdent que le locataire est, d'une part, fondé à demander la réparation de la privation totale de jouissance des lieux loués du 15 janvier au 31 mars 2018 et, d'autre part, fondé à réclamer le paiement de la facture de pose des faux-plafonds d'un montant de 12.688,80 euros TTC. 



Concernant les autres désordres, qui sont survenus dès le début du bail, il est établi que les locaux ont subi des infiltrations d'eaux pluviales provenant de la toiture et des portes situées en façade ouest du bâtiment. 



La reprise des désordres d'infiltrations incombe, en vertu du bail liant les parties, au bailleur, tenu d'assurer le clos et le couvert et des réparations prévues à l'article 606 du code civil.



Le procès-verbal d'huissier du 30 mai 2018 indique que :



- dans le vestiaire/réfectoire, l'eau de pluie passe sous la porte et forme une petite flaque à l'intérieur

- dans la zone établi, 80 % des panneaux posés au sol se sont soulevés...le faux niveau relevé varie de 8 à 9 cm : un panneau s'est affaissé du fait de la présence d'un nid de poule dans la chape en béton

- concernant les portails, défaut d'étanchéité au niveau du vitrage et au niveau du rail

- quai de déchargement : rempli d'eau, profondeur de 37 cm 

- pièces à usage de bureau : 2 caches prises manquants.



L'appelant ne peut sérieusement contester la valeur probante de ces constatations unilatérales alors même qu'il soutient, dans le même temps, avoir procédé aux travaux de mise hors d'eau des lieux loués et de reprise des désordres identiques à ceux décrits dans le constat. 



En outre, il a été noté l'absence de garde-corps autour du quai de déchargement, ce qui, outre le caractère inondable celui-ci, révèle un manquement du bailleur à son obligation de délivrance des équipements et installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. 



Le bailleur a atermoyé l'intervention d'une entreprise qui a traité les infiltrations en toiture au début de l'année 2019, sans remédier aux autres causes d'infiltrations. 





En ne remédiant pas aux non-conformités et aux désordres persistants de nature à entraver la jouissance paisible des lieux, le bailleur a encore manqué, partiellement, à son obligation de délivrance et d'entretien des locaux à l'usage auquel ils étaient destinés, et ce jusqu'à la libération des lieux par le locataire le 16 juin 2021.



Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que M. [E] avait manqué à son obligation de délivrance.



La société Fab ayant réglé 2,5 mois de loyers, du 15 janvier au 31 mars 2018, le jugement a justement mis à la charge du bailleur la somme de 3.750 euros à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance correspondant au montant des loyers réglés.



A compter du 1er avril 2018, le locataire a été partiellement privé de la jouissance paisible des lieux jusqu'au 16 juin 2021. 



Si le premier juge a justement évalué à 500 euros par mois l'indemnisation de ce trouble de jouissance, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fixé le point de départ de celle-ci en octobre 2019 au lieu du 1er avril 2018.



Le trouble de jouissance au titre de la délivrance incomplète des lieux sera réparé par l'allocation de la somme de 19.250 euros du 1er avril 2018 jusqu'au 16 juin 2021. 



S'agissant de l'indemnisation du préjudice économique pour perte de deux marchés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Fab de sa demande dès lors qu'il n'est pas démontré, au travers du mail versé aux débats, que l'annulation des commandes est imputable à l'impossibilité d'exploiter les locaux entre le 15 janvier et le 31 mars 2018. 



En définitive, la créance de la société Fab sur M. [E] s'élève à la somme de : 12.688,80 euros + 3.750 euros + 19.250 euros = 35.688,80 euros. 



sur la résiliation du bail 



M. [E] fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande de résiliation du bail alors qu'il avait régulièrement mis en 'uvre la clause résolutoire pour non paiement des loyers. 



En premier lieu, la cour constate que, dans le dispositif de ses conclusions, lequel seul saisit la cour des prétentions qu'il énonce, l'intimé n'a pas demandé à la cour de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire mais de prononcer la résiliation du bail, ce qui implique de caractériser un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles. 



Or, il faut constater que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet puisque la résiliation du bail ne peut être antérieure à la décision qui la prononce et que, en l'espèce, le bail a cessé le 16 juin 2021. 



Par conséquent, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé le commandement de payer du 11 juillet 2019 délivré de mauvaise foi par le bailleur défaillant au titre de son obligation de délivrance.









sur la créance du bailleur 



M. [E] réclame les loyers échus du 1er avril 2019 au 16 juin 2021, soit 38 mois à 1.500 euros = 57.000 euros.



Mais, sur cette somme, il faut d'abord déduire la moitié du mois de juin, soit 750 euros, et, ensuite, le paiement de 4.500 euros fait par virement du locataire du 11 décembre 2019, de sorte que la créance du bailleur doit être fixée à 51.750 euros.



Il y aura lieu d'ordonner la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties et de condamner la société Fab à payer à M. [E] la somme de 16.061,20 euros.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société Fab de sa demande de délais de paiement, la cour lui octroyant un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette, laquelle est productive des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles.



Et, à hauteur d'appel, il sera également dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. [E] avait manqué à son obligation de délivrance, annulé le commandement de payer du 11 juillet 2019 et dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles,



CONSTATE que sont devenues sans objet la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et celle tendant à voir le bailleur condamner à réaliser certains travaux, 



INFIRME le jugement pour le surplus,



et, statuant à nouveau, 



DIT que M. [E] est débiteur envers la société Fab de la somme de 35.688,80 euros,



DIT que la société Fab est débitrice envers M. [E] de la somme de 51.750 euros,



ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,



CONDAMNE la société Fab à payer à M. [E] la somme de 16.061,20 euros,



DIT que la société Fab pourra se libérer de cette somme en 23 mensualités égales, la dernière mensualité étant majorée des intérêts au taux légal courus sur cette somme, devant être réglées avant le 10 de chaque mois, la première le mois suivant la signification du présent arrêt,





DIT qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme, M. [E] pourra se prévaloir de la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception,



DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière Le Président