Cour d'Appel · 3ème Chambre Commerciale — 11 avril 2023

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N°185



N° RG 21/07554 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SINP













M. [P] [K]

S.C.I. SCI KERLAN



C/



S.E.L.A.R.L. EP ET ASSOCIES

































Copie exécutoire délivrée 



le :



à :

Me PLOUX

Me HELIAS



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 AVRIL 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Lydie CHEVREL, lors des débats et de Morgane LIZEE lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 23 Janvier 2023

devant Monsieur Alexis CONTAMINE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Avril 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTS :



Monsieur [P] [K], en qualité de gérant de la SCI KERLAN

né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 15]

[Adresse 13]

[Adresse 13]



Représenté par Me Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





S.C.I. KERLAN, immatriculée au RCS de QUIMPER sous le n°511 448 185, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 13]



Représentée par Me Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER



INTIMÉE :



S.E.L.A.R.L. EP ET ASSOCIES, mandataire judiciaire ès qualité de liquidateur de la SCI KERLAN au capital de 1.500,00 euros immatriculée sous le numéro 511 448 185 du RCS de QUIMPER ayant son siège lieudit [Adresse 1] désigné par jugement du 14 novembre 2017 rendu par le tribunal de grande instance de QUIMPER

[Adresse 10]

[Adresse 10]



Représentée par Me Marianne HELIAS de la SELARL SOCIETE JUDICIAIRE ET JURIDIQUE DE L'OUEST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER







*****



FAITS ET PROCEDURE :



Le 14 novembre 2017, la société civile immobilière Kerlan, dont M. [K] est le gérant, a été placée en liquidation judiciaire, la société EP et associés étant désignée liquidateur.



Il dépend de l'actif de la liquidation en la commune de [Localité 14] au lieu-dit [Localité 12], une propriété comprenant des bâtiments en cours de rénovation et une cour, l'ensemble figurant au cadastre de la commune sous les relations suivantes :



Section A Numéro 1170 Contenance : 01 a 09 ca

Section A Numéro 1172 Contenance 05 a 85 ca

Section A Numéro 1166 Contenance 02 a 64 ca

Section A Numéro 1167 Contenance 01 a 00 ca

Section A Numéro 1163 Contenance 02 a 77 ca



Ces immeubles ont été acquis par la société Kerlan le 10 mars 2021 et l'acte d'acquistion précise que pour permettre à l'acquéreur d'accéder à l'immeuble présentement vendu, à partir de la voie communale n° 14, le vendeur constitue au profit dudit immeuble, à titre de servitude réelle et perpétuelle, sur partie des biens immobiliers restant lui appartenir, cadastré section [Cadastre 11], [Cadastre 7],[Cadastre 6],[Cadastre 4],[Cadastre 3] et [Cadastre 5] un droit de passage, en tout temps et toute occurrence, pour tous usages et nécessités.



Par ordonnance du 16 juin 2020, le juge commissaire du tribunal de grande instance de Quimper a ordonné la vente de ces biens par adjudication judiciaire pour une mise à prix de 100.000 euros. Cette ordonnance n'a pas été suivie d'effet.



Le 8 juillet 2021, la société EP et associés, ès qualités, a présenté une requête aux fins d'ordonner la vente par adjudication judiciaire avec mise à prix de 100.000 euros et possibilité de baisse du quart en cas de non-enchère.



Par ordonnance du 24 novembre 2021, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Quimper a :

- Constaté la caducité de l'ordonnance en date du 16 juin 2020,

- Ordonné la vente par voie d'adjudication judiciaire à la barre du tribunal jucliciaire de Quimper selon les formes prévues par la loi,

- Dit que la vente sera poursuivie à la barre du tribunal judiciaire de Quimper, chambre des saisies immobilières par le ministère de la SELARL Sociétés Judicaire et juridique de l'Oest, [Adresse 9] représentée par Mme [W] [U] chez lequel domicile est élu et en l'étude duquel pourront être notifiés les cas échéant les actes d'opposition et toute signification relative à la saisie,

- Dit que la mise à prix sera fixée à la somme de CENT MILLE EUROS avec possibilté de baisse du quart en cas de non enchére,

- Dit que les conditions de la vente seront celles de droit commun en pareille matiére :

- Dit que la publicité de la vente sera faite dans les organes de presse suivants : 

- Le Télégramme,

- Ouest France,

- Dit que confonnémcnt aux dispositions de l'anicle R322-41 du code des procédures civiles d'exécution avant de porter les enchères l'avocat se fera remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du compte séquestre bâtonnier représcntant 10 % du montant de la mise à prix,

- Désigné la SCP Tanguy Brelivet, huissiers de justice à Concarneau 29900 qui pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l'immeuble,

- Rappelé que dans les deux mois suivant la notification de l'ordonnance, le poursuivant doit publier au bureau des hypothèques de la situation du bien la présente ordonnance dans les conditions prévues par les articles R321-6 et R 321-7 du code des procédures civiles d'exécution,

- Dit que le service de la publicité fonciére sera tenu dc procéder à la formalité de publication de la présente ordonnance méme si des commandements ont été antérieurement publiés,

- Ordonné la notification de la présente ordonnance par recommandée avec accusé de réception et par les soins du greffe à :

- La SCI Kerlan lieudit [Adresse 13] représentée par M. [P] [K],

- Au créancier hypothécaire : Crédit Industriel de l'Ouest domicile élu en l'étude de Maitre [E] [V] [Adresse 8] (PPD et HC 20.04.2010 volume 2010 v numéro 477),

et communiquée à :

- La société EP et associés, ès qualités, 

- Dit que les dépens de la présente procédure seront compris en frais privilégiés de la procédure collective.



M. [K] et la société Kerlan ont interjeté appel le 2 décembre 2021.



Les dernières conclusions de M. [K] et la société Kerlan sont en date du 1er mars 2023. Les dernières conclusions de la société EP et associés, ès qualités, sont en date du 24 mai 2022.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023.



PRETENTIONS ET MOYENS :

 

M. [K] et la société Kerlan demandent à la cour de :



- Réformer la décision,



En conséquence :

- Annuler l'ordonnance,



Subsidiairement :

- Fixer la mise à prix des biens objets de la demande de vente aux enchères selon la procédure de saisie immobiliere à la somme de 300.000 euros,

- Condamner la société EP et associés à payer la somme de 3.000 euro en application de l'article 700 du code de procedure civile,

- Condamner la société EP & associés aux entiers depens.





La société EP et associés, ès qualités, demande à la cour de :



- Débouter M. [K] et la société Kerlan de l'intégralité de leurs demandes, moyens et prétentions, 

- Confirmer l'ordonnance dont appel, 

- Condamner in solidum M. [K] et la société Kerlan à payer à la société EP associés, ès qualités, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.





DISCUSSION :



Les ventes d'immeubles composant l'actif d'une société en liquidation se font, de principe, par adjudication judiciaire. Dans certains cas, le juge-commissaire peut ordonner une adjudication amiable ou autoriser la vente de gré à gré :



Article L642-18 du code de commerce (rédaction en vigueur du 15 février 2009 au 1er juin 2012) :



Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles 2204 à 2212 du code civil, à l'exception des articles 2206 et 2211, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. 

Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. 

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles 2205, 2207 à 2209 et 2212 du code civil sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. 

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. 

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. 

En cas de liquidation judiciaire d'un agriculteur, le tribunal peut, en considération de la situation personnelle et familiale du débiteur, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. 

Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat



Sur la nullité de l'ordonnance :



M. [K] et la société Kerlan font valoir que la mise à prix serait fixée à un tiers de la valeur réelle du bien et que cela ferait courir un risque d'une adjudication à un prix insuffisant au préjudice des créanciers.

L'insuffisance de la mise à prix n'est pas une cause de nullité de l'ordonnance. La demande d'annulation sera rejetée.



Sur le montant de la mise à prix :



Une précédente ordonnance fixant une mise à prix à 100.000 euros n'a pas permis d'aboutir à une vente.

La société EP et associés produit une estimation, établie par notaire en date du 18 juin 2019, de la valeur des immeubles à la somme de 150.000 à 160.000 euros, avec une mise à prix préconisée de 165.000 euros. Il est précisé qu'il s'agit de quatre gîtes à l'état brut, hors d'eau et hors d'air, dans lesquels des tranchées ouvertes sont apparentes, sans plancher pour constituer un étage.

M. [K] et la société Kelan produisent une offre d'achat émanant de M. [B] et de Mme [B] pour la somme de 350.000 euros. Cette offre est indiquée comme étant valable jusqu'au 30 avril 2022.

Au vu de cette offre, le 7 décembre 2021 le liquidateur a demandé aux candidats acquéreurs de lui adresser une offre accompagnée d'une attestation de capacité de financement et d'un chèque de banque de 10% du prix offert. 

Il n'est pas justifié, ni même allégué, que les candidats acquéreurs aient donné suite à cette demande du liquidateur.

Il apparait ainsi que le liquidateur cherche à vendre les immeubles depuis plusieurs années, en vain. Aucune offre d'acquisition sérieuse de lui a été présentée.

Les conditions d'adjudication au tribunal garantissent en toute transparence que le prix de cession sera celui du marché pouvant intéresser des acquéreurs potentiels. 



Il apparaît ainsi que la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues permettent de fixer un prix de mise à prix à la somme de 100.000 euros. Il y a lieu de confirmer l'ordonnance.



Sur les frais et dépens :



Il y a lieu de dire que les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective et de rejeter les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour :



- Confirme l'ordonnance,



Y ajoutant :



- Rejette les autres demandes des parties,



- Dit que les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective.





LE GREFFIER LE PRESIDENT