Cour d'Appel · 1ère Chambre — 12 avril 2023

1ère Chambre





ARRÊT N°109/2023



N° RG 20/05364 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RBO2













SOCIÉTE OCÉANE PROMOTION SASU



C/



S.A.S.U. IZIMMO













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 AVRIL 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 09 janvier 2023 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 12 avril 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 7 mars 2023 à l'issue des débats





****



APPELANTE :



SOCIETE OCÉANE PROMOTION SASU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉE :



S.A.S.U. IZIMMO société par action simplifiée, immatriculée au RCS de Brest sous le n°488 650 417, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, Postulant, avocat au barreau de BREST

Représentée par Me Virginie MARRO de la SELARL VM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON











EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS Izimmo exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement.

Les sociétés Linkcity et Océane Promotion sont promoteurs immobiliers.

La société Linkcity a développé un programme immobilier situé à [Adresse 4], portant sur la réalisation de : 

- 30 logements locatifs sociaux (résidence seniors) ; 

-15 logements intermédiaires en accession libre ; les droits à construire de ces lots ont été cédés à la société Océane Promotion.

Suivant mandat de commercialisation exclusif en date du 10 avril 2017, la société Océane Promotion SASU a confié à la SAS Izimmo pour une durée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction pour 1 an, soit jusqu'au 10 avril 2019, la commercialisation des 15 lots intermédiaires. 

 Au paragraphe 3, intitulé « RÉMUNÉRATION », du mandat, il est précisé que : 

 «Pour sa mission, le MANDATAIRE percevra une rémunération constituée d'une commission fixée à : 

5% HT / du prix de vente total TTC 

50% des ventes pour la marque MEILLEUR IMMOBILIER NEUF ' ventes issues du plan média 

10% HT / du prix de vente total TTC 

50 % des ventes pour les marques LE COMPTOIR IMMOBILIER et LA RÉFÉRENCE PIERRE 

MODALITÉS DU RÈGLEMENT : 

Les commissions seront payables par le notaire rédacteur des actes, dans les 8 jours qui suivent la signature de l'acte authentique. 

 Dans l'hypothèse où la décision par le MANDANT de ne pas poursuivre la réalisation de l'ensemble immobilier était prise pour tout motif autre que ceux ressortant de la force majeure, la rémunération du MANDATAIRE serait due par le MANDANT au titre des réservations effectuées à la date à laquelle le MANDANT communiquera sa décision au MANDATAIRE '».

Dans le cadre de ce mandat, la SAS Izimmo indique avoir conclu neuf contrats de réservation pour une somme globale de 1.304.100 €, justifiant, selon elle, l'octroi de ses commissions pour un montant total de 120.647 € HT, soit 144.776,40 € TTC, outre une pré-réservation. 

Par LRAR en date du 27 septembre 2018, le conseil de la SAS Izimmo a mis en demeure la société Océane Promotion SASU de payer à sa cliente la somme de 144 776,40 € TTC, en vain.

Par acte d'huissier du 22 janvier 2019, la SAS Izimmo a donc fait assigner la société Océane Promotion SASU devant le tribunal de commerce de Brest aux fins d'obtenir le paiement de ses commissions à hauteur de 144.776,40 € TTC, outre la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 11 septembre 2020, le tribunal de commerce de Brest a : 

- Constaté que le mandat régularisé entre la société Océane Promotion SASU et la société Izimmo prévoit le règlement au mandataire d'une rémunération pour chaque contrat de réservation conclu, dans l'hypothèse où le mandant ne souhaiterait plus poursuivre la réalisation de l'ensemble immobilier, 

- Constaté que la société Izimmo a conclu neuf contrats de réservation, pour un montant total de commissions de 72 388.20 € TTC, 

- Constaté que la société Océane Promotion SASU n'est plus en mesure de poursuivre la réalisation de l'ensemble immobilier, ce qui s'analyse en une renonciation unilatérale de sa part au projet, 

- Dit et jugé que la société Océane Promotion SASU refuse à tort de régler à la société Izimmo la rémunération qui lui est légitimement due, 

- Condamné la société Océane Promotion SASU au paiement à la société Izimmo de la somme de 72 388.20 € TTC outre intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2018, 

- Condamné la société Océane Promotion SASU à payer à la société Izimmo la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné la société Océane Promotion SASU aux entiers dépens de l'instance, 

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement, 

- Liquidé au titre des dépens les frais de greffe à la somme de 73.22 € TTC. 

Par déclaration au greffe en date du 4 novembre 2020, la société Océane Promotion SASU a relevé appel de tous les chefs de ce jugement.

Le 30 avril 2021, la SAS Izimmo a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande de radiation de la procédure sur le fondement de l'article 524 du Code de procédure civile. 

Suivant ordonnance du 6 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté cette demande en retenant que la société Promotion Océane SASU était dans l'incapacité financière de régler les causes du jugement au vu de son bilan comptable et du redressement important opéré par l'administration fiscale.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 28 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Océane promotion SASU demande à la cour de réformer tous les chefs du jugement rendu par le tribunal de commerce de Brest le 11 septembre 2020 et, statuant à nouveau, de :

A titre principal: 

- Dire et juger nul le mandat de commercialisation du 10 avril 2017,

- Débouter la société Izimmo de ses demandes, fins et conclusions, 

A titre subsidiaire, 

- A défaut de prononcer la nullité du mandat du 10 avril 2017, dire et juger que la société Izimmo n'a aucun droit à rémunération du fait de ses manquements contractuels, 

- Débouter en conséquence la société Izimmo de ses demandes, fins et conclusions, 

A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu'il a condamné la société Océane Promotion à régler la rémunération de la société Izimmo : 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a réduit de moitié le droit à rémunération de la société Izimmo à la somme de 72 388.20 € TTC, 

- Débouter la société Izimmo du surplus de ses demandes, 

En tout état de cause : 

- Condamner la société Izimmo au paiement d'une somme de 10 000 € à la société Océane Promotion sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Océane Promotion invoque l'application des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi « Hoguet », pour conclure à la nullité du mandat et contester ainsi tout droit à rémunération de la société Izimmo.

Subsidiairement, elle soutient que la société Izimmo ne peut prétendre à aucune rémunération compte tenu de ses manquements contractuels, responsables de l'arrêt du programme. 

En premier lieu, elle considère que la société Izimmo n'a jamais atteint l'objectif de commercialisation à hauteur de 50% des lots, nécessaire au lancement du programme immobilier. A ce titre, elle précise que les bases de calcul des 50% des ventes retenues par la société Izimmo sont erronées et qu'en tout état de cause, celle-ci n'a pas rempli son objectif de réaliser la moitié des ventes sous la marque « Meilleur Immobilier Neuf », toutes les réservations ayant été faites sous la marque « La référence pierre ». Par ailleurs, elle souligne que son droit à rémunération était conditionné au fait qu'au jour de la vente, les réservations devaient être valables et financées, alors qu'en l'espèce il n'était plus possible d'organiser la signature des actes de vente en octobre 2018 dès lors que les contrats de réservation n'étaient pas financés et qu'ils étaient de surcroît devenus caducs, aucun avenant n'ayant été régularisé. Elle ajoute que trois contrats de réservations ont été annulés. Elle estime que le tribunal a renversé la charge de la preuve, en ce qu'il incombe à la société Izimmo de prouver qu'elle a atteint ses objectifs.

En second lieu, la société Océane Promotion SASU expose qu'elle n'a pas pu obtenir de garantie financière de la banque du fait des manquements de la société Izimmo à ses obligations contractuelles, et qu'elle s'est trouvée dans l'obligation d'abandonner le projet. Elle conteste toute renonciation unilatérale et fautive et oppose à la société Izimmo l'adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ».

*****

Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 30 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la SAS Izimmo demande à la cour de :

-Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Brest le 11 septembre 2020, seulement en ce qu'il a : 

*jugé que le mandat régularisé entre la société Océane Promotion et la société Izimmo était valable et prévoyait le règlement au mandataire d'une rémunération pour chaque contrat de réservation conclu, dans l'hypothèse où le mandant ne souhaiterait plus poursuivre la réalisation de l'ensemble immobilier ; 

 - Infirmer le jugement en ce qu'il a appliqué une rémunération de 5 % ; 

 Et statuant à nouveau de ce chef :

A titre principal :

-Condamner la société Océane Promotion à payer à la société Izimmo une somme de 144 776,40 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2018, au titre des commissions dues en exécution du mandat ; 

A titre subsidiaire : 

Juger que la société Océane Promotion s'est adonnée à des man'uvres fautives et a fait preuve d'un comportement parfaitement déloyal, pour se soustraire à son obligation de paiement ; 

En conséquence :

Condamner la société Océane Promotion à payer à la société Izimmo une somme de 144.776,40 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, constitué par une perte de chance d'être rémunérée ; 

En tout état de cause :

Condamner la société Océane Promotion à payer à la société Izimmo une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

-Condamner la société Océane Promotion à payer à la société Izimmo la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- La condamner en outre aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL BELWEST en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La société Izimmo fait valoir qu'elle a conclu 9 contrats de réservation pour un montant de 1 304 100 € et que plus de 51% de pré-commercialisation étaient atteints dès mai 2018. Elle considère que la société Océane Promotion SASU a manqué à ses obligations en refusant d'acter les ventes, comme elle s'était engagée à le faire en juin 2018 et que seul son immobilisme (notamment en vue d'obtenir la garantie financière d'achèvement auprès des banques) a conduit certains acquéreurs à annuler leurs réservations. Elle considère que l'attitude du promoteur, qui l'a laissée dans l'ignorance de la situation alors qu'elle avait atteint ses objectifs de commercialisation depuis plusieurs mois, s'analyse comme une renonciation unilatérale et fautive. Elle réclame donc l'application du contrat, aux termes duquel la société Océane Promotion SASU s'est engagée, dans une telle hypothèse, à lui payer la rémunération due au titre des réservations qu'elle a effectuées.

En réplique aux moyens adverses, la société Izimmo prétend en premier lieu que la loi « Hoguet » ne serait pas applicable entre professionnels de l'immobilier et qu'en tout état de cause, les irrégularités de forme affectant le mandat, ne pourraient entraîner qu'une nullité relative de celui-ci, susceptible de ratification. Elle considère que la loi « Hoguet » serait en l'espèce détournée de sa finalité par la société Océane Promotion SASU qui savait pertinemment ce à quoi elle s'engageait et qui n'a jamais soulevé le défaut de validité du mandat avant la demande en paiement de sa commission.

En second lieu, elle maintient avoir largement atteint ses objectifs de commercialisation ce que confirmait d'ailleurs le co-promoteur Linkcity. Elle précise que le mandat de commercialisation exclusif ne contient aucune obligation de réaliser 50% des ventes sous une marque et 50% sous une autre (ce qui aurait d'ailleurs été impossible, le nombre de lots à commercialiser étant impair) ni que les contrats de réservation devaient être financés. Elle conteste être à l'origine de l'échec du projet immobilier et pointe la défaillance du promoteur dans l'obtention de la garantie financière d'achèvement et de l'assurance dommage-ouvrage. 

Son appel incident porte sur le pourcentage de rémunération retenu à tort par le tribunal à hauteur de 5% des ventes, alors qu'elle justifie que sur 9 contrats de réservation, 8 ont été signés sous la marque « La référence pierre » lui ouvrant le droit à une rémunération de 10% d'après le mandat. 

Subsidiairement, si la cour devait annuler le contrat, elle considère que la SASU Océane Promotion a commis une faute en adoptant un comportement déloyal consistant à faire travailler la société Izimmo pour ensuite ne pas donner suite au programme et refuser de la rémunérer. Elle estime que son préjudice correspond à la perte de chance de percevoir ses commissions, qu'elle évalue à 100% dès lors qu'aucune faute ne peut lui être reprochée. 

MOTIVATION DE LA COUR

 1°/ Sur la validité du mandat


Sur l'application des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 réglementent la profession d'agent immobilier


La SAS Izimmo est une agence immobilière et dans le cadre du contrat de commercialisation conclu le 10 avril 2017 avec la SASU Océane Promotion, son mandat consistait en une activité d'intermédiaire entre le promoteur immobilier et les acquéreurs des programmes réalisés par celui-ci. Il n'est pas contesté que dans ce cadre la SAS Izimmo a régularisé 9 contrats de réservation et un contrat de pré-réservation. 

Il est constant que les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l'article 1er de cette loi, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause ( Civ 1e, 23 février 2012, n° 10-18.343).

Il ne fait donc aucun doute que le mandat de commercialisation exclusif conclu entre la SAS Izimmo et la SASU Océane Promotion est soumis aux disposition de la loi dite « Hoguet ».


Sur la demande de nullité


La SASU Océane Promotion expose que le mandat de commercialisation confié à la société Izimmo contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet ».

Elle invoque notamment les irrégularités formelles suivantes :


absence de report sur le mandat original du numéro de l'inscription au registre,

absence de mentions obligatoires telles que l'indication du débiteur de la rémunération et les conditions de détermination de cette rémunération,

absence de preuve de la remise du mandat en double original à la société Océane Promotion SASU,

absence de détermination du bien à défaut de date prévisionnelle de livraison du bien, de numéro et de date d'obtention du permis de construire, de date limite de régularisation des actes notariés, de descriptifs des lots, du nombre de lots et de typologie des dits lots.


En droit, l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet» dispose que : 

« I. -Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'État : 

 -Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; 

 -Les modalités de la reddition de compte ; 

 -Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. 

 (') 

 En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. 

(') 

 II. -Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du Code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention. 

Les conditions et les modalités d'application de la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du présent II sont définies par décret. (') ».

En 2017, considérant l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, la Cour de cassation a jugé que la méconnaissance de certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411).

La première chambre civile a plus précisément jugé que le formalisme du mandat de gestion immobilière, tel que prescrit par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, et 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d'ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant. Il s'ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. (Cic 1e, 20 septembre 2017, n°16-12.906).

En l'espèce, le mandat de commercialisation a été conclu le 10 avril 2017 pour une durée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction, pour une période de 1 an, sauf révocation.

Quelles que soient les irrégularités affectant le mandat, la SASU Océane Promotion ne peut se prévaloir que d'une nullité relative, laquelle est susceptible de confirmation.

Or, la cour constate que le mandat a reçu exécution, sans que le mandant n'émette la moindre protestation sur l'accomplissement par le mandataire de sa mission ou les conditions de sa rémunération. Il est établi qu'entre le 26 octobre 2017 et le 28 juin 2018, neuf contrats de réservation ont été régularisés avec l'entremise de la SAS Izimmo et que le mandat a été reconduit en avril 2018. Il ressort d'un courriel du gérant de la société Océane Promotion SASU du 19 octobre 2018 qu'à cette date il était toujours question de signer les actes authentiques de vente (pièce n° 11 intimée). Ce n'est en définitive qu'au moment où le mandataire a réclamé sa rémunération que la validité du contrat a été contestée.

Il s'en suit que c'est en toute connaissance de cause que la SASU Océane Promotion, société de promotion immobilière, rompue à ce type de mandat, a poursuivi sans réserve l'exécution de celui-ci de sorte que toutes les irrégularités de forme qui pouvaient l'affecter ont été ratifiées.

Par conséquent, la SASU Océane Promotion sera déboutée de sa demande de nullité du mandat.

2°/ Sur le droit à rémunération de la SAS Izimmo

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1353 du code civil énonce que  celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Aux termes du mandat signé le 10 avril 2017, les parties ont convenu que :

« 3. RÉMUNÉRATION

Pour sa mission, le MANDATAIRE percevra une rémunération constituée d'une commission fixée à: 5% HT / du prix de vente total TTC 

50% des ventes pour la marque MEILLEUR IMMOBILIER NEUF ' ventes issues du plan média 

10% HT / du prix de vente total TTC 

50 % des ventes pour les marques LE COMPTOIR IMMOBILIER et LA RÉFÉRENCE PIERRE 

MODALITÉS DU RÈGLEMENT : 

Les commissions seront payables par le notaire rédacteur des actes, dans les 8 jours qui suivent la signature de l'acte authentique. 

Dans l'hypothèse où la décision par le MANDANT de ne pas poursuivre la réalisation de l'ensemble immobilier était prise pour tout motif autre que ceux ressortant de la force majeure, la rémunération du MANDATAIRE serait due par le MANDANT au titre des réservations effectuées à la date à laquelle le MANDANT communiquera sa décision au MANDATAIRE'».

Il en résulte que si les objectifs du mandat étaient réalisés et que l'arrêt du programme ne relevait pas de la force majeure, le promoteur était tenu de régler les commissions correspondant aux contrats de réservation régularisés par son entremise. 


Sur la réalisation des objectifs


Le mandat de commercialisation portait sur 15 lots. 

Au 28 juin 2018, la SAS Izimmo justifie avoir obtenu la signature de 9 contrats de réservation.

Dans un courriel du 17 juillet 2018, M. [C], directeur général de la société Izimmo sollicitait M. [U], dirigeant de la société Océane Promotion SASU sur l'avancée de l'opération immobilière en lui indiquant : « nous sommes à 51 % de pré-commercialisation, nous devons donc passer aux actes de nos réservations en cours. (') Nos clients et partenaires s'impatientent » . Il est observé que la société Océane Promotion SASU n'a apporté aucune réponse à ce courriel, notamment pour contredire le taux de commercialisation allégué.

Par ailleurs, la SAS Izimmo verse aux débats un courrier daté du 13 décembre 2018 dans lequel la société Linkcity, co-promoteur de l'opération, lui précisait l'état d'avancement du programme et faisait état d'une « commercialisation exceptionnelle » aussi bien pour les 30 logements sociaux que pour la partie en accession libre ( objet du permis transféré à la SASU Océane Promotion) en précisant que « la commercialisation des logements en accession libre est réalisée à 75% en termes de chiffres d'affaires. »

Ainsi, que l'on raisonne par lots vendus ou en terme de chiffre d'affaires, il ressort de ces pièces que les objectifs de vente étaient atteints. C'est donc vainement que la SASU Océane Promotion tente de soutenir le contraire en arguant du caractère erroné des bases de calcul retenues par la SAS Izimmo.

Par ailleurs, c'est à tort que la société appelante soutient que les objectifs contractuels n'auraient pas été atteints, dans la mesure où la SAS Izimmo revendique avoir réalisé 100% des ventes sous la marque « La référence pierre » alors que le contrat prévoyait une commercialisation des lots à 50% sous la marque « Meilleur immobilier neuf » et à 50% sous les marques « Le comptoir immobilier » et « La référence pierre ».

Les parties n'étant pas d'accord sur l'interprétation de cette clause, il y a lieu de se référer aux dispositions de l'article 1188 du Code civil aux termes desquelles : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

En l'espèce, force est de constater que les parties n'ont pas pu raisonnablement fixer l'objectif que la moitié des lots devait être vendue sous une marque et l'autre moitié sous une autre marque, dès lors qu'il y avait 15 lots à commercialiser et que ce nombre impair rendait impossible un tel objectif. 

Au surplus, il n'est pas contesté que sur les 9 contrats de réservation obtenus par la société Izimmo, 8 l'ont été sous la marque « La référence pierre », ce qui n'a pu échapper à la SASU Océane Promotion qui était signataire des contrats préliminaires comme en atteste sa pièce n°5. Il s'en infère que si un tel objectif avait été fixé, elle n'aurait pas manqué de le rappeler à son mandataire, ce qui ne ressort d'aucune correspondance. 

En réalité, la cour considère que cette clause n'a pas tant pour objet de fixer un objectif de vente que de déterminer le taux de rémunération applicable aux ventes réalisées par le mandataire. 

Ainsi, si celui-ci a réalisé au moins 50% de ses ventes sous la référence « Meilleur immobilier neuf », le taux de rémunération sera de 5% du prix total des ventes. En revanche, si 50% des ventes ont été réalisées sous les deux autres marques (« Le comptoir immobilier » et « La référence pierre »), il pourra prétendre à un taux de rémunération à hauteur de 10% du prix global.

Il s'en suit que ce grief n'est pas fondé.

Par ailleurs, au titre de ses obligations, le mandataire devait seulement s'assurer « préalablement à la signature du contrat préliminaire que l'acquéreur offre les meilleures garanties de sérieux et solvabilité, ainsi que de la bonne adéquation entre le coût de l'investissement et les ressources de l'acquéreur ». Il n'était donc pas exigé du mandataire d'obtenir des contrats de réservation d'ores et déjà financés. 

En tout état de cause, contrairement à ce que soutient sans aucune preuve la SASU Océane Promotion, il ressort de la pièce n° 4 produite par l'intimée, que dans 6 des 9 contrats de réservation signés, il existait une offre de prêt, ce qui démontre que la SAS Izimmo s'est assurée du sérieux des réservataires, comme prévu au contrat.

Enfin, c'est encore à tort et sans aucune preuve que la SASU Océane Promotion affirme qu'au 30 novembre 2018, date à laquelle les actes authentiques auraient dû être réitérés, aucun des contrats de commercialisation n'était valable, ceux-ci étant frappés de caducité ou nuls. 

Tout d'abord, les contrats de réservations ne sont pas produits de sorte que cette allégation n'est pas avérée. En outre, les actes authentiques n'auraient pas pu être signés le 30 novembre 2018 puisque d'après le notaire, au 5 décembre 2018, le promoteur n'avait pas encore obtenu son prêt, ni la garantie financière d'achèvement ni l'assurance-dommage ouvrage. Par ailleurs, il n'est pas établi que les acquéreurs auraient renoncé à acquérir en arguant de la caducité du contrat préliminaire. Au contraire, les correspondances produites montrent que les acquéreurs attendaient la réitération par acte authentique. A cet égard, le 29 novembre 2018, la société Izimmo sollicitait à nouveau le promoteur pour faire le point sur les projets d'actes notariés, sans obtenir de réponse. 

Au total, la Société Océane Promotion SASU échoue à démontrer les manquements contractuels de son mandataire, la SAS Izimmo ne pouvant être tenue pour responsable de l'arrêt du programme.


Sur l'imputabilité de l'arrêt du programme au promoteur 


Il s'évince en effet clairement du courrier de la société co-promoteur Linkcity en date du 13 décembre 2018 précité, qu'en dépit d'une « commercialisation exceptionnelle », la réitération des actes authentiques prévues au 30 novembre 2018 n'a pas pu être maintenue, en raison du fait qu'à cette date la société Océane Promotion SASU n'avait pu obtenir la mise en place de la garantie financière d'achèvement et de l'assurance dommage-ouvrage. 

Il ressort d'un courriel adressé par le directeur des ventes de la société « La référence pierre » au gérant de la société Océane Promotion SASU daté du 5 décembre 2018, qu'à cette date, d'après le notaire, le promoteur n'avait toujours pas obtenu son prêt et n'étant pas propriétaire du foncier, il n'avait toujours pas de garantie financière d'achèvement ni de l'assurance dommage-ouvrage.

Il en ressort que la non obtention par le promoteur des concours bancaires nécessaires à la poursuite du programme n'était pas liée à une commercialisation insuffisante de celui-ci, mais tenait davantage au fait que le promoteur ne maîtrisait pas le foncier.

Il est observé que la SASU Océane Promotion ne répondait d'ailleurs plus à ses partenaires qui la relançaient sur l'avancement du programme et la possibilité de réitérer les ventes en cours. 

Enfin, dans le cadre de l'incident soulevé devant le juge de la mise en état, la SASU Océane Promotion a fait état de ses difficultés financières. A cet égard, le conseiller de la mise en état a relevé l'existence d'un compte de résultat au 31 décembre 2018 qui révèle une activité « à peine équilibrée et l'absence de fonds disponibles suffisants et de capacité à emprunter », qu'à ces résultats comptables médiocres s'ajoutaient une dette fiscale de 19 385 euros, ayant pour conséquence un « résultat déficitaire au titre de l'année 2017 » .

Au total, l'arrêt du projet s'analyse bien en une renonciation unilatérale du promoteur, non imputable au mandataire, lequel avait atteint ses objectifs. Aucune force majeure ne peut être retenue en l'espèce. Dès lors, par application du contrat, le mandant est redevable de la commission due au commercialisateur.


Sur les montants de la rémunération due à la SAS Izimmo


Il n'est pas contesté que sur les neufs contrats de réservation, huit contrats ont été régularisés sous la marque « la référence pierre » et un seul sous la marque « Meilleur immobilier neuf ».

En application de la clause « RÉMUNÉRATION » du mandat de commercialisation telle qu'interprétée par la cour, il y a lieu de considérer qu'en réalisant 50% de ses ventes sous la marque « La référence pierre », la SAS Izimmo a déclenché l'application du taux de rémunération de 10% du prix total TTC des ventes réalisées. 

La cour ne pouvant toutefois statuer au-delà de la demande formée par la SAS Izimmo ( qui a retenu une vente au taux de 5%), il sera alloué à cette dernière, au titre de sa rémunération, la somme de 144.776,38 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2018, date de la mise en demeure.

3°/ Sur les dommages-et-intérêts pour résistance abusive

La société Izimmo sollicite la somme de 20.000 euros de dommages-et-intérêts à ce titre.

Il résulte de l'article 1231-6 du code civil que : « les dommages-et-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-et-intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l'espèce, il n'est justifié d'aucun préjudice autre que le retard de paiement. Il convient donc de considérer que celui-ci est suffisamment réparé par l'intérêt moratoire. La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées. 

Succombant de nouveau en appel, la société Océane Promotion SASU sera condamnée aux dépens d'appel et par conséquent déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est par ailleurs pas inéquitable de la condamner à payer à la SAS Izimmo la somme de 4.000 euros sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal de commerce de Brest sauf en ce qu'il a condamné la société Océane Promotion SASU aux dépens ainsi qu'à payer à la SAS Izimmo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Océane Promotion SASU de sa demande de nullité du contrat de commercialisation exclusif du 10 avril 2017,

Condamne la société Océane Promotion SASU à payer à la SAS Izimmo la somme de 144.776,38 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2018, date de la mise en demeure,

Déboute la SAS Izimmo de sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive,

Déboute la société Océane Promotion SASU de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Océane Promotion SASU à payer à la SAS Izimmo la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Océane Promotion SASU aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE