Cour d'Appel · 5ème Chambre — 12 avril 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-147



N° RG 22/04707 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S7LE













M. [W] [J]

Mme [V] [C] épouse [J]



C/



M. [L] [N]

Mme [K] [A] épouse [N]

M. [H] [F]

Mme [Z] [O]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 AVRIL 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 15 Février 2023





ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 12 Avril 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [W] [J]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 12] (77)

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [V] [C] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 9] (77)

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉS :



Monsieur [L] [N]

né le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 10] (56)

[Adresse 11]

[Localité 8]



Représenté par Me Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES





Madame [K] [A] épouse [N]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 13] (56)

[Adresse 11]

[Localité 8]



Représentée par Me Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES





Monsieur [H] [F] ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 905-1 et 911 du code de procédure civile par acte délivré à sa personne, n'ayant pas constitué avocat

[Adresse 5]

[Localité 7]







Madame [Z] [O] ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 905-1 et 911 du code de procédure civile par acte délivré à sa personne, n'ayant pas constitué avocat

[Adresse 5]

[Localité 7]













Par acte sous seing privé du 31 janvier 2017, M. [L] [N] et Mme [K] [N] née [A] ont donné à bail à M. [W] [J] un local d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 525 euros. 



M. [W] [J] y a vécu avec sa compagne et ses deux enfants en bas âge. Le 20 janvier 2021, il a écrit à ses bailleurs en énumérant les désordres qui affectaient, selon lui, le logement avant de quitter les lieux le 30 juin 2021.



Par acte d'huissier du 2 juin 2021, les époux [J] ont fait assigner les époux [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé.



Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes statuant en référé a :

- ordonné la jonction de la procédure RG n°12-22-008 à la procédure n°12-21-023,

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des époux [J],

- rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par les époux [J],

- condamné in solidum les époux [N] à régler aux époux [J] une provision égale à la somme de 5 400 euros à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance subi sur la période du 31 janvier 2017 au 30 juin 2021, 

- condamné in solidum les époux [J] à régler aux époux [N] une provision égale à la somme de 11 223,54 euros à savoir sur l'indemnisation des réparations locatives,

- ordonné la compensation entre les deux sommes,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire, 

- condamné in solidum les époux [N] aux dépens de l'instance incluant uniquement les frais d'assignation et de signification de la décision.



Le 22 juillet 2022, les époux [J] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 septembre 2022, ils demandent à la cour de :

- réformer l'ordonnance de référé du 7 juillet 2022 rendue par le juge des contentieux de la protection de Vannes en ce qu'elle :

* a rejeté la demande d'expertise judiciaire qu'ils avaient présentée concernant l'état du logement qui leur avait été donné à bail par les époux [N],

* a limité à la somme de 5 400 euros le montant de la provision à laquelle les époux [N] ont été condamnés à leur verser au titre du trouble de jouissance subi sur la période du 31 janvier 2017 au 30 juin 2021,

* les a condamnés à payer aux époux [N] une provision de 11 223,54 euros à valoir sur l'indemnisation des réparations locatives,

* a ordonné la compensation des créances respectives des parties,

* a rejeté leur demande de condamnation des époux [N] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Statuant de nouveau, 

- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 9 250 euros à titre de provision sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance,

- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner les époux [N] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

- ordonner une expertise judiciaire du logement et désignant tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission :

* se rendre sur les lieux litigieux,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour 

l'accomplissement de sa mission,

* examiner les désordres allégués,

* rechercher si l'état du logement sis au [Adresse 5] à [Localité 7], répondait, lors de l'occupation des époux [J] du 31 janvier 2017 au 30 juin 2021, aux caractéristiques d'un logement décent au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

* fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, en particulier le préjudice de jouissance des époux [J], 

- dire que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la cour d'appel de Rennes,

- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner les époux [N] aux entiers dépens,

- dire et juger l'expertise à venir commune et opposable à M. [H] [F] et Mme [Z] [O],

- dire et juger que M. [H] [F] et Mme [Z] [O] devront permettre l'accès à leur logement.



Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2022, les époux [N] demandent à la cour de :

- les dire et juger bien fondés en leurs conclusions d'intimés et d'appelants incident,

Y faisant droit,

- réformer l'ordonnance en date du 7 juillet 2022 en ce qu'elle :

* les a condamnés à verser aux époux [J] la somme de 5 400 euros à titre de provision,

* a condamné les époux [J] à leur verser la somme de 11 223,54 euros à titre de provision,

* les a déboutés de leur demande de provision à valoir sur le préjudice moral,

* les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles,

* les a condamnés aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces points :

- débouter les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement les époux [J] à leur régler la somme de 14 437,58 euros à titre de provision au titre de la remise en état du logement après leur départ,

- condamner solidairement les époux [J] à leur régler la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice moral,

- condamner solidairement les époux [J] à leur régler la somme 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner les époux [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- confirmer l'ordonnance en date du 7 juillet 2022 pour le surplus.



M. [H] [F] et Mme [Z] [O] n'ont pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à personne le 26 septembre 2022. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la demande en paiement d'une provision au titre du trouble de jouissance



Les époux [J] sollicitent de se voir allouer une provision de 9 250 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance correspondant à une réduction d'un tiers du loyer sur les 53 mois d'occupation du logement. Ils font valoir que le logement ne répond aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 en ce que :

- le logement était très humide, ce qui leur a causé des allergies et nuit à la santé de leurs deux enfants en bas âge,

- la fosse septique était défectueuse,

- le logement ne disposait pas de l'eau potable.

Ils en déduisent que le logement est insalubre. Ils indiquent en avoir informé les bailleurs qui n'ont rien fait pour y remédier. Ils contestent les attestations produites par les bailleurs comme n'étant pas régulières en la forme et n'étant pas probantes au fond.



Les époux [N] sollicitent le débouté de la demande de provision des époux [J] au motif qu'il existe une contestation sérieuse au visa de l'article 835 du code de procédure civile. Ils reprochent aux époux [J] de ne pas rapporter la preuve de la matérialité et de la date d'apparition des désordres dont ils se plaignent.

Les époux [N] contestent les désordres invoqués par les époux [J]. S'agissant des problèmes d'humidité, ils les réfutent. Ils indiquent que seule une chambre présentait des traces d'humidité et précisent que ces traces sont dues à un dégât des eaux en lien avec un défaut d'entretien par les locataires des joints périphériques de la baignoire et de la robinetterie.

S'agissant de la fosse septique, ils soutiennent qu'elle fonctionne correctement sans remontée d'humidité et que même si elle n'est pas conforme, les époux [J] ne peuvent s'en prévaloir, cette non-conformité ne concernant que les propriétaires qui disposent d'un délai de 4 ans pour la mettre aux normes. 

S'agissant de l'eau potable, ils arguent que l'eau du puits était consommable car traitée et produisent une analyse de l'eau qui démontre, selon eux, que l'eau est potable. Ils ajoutent que les locataires s'étaient opposés à ce que des travaux de raccordement au réseau d'eau publique soient réalisés le 4 février 2021.



Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.



Le principe du préjudice de jouissance invoqué par les preneurs est contesté par les bailleurs qui produisent des pièces de nature à combattre celles versées par les appelants de sorte que l'existence de l'obligation dont se prévalent les époux [J] se heurte à des contestations sérieuses qui relèvent uniquement du juge du fond et non du juge des référés qui n'est que le juge de l'évidence.



Par conséquent, il convient de débouter les époux [J] de leur demande de provision au titre du trouble de jouissance. L'ordonnance entreprise sera ainsi réformée.



- Sur la demande en paiement d'une provision au titre des réparations locatives



Les époux [J] contestent tout défaut d'entretien et s'opposent aux réparations locatives sollicitées par les époux [N]. Ils font valoir qu'ils n'ont pas à subir le coût de remise en état des dégradations imputables, selon eux, aux seuls propriétaires. Ils font valoir que l'existence de l'obligation invoquée par les époux [N] se heurte à des contestations sérieuses.



Les époux [N] rétorquent que le comparatif de l'état des lieux d'entrée et de sortie démontre que le logement a été loué en bon état mais s'est trouvé dégradé au moment du départ des lieux des locataires. Ils sollicitent la condamnation de ces derniers à leur régler la somme de 13 096,58 euros au titre des travaux de peinture, de papiers-peints et de lavage au vu de la facture qu'ils produisent et la somme de 1 341 euros au titre du nettoyage des façades et du terrain soit une somme globale de 14 437,58 euros à titre de provision.



Au vu des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il apparaît que le principe des dégradations locatives est contesté par les preneurs qui produisent un certain nombre de pièces pour s'opposer aux demandes des propriétaires. La cour ne peut qu'en déduire que l'obligation invoquée par les époux [N] présente des contestations sérieuses de nature à s'opposer à l'octroi d'une provision. Les époux [N] seront déboutés de leur demande et l'ordonnance sera réformée.



- Sur la demande d'expertise judiciaire à titre subsidiaire



Les époux [J] sollicitent, à titre subsidiaire, que soit ordonnée une expertise judiciaire. Ils reconnaissent que l'expertise ne pourra pas décrire les travaux nécessaires à la réfection du logement mais pourrait permettre de constater les travaux réalisés par les propriétaires, d'en déduire l'état antérieur du logement et ainsi évaluer le degré de gravité de leur préjudice de jouissance.



Les époux [N] s'opposent à cette demande en arguant que les époux [J] ont quitté les lieux le 30 juin 2021 et que le logement est à nouveau loué. Ils ajoutent que cette demande ne permettrait pas de démontrer l'existence de désordres éventuels.



Aux termes des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



L'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



En l'espèce, il est constant que les époux [J] ont quitté le logement depuis le 30 juin 2021 qui est désormais occupé par de nouveaux locataires. L'expertise sollicitée ne peut permettre d'établir les désordres qu'ils invoquent durant leur période d'occupation des lieux et ce d'autant que les parties conviennent que des travaux ont été réalisés depuis leur départ des lieux. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté leur demande d'expertise comme destinée à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve qui leur incombe.



- Sur la demande de provision au titre du préjudice moral



Les époux [N] sollicitent la condamnation des époux [J] à leur verser une somme de 2 000 euros à titre de préjudice à valoir sur leur préjudice moral mais ils indiquent dans le corps de leurs écritures solliciter la même somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.



La demande présentée par les époux [N] ne peut être considérée comme une demande de provision dans la mesure où le montant sollicité à titre de provision est identique à celui demandé pour la réparation du préjudice subi.



Or, il est constant au vu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, que la juridiction, saisie en référé, excède ses pouvoirs en faisant droit à une demande de dommages et intérêts et non de provision de sorte qu'il convient de débouter les époux [N] de leur demande.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en leur appel, les époux [J] seront condamnés à verser la somme de 1 500 euros aux époux [N] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les dispositions de l'ordonnance entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme l'ordonnance entreprise en :

- ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par M. [W] [J] et Mme [V] [C] épouse [J],

- ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau,



Déboute M. [W] [J] et Mme [V] [C] épouse [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



Déboute M. [L] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] de leur demande de provision au titre des réparations locatives et au titre de leur préjudice moral ;



Y ajoutant, 



Condamne M. [W] [J] et Mme [V] [C] épouse [J] à verser à M. [L] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne M. [W] [J] et Mme [V] [C] épouse [J] aux entiers dépens en cause d'appel.





Le greffier, La présidente,