Cour d'Appel · 3ème chambre — 12 avril 2023

12/04/2023





ARRÊT N°248/2023



N° RG 22/00543 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OTFE

AM/CD



Décision déférée du 13 Décembre 2021 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI - 20/00353

M. FERRET

















[F] [K]





C/



[I] [Y] épouse [T]

S.A.R.L. MIDI IMMOBILIER SERVICE





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



Madame [F] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Caroline GENEST de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de CASTRES







INTIMÉES



Madame [I] [Y] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE



S.A.R.L. MIDI IMMOBILIER SERVICE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Alain COMBAREL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocat au barreau D'ALBI







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE et O. STIENNE, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.

FAITS 



Suivant contrat en date du 5 octobre 2010, M. [C] [Y] et son épouse ont donné à bail à Mme [F] [K] veuve [Z] une maison située [Adresse 1] à [Localité 7] (81). Ils en ont confié la gestion locative à plusieurs agences successivement, et depuis le 1er juin 2018, à la SARL Midi Immobilier Service qui a racheté l'activité gestion immobilière de la SARL ACI Transaction. 



Suite à une réunion d'expertise organisée le 30 septembre 2019 par l'expert [B] mandaté par l'assureur de la locataire, il a été convenu que différents travaux seraient réalisés par le bailleur avant le 31 janvier 2020.



PROCÉDURE 



Se plaignant d'une exécution incomplète, Mme [F] [K] veuve [Z] a fait assigner M. [C] [Y] et la SARL Midi Immobilier Service devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi par acte en date du 10 décembre 2020, pour obtenir leur condamnation à indemniser son préjudice et à effectuer des travaux de reprise sous astreinte, ainsi que la baisse du loyer du fait de la destruction de la dépendance. 



M. [Y] est décédé le [Date décès 2] 2021. Sa fille, Mme [I] [Y] épouse [T] est intervenue à l'instance.



Par jugement contradictoire en date du 13 décembre 2021, le tribunal a : 

- dit et jugé que les courriers des 15/04/2013 et 06/11/2015 ne sont pas probants et seront rejetés,

- dit que la prescription ne peut être acquise qu'à compter du 10/12/2020 date de l'assignation,

- dit que Mme [T] [I] est légalement fondée à représenter son défunt père, M. [Y] [C],

- débouté Mme [K] veuve [Z] de l'ensemble de ses prétentions y compris à l'encontre de la SARL Midi Immobilier Service,

- débouté Mme [T] [I] de son action à l'encontre de la SARL Midi Immobilier Service,

- dit que l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] ne présente pas le caractère d'indécence,

- condamné Mme [K] veuve [Z] [F] à payer à Mme [T] [I], les sommes suivantes :

. 10000 € au titre des remboursements des frais engagés par le bailleur incombant au preneur,

. 2000. € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [K] veuve [Z] à payer à la SARL Midi Immobilier Service prise en la personne de son représentant légal la somme de :

. 900€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes des parties,

- condamné Mme [K] veuve [Z] aux entiers dépens,

- dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.



Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu principalement que :

. les désordres, notamment l'humidité, sont dus aux manquements de la locataire à son obligation d'entretien de la toiture, de la chaudière, des joints des menuiseries, de la porte-fenêtre du salon, du jardin, de la gouttière, et non à l'absence de système de ventilation qui ne peut être considéré comme un critère d'indécence,

. s'agissant de la présence de plomb, c'est l'entreprise de la locataire qui a effectué le diagnostic, celle-ci ne s'est pas manifestée pendant 10 ans, il s'agit de trois fenêtres et non de toutes les huisseries,

. concernant l'angoisse et le stress invoqués, il appartenait à Mme [K] d'emménager dans un immeuble collectif où il y a moins d'entretien à effectuer, ou à entretenir la maison louée ; et rien ne l'a contrainte à faire réaliser des expertises,

. les dépendances ne font pas partie du bail, et n'ont pas d'incidence sur le loyer,

. M. [Y] a fait réaliser de nombreux travaux ne relevant pas de sa responsabilité mais de celle de la locataire, malgré la période difficile du Covid, sa maladie et la perte de son épouse, davantage que ceux dont sa fille demande le paiement.



Par déclaration en date du 3 février 2022, Mme [K] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif du jugement sont critiqués. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Mme [K], dans ses dernières écritures en date du 19 janvier 2023, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, des articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de': 

- réformer l'intégralité du jugement rendu le 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum Mme [I] [T], venant aux droits de M. [C] [Y] et la SARL Midi Immobilier à payer à Mme [F] [K] les somme de :

. 10.800 € au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [K] du 10 décembre 2017 au 10 décembre 2020,

. 5.000 € au titre du préjudice moral,

. 1.122,24 € au titre des frais d'expertise amiable,

- fixer la baisse du loyer de Mme [K] à la somme de 50 € par mois en raison de la destruction de la dépendance,

- condamner in solidum Mme [I] [T], venant aux droits de M. [C] [Y] et la SARL Midi Immobilier Service à payer à Mme [F] [K] la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [I] [T], venant aux droits de M. [C] [Y] et la SARL Midi Immobilier Service aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Mme [K] expose que son action, engagée le 10 décembre 2020, n'est pas prescrite pour les faits postérieurs au 10 décembre 2017.



Elle soutient pour l'essentiel que la responsabilité du bailleur est engagée au titre de ces désordres qui ont troublé sa jouissance des lieux, des infiltrations sont toujours présentes dans le garage :

. la maison, son jardin et ses dépendances lui ont été donnés à bail, l'accès lui en ayant toujours été permis, peu importe que la dépendance n'ait pas expressément été mentionnée, et le loyer a été fixé en conséquence, 

. le bailleur était informé des désordres bien avant 2019, l'expertise les a confirmés en décembre 2019, et les travaux n'ont commencé qu'en mars 2020 après intervention de l'ARS et du Maire, 

. le caractère indécent du logement a été constaté par l'expert et l'ARS et les désordres trouvent leur origine dans l'absence d'entretien dont le bailleur doit répondre et ne lui sont pas imputables,



L'agence immobilière est également fautive au sens de l'article 1240 du code civil : alertée maintes fois, elle se devait de tout mettre en oeuvre pour faire cesser son préjudice par des investigations ou la mise en demeure du bailleur.



Son préjudice de jouissance doit être réparé à hauteur de 300 euros, 50 % du loyer initial, soit 10 800 euros pour la période du 10 décembre 2017 au 10 décembre 2020.

Le loyer comprenait la dépendance de 25 m² qui a dû être détruite et doit être diminué de 50 euros par mois.

Elle a été choquée d'appendre que ses petits-enfants ont été exposés au risque représenté par la présence de plomb et a dû réaliser de nombreuses démarches éprouvantes pour vivre dans un logement décent, ce qui caractérise un préjudice moral, ainsi qu'une expertise.



Mme [K] dément le harcèlement reproché par le premier juge et il est infondé de lui faire supporter les travaux incombant au bailleur.

Elle est parfaitement à jour de ses loyers compte tenu des réparations de la chaudière que le bailleur avait convenu de prendre à sa charge, et son activité de couturière, cessée depuis le 31 novembre 2015, n'a entraîné aucun changement de destination du logement.

Enfin, elle a dû saisir la commission de surendettement et sa situation a été jugée irrémédiablement compromise, suivant décision du 8 juillet 2022.





Mme [Y], dans ses dernières écritures en date du 31 janvier 2023, demande à la cour, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de': 

Au préalable,

- déclarer irrecevables toutes demandes de Mme [Z] formulées au titre de faits antérieurs au 10 décembre 2017 considérant la prescription triennale,

À titre principal, 

- juger que Mme [Z] n'a pas respecté son obligation d'entretien du bien loué ayant mené aux différents dégâts,

- juger que le bien loué sis [Adresse 1] ne présente pas le caractère d'un logement indécent,

- juger que le bailleur a procédé à la réalisation de tous les travaux lui incombant,

dès lors,

- confirmer le jugement du 13 décembre 2021 rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi en toutes ses dispositions,

- débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire, 

- juger que la SARL Midi Immobilier Service a commis une faute dans sa gestion,

- condamner la SARL Midi Immobilier Service à relever et garantir le bailleur indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de Mme [Z],

À titre infiniment subsidiaire, 

- juger que Mme [T] ne saurait être redevable d'une quelconque indemnité au titre des prétendus préjudices de Mme [Z] préalablement à sa mise en demeure du 17 décembre 2019,

- juger que ce préjudice ne saurait excéder le montant de 5 % du loyer mensuel du 17 décembre 2019 au 08 juillet 2020,

En tout état de cause et ajoutant,

- condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.



Mme [Y] expose en substance que le bailleur a été informé pour la première fois courant 2019 de problèmes concernant le logement loué à Mme [K] et a fait procéder à différents travaux avant d'être assigné par la locataire.



Elle rappelle la prescription triennale interrompue par l'assignation du 10 décembre 2020 et conteste l'indécence du logement : le manquement de la locataire à son obligation d'entretien est à l'origine des désordres, y compris de l'état des dépendances qui ne font pas partie de l'assiette du bail. 



Le bailleur a fait procéder aux travaux nécessaires en 2019-2020, qu'ils lui incombent ou pèsent sur la locataire, et ce, malgré ses difficultés de santé et la crise sanitaire. Alors même qu'ils étaient en cours, Mme [K] a choisi de saisir un expert et l'ARS sans lui laisser de répit, avant de produire de faux courriers recommandés en cause d'appel.



Elle devra lui payer la somme de 10 000 euros à ce titre et ne peut prétendre à une réduction de loyer suite à la démolition d'une dépendance qui ne lui était pas louée, étant ajouté qu'elle ne s'acquitte pas régulièrement du loyer, a usé des lieux à titre professionnel sans l'accord du bailleur et a saisi la commission de surendettement pour échapper au paiement de ses condamnations : la commission lui a imposé de quitter les lieux avant le 20 novembre 2023.



Subsidiairement, l'agence immobilière qui ne l'a pas avertie de la nécessité de travaux avant 2019 a commis une faute par cette abstention et devra la relever et garantir de toutes condamnations, à défaut de produire l'acte de cession conclu avec l'agence Laforêt.



À titre infiniment subsidiaire, le préjudice de Mme [K] ne saurait excéder le montant de 5 % du loyer mensuel à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2019 et jusqu'à la réalisation des travaux au 8 juillet 2020, eu égard à l'impossibilité de les réaliser pendant la crise sanitaire.





La SARL Midi Immobilier Service dans ses dernières écritures en date du 6 septembre 2022, demande à la cour de': 

- débouter Mme [K] de toute demande indemnitaire à l'encontre de la SARL Midi Immobilier Service en l'absence de démonstration d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice au sens de l'article 1240 du code civil.

- débouter Mme [Y] épouse [T] de sa demande subsidiaire présentée à l'encontre de la SARL Midi Immobilier Service, en l'absence de démonstration d'une faute dans l'exercice du mandat de gestion locative au visa de l'article 1992 du code civil.

- en conséquence confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection d'Albi en date du 13 décembre 2021

- y ajoutant, condamner Mme [K] veuve [Z] à payer à la SARL Midi Immobilier Service la somme de 1 800,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



L'agence souligne qu'elle n'a pris la suite de la gestion de cette location qu'à compter du 1er juin 2018 et sans reprise du passif, et qu'elle n'a jamais été interpellée par la locataire avant avril 2019.



Elle ajoute qu'elle a ensuite systématiquement informé le bailleur, visité les lieux, fait établir des devis, sollicité l'élagage sur les fonds voisins, tout en veillant au recouvrement des loyers.



L'intimée considère n'avoir donc commis aucune faute, qu'elle soit délictuelle vis-à-vis de la locataire ou contractuelle envers le bailleur.





L'ordonnance de clôture a été reportée au 8 février 2023. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





Les demandes de Mme [K] à l'encontre de Mme [Y]





À titre liminaire, il est relevé que Mme [K] ne formule plus de demande de travaux, ce dont il sera déduit que le logement ne souffre plus d'un défaut d'entretien ou de réparation à ses yeux. 

Au demeurant, elle arrête la période pour laquelle elle réclame réparation de son préjudice de jouissance à la date de son assignation introductive, et elle limite sa demande aux trois années précédentes compte tenu de la prescription.



L'appelante fonde ses demandes sur les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de jouissance paisible.



L'article 1719 du code civile dispose en effet que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'il : 

. est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation....

. est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;...

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;...



L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;....

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;....



Aux termes de l'article 3.1 du même décret, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient. 



Au cas d'espèce, dans la période objet de ses demandes d'indemnisation, la locataire dénonce des désordres électriques, la pénétration d'eau dans la cuisine, la salle de bain, le local chaufferie et le débarras, l'absence d'étanchéité à l'eau et à l'air des menuiseries en bois, l'insuffisance du chauffage, l'absence d'isolation et l'état dégradé des dépendances, les arbres à étêter, la présence de plomb dans les peintures des menuiseries, l'absence de ventilation.



Au soutien de ses doléances, elle produit les pièces suivantes : 




dans une lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2017 adressée à l'agence Laforêt, alors chargée de la gestion locative de l'immeuble, en réponse à une relance pour impayés, elle se plaint d'une installation électrique ne respectant pas les normes, des inondations par la toiture des dépendances (buanderie-chaufferie, garage, atelier) et de l'insuffisance de l'isolation et du chauffage,


C'est en vain que Mme [Y] conteste l'envoi effectif de ce courrier sur la base de sa recherche négative mais nécessairement récente sur le site de la Poste puisque Mme [K] produit l'accusé de réception daté et signé.




dans une lettre du 1er avril 2019 adressée au nouveau mandatire, l'agence Midi Immobilier, elle évoque l'éventualité d'un accident dû aux dégâts des eaux ou à l'électricité et joint des photos supposées illustrer des problèmes tenant à l'électricité et diverses fuites et infiltrations d'eau et d'air,




Pareillement, Mme [Y] ne peut contester l'envoi effectif de ce courrier puisque Mme [K] produit à la fois le volet Expéditeur revêtu du tampon de la Poste et l'accusé de réception daté et signé sur la base, ce qui fragilise sa recherche négative mais tardive sur le site de la Poste. Au demeurant, et quoiqu'il en soit du nombre et du contenu exacts des photos jointes à cet envoi, différent selon les éditions du courrier en pièces 5 et 26 de l'appelante, elle admet avoir été informée de ces doléances 'courant 2019" et produit l'attestation de son assureur relatant l'assistance qu'il lui a apportée le 14 mai 2019 lors d'une expertise de l'immeuble loué suite à un dégât des eaux.




le protocole d'accord signé par les parties le 30 septembre 2019 à l'occasion de la réunion organisée par l'expert [B] mandaté par l'assureur de la locataire prévoit que :


. Mme [Y] doit avant le 31 janvier 2020 faire remanier et remplacer les tuiles du pan de toit couvrant cuisine, couloir et débarras, vérifier le fonctionnement des radiateurs du salon, améliorer l'étanchéité des menuiseries en bois, changer la porte-fenêtre du salon, étêter l'arbre présent dans le jardin, réparer la gouttière du pignon côté [Adresse 6],

. Mme [K] doit entretenir les chéneaux.




l'expert [R] qui a visité les lieux le 6 novembre 2019 à sa demande et établi un rapport le 6 décembre suivant à l'origine de la mise en demeure adressée au bailleur le 17 décembre 2019, relève :


. la présence de tuiles cassées et de mousse sur le toit couvrant cuisine, salle de bain, WC, local chaufferie et débarras, compromet son étanchéité à l'eau par temps de pluie : les plafonds du débarras, du local chaufferie et du couloir sont dégradés et les infiltrations peuvent créer des dommages électriques,

. les plaques de couverture et les pannes de la dépendance, des WC et du garage sont dégradées et les locaux sont inondés par temps de pluie,

. la menuiserie ancienne de la fenêtre de la chambre sud-est de l'étage ne dispose pas de joints à lèvre empêchant les infiltrations d'eau,

. l'installation électrique n'est pas aux normes et présente un risque majeur d'électrocution,

. le radiateur de la chambre sud-est de l'étage, sous-dimensionné, ne suffit pas à chauffer la pièce, 




l'ARS qui a visité les lieux le 14 janvier 2020, pointe comme éléments d'indécence :


. un défaut d'étanchéité à l'eau de la toiture et des menuiseries extérieures, la présence d'humidité aux plafonds et haut des murs par infiltrations, 

. un défaut d'étanchéité à l'air des fenêtres,

. une installation électrique vétuste non conforme aux normes de sécurité,

. un moyen de chauffage insuffisant,

. un risque de présence de plomb dans un logement antérieur à 1949 aux peintures dégradées,




le 3 février 2020, le maire de [Localité 7] a mis le bailleur en demeure de procéder dans les trois mois à l'augmentation de la puissance des radiateurs de la chambre sud, au traitement des causes d'humidité constatée, à la reprise des éléments de charpente pourris, des plafonds et peintures détériorés par les entrées d'eau depuis la toiture, à l'étanchéité des menuiseries à l'air et à l'eau, ainsi qu'à un diagnostic du risque d'exposition au plomb.




Et le courriel de l'agence immobilière, en pièce 16 de son dossier, rend compte le 14 février 2020 de ce que le constat réalisé a effectivement fait ressortir des taux de plomb supérieurs aux seuils admis.



L'existence des problèmes d'électricité, d'entrée d'eaux par la toiture, d'étanchéité des menuiseries à l'air et à l'eau, d'insuffisance du chauffage d'une chambre, de dégradation des dépendances et de présence de plomb dans les peintures des menuiserie dénoncés, au demeurant non contestée par le bailleur, est ainsi confirmée. 



Ces désordres constituent des violations des articles 2 paragraphes 1 à 5 et 3 paragraphe 1 du décret Décence du 30 janvier 2002, et le bailleur en est officiellement informé au moins :

. depuis la lettre envoyée en juin 2017 à l'agence gestionnaire, s'agissant de l'installation électrique, des inondations par la toiture des dépendances (buanderie-chaufferie, garage, atelier) et de l'insuffisance du chauffage, 

. depuis le 30 septembre 2019, s'agissant de l'étanchéité des menuiseries en bois,

. depuis la mise en demeure adressée au bailleur le 17 décembre 2019, s'agissant de la dégradation globale des dépendances, 

. et depuis le 14 février 2020, pour ce qui est de la présence de plomb dans les peintures.



En revanche, l'absence d'isolation comme de ventilation en général ne ressort pas des éléments versés aux débats, non plus qu'une difficulté tenant aux arbres du jardin.



S'agissant des désordres ainsi retenus et dûment portés à sa connaissance, Mme [Y] oppose en premier lieu qu'en dehors de l'insuffisance du seul chauffage de la chambre et de la présence de plomb dans les peintures, ils sont imputables à la locataire.



Cependant, et elle ne peut être suivie en ce qui concerne :

. la non-conformité de l'installation électrique dont la mise aux normes incombe au bailleur, fut-ce à plusieurs reprises au fil de temps et même si certains travaux ont été faits en 2013 et 2015 en ce domaine,

. les infiltrations dans la partie de la maison située sous la toiture en tuiles dégradée, alors que les photos montrent la vétusté générale de celle-ci et plusieurs tuiles cassées : aux termes de l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure et, en l'espèce, à supposer même que le démoussage incombe à la locataire, la présence de mousse est sans rapport causal avec celle de plusieurs trous béants dans la couverture et les infiltrations qui en résultent,

. le mauvais état des dépendances du fait de la dégradation de leur couverture dont la réparation n'incombe pas au locataire, s'agissant ici du clos et du couvert qui doit être assuré par le bailleur,

. l'absence d'étanchéité des menuiseries à l'air et à l'eau, laquelle ne résulte pas du défaut d'entretien des joints mais de leur conception ancienne qui n'en prévoit pas, selon le rapport d'expertise.



Mme [Y] fait valoir tout aussi vainement que les dépendances ne font pas partie de l'assiette du bail : en effet, si toutes les parties de ce bâtiment d'un seul tenant ne sont pas listées dans le contrat de bail et décrites dans l'état des lieux, aucune n'en est expressément exclue, et force est de constater qu'il s'agit d'un seul et même bâtiment, situé à la même adresse et sur la même parcelle de terrain, et que la consistance des locaux loués est qualifiée de maison individuelle et non d'appartement dans une maison.

En outre, elle ne peut sans se contredire soutenir que ces 'dépendances' ne font pas partie du bail et que l'entretien de leur toiture incombe à la locataire comme elle l'écrit notamment page 15 de ses conclusions. 



Il est donc établi que le bailleur était redevable de la mise aux normes de l'électricité, des réparations permettant d'assurer le clos et le couvert ( toiture, menuiserie), et de la pose d'un chauffage correctement dimensionné dans l'une des chambres.



Il n'est pas discuté que les travaux nécessaires ont été faits fin 2019 et au cours de l'année 2020 : porte-fenêtre en novembre 2019, radiateur en janvier 2020, électricité en avril 2020, fenêtre en mai 2020, toitures et charpente facturées en décembre 2020.



Il résulte dès lors de cet examen des pièces que, bien qu'informé de l'essentiel des désordres dès 2017, le bailleur a attendu que la locataire saisisse plusieurs experts pour commencer à agir à compter de novembre 2019, et n'intervenir sur le problème majeur de la toiture qu'un an plus tard, ce qui représente trois années dont deux sans aucune réponse de sa part.



Dès lors, Mme [K] est bien fondée à réclamer l'indemnisation de :

. son préjudice de jouissance à raison de 300 euros par mois pendant les trois années écoulées avant son assignation du 10 décembre 2020, au regard de l'importance des désordres et d'un loyer ayant évolué de 650 à 719 euros au fil des indexations, soit la somme totale de 10 800 euros,

. la prise en charge des frais de l'expertise qui a permis le déclenchement des réparations, soit une facture de 1122,24 euros,

. ainsi que l'indemnisation d'un préjudice moral au regard des questions de sécurité et de santé en jeu ainsi que des multiples démarches nécessaires et tracas éprouvés, à hauteur de 3000 euros. 



La locataire formule également une demande de réduction du loyer à raison de 50 euros, considérant qu'elle ne peut plus jouir de la dépendance démolie. 

De fait, ladite dépendance dont la destruction a été facturée le 3 décembre 2020 du fait de sa dégradation n'était pas exclue du bail comme il a été vu plus haut et elle n'est plus disponible à l'usage de la locataire : les prestations offertes par le bien loué s'en trouvent donc modifiées et diminuées, et il est donc justifié de baisser de 50 euros par mois le montant du loyer.





Les demandes à l'encontre de la société Midi Immobilier





1- La responsabilité délictuelle à l'égard de Mme [K]



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Mme [K] fonde sa demande de condamnation in solidum de l'agence au paiement des sommes mises à la charge de Mme [Y] sur le fait que, malgré ses multiples alertes, l'agence n'a pas organisée les mesures d'investigation nécessaires ou mis le bailleur en demeure de faire les travaux. 



En réalité, l'appelante ne justifie que d'une seule saisine de l'agence, la lettre recommandée avec accusé de réception d'avril 2019. 



Et l'agence établit qu'elle a, dès lors, :

. le 12 avril, visité les lieux,

. le 19 avril, averti Mme [Y] des infiltrations par le toit et les menuiseries qui n'assurent plus l'étanchéité en cas de pluie, après avoir sollicité un devis, et conseillé le changement des menuiseries, 

. après l'expertise Dégâts des eaux du 14 mai, communiqué un devis de remise en état à l'expert de l'assurance, resté sans réponse

. le 7 juin, transmis au bailleur le devis pour le remplacement des fenêtres,

. le 25 octobre, l'a informé de nouvelles inondations et demandé la date de la réparation de la toiture, en réitérant son alerte le 5 puis le 18 novembre, avant d'organiser un rendez-vous le 30 décembre et d'obtenir un engagement de réalisation des travaux toitures et électricité avant le 31 janvier 2020,

. le 31 octobre, sollicité le propriétaire du fonds voisin aux fins d'élagage des arbres donnant sur la toiture, obtenant une réponse positive dès le 13 novembre, 

. le 7 janvier 2020, saisi la mairie au sujet du lierre en provenance de la Maison des Associations,

. les 24 janvier et 14 février, rappelé au bailleur la nécessité de supprimer le risque d'exposition au plomb. 



Il apparaît donc que l'agence Midi Immobilier a donné une suite active et adaptée à la seule alerte reçue de la part de la locataire : aucune faute ne peut lui être reprochée, de sorte qu'elle ne saurait être tenue d'indemniser les préjudices subis par Mme [K] du fait des manquements de son bailleur. 



La demande de condamnation in solidum sera donc rejetée, la décision déférée étant confirmée sur ce point.





2- La responsabilité contractuelle envers Mme [Y]



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En l'espèce, Mme [Y] reproche à l'agence immobilière de ne pas l'avoir avertie de la nécessité de travaux avant 2019.



Cependant, il a été vu plus haut que la société Midi Immobilier n'a elle-même été informée d'une difficulté à cet égard qu'en avril 2019 : il ne peut donc lui être reproché de s'être abstenue de délivrer plus tôt une information dont elle ne disposait pas encore, étant relevé que la précédente alerte de Mme [K] en 2017 ne semble avoir été suivie d'aucun échange entre l'agence Laforêt et la locataire, que ce soit avant ou après la reprise de la gestion locative des lieux par l'intimée. 



Partant, en l'absence de faute contractuelle, Mme [Y] est mal fondée en sa demande d'être relevée et garantie par sa mandataire. La décision déférée doit être confirmée sur ce point.







Les demandes de Mme [Y] à l'encontre de Mme [K]





Mme [Y] revendique la condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 10000 euros : elle met en avant les retards de loyers, le défaut d'entretien, l'exercice professionnel contraire à la destination des lieux, le choc et le stress causé à son père par les mises en demeure répétées, et les frais exposés pour les travaux qui incombaient à la locataire. 



Elle ne précise pas la nature desdits travaux mais il peut être déduit de ses développements antérieurs sur les désordres qu'elle considère avoir assumé en lieu et place de la locataire les frais de mise en conformité de l'installation électrique, la réparation des toitures et/ou la démolition de dépendances, et pour la partie non lié au plomb, de remplacement des menuiseries. 

La question des frais d'élagage est également discutée.



Cependant, il a été vu plus haut que les frais de remise en état de l'électricité, des toitures et des menuiseries incombaient au bailleur en exécution de son obligation de délivrer au preneur un logement décent et ne sont pas imputables à un défaut d'entretien de la locataire : Mme [Y] est donc seule redevable de leur coût.

Et s'agissant de l'élagage, les éléments du dossier ne permettent pas d'imputer à la locataire la décision de faire étêter les arbres , le lien entre les désordres dénoncés et cette opération n'étant pas démontré : dès lors, Mme [Y] ne peut faire reposer sur Mme [K] le coût d'une intervention dont il n'est pas établi par ailleurs qu'elle a été menée à sa demande. 

Le beau-père et la soeur de Mme [Y] attestent de manquements de la locataire dans la part de l'entretien lui incombant mais en l'absence d'éléments extérieurs de nature à corroborer ce témoignage familial, les faits dénoncés doivent être regardés comme insuffisamment établis. 



Il n'est pas non plus démontré qu'un préjudice indépendant d'éventuels intérêts sur les sommes dues a résulté des retards de loyer invoqués. Et il en va de même pour l'activité couture que Mme [K] reconnaît avoir exercée dans les lieux pendant 5 ans.



Enfin, si l'on doit bien admettre que les réclamations d'un locataire viennent perturber le quotidien d'un bailleur, qui plus est âgé, d'une part, ces considérations générales ne sont ici étayées par aucun élément précis concernant M. [Y] puisque les relations locataire-bailleur-agence ont en fait été menées par sa fille, et d'autre part et surtout, au vu de la situation telle qu'analysée plus haut, il ne peut être imputé à faute à Mme [K] d'exiger en 2019 des réparations qui étaient effectivement dues au moins depuis 2017.



Dès lors, la décision déférée doit être infirmée, aucune condamnation ne pouvant être prononcée à ce titre à l'encontre de Mme [K].





Sur les frais et dépens





Mme [Y] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, la décision déférée étant infirmée en ce qui concerne le sort des dépens de première instance.



L'équité commande en outre de mettre à sa charge, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 500 euros au profit de Mme [K].

Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de condamner cette dernière à verser une somme supplémentaire à ce titre à l'agence Midi Immobilier.







PAR CES MOTIFS :



La cour,



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la SARL Midi Immobilier Service et accueilli sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

 

Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Condamne Mme [I] [Y] épouse [T] à verser à Mme [F] [K] les sommes de :

. 10800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

. 1122,24 euros au titre des frais d'expertise,

. et 3000 euros en réparation de son préjudice moral,



Dit que le montant du loyer dû par Mme [F] [K] sera diminué de 50 euros à compter du 3 décembre 2020,



Déboute Mme [I] [Y] de ses demandes formées à l'encontre de Mme [F] [K],



Y ajoutant,



Condamne Mme [I] [Y] à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2500 euros à Mme [F] [K],



Déboute la SARL Midi Immobilier Service de sa demande d'indemnité supplémentaire formée contre Mme [F] [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [I] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











 M. BUTEL C. BENEIX-BACHER