Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 13 AVRIL 2023



N°2023/84













Rôle N° RG 19/13247 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYMK







[R] [A]

SARL AJM2L





C/



[H] [V] [T]

[M] [I] épouse [V] [T]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :





Me Claude RAMOGNINO





Me Julien AYOUN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 04 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02626.





APPELANTS



Monsieur [R] [A]

né le 14 Juin 1960 à [Localité 13] (12), demeurant [Adresse 11]

représenté et assisté de Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



SARL AJM2L représentée par son gérant en exercice, dont le siège est sis [Adresse 11]

représentée et assistée de Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [H] [V] [T]

né le 06 Novembre 1960 à [Localité 8] (ANGOLA), demeurant [Adresse 9]

représenté et assisté de Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [M] [I] épouse [V] [T]

née le 12 Juillet 1956 à [Localité 14] ( ALGÉRIE), demeurant [Adresse 9]

représentée et assistée de Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE



PARTIES INTERVENANTES 



SELARL de St RAPT ET BERTHOLET représentée par Me de St Rapt et Me Bertholet

Administrateur judiciaire de la SARL AJM2L 

dont le siège est sis [Adresse 7]



Me [D] [K],

Mandataire judiciaire

demeurant [Adresse 1]



représentés et assistés de Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La SARL AJM2L représentée par M. [R] [A] a acquis, par acte des 10 avril et 28 juin 2012, de la SARL Avenir, un fonds de commerce d'hôtel restaurant exploité à [Localité 12], RN 113, sous l'enseigne Auberge San Carlos, moyennant le prix de 225000 euros.

Ce fonds de commerce, principalement fréquenté par des routiers, avait été créé par M. [V] [T] qui l'avait cédé à la SARL Avenir le 2 mars 2007.



Les locaux d'exploitation faisaient l'objet d'un bail commercial consenti par M. et Mme [V] [T] suivant acte notarié du 2 mars 2007, aux termes duquel ils étaient désignés comme suit :

Dans un premier bâtiment situé en bordure de la RN113 :

Au rez-de-chaussée : salle de bar, une salle voûtée, une salle de restaurant, une cuisine, une petite réserve, une salle de plonge, une cave.

À l'étage : la partie hôtel comprenant 7 chambres et 2 escaliers extérieurs.

Dans un deuxième bâtiment situé à l'arrière : 2 douches, une buanderie, 2 WC.

Ainsi que deux terrains, le premier à usage de parking ouvert, le deuxième à usage de parking réservé, fermé par une clôture et un portail.

Le bail était consenti moyennant un loyer annuel de 36000 euros hors taxes et hors charges.



Par acte du 4 décembre 2012, M. [L] [E] a fait l'acquisition d'une parcelle cadastrée BO [Cadastre 10], contiguë aux parcelles appartenant aux époux [V] [T] et données à bail à la SARL AJM2L.



Se plaignant de ce que sa parcelle était en partie occupée par les époux [V] [T] et leur locataire et utilisée comme parking du restaurant, M. [E] a engagé une instance en bornage le 13 septembre 2013 et saisi le 17 juillet 2015 le juge des référés afin de faire cesser la violation de son droit de propriété.

Par ordonnance de référé du 20 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a fait interdiction aux époux [V] [T] et à la SARL AJM2L d'utiliser ou occuper la parcelle litigieuse, d'y garer ou faire stationner des véhicules sous peine d'astreinte de 1000 euros par véhicule en infraction, d'y effectuer des travaux, dépôt de terre ou entreposage de matériel sous peine d'astreinte de 1000 euros par infraction constatée.



Par courrier de son conseil en date du 30 novembre 2015, la SARL AJM2L se plaignait auprès des bailleurs de ce que l'ordonnance rendue le 20 octobre 2015 rendait impossible l'utilisation des parkings et entraînait une chute de son chiffre d'affaires estimée à 400 euros par jour ainsi qu'un risque d'atteinte à la pérennité de l'entreprise.

Elle affirmait avoir toujours cru que la parcelle litigieuse était la propriété des époux [V] [T], lesquels connaissaient au contraire depuis l'origine la difficulté juridique liée à la propriété de ladite parcelle et à la situation d'enclave.

Affirmant qu'elle n'aurait pas acquis le fonds si elle avait eu connaissance de cette difficulté ou l'aurait acquis à moindre prix, et estimant que le montant du loyer était excessif compte tenu de cette situation et de l'impossibilité de faire stationner les poids-lourds, elle sollicitait des bailleurs une baisse du loyer, un désenclavement permettant l'accès au parking situé derrière le restaurant et une indemnisation de 100000 euros.

Les bailleurs n'ont pas donné suite à cette demande mais suivant acte notarié du 5 mai 2016, M. [E] a consenti aux époux [V] [T] une servitude de passage sur sa parcelle.



Par acte en date du 14 avril 2016, M. [R] [A] et la SARL AJM2L ont fait assigner M. et Mme [V] [T] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins d'entendre dire et juger que les défendeurs avaient commis un dol à leur égard et obtenir leur condamnation à indemniser la SARL AJM2L de son préjudice d'exploitation à hauteur de 150000 euros et M. [A] de son préjudice moral à hauteur de 20000 euros, sollicitant également que le loyer soit ramené à 1500 euros à compter du 20 octobre 2015.



M. et Mme [V] [T] s'opposaient à la demande et sollicitaient reconventionnellement la condamnation de la société AJM2L à prendre en charge les frais de remise en état des parkings en vue de permettre l'évacuation des eaux usées.



Par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :

- débouté M. [A] et la SARL AJM2L de leurs prétentions,

- rejeté la demande reconventionnelle de M. et Mme [V] [T],

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- faisant masse des dépens, condamné M. [A] et la SARL AJM2L, d'une part, et M. et Mme [V] [T], d'autre part, à en supporter la moitié.



Le tribunal a retenu à cet effet :

- que le vendeur du fonds de commerce n'a pas été mis en cause,

- qu'il ne résulte d'aucune signature, avenant ou pièce contractuelle que M. et Mme [V] [T] seraient intervenus à la cession du fonds de commerce en 2012, que l'existence d'un dol ou d'une réticence dolosive commis par les propriétaires n'est pas démontrée,

- que l'acte de cession de 2012 évoquait deux terrains, l'un à usage de parking clos et le second à usage de parking ouvert ; qu'aucun document contractuel ne permet d'entretenir une confusion avec la parcelle BO [Cadastre 10], contiguë au terrain loué, qui sera acquise postérieurement à la cession du fonds par M. [E] ; que les photographies et le plan permettent de vérifier que les 2 parkings contractuellement prévus font bien partie des biens loués, même si depuis le bail de 2007, aucune référence précise ne les identifie ; que si l'absence de clôture avec le terrain précité cadastré BO [Cadastre 10], qui avait effectivement été utilisé comme parking durant de nombreuses années, était de nature à laisser penser que ce parking pouvait être annexé pour le bon fonctionnement du fonds de commerce, aucun écrit ne vient à l'appui de cette confusion ;

- que par acte notarié reçu le 4 mai 2016, une servitude de passage été reconnue sur la parcelle de M. [E] cadastré section BO [Cadastre 10] au profit de M. et Mme [V] [T], le terrain du fonds à usage de parking non clos échappant ainsi à un enclavement ;

- qu'un délai de 6 mois s'est écoulé entre l'ordonnance de référé du 20 octobre 2015 et l'acte notarié relatif à la servitude, délai normal s'agissant d'une procédure immobilière, que la taille du terrain loué permet de stationner des camions semi-remorque ; qu'aucune responsabilité contractuelle des bailleurs ne peut être établie, la demande au titre du préjudice d'exploitation devant être rejeté,

- sur la demande reconventionnelle, que les constats d'huissier versés aux débats n'évoquent qu'un problème de vidange, que M. et Mme [V] [T] ayant plusieurs locataires proches, il est difficile de rattacher les difficultés à la SARL AJM2L, que selon un courrier d'Agglopole Provence assainissement du 23 mai 2017, la propriété devait être raccordée au tout à l'égout, que la persistance des difficultés n'étaient pas établies.



M. [R] [A] et la SARL AJM2L ont interjeté appel de cette décision le 12 août 2019.



La SARL AJM2L a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Salon-de-Provence du 24 octobre 2019.



Par conclusions déposées et notifiées le 27 mars 2020, M. [R] [A], la SARL AJM2L, la SELARL De Saint Rapt - Bertholet et Maître [D] [K] demandent à la cour, vu les articles 1116, 1134 anciens et suivants du code civil, de :

- déclarer recevables les interventions volontaires de la SELARL De Saint Rapt - Bertholet ès qualités d'administrateur judiciaire et de Maître [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL AJM2L,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence le 4 juillet 2019, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles des époux [V] [T] sur le fond et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer à nouveau,

- dire et juger que M. et Mme [V] [T] ont manqué à leurs obligations contractuelles,

- condamner solidairement les époux [V] [T] à payer à la société AJM2L la somme de 150000 euros au titre du préjudice d'exploitation,

- condamner solidairement les époux [V] [T] à payer à M. [A] au titre de son préjudice personnel et moral la somme de 20000 euros,

- fixer le loyer mensuel à la somme de 1500 euros à compter du 25 octobre 2015,

- condamner solidairement les époux [V] [T] à restituer le trop-perçu avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement les époux [V] [T] à rembourser à la société AJM2L la somme de 1000 euros réglée dans le cadre du litige l'opposant à M. [E],

- débouter les époux [V] [T] de leurs fins et conclusions formulées au titre de leur appel incident,

- condamner solidairement les époux [V] [T] à payer à la société AJM2L et à M. [A] la somme de 8000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions déposées et notifiées le 4 février 2020, M. et Mme [V] [T] demandent à la cour, vu les articles 116, 1147, 1382 anciens du code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel,

- constater l'absence de qualité de cocontractant aux époux [V] [T],

- constater l'absence de dol,

- dire et juger que les consorts [V] [T] n'ont pas commis un dol à l'égard des requérantes,

À titre subsidiaire,

- dire et juger qu'il ne peut être reproché aux consorts [V] [T] aucun manquement à leurs obligations contractuelles,

À titre reconventionnel,

- condamner la société AJM2L à prendre en charge les frais de remise en état des parkings en vue de permettre l'évacuation des eaux usées,

En tout état de cause,

constater l'absence de préjudice réel, certain et actuel pour la société AJM2L et M. [A],

- dire et juger que le préjudice de perte d'exploitation alléguée par la société AJM2L n'est pas fondé,

- dire et juger que M. [A] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral indemnisable,

- débouter la société AJM2L et M. [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement la société AJM2L et M. [A] à payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement la société AJM2L et M. [A] aux entiers dépens. 



La procédure a été clôturée le 31 janvier 2023.





MOTIFS :



Il résulte des différents plans cadastraux et photographies aériennes figurant aux dossiers des parties :

- que la propriété des époux [V] [T] est constituée des parcelles cadastrées section BO n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 2], situées à l'ouest de la RN113,

- qu'elle comporte bien, comme indiqué au bail commercial du 2 mars 2007, deux parkings, l'un situé entre les bâtiments, fermé par une clôture et un portail, l'autre à usage de parking ouvert, situé sur les 2/3 de la parcelle BO [Cadastre 2] à l'extrême ouest de la propriété,

- que cependant l'accès avec un véhicule poids-lourd depuis la route à ce parking ouvert nécessite de passer sur la parcelle BO [Cadastre 10], propriété de M. [E], contiguë aux parcelles BO [Cadastre 4] et BO [Cadastre 2].

La parcelle BO [Cadastre 10] de M. [E] était elle-même, jusqu'en 2016, utilisée de longue date comme parking par les clients du restaurant, ainsi qu'il ressort des explications des parties concordantes sur ce point et des constats d'huissiers effectués en 2013 et 2015 à la requête de M. [E].



Sur le dol allégué par les appelants :



Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de cession du fonds, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le droit de demander la nullité d'un contrat par application de ce texte n'exclut pas la possibilité pour la victime de manoeuvres dolosives de rechercher la responsabilité délictuelle de leur auteur pour obtenir réparation du préjudice qu'elle a subi.



La cession du fonds de commerce, comportant le droit au bail, intervenue le 10 avril 2012 entre la SARL Avenir et la SARL AJM2L, a eu pour effet de faire naître des relations contractuelles entre la SARL AJM2L et les époux [V] [T], bailleurs.

La SARL AJM2L est en conséquence recevable à invoquer un vice affectant son consentement au transfert du bail en sa faveur, imputable aux bailleurs, d'autant que sollicitant non pas la nullité ou la rescision d'un contrat mais des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, elle peut invoquer tout fait fautif quelconque, en lien causal avec le préjudice allégué.



Les appelants reprochent aux époux [V] [T] d'avoir dissimulé à la SARL AJM2L la véritable consistance des lieux loués et la situation d'enclave du parking ouvert.



Cependant, il ressort des actes du 10 avril 2012 portant cession de fonds de commerce sous conditions suspensives et du 28 juin 2012 portant réitération, que les bailleurs, dont l'autorisation n'était pas nécessaire pour la vente du fonds, n'ont reçu notification de la cession qu'a posteriori, par LRAR du 19 avril 2012, alors que l'acquéreur s'était déjà engagé à l'égard du vendeur, de sorte que n'ayant pas eu à prendre part aux négociations sur la vente du fonds, il ne peut leur être reproché d'avoir retenu des informations.



Par ailleurs, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que les époux [V] [T] auraient trompé la SARL Avenir, dont la SARL AJM2L tient ses droits, lors de la conclusion du bail initial le 2 mars 2007, aucun élément de preuve ne venant établir la connaissance que cette société, absente des débats, avait ou n'avait pas de la consistance exacte des lieux loués et du fait que l'utilisation de la parcelle BO [Cadastre 10] ne résultait que d'une tolérance.



Les appelants seront déboutés de leurs demandes fondées sur une réticence dolosive des bailleurs.



Sur les manquements contractuels reprochés aux bailleurs :



Les appelants soutiennent que la consistance réelle du bien loué ne correspond pas à la description qui en est faite dans le contrat, ce qui caractérise selon eux un manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles.



Le bail du 2 mars 2007 mentionne, à l'article 'désignation', que les locaux loués comportent 'deux terrains, le premier à usage de parking ouvert, le deuxième à usage de parking réservé, fermé par une clôture et un portail'.



Dans les faits, les locaux mis à disposition du preneur comportent bien deux parkings comme indiqué au bail.

Il ressort des plans cadastraux versés aux débats que le parking ouvert, situé sur la partie ouest de la parcelle BO [Cadastre 2], est d'une superficie supérieure à 3500 m², suffisante pour permettre le stationnement des poids-lourds fréquentant l'établissement.

Cependant ce parking n'est manifestement pas accessible depuis la route pour ces poids-lourds, sauf à emprunter la parcelle BO [Cadastre 10], non comprise dans le bail puisque n'appartenant pas aux bailleurs.

Or, le bail ne mentionne pas cette difficulté d'accès.



Les époux [V] [T] exposent avoir, depuis plus de 30 ans, entretenu la parcelle BO [Cadastre 10] et bénéficié de l'autorisation implicite des anciens propriétaires du terrain de l'utiliser pour le passage et le stationnement des clients de l'auberge.



La décision de M. [E] de mettre fin à cette tolérance ayant pour effet de priver la société AJM2L d'un accès normal au parking situé sur la parcelle BO [Cadastre 2], inclus dans le périmètre du bail, et par conséquent de la jouissance normale de ce parking, engage la responsabilité des bailleurs, tenus d'assurer au preneur la délivrance et la jouissance paisible des locaux loués.



En revanche, ainsi que l'a retenu à juste titre le premier juge, aucune mention du bail ne permet au preneur de se prévaloir de l'usage d'un troisième parking situé sur la parcelle BO [Cadastre 10] et les bailleurs ne sauraient être tenus de garantir les conséquences d'une éventuelle méprise des preneurs sur ce point.

La SARL AJM2L sera en conséquence déboutée de ses demandes d'indemnisation au titre de la perte de l'usage du parking situé sur la parcelle BO [Cadastre 10].



S'agissant de la difficulté d'accès au parking inclus dans le périmètre du bail, la SARL AJM2L ne conteste pas avoir pu jouir d'un accès normal à ce parking jusqu'à la procédure de référé introduite par M. [E] et ayant donné lieu à l'ordonnance du 20 octobre 2015, lui faisant d'utiliser ou occuper la parcelle litigieuse, d'y garer ou faire stationner des véhicules sous peine d'astreinte de 1000 euros par véhicule en infraction, étant relevé que le dispositif de cette décision ne formule pas expressément une interdiction de simple passage.







Par acte notarié du 4 mai 2016, M. [E] a consenti une servitude de passage sur sa parcelle, d'une largeur de 5 mètres, suffisante pour permettre aux poids lourds d'accéder au parking compris dans l'assiette du bail.



Sur la période comprise entre le 20 octobre 2015 et le 4 mai 2016, la SARL AJM2L ne justifie pas que l'ordonnance de référé ait été mise à exécution, aucun acte de signification n'étant produit, alors qu'il ressort au contraire du courrier de M. [E] du 14 mars 2017 que ce dernier, en raison d'un courant de sympathie à l'égard des époux [A] et d'un souci de bon voisinage, avait le souhait que la clientèle de l'auberge puisse accéder au parking, de sorte qu'il n'est aucunement établi que l'accès des véhicules au parking compris dans le bail ait été interrompu dans les faits.



Il n'est en conséquence justifié par les appelants d'aucune perte de jouissance imputable aux bailleurs, de sorte que la SARL AJM2L sera déboutée de sa demande au titre d'une perte d'exploitation et d'une diminution de loyer, étant relevé au surplus que les appelants ne produisent aucune pièce comptable probante de nature à caractériser la perte d'exploitation qu'ils allèguent, que la liasse fiscale produite mentionne un chiffre d'affaires de 257860 euros en 2014 et 260000 euros en 2015, qu'ils font état d'un chiffre d'affaires de 265543 euros en 2016 et de 320882 euros en 2017, ce qui traduit une progression régulière du chiffre d'affaires sur la période litigieuse.



La défectuosité du bail initial, portant pour partie sur des locaux dont l'accès était précaire et ne pouvait être garanti par le bailleur, a cependant eu pour conséquence d'exposer la société AJM2L à une procédure judiciaire et à une situation d'insécurité juridique, générant pour son dirigeant un préjudice moral qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 5000 euros de dommages et intérêts.



La SARL AJM2L sera par ailleurs déboutée de sa demande tendant à la condamnation solidaire les époux [V] [T] à lui rembourser la somme de 1000 euros réglée dans le cadre du litige l'opposant à M. [E], qui ne repose sur aucun fondement.



Sur la demande reconventionnelle des époux [V] [T] :



Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, les procès-verbaux de constats versés aux débats ne permettent pas d'établir que les difficultés d'écoulement d'eaux pluviales et d'eaux usées alléguées persistent, et qu'elles sont imputables à M. [A] ou à la SARL AJM2L.

Alors que le dernier constat a été effectué près de six ans avant l'examen de l'affaire par la cour d'appel, les époux [V] [T] n'ont produit en cause d'appel aucun nouveau constat à l'appui de leur demande.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] [T] de leur demande reconventionnelle.



M. et Mme [V] [T] seront condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Reçoit les interventions volontaires de la SELARL De Saint Rapt - Bertholet ès qualités d'administrateur judiciaire et de Maître [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL AJM2L,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL AJM2L de ses demandes en indemnisation d'un préjudice d'exploitation et en réduction de loyer avec restitution de trop perçu, et débouté M. et Mme [V] [T] de leur demande reconventionnelle et de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Infirmant pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [H] [V] [T] et Mme [M] [I] épouse [V] [T] à payer à M. [R] [A] une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,



Déboute la SARL AJM2L de sa demande en remboursement de la somme de 1000 euros réglée dans le cadre du litige l'opposant à M. [E], 



Condamne solidairement M. [H] [V] [T] et Mme [M] [I] épouse [V] [T] à payer à la SARL AJM2L et M. [R] [A] la somme globale de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne M. [H] [V] [T] et Mme [M] [I] épouse [V] [T] aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT