Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 13 AVRIL 2023



N°2023/129













Rôle N° RG 21/09719 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW4J







[W] [N]





C/



[X] [M]

[Y] [B]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Michel HUGUES



 Me Pascal CERMOLACCE 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 25 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-3634.







APPELANTE





Madame [W] [N]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 8], demeurant Le [Adresse 7]



représentée par Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMES



Monsieur [X] [M]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]



représenté par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE







Madame [Y] [B]

née le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR









En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.



Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023..





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 29 janvier 2016 à effet au premier février 2016, Madame [W] [N], représentée par son mandataire, le groupe PMR, a donné à bail d'habitation à Monsieur [X] [M] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 150 euros.



Par acte du 29 janvier 2016, Madame [Y] [B] s'est portée caution solidaire de Monsieur [M].



Par acte d'huissier du 18 juin 2018, le bailleur a fait signifier au locataire, avec dénonce à la caution, un commandement d'avoir à justifier de la souscription de l'assurance contre les risques locatifs.



Par ordonnance du 15 novembre 2018, le juge des référés, saisi par Madame [N], a débouté cette dernière de sa demande de constatation de résiliation du bail et dit n'y avoir lieu à condamnation au paiement de la dette locative, en raison du calcul complexe formé par celle-ci.



Par acte d'huissier du 10 octobre 2019, Madame [N] a fait assigner son locataire et la caution aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance locative, ordonner l'expulsion de Monsieur [M], obtenir leur condamnation solidaire à un arriéré locatif de 8419 euros arrêté au 31 octobre 2019 ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.



Monsieur [M] a quitté les lieux le 17 février 2020.



Par jugement contradictoire du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

- déclaré recevables les conclusions de Monsieur [M].

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 juillet 2018.

- constaté le désistement de la demande d'expulsion.

- débouté Madame [N] de sa demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation.

- débouté Monsieur [M] de sa demande au titre de l'article 1231-6 du code civil.

- laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

- débouté les parties de toute demande ample ou contraire.

- rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.



Le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 juillet 2018 en raison de l'absence de production d'une attestation d'assurance, par le locataire, dans le mois de la délivrance du commandement, pour la période antérieure au 18 juillet 2018.

Il a relevé que le bailleur n'avait pas avisé son locataire du fait que quatre gestionnaires s'étaient succédé. Il a considéré que Madame [N] avait manqué de bonne foi dans l'exécution de ses obligations contractuelles.



Il a estimé que les photographies des mouvements bancaires du compte de Monsieur [M] valaient commencement de preuve que ce dernier s'était bien acquitté des loyers, s'agissant des versements du 29 janvier 2018 au 12 juin 2018, alors que la société PMR était le mandataire.

Il a noté que les photographies du compte bancaire de Monsieur [M] démontrait des versements du 11 juillet 2018 au 12 septembre 2018 qui n'avaient pas été comptabilisés par la société ACS, nouveau mandataire de Madame [N], ce dont n'était pas informé Monsieur [M].

Il a relevé que Monsieur [M] démontrait avoir payé ses loyers des mois de septembre et octobre 2019, sans connaître le nouveau mandataire de Madame [N], la société GAGNARD IMMOBILIER.

Il a retenu que Monsieur [M] justifiait avoir versé deux fois 900 euros au quatrième mandataire de Madame [N].

Il a conclu que cette dernière ne justifiait pas de la créance dont elle se prévalait.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M], l'estimant infondée.



Le 29 juin 2021, Madame [N] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement, en ce qu'il a laissé à sa charge les frais irrépétibles et en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et leur dénonce à la caution.

Monsieur [M] et Madame [B] ont constitué avocat et formé un appel incident.





Par conclusions notifiées le 29 septembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [N] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement, en ce qu'il a laissé à sa charge les frais irrépétibles et en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et leur dénonce à la caution

*statuant à nouveau :

- de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 18 juillet 2018 par Monsieur [M] et Madame [B] au montant des loyers et charges dont ils auraient été redevables si le bail s'était poursuivi

- de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [B] à verser à Madame [N] :

- le montant de l'indemnité d'occupation

- la somme de 11.178, 84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 17 février 2020

- la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [B] aux entiers dépens tant de l'instance en référé que de l'instance ayant abouti au prononcé du jugement entrepris, y compris le coût des commandements signifiés les 08 mars 2017, 26 avril 2018 et 18 juin 2018, avec les dénonces à la caution soit les sommes de 173, 83 euros, 137, 19 euros et 102, 19 euros.



Elle indique qu'il appartient à Monsieur [M] de justifier des paiement qu'il allègue. Elle relève que les demandes de virements qu'il produit au dossier, sans justificatif qu'ils ont été encaissés, ne démontrent pas le paiement.

Elle soutient avoir avisé Monsieur [M] du changement des gestionnaires puisqu'il a fini par adresser ses règlements à ces derniers.

Elle indique justifier de sa créance. Elle ajoute qu'il apparaissait que le solde du compte du locataire était débiteur en septembre 2017 et que le locataire reconnaissait lui-même n'avoir pu payer ses échéances des mois de juin à août 2019.





Par conclusions notifiées le 03 décembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [M] et Madame [B] demandent à la cour :



- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [N] de ses demandes

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [M] de sa demande au titre de l'article 1231-6 du code civil

*statuant à nouveau :

- de condamner Madame [N] à verser à Monsieur [M] la somme de 3172, 92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020

- de débouter Madame [W] [N] de ses demandes de condamnation aux dépens et notamment du coût des commandements ; 

- de condamner Madame [W] [N] à payer à Monsieur [X] [M] et à Madame [Y] [B] chacun la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile. 



Ils contestent les sommes alléguées par Madame [B] et affirment que certains paiements effectués par Monsieur [M] n'ont pas été pris en compte. Ils contestent les charges locatives sollicitées.

Monsieur [M] estime être créditeur d'une somme de 3172, 92 euros.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2023.





MOTIVATION



La cour n'est pas saisie de la question de l'acquisition de la clause résolutoire au 18 juillet 2018.



Ce point est acquis et Monsieur [M] est redevable, à compter du 19 juillet 2018 et jusqu'à son départ des lieux loués, d'une indemnité d'occupation.



Il n'est pas constesté que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Monsieur [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2018 et doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation dont le montant a été rappelé précédemment.

Pour la période antérieure, il est redevable des loyers et charges.

S'agissant des charges locatives, l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n'exige pas une communication systématique des pièces justificatives au locataire, le bailleur se devant seulement de les tenir à disposition à la demande du locataire sans être obligé de lui en remettre une copie. Il suffit alors de venir les consulter sur place, chez le bailleur, dans les locaux de l'intermédiaire immobilier chargé de la gestion immobilière ou du syndic de copropriété. 

Le bailleur peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement.

La communication d'un décompte de charges établi par le syndic, même détaillé, ne dispense pas de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives; les pièces justificatives de chaque poste de dépenses ne se confondent ni avec le décompte détaillé par nature de charges, ni avec les relevés généraux des dépenses.

Si l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c'est au bailleur de justifier qu'il a rempli cette obligation.



Madame [N] ne justifiant pas avoir rempli cette obligation (mise à la disposition du locataire des pièces justificatives) et n'ayant pas produit au débat les pièces justificatives (à l'exception de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères des années 2016 à 2018), elle ne peut revendiquer un impayé locatif au titre des charges locatives qui excéderait celui dont s'estime redevable Monsieur [M].

Madame [N] justifie les taxes d'enlèvement pour les ordures ménagères pour les années 2016, 2017 et 2018 qui s'élèvent aux sommes suivantes : 408 euros, 410 euros et 415 euros, soit la somme totale de 1233 euros.



L'indexation n'est pas discutée par Monsieur [M].



Il lui appartient de démontrer qu'il s'est acquitter des sommes dues.

La preuve d'un indû au profit de Madame [N] lui incombe également.

La photographie des mouvements de compte avec le seul libellé 'Loyer', libellé qui est une indication faite à soi-même, sans justificatif du débit du compte et du compte crédité ne vaut pas paiement.



Madame [N] souligne dans ses écritures que Monsieur [M], depuis le début du bail, a versé la somme de 31.800 euros (page 18). Elle fait état des dates et des montants des sommes qu'elle reconnaît avoir perçues. Il ressort qu'elle n'a pas compté les virements du 18 décembre 2019 (900 euros) et du 02 janvier 2020 (900 euros) qu'elle évoque pourtant à la page 7 de ses écritures et qu'elle reconnaît avoir perçus. Monsieur [M] justifie (sa pièce 10) qu'un des mandataires de Madame [N] (ACS Gestion immobilière) , dans un extrait de compte, porte au crédit de Monsieur [M] les sommes de 1450 euros (06 février 2019), 1500 euros (04 mars 2019), 1100 euros (03 avril 2019) et 06 mai 2019 (1100 euros) au titre des loyers, soit 5150 euros (sommes mentionnées 'règlements [M] [X]/[N]). Ces montants doivent être pris en compte en plus des sommes évoquées par Madame [N] qui ne les mentionne pas dans son décompte (page18) ; à ce sujet, elle ne reconnaît que trois versements en 2019, soit 900 euros le 25 septembre 2019, 900 euros le premier octobre 2019 et 900 euros le 31 décembre 2019. 

Il ressort de ces éléments que Monsieur [M] a donc versé, hors dépôt de garantie de 750 euros, la somme de 38.750 euros.



Monsieur [M] ne démontre pas avoir payé plus que cette somme.

Madame [N] ne démontre pas le montant des charges locatives.



Monsieur [M] est redevable, hors charges locatives (non démontrées), d'un loyer indexé (et donc d'une indemnité d'occupation du même montant), d'une somme totale de 36.852, 77 euros (34.078, 32 euros arrêté au 31 octobre 2019 +2317, 32 euros -novembre, décembre 2019 et janvier 2020- +457, 13 euros-du premier au 17 février 2020) et des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères pour un montant total de 1233 euros, soit la somme totale de 38.085,77 euros.



En conséquence, alors qu'il est démontré qu'il s'est acquitté de la somme de 38.750 euros, c'est à tort que Madame [N] sollicite un arriéré locatif.



Madame [B] ne discute pas de sa qualité de caution solidaire. Son acte de caution prévoit qu'elle s'engage également pour les indemnités (donc les indemnités d'occupation) et les charges (donc les taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères).



En l'absence de démonstration par Madame [N] qu'elle est créancière de Monsieur [M], il convient de rejeter sa demande formée à l'encontre de Monsieur [M] et Madame [B].

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Monsieur [M] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner Madame [N] à lui verser la somme de 3172, 92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, puisque le décompte qu'il produit (page 7 de ses conclusions) n'est pas probant. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sera confirmé.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Chaque partie succombe dans ses prétentions. Il convient en conséquence de laisser à chacune des parties la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés.



Pour des raisons tirées de l'équité, chaque partie gardera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a dit que chacune des parties garderait à sa charge ses propres dépens et qui a rejeté les demandes faites au titre des frais irrépétibles sera confirmé.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement déféré,





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



DIT que chacune des parties gardera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel,



DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés en appel.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,