Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 13 AVRIL 2023



N° 2023/ 299













Rôle N° RG 22/01549 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIZIQ







[W] [T]

[J] [S]

[L] [S]

[H] [S]





C/



S.C.I. ATITLANS



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Charlotte BARRIOL



Me Elisabeth RECOTILLET





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 16 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01726.





APPELANTS



Monsieur [W] [T]

né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]



Madame [J] [S]

née le [Date naissance 5] 1989 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]



Madame [L] [G] épouse [S]

née le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]



Monsieur [H] [S]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Charlotte BARRIOL, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.C.I. ATITLANS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 7]



représentée par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON, plaidant 













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***



EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 21 février 2019, la SCI Atitlans a donné en location à monsieur [W] [T] et madame [J] [S] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 640 € outre 50 € de provision sur charges. Madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] se sont portés caution solidaire du bail.



La SCI Atitlans fait délivrer un commandement de payer daté du 20 avril 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [W] [T] et madame [J] [S] de lui régler la somme de 4 989,10 €. Le commandement a été dénoncé aux cautions.



Par ordonnance de référé en date du 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Toulon a :


constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 juin 2021,


' ordonné à monsieur [W] [T] et madame [J] [S] de quitter les lieux, 

' ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de monsieur [W] [T], madame [J] [S] et de tous occupants de leur chef,

' condamné solidairement monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] à payer à la SCI Atitlans une indemnité d'occupation de 690 € par mois à compter s'octobre 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux,

' condamné solidairement monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] à payer à la SCI Atitlans la somme de 5 140 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités impayés selon décompte arrêté en septembre 2021,

' condamné in solidum monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] à payer à la SCI Atitlans la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, 

' rejeté les autres demandes. 



Selon déclaration reçue au greffe le 2 février 2022, monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Monsieur [W] [T] et madame [J] [S] ont quitté les lieux le 7 février 2022, un état des lieux contradictoire de sortie étant rédigé à cette date. 



Par dernières conclusions transmises le 21 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] demandent à la cour de :


réformer l'ordonnance entreprise,


À titre principal : 


prononcer que le logement ne répond pas aux règles de décence prévues par les dispositions légales et le règlement sanitaire et départemental du Var, 

prononcer que la SCI Atitlans n'a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent en sa qualité de bailleur, 

autoriser les locataires à suspendre le paiement des loyers et provisions sur charges jusqu'à parfaite réalisation des travaux permettant de remédier à l'insalubrité et l'indécence du logement litigieux, 

condamner la SCI Atitlans à payer à monsieur [W] [T] et madame [J] [S] la somme provisionnelle de 5 000 € à valoir sur les dommages et intérêts à intervenir pour le préjudice de jouissance subi, 


À titre subsidiaire : 


prononcer n'y avoir lieu à référé en l'état d'une contestation sérieuse liée au caractère insalubre et indécent du logement,


À titre infiniment subsidiaire : 


prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire, 

prononcer que les plus larges délais de paiement leur seront accordés pour solder leur dette locative, 


En tout état de cause : 


condamner la SCI Atitlans à leur payer, à chacun, 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 




Par dernières conclusions transmises le 17 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Atitlans sollicite de la cour qu'elle : 


déboute les appelants de leurs demandes, 

déclare irrecevable la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 € au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle, au sens des articles 564 du code de procédure civile, 

confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 1- décembre 2021, 


Statuant à nouveau : 


condamne in solidum monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de commandement et l'assignation. 






L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 février 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur les demandes relatives à l'indécence du logement



En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.



En l'occurrence, il est acquis qu'un dégât des eaux s'est produit le 16 août 2020 et a affecté le logement loué par les appelants. 



Les appelants produisent un rapport d'intervention du 1er septembre 2020 de la société d'assainissement méditerranéenne qui relève la présence d'infiltrations au plafond et mur avec un taux d'humidité de 95 %, la présence d'infiltrations en partie basse des murs autour de la gaine technique et baignoire, la présence d'eau ressortant du mur de la gaine technique, et une perte importante de pression constatée. 



Compte tenu de l'hygrométrie persistante des murs, malgré la réparation de la fuite effectuée par le syndic puisque provenant des parties communes de l'immeuble, les travaux n'ont pu être réalisés immédiatement, un temps de séchage étant nécessaire. Sur avis technique justifié, les travaux de reprise ont été réalisés en juin 2021, une facture du 30 juillet 2021 étant réglée par le bailleur à hauteur de 2 080 € TTC. Un délai certain s'est écoulé avant la réalisation de ces travaux qui s'explique également par la défection de l'entreprise initialement pressentie, par les multiples échanges entre bailleur et locataires, par la non réception d'un acompte par l'entrepreneur, et, notamment, par les difficultés à convenir de rendez-vous. En tout état de cause, aucune inertie du bailleur n'est avérée.



Par ailleurs, les travaux réalisés sont effectivement [W] aux embellissements de l'appartement loué par les appelants, puisque la cause du sinistre n'est pas imputable au bailleur, mais aux parties communes, dûment reprises. Il n'est pas démontré qu'il ne s'agirait que d'un simple camouflage comme l'affirment les appelants. 



Ainsi, à la suite du dégât des eaux, monsieur [W] [T] et madame [J] [S] ont effectivement souffert de quelques désordres dans leur bien, désordres réparés, même après l'écoulement d'un certain délai, sans qu'une faute du bailleur ne soit caractérisée. 



Au demeurant, monsieur [W] [T] et madame [J] [S] ne produisent aucune pièce postérieure à la réalisation des travaux pour justifier de la persistance de désordres, indépendants. 



En outre, force est de relever que les désordres issus du dégât des eaux d'août 2020, seuls invoqués par monsieur [W] [T] et madame [J] [S] au titre de l'indécence du bien loué, ne sauraient expliquer les impayés locatifs qui leur sont antérieurs, puisque remontant à février et mai 2020.



Enfin, le procès-verbal de reprise des lieux et les photographies jointes ne confortent en rien l'allégation d'indécence du logement, au contraire.



En l'état, aucune indécence du logement propre à justifier une exception d'inexécution, et un non paiement du loyer, n'est caractérisée. Aucune insalubrité du bien n'est a fortiori acquise.



De plus, en l'état du départ des locataires, la demande de suspension du paiement des loyers jusqu'à parfaite réalisation de travaux se trouve dépourvue d'objet.



L'ordonnance entreprise doit être confirmée sur ces points.



Sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance



Par application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En vertu de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'occurrence, force est de constater que les appelants n'avaient formé en première instance aucune demande d'indemnisation provisionnelle d'un préjudice de jouissance, ce que le premier juge a justement relevé. Dès lors, la demande présentée à ce titre en appel est nécessairement nouvelle et, à ce titre, irrecevable. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 21 février 2019 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.



Par acte délivré le 20 avril 2021, la SCI Atitlans a fait commandement à monsieur [W] [T] et madame [J] [S] de payer la somme de 4 189,10 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.



En l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. 



En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 20 juin 2021. De même, monsieur [W] [T] et madame [J] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis lors, de sorte que leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef s'impose.



L'ordonnance entreprise doit être confirmée. 



De même, l'indécence du logement n'étant pas démontrée avec l'évidence requise en référé, aucune suspension du paiement du loyer n'est justifiée, de sorte que la dette locative telle que retenue par le premier juge, et non contestée en son montant en appel, apparaît non sérieusement contestable à hauteur de la somme arrêtée en première instance. Là encore, l'ordonnance entreprise doit être confirmée au titre des condamnations prononcées au titre de la dette de loyer, à titre provisionnel, et de l'indemnité d'occupation. 



Sur les délais de paiement 



En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 



En l'occurrence, monsieur [W] [T] indique percevoir 1700 € par mois, tandis que madame [J] [S] perçoit 1 000 € par mois. Ils justifient avoir repris le paiement de leur loyer courant de mars à octobre 2021, à l'exception du mois d'août 2021. Ils ont également réglé 1 000 € en mars 2021, outre 380 € en avril 2021 et 380 € en mai 2021. En revanche, il n'est justifié d'aucun paiement depuis lors, alors qu'ils ont quitté les lieux en février 2022. 



Compte tenu de leur départ des lieux, leur demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente du respect d'un échéancier de paiement, n'apparaît pas davantage pertinente.



En définitive, il appert que les appelants ne démontrent pas en quoi des délais de paiement leur permettraient de s'acquitter de leur dette. C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté une telle demande ; il y a là encore lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à leur charge au bénéfice de la SCI Atitlans, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Déclare irrecevable la demande d'indemnisation provisionnelle d'un préjudice de jouissance présentée par les appelants, 



Condamne in solidum monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] à payer à la SCI Atitlans la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne in solidum monsieur [W] [T], madame [J] [S], madame [L] [G] épouse [S] et monsieur [H] [S] au paiement des dépens. 





La Greffière La Présidente