Cour d'Appel · Chambre 1 A — 5 avril 2023

MINUTE N° 185/23

























Copie exécutoire à



- Me Patricia CHEVALLIER -GASCHY



- Me Raphaël REINS





Le 05.04.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 05 Avril 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/02948 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTUL



Décision déférée à la Cour : 20 Mai 2021 par le Tribunal judiciaire de COLMAR - Chambre commerciale



APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :



S.A.R.L. DES [Localité 4] 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour 



INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :



S.A.S. JCPG 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Raphaël REINS, avocat à la Cour 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Janvier 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :





La SARL Des [Localité 4] exploitait un hôtel-restaurant à [Localité 6]. A ce titre, elle était locataire, selon bail commercial du 1er juin 2007, reconduit tacitement de la SCI Les fées de [Localité 6] puis de la SCI De [Localité 6], à laquelle les murs ont été cédés par acte du 6 juillet 2019.



Selon acte notarié du 26 février 2016, la SARL Des [Localité 4] a donné ce fonds de commerce en location-gérance à la SAS JCPG pour une durée de 24 mois, du 1er mars 2016 au 28 février 2018.



Cet acte comportait une promesse de vente des murs de la part de la SCI Les Fées de [Localité 6] au profit de la SAS JCPG pour une durée de 24 mois, et une promesse de cession du fonds de commerce de la part de la SARL Des [Localité 4] au profit de la SAS JCPG pour une durée de 24 mois.



Le 3 février 2018, la SAS JCPG a indiqué renoncer à l'achat des murs et du fonds de commerce et a libéré les lieux au terme du contrat le 28 février 2018.



Suite à l'assignation de la SAS JCPG par la SARL Des [Localité 4], le tribunal judiciaire de Colmar a, par jugement du 20 mai 2021 : 



- débouté la SARL Les [Localité 4] de ses demandes en paiement : 

- de la somme de 125 000 euros au titre de la dépréciation du fonds de commerce,

- de la somme de 37 500 euros au titre de la renonciation à l'achat du fonds de commerce

- de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

- de la somme de 45 658,26 euros au titre des frais exposés,

- condamné la SARL Les [Localité 4] à payer à la SARL Les [Localité 4] la somme de 1 488,17 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

- débouté la SAS JCPG de ses demandes en paiement : 

- de la somme de 2 868 euros au titre des frais de remplacement de la saladette et de l'armoire réfrigérée,

- de la somme de 8 991,30 euros au titre des différentes factures,

- condamné la SARL Les [Localité 4] à supporter les entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Les [Localité 4],

- condamné la SARL Les [Localité 4] à payer à la SAS JCPG la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande d'octroi du bénéfice de l'exécution provisoire.



Le 22 juin 2021, la SARL Des [Localité 4] en a interjeté appel par voie électronique.



Le 15 juillet 2021, la SAS JCPG s'est constituée intimée.



Par ses dernières conclusions du 17 mars 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour, la SARL Des [Localité 4] demande à la cour de : 



- déclarer son appel principal recevable et bien fondé,



- rejeter l'appel incident,



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 



- débouté la SARL Les [Localité 4] de ses demandes en paiement : 

- de la somme de 125 000 euros au titre de la dépréciation du fonds de commerce,

- de la somme de 37 500 euros au titre de la renonciation à l'achat du fonds de commerce

- de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

- de la somme de 45 658,26 euros au titre des frais exposés,

- condamné la SARL Les [Localité 4] à payer à la SARL Les [Localité 4] la somme de 1 488,17 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement

- condamné la SARL Les [Localité 4] à supporter les dépens,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit et l'a condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros à ce titre.



Statuant à nouveau : 



- condamner la SAS JCPG au paiement des sommes de : 



- 125 000 euros au titre de la dépréciation du fonds de commerce,

- 49 704,85 euros au titre des frais exposés à la suite de la reprise du fonds de commerce, 

- 37 500 euros au titre de la renonciation abusive à l'achat du fonds de commerce

- 10 000 euros au titre du préjudice moral,

- 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- débouter la SAS JCPG de ses demandes reconventionnelles et de son appel incident,



- condamner la SAS JCPG au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 



- condamner la SAS JCPG aux entiers frais et dépens de la présente procédure,



- débouter la SAS JCPG de toutes demandes plus amples ou contraires. 



Par ses dernières conclusions du 21 mai 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le 24 mai 2022, la SAS JCPG demande à la cour de : 



Sur appel principal : 



- déclarer l'appel recevable mais mal fondé et le rejeter,



- débouter la SARL Des [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,



- faire droit à l'ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions de la concluante,



Corrélativement, confirmer intégralement le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- condamné la SARL Des [Localité 4] à payer seulement une somme de 1 488,17 euros,

- débouté la SAS JCPG de sa demande en paiement de la somme de 2 868 euros au titre des frais de remplacement de la saladette et de l'armoire réfrigérée,



- infirmer le jugement entrepris sur ces deux points,









Sur appel incident : 



- infirmer partiellement le jugement entrepris, et statuant à nouveau, faire droit aux demandes, fins et prétentions de la concluante, 



- condamner la SARL Des [Localité 4] à payer à la SAS JCPG les sommes de : 

- 14 526,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2018 à hauteur de 11 906,06 euros, respectivement à compter du jugement à intervenir à hauteur de 2 620 euros,

- 2 868 euros, au titre des frais engagés pour remplacement de la saladette et de l'armoire réfrigérée, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,



En tout état de cause : 



- ordonner la compensation des éventuelles créances réciproques des parties,



- condamner la SARL Des [Localité 4] aux entiers frais et dépens des procédures d'appel et de première instance, et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- confirmer le jugement entrepris pour le surplus.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2022 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 4 janvier 2023 à laquelle l'affaire a été appelée.



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS DE LA DECISION :





1. Sur la demande au titre de la dépréciation du fonds de commerce : 



La SARL Des [Localité 4] reproche à la SAS JCPG d'avoir, à compter du second semestre 2017, sciemment délaissé l'exploitation de l'établissement pour se concentrer sur son projet de nouvel établissement, ce qui contrevient aux dispositions de l'article 'Mode d'exploitation' du contrat de location-gérance.



Il convient de se référer aux termes de l'article 'mode exploitation' du contrat de location-gérance. A ce titre, il peut être souligné qu'ils comprennent notamment l'obligation de 'tenir le fonds ouvert tous les jours de la semaine, sauf fermeture du restaurant. (...) Il devra veiller à ne rien faire ni laisser faire qui puisse avoir pour conséquence d'entraîner la dépréciation, la diminution de rendement, la cessation d'exploitation, même provisoire du fonds ou sa fermeture définitive'.



S'agissant, d'abord, de l'absence de transmission par la société JCPG d'enquêtes de fréquentation touristique à l'INSEE justifiée par la société Des [Localité 4] (sa pièce 13), celle-ci n'établit pas en quoi la société JCPG avait l'obligation de poursuivre les enquêtes de fréquentation touristique, ni en quoi l'absence de transmission de données à l'INSEE lui a causé un préjudice.



Ensuite, la société Des [Localité 4] invoque différents griefs fondés sur la dégradation ou le délaissement de l'exploitation du fonds de commerce par la société JCPG.



La société Des [Localité 4] soutient que le comportement de la société JCPG a conduit la SNCF, client régulier, à réduire très sensiblement son volume de commandes, de 20 % en 2017 par rapport à 2016.



La société JCPG ne conteste pas la baisse de chiffre d'affaires en 2017 par rapport à 2016 concernant ce client et ne justifie pas de son explication tenant à la fermeture temporaire d'une ligne ferroviaire. 



S'il résulte des témoignages et rapports (pièces 14 à 27 et 41 de la société Des [Localité 4]), et des échanges de courriels produits aux débats (notamment pièces 10 à 15 de la société JCPG) que des tensions, altercations et difficultés ont eu lieu, de part et d'autre, entre la société JCPG et les agents de la SNCF, en particulier pour ceux arrivant en pleine nuit qui avaient des difficultés pour rentrer dans l'hôtel et se voyaient réserver un très mauvais accueil, que les nouveaux gérants de l'hôtel ont remis en cause les accords antérieurs leur accordant certaines facilités et leur permettant d'arriver en pleine nuit, ce que les agents ne comprenaient pas, mais aussi que des difficultés de comportement ont eu lieu pour lesquels la direction de la SNCF a présenté ses excuses, il convient également de constater que l'enquête diligentée par l'organisme gestionnaire Orfea a mis en évidence la qualité de la prestation accordée, 'qui est tout à fait à la hauteur des attentes', qu'une discussion a été menée afin d'améliorer les relations et qu'un accord a été trouvé avec la société JCPG pour permettre à nouveau aux agents de récupérer la clé de la chambre à toute heure. 



En outre, il est justifié que l'organisme Orfea a accepté, à compter du 1er janvier 2018, une revalorisation tarifaire, comme d'ailleurs en 2019 après la fin des relations entre les parties, ce qui montre la poursuite des relations avec ce client. En outre, la société Des [Localité 4] a été informée de la venue, pendant quelques mois en 2018, certes après la fin du contrat de location-gérance, d'une clientèle plus importante que son 'quota habituel' en raison de travaux sur la voie. (pièce 59 de la société JCPG).



En outre, la société Des [Localité 4] ajoute que d'autres clients, habitués, voisins et riverains de la commune, ont attesté de la dégradation dans l'exploitation en particulier à compter du second semestre 2017.



Elle produit des attestations de personnes mécontentes de la prestation ou de l'accueil, ainsi qu'un avis sur un site internet, tandis que la société JCPG produit des attestations circonstanciées de personnes satisfaites (p.16, p.18, p. 20 s'agissant de clients les ayant suivis dans le nouvel établissement de [Localité 2], mais aussi p.33, p.36, ainsi que p.35 d'une personne demeurant, non pas à La Réunion mais à [Localité 3], et qui explique les circonstances de sa présence régulière à [Localité 6], en particulier dans son courrier et les justificatifs joints à la pièce 74), ainsi que des commentaires positifs et les notes favorables sur le site internet Booking, qui sont afférents à la période de fin 2017 jusqu'au 5 janvier 2018 (p.41 a). Dès lors, la société Des [Localité 4] ne démontre pas que la société JCPG réservait un mauvais accueil à la clientèle, ni, en tous les cas, d'une diminution de sa clientèle en résultant.



La société Des [Localité 4] lui reproche, en outre, d'avoir délaissé l'exploitation à compter de l'été 2017.



La société JCPG admet qu'après une ouverture 7 jours sur 7 de l'hôtel-restaurant pendant 16 mois, elle a fermé le restaurant, à compter de juillet 2017, le lundi et le mardi soir ainsi que le mercredi, l'hôtel restant ouvert. Elle précise que les clients de l'hôtel pouvaient bénéficier d'un 'menu pension' servi à table ou d'un plateau repas en chambre, et il convient de constater que ces possibilités sont confirmées par des témoignages de certains agents de la SNCF (p.16, p. 22 de la société Des [Localité 4]).





Les attestations produites relatent des faits contradictoires sur l'amplitude de la fermeture tant de l'hôtel que du restaurant. En effet, elles font état de ce que l'hôtel restaurant est toujours fermé en 2017 (p.28),'pratiquement' ou 'presque' 'toujours fermé' en 2017 (p.29 et 30), depuis début 2017 (p.36) ou à l'été 2017 (p.31), hors des jours de repos ou prévus, que le restaurant ferme à 20h-20h30 (p.32, p.33, p.39), mais que lorsqu'il est arrivé que des clients de l'hôtel arrivent tard en raison d'un accident et n'ont pu être servi, un panier repas leur a été préparé (p.32). En revanche, un client indique y être pratiquement tous les matins pour boire son café et avoir appris en décembre, la fermeture à compter du 8 janvier 2018, la réouverture n'ayant finalement eu lieu que début mars (p.34).



S'agissant de l'hôtel, il résulte des pièces produites concernant l'accueil des agents SNCF en 2017, qu'ils étaient hébergés à l'hôtel en pouvant se restaurer, de sorte que l'hôtel était ouvert en 2017.



En revanche, le restaurant n'était pas ouvert tous les jours et ne servait pas à des heures trop tardives. Les attestations précitées sont cependant trop imprécises pour justifier que les jours de fermeture du restaurant aient excédé ceux admis par la société JCPG et la Directrice de l'office du tourisme confirme ces modalités d'ouverture et ajoute n'avoir recueilli aucune réclamation quant à la qualité des prestations. 



La société Des [Localité 4] reproche aussi à la SAS JCPG d'avoir fermé le restaurant en janvier et février 2018, et produit en pièce 37 A l'avis des sommes à payer au titre de la collecte d'ordures ménagères, montrant qu'aucune levée n'a été facturée entre janvier et mai 2018. 



La société JCPG ne conteste pas avoir fermé le restaurant en janvier et février 2018 afin que les exploitants puissent prendre un mois de congé, tout en précisant qu'il leur semblait 'stupide' de réouvrir le restaurant pour une quinzaine de jours. 



S'agissant de l'hôtel, la société Des [Localité 4] ne soutient pas qu'il a été fermé en janvier et février 2018. Si une telle fermeture est mentionnée dans le mail de l'INSEE (p.13), il ne résulte d'aucun autre élément et est même contredite par l'attestation de Mme [Z] indiquant qu'une salariée y continuait le nettoyage.



La SARL Des [Localité 4] reproche encore à la SAS JCPG d'avoir fait le choix de réorienter son projet vers un autre établissement



Si la société JCPG a admis dans ses conclusions qu'après le refus de sa banque en février 2017, M. [K] s'est enquis d'une autre exploitation, une telle recherche ne suffit pas à démontrer que la société JCPG a manqué à ses obligations relatives à l'exploitation du fonds de commerce à [Localité 6].



S'agissant de l'exploitation du restaurant de [Localité 2], les parties conviennent qu'elle a démarré fin novembre 2017, ce qui résulte des pièces produites par chacune (p.8 de la société JCPG, pièce 12 de la société Des [Localité 4]). 



La société Des [Localité 4] n'établit pas que, comme elle le soutient, les salariés attachés au fonds de commerce de [Localité 6] ont travaillé à compter de novembre 2017 à [Localité 2], sauf, pour certains, de manière très ponctuelle en novembre et décembre 2017, puis de manière régulière à compter du 8 février 2018.











En effet, chaque partie produit une attestation de Mme [Z], salariée de la société JCPG. S'il en résulte certaines contradictions, notamment sur le lieu de travail les 27 et 28 février 2018, il résulte toutefois de manière claire et suffisamment non contredite, qu'elle travaillait à l'hôtel des [Localité 4], sauf pendant trois midis (25 novembre, 2 et 9 décembre 2017), où elle a travaillé à [Localité 2], ayant travaillé le soir des 2 et 9 décembre 2017 à nouveau à l'hôtel des [Localité 4], et celle-ci précisant que l'hôtel était complet. La société Des [Localité 4] produit, en outre, une attestation de Mme [T] (p.44), indiquant avoir travaillé à [Localité 2] du 20 au 24 novembre 2017. A compter du 23/24 novembre 2017, M. [H] (p.45) précise avoir assuré seul la cuisine du restaurant de [Localité 6].



A compter du 8 février 2018, il résulte des attestations de ces trois salariés, qu'ils ont travaillé seulement à [Localité 2], Mme [Z] précisant qu'une salariée était restée travailler pour nettoyer l'hôtel des [Localité 4]. 



Enfin, s'agissant des éléments comptables : 



D'un côté, si la société Des [Localité 4] évoque la difficulté à obtenir les comptes de la société JCPG, que ceux-ci ne distinguaient pas selon le fonds de commerce en litige et le nouvel établissement ouvert en 2017 par la société JCPG et les différentes mises en demeure d'apporter des explications à ses interrogations, ou encore le fait que les pièces produites ne sont pas certifiées par un expert-comptable ou sont contradictoires, la société Des [Localité 4], qui supporte la charge de la preuve, ne démontre pas en quoi de telles critiques démontreraient un manquement de la société JCPG à son obligation relative à l'exploitation du fonds de commerce.



D'un autre côté, il convient d'apprécier si la société Des [Localité 4] démontre, au travers des documents comptables produits aux débats, que la société JCPG a manqué à son obligation tenant à l'exploitation du fonds de commerce.



Les parties produisent divers documents, établis par chacun d'eux, de manière manuscrite ou informatique, étant relevé que tous les documents ne conduisent pas aux mêmes éléments chiffrés. 



En tout état de cause, les parties conviennent que la société JCPG a réalisé un chiffre d'affaires mensuel moyen de 54 593 euros en 2016 et de 48 359 euros en 2017.



Il résulte des conclusions des parties, comme d'ailleurs du relevé manuscrit produit par chacune des parties, que le chiffre d'affaires mensuel réalisé dans le fonds de commerce de [Localité 6] par la société JCPG à compter du mois de juillet 2017 a diminué et était donc plus élevé sur les premiers mois de l'année 2017. D'autre part, les comptes de l'année 2017 de la société JCPG ne distinguent pas l'activité issue du fonds de commerce de [Localité 6] de celle issue du fonds de commerce exploité, depuis le 23 novembre 2017, à [Localité 2], de sorte que le chiffre d'affaires de la société JCPG pour l'année 2017 intègre nécessairement une partie du chiffre d'affaires de l'établissement de [Localité 2], mais seulement à compter du 23 novembre 2017.



Quand bien même il convient de déduire du chiffre d'affaires réalisé en 2017 celui effectué pour le fonds de commerce de [Localité 2] du 23 novembre au 31 décembre 2017, les chiffres d'affaires réalisés par la société JCPG pour le fonds de commerce de [Localité 6] en 2016 et 2017 doivent être mis en rapport avec celui que réalisait la société Des [Localité 4] et qui résulte des chiffres qu'elle donne elle-même dans les documents qu'elle produit en pièces 67 et 68.3 et dont il résulte qu'elle avait effectué son meilleur chiffre d'affaires en 2014, soit, 





alors, un chiffre d'affaires annuel de 547 300 euros par an (soit un chiffre d'affaires mensuel moyen de 45 608,33 euros), étant relevé que la société JCPG produit en pièce 75 un tableau intitulé compte de résultat de la SARL Des [Localité 4] mentionnant un chiffre d'affaire inférieur, soit de 492 340 euros en 2014 et de 457 525 euros en 2013.



Ainsi, la société Des [Localité 4] ne démontre pas que l'exploitation du fonds de commerce de [Localité 6] par la société JCPG en 2017 a nui à la valorisation de ce fonds de commerce.



S'agissant du résultat, il résulte des comptes de la société JCPG, produites en pièce 6 et 10 par la société Des [Localité 4], qu'elle a effectué un bénéfice de 33 377 euros en 2016 et un déficit de l'ordre de 43 000 euros en 2017. Entre ces deux exercices, le poste au titre des salaires a été nettement augmenté, ainsi que la dotation aux amortissements, ce qui a notamment généré ledit déficit. S'agissant de la prime versée à des membres de la famille [K] en 2017, la société JCPG justifie qu'elle avait été provisionnée en 2016 dès lors qu'elle produit l'extrait du grand livre des comptes généraux indiquant une provision d'un montant similaire au 31 décembre 2016 et qu'aucun autre élément contraire n'est produit.



Cependant, comme le fait observer à juste titre la société JCPG, la société Des [Localité 4] ne produit aucun bilan comptable de sa propre activité, et notamment au titre de l'année précédant la conclusion du contrat de location-gérance, de sorte qu'il n'est pas possible de savoir si ce déficit a eu un impact sur la valorisation du fonds de commerce.



En tout état de cause, il ne résulte pas de l'existence d'un déficit en 2017 que la société JCPG a manqué à son obligation d'exploiter le fonds de commerce sur cet exercice. A supposer que l'augmentation des charges et le déficit qui en est résulté caractérise une gestion non conforme aux usages du bon père de famille, il reste qu'il n'est pas établi qu'elle a eu un impact négatif sur la valorisation du fonds de commerce. 



D'ailleurs, alors que la société Des [Localité 4] énonce que le jugement querellé estimait que les augmentations de charge étaient sans impact sur la valorisation du fonds de commerce, elle soutient que le premier juge s'est trompé de sujet, et elle fait valoir que ces choix de gestion ont impacté le bilan de la société JCPG, ce qui a nécessairement eu un impact sur les refus de financements. Mais, pour autant, elle ne démontre pas l'existence d'un impact sur la valorisation du fonds de commerce.



Ainsi, il résulte de tout ce qui précède que, contrairement à ce qu'elle soutient, la société Des [Localité 4] ne démontre pas que la société JCPG a causé en 2017 la désaffection de la clientèle en se comportant mal, ni a perdu de nombreux marchés et contrats. 



Elle ne démontre pas non plus qu'elle n'a pas exploité de manière régulière et continue le fonds en particulier à compter du second semestre 2017. En effet, l'hôtel a toujours été ouvert et si le restaurant a fermé l'équivalent de deux jours par semaine à compter de l'été 2017, ce qui ne peut être considéré comme fautif, notamment par comparaison à la durée des congés hebdomadaires d'un salarié, cela n'exclut pas une exploitation du fonds en bon père de famille et de manière régulière, étant rappelé que le contrat de location-gérance n'exigeait pas une exploitation permanente du restaurant.



Dès lors que le fonds a été exploité, que le chiffre d'affaires de la société JCPG était supérieur à celui que réalisait la société Des [Localité 4] sans qu'il soit démontré que la prise en compte du chiffre d'affaires réalisé en fin d'année 2017 pour l'établissement de [Localité 2] modifie une telle conclusion, elle n'est pas fondée à lui reprocher de s'être investie, en 2017, dans la création d'un autre établissement et d'ailleurs, elle ne démontre pas que les absences ponctuelles des salariés en 2017 aient entravé la bonne exploitation du fonds de commerce de [Localité 6], ni qu'une telle création s'est faite, en 2017, au détriment de celui de [Localité 6].



En revanche, à compter du 8 janvier 2018, si l'hôtel restait ouvert, le restaurant de [Localité 6] a été fermé et ce jusqu'à la fin du contrat de location-gérance le 28 février 2018.



En janvier et février 2018, le chiffre d'affaires du fonds de commerce a forcément nettement diminué, dans la mesure où le restaurant était fermé, ce qui est corroboré par le tableau manuscrit produit par chacune des parties (et par la société Des [Localité 4] en pièce 68.3), mentionnant un chiffre d'affaires s'élevant à 15 411 euros en janvier et 9 989 euros en février 2018.



S'agissant de la fermeture du restaurant à compter du 8 janvier 2018, une fermeture pendant un mois ne peut caractériser un manquement du locataire-gérant à ses obligations, compte tenu des congés annuels pouvant être pris, et ce, de surcroît, alors qu'il n'est pas contesté que la période de fréquentation du restaurant est moindre à cette période, ce qui résulte d'ailleurs du chiffre d'affaires nettement moindre qu'effectuait la société Des [Localité 4] sur ce mois de l'année par rapport aux autres mois selon ses indications figurant dans son tableau produit en pièce 68.3.



En revanche, du 8 au 28 février 2018, la société JCPG ne justifie pas de raison légitime à l'absence d'ouverture du restaurant. Elle ne justifie pas que ses dirigeants sont partis en congés sur une période plus longue, alors de surcroît, qu'elle a débuté le 8 février 2018 l'activité du nouveau restaurant en y faisant travailler des salariés. En outre, une période d'ouverture pendant vingt jours n'est pas minime ou insuffisante au regard des contraintes liées au fonctionnement d'un restaurant. 



La cessation de l'exploitation du restaurant sur cette période du 8 au 28 février 2018 constitue dès lors un manquement de la société JCPG à son obligation contractuelle.



Enfin, il convient d'observer que, si la société Des [Localité 4] évoque les dégradations et manquements à l'obligation d'entretien résultant du constat d'état des lieux de sortie du 28 février 2018, elle ne les invoque pas au soutien de sa demande de dépréciation du fonds de commerce, et notamment pas dans sa partie discussion relative à cette demande, mais forme, en revanche, une demande distincte en paiement des frais supportés en conséquence.



1.2. Sur le préjudice imputable à la société JCPG au titre de la dépréciation du fonds de commerce : 



La société Des [Localité 4] demande à la société JCPG le paiement de la somme de 125 000 euros, correspondant à la différence entre le prix de vente dans la promesse d'achat, soit 375 000 euros, et le prix de 250 000 euros de la cession finalement réalisée, en juillet 2019, diminuée de la somme de 40 000 euros, que la société JCPG indique être le prix qui reste acquis à la société Des [Localité 4] à titre d'immobilisation en cas de refus de prêt.



La société JCPG conteste toute dépréciation du fonds de commerce, faisant valoir que la société Des [Localité 4] ne produit aucun élément pour établir la valeur du fonds de commerce avant son exploitation dans le cadre de la location gérance et que la somme de 250 000 euros se rapproche de la valeur réelle du fonds. Elle conteste également toute imputabilité d'une dépréciation quelconque, dans la mesure où c'est elle qui avait relancé l'activité de restauration après plus de neuf mois d'interruption de l'activité restauration avant son arrivée, outre le fait que l'installation d'un magasin Brico Déco à proximité a créé des nuisances visuelles et sonores, que M. [E] est partie prenante dans un restaurant au centre de [Localité 6] et qu'un autre restaurant a ouvert en septembre 2017. 









S'agissant du montant du préjudice subi par la société Des [Localité 4], la société JCPG ne justifie pas que la valeur du fonds de commerce ne correspondait pas, en 2016, au montant du prix de la promesse de vente qui lui avait été consentie à hauteur de 375 000 euros, étant précisé que l'absence d'exploitation du restaurant pendant plusieurs mois avant le contrat de location-gérance était antérieure ou concomitante à la fixation de ce prix. En outre, elle ne conteste pas que le prix de vente du fonds de commerce qui a eu lieu à hauteur de 250 000 euros corresponde à sa valeur en 2018. 



S'agissant de l'imputabilité de ce préjudice à la société JCPG, contrairement à ce que soutient cette société, aucun élément ne permet d'établir que l'ouverture du Brico Dépôt ait eu un impact sur la dépréciation du fonds de commerce et la société Des [Localité 4] justifie que le restaurant évoqué au centre de [Localité 6] était fermé depuis plusieurs années. 



En revanche, il n'est pas démontré que l'entière dépréciation du fonds de commerce résulte de l'absence fautive d'exploitation du restaurant sur la période du 8 au 28 février 2018, ce d'autant que cette période est très réduite, tant en soi que par rapport à celle pendant laquelle la société Des [Localité 4] n'exploitait pas non plus le restaurant, pendant 9 mois avant le contrat de location-gérance contenant la promesse de vente du fonds de commerce à un prix de 375 000 euros. Il doit aussi être tenu compte du fait qu'il est justifié de l'ouverture d'un restaurant à [Localité 6] au mois de septembre 2017 (p.44 de la société JCPG), alors qu'il n'est pas contesté que lors de la fixation du prix de la promesse de vente en 2016, aucune concurrence n'existait dans cette ville.



Compte tenu de la différence entre la valeur du fonds de commerce évaluée par le prix de la promesse de vente et celle résultant du prix de vente effectif et des éléments précités relatifs au lien de causalité du manquement de la société JCPG, la dépréciation du fonds de commerce subie par la société Des [Localité 4] qui a été causée par le manquement de la société JCPG sera évaluée à la somme de 40 000 euros.



Dès lors que la société Des [Localité 4] déduit la somme de 40 000 euros que lui a versé la société JCPG, de son préjudice consistant en la dépréciation du fonds de commerce, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.



2. Sur la demande au titre du refus de réitération de la vente : 



La société Des [Localité 4] demande paiement de 10 % du prix d'acquisition fixé, soit 37 500 euros en invoquant un refus abusif de réitération de la vente, dans la mesure où les courriers des établissements bancaires montrent que la société JCPG n'a demandé un financement qu'en janvier 2018, soit après avoir volontairement laissé se dégrader le fonds de commerce et après avoir acquis un local et y réaliser d'importants travaux à [Localité 2], et en tout cas, après le délai prévu par le contrat. Elle lui demande de justifier du coût de cette nouvelle opération, qui a réduit ses chances d'obtenir un crédit pour l'acquisition du fonds de commerce à [Localité 6].



Cependant, d'une part, comme l'admet la société Des [Localité 4], la société JCPG n'avait pas l'obligation d'acquérir le fonds de commerce et était en droit de renoncer à ladite acquisition. 



D'autre part, si le contrat de location-gérance contient une mention selon laquelle l'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais et au plus tard 21 mois à compter des présentes, la cour observe que cette mention figure en page 19 du contrat et concerne seulement la promesse de vente des murs consentie par la SCI Les Fées de [Localité 6] ; et la société JCPG justifie avoir contacté dès début 2017 un établissement bancaire en vue d'obtenir un financement pour l'achat des murs, celui-ci répondant le 7 février 2017 (p. 3) ne pouvoir intervenir, le montant de l'achat des murs (875 k€) dans cette localité leur paraissant trop important.



De surcroît, la société JCPG justifie ne pas avoir attendu début 2018 pour contacter, finalement en vain, trois établissements bancaires comme elle en justifie (p.5 à 7), mais avoir contacté dès début 2017, un établissement bancaire en vue d'obtenir un financement pour l'achat des murs et du fonds de commerce de [Localité 6], ce qui lui a été refusé par lettre du 22 février 2017 (p.4 de la société JCPG), étant, à titre surabondant, constaté qu'elle avait aussi pris contact avec BPIfrance à la fin de l'année 2016 (ses p.3 bis et 3 ter). 



Dès lors, la demande de dommages-intérêts sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.



3. Sur la demande au titre de la reprise du fonds : 



3.1. Sur les sommes dues par la société JCPG au titre de l'obligation d'entretien de la chose louée : 



La société Des [Localité 4] soutient qu'après compensation avec des contre-créances exposées par la société JCPG, celle-ci lui doit, au titre de son obligation d'entretien de la chose louée, la somme de 33 283,39 euros.



Il résulte du contrat de location-gérance que le locataire-gérant déclare bien connaître le fonds de commerce et que toutes les réparations d'entretien relatives au mobilier et matériel commercial seront à sa charge, ainsi que le remplacement de tous objets qui viendraient à être perdus, volés ou détruits pour quelque cause que ce soit, fût-ce par vétusté.



Ainsi, le locataire-gérant était tenu d'entretenir tout le mobilier et matériel commercial mis à sa disposition. Il est aussi tenu de remplacer tous ceux qui sont perdus, volés ou détruits. En revanche, il en résulte qu'il n'est pas tenu d'une restitution à neuf des objets qui ne l'étaient pas lorsque le bailleur les lui a remis et qui n'ont pas été, en cours de contrat, perdus, volés ou détruits.



En l'absence d'état des lieux d'entrée, la société JCPG est donc bien fondée à soutenir qu'en application de l'article L.145-40-1 du code de commerce, plus précisément son alinéa 3, le bailleur ne bénéficie pas de la présomption de délivrance des lieux en bon état de réparation locative.



Le 28 février 2018, un constat d'état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire par un huissier de justice.



Ce sont par des motifs pertinents, qu'il convient d'adopter, que le jugement a rejeté les demandes au titre de la facture Eureka du 5 mars 2018, mais également au titre des factures Pearl du 24 mars 2018, F&B du 7 avril 2018, Office Dépôt du 12 avril 2018, Bricorama (bâche) du 16 mars 2018, Conforama du 16 mars 2018 et Enseignes Sign du 12 mars 2018.



Il en est de même s'agissant des motifs du jugement au titre de la facture Oberlin du 27 décembre 2016, étant ajouté que, compte tenu de l'accord intervenu en cours de bail entre les deux parties, portant spécialement sur la répartition du coût de ces travaux, il convient de considérer qu'il déroge aux règles prévues par le contrat de location gérance mettant les frais à la charge du locataire-gérant. La société Des [Localité 4] n'est donc pas fondée à demander paiement de la moitié du coût. Pour la même raison, la société JCPG n'est pas fondée à demander remboursement de la part qu'elle a payée et sa demande reconventionnelle en ce sens sera rejetée. Le jugement est ainsi confirmé de ce chef.









Ce sont tout autant par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le jugement a évalué le montant dû par la société JCPG au titre de la facture Bricorama (fauteuils) du 16 mars 2018 et de la facture F&B du 3 avril 2018. La société JCPG doit ainsi la somme de 24,50 euros et 1 000 euros.



Sur la facture Aygul, la société JCPG soutient que les piliers étaient déjà endommagés lors de l'entrée dans les lieux. La société Des [Localité 4], qui ne peut bénéficier de la présomption de l'article 1730 du code civil à défaut d'entrée dans les lieux, ne démontre pas l'état dans lequel se trouvaient les piliers lors de l'entrée dans les lieux. La réparation de ces piliers, qui excède leur entretien, ne peut donc être mise à la charge de la société JCPG. La demande au titre de cette facture sera donc rejetée.



Sur la facture Emmelin, que le premier juge n'a pas retenue, au motif qu'elle n'est pas détaillée, la cour constate qu'elle porte, d'abord, sur 'divers travaux suite départ locataire après état des lieux', qui ne sont pas listés, de sorte qu'il n'est effectivement pas démontré qu'ils sont imputables à la société JCPG, outre qu'il sera vu que l'enlèvement des décorations et déchets à l'extérieur est facturé par une autre entreprise ; cependant, cette facture porte, en outre, sur 'remise en état lampes extérieur ; vérification panne frigo HS, vérification saladette HS, lampe sur pied accueil HS, démontage et remontage panneau logis ; changer un néon cuisine (complet).' Le constat d'huissier de justice ne mentionne pas ces éléments, mais seulement que la remise du matériel de cuisine est acceptée par le propriétaire sous réserve de vérification du bon fonctionnement. Une somme de 50 euros sera mise à la charge de la société JCPG pour la vérification du frigo et de la saladette, qui lui incombait pour les motifs qui seront énoncés ci-après au sujet de la facture de Métro. En revanche, il n'est pas justifié que le surplus de la facture lui soit imputable.



Sur la facture Metro du 12 avril 2018 : comme l'a justement retenu le premier juge et qu'il en est justifié par la liste annexée au contrat de location-gérance, 13 parasols avaient été remis à la société JCPG lors de l'entrée dans les lieux. Celle-ci, qui ne démontre pas les avoir restitués, est tenue de supporter le coût d'acquisition de deux parasols comme il est facturé, et ce même si l'état des lieux de sortie ne mentionne pas le nombre de parasols à la restitution des lieux. La société JCPG sera ainsi tenue de payer la somme de 93,60 euros.



Sur la facture Marquette du 12 avril 2018 concernant le remplacement de l'ordinateur de gestion Pointex et la facture Marquette du 9 mai 2018 concernant l'installation et le paramétrage des équipements de caisse : le constat d'huissier précise que la caisse enregistreuse est branchée, que Mme [K] déclare qu'elle fonctionne, mais n'est plus aux normes en vigueur actuellement. Il ajoute que l'ordinateur ACER avec différents accessoires est déconnecté, y compris de la caisse enregistreuse à laquelle il était initialement connecté, ce que Mme [K] confirme, et que sont émises de vives réserves quant au fonctionnement du matériel, tout en précisant qu'en l'état actuel, le matériel étant totalement déconnecté, aucune facturation ne peut être effectuée.



Dans ses conclusions, la société JCPG indique que l'ordinateur de gestion Pointex était frappé d'obsolescence, qu'il n'y avait pas de manuel d'utilisation, de service après-vente ou hot-line, de sorte qu'elle a investi dans un nouvel équipement qu'elle a proposé à la société Des [Localité 4] qui l'a refusé, ne souhaitant pas mettre à jour le logiciel, ni payer l'abonnement.



Selon les déclarations de la société JCPG consignée dans le constat et les pièces qu'elle produit, il est établi qu'elle a restitué à la société Des [Localité 4] la caisse enregistreuse, mais qui n'était plus aux normes actuelles, ainsi que l'ordinateur qui lui avait été remis, mais qui, frappé d'obsolescence et ne fonctionnait plus, de sorte qu'il avait été nécessaire d'acheter un nouvel équipement informatique et un nouveau logiciel de gestion. Il ne résulte cependant pas des pièces produites par la société JCPG, qu'elle avait proposé en vain à la société Des [Localité 4] de lui remettre cet entier système informatique. En application des dispositions contractuelles précitées lui faisant supporter les réparations d'entretien, elle est ainsi tenue de supporter le coût nécessaire à la remise en état de ces appareils. Dès lors que l'ordinateur avait été évalué, sur la liste annexée au contrat de location-gérance, à la somme de 2 000 euros (pièce 65 de la société JCPG), il convient de réduire à cette somme le montant que doit la société JCPG sur la facture du 12 mars 2018 qui s'élève à 5 400 euros. En outre, elle sera tenue de payer le coût de la facture du 9 mai 2018 d'un montant de 1 020 euros.



Sur la facture Bach Rénovation, il résulte du constat d'huissier qu'avaient été laissés sur place des décorations pour les fêtes de fin d'année, dont des sapins à l'avant de l'immeuble et un autre à l'arrière, outre, à cet endroit, du matériel cassé, des déchets et des bennes, pleines, de récupération de verre et de plastique. Le coût de l'enlèvement de ces éléments doit être mis à la charge de la société JCPG. En revanche, la société Des [Localité 4] ne justifie pas que le coût d'enlèvement d'autres matériels dont aucune dégradation n'était relevée, incombe à la société JCPG et le constat d'huissier précisait que M. [E] se chargeait des bennes remplies de ferraille et non pas, comme le soutient de manière infondée la société Des [Localité 4], que deux bennes de ferraille devaient être retirées aux frais du locataire-gérant. Dès lors, et eu égard aux mentions de la facture, le montant dû par la société JCPG sera fixé à 200 euros.



Sur la facture Métro du 22 mars 2018 : le constat d'état des lieux de sortie ne mentionne pas de dysfonctionnement au titre de l'armoire réfrigérée ni de la saladette. Cependant, la société JCPG indique qu'il existait des problèmes de fuite de gaz. Elle justifie, par l'attestation de Mme [Z], que le problème de fuite de gaz dans la saladette de la cuisine préexistait à son entrée dans les lieux, et par l'attestation de M. [Y] (p.30), qu'un professionnel intervenait une à deux fois par an pour remettre du gaz dans la table type saladette. Elle conteste la nécessité de remplacer les matériels et soutient qu'un simple changement de thermostat aurait été suffisant. Dès lors que la société JCPG était tenue de remédier à ce dysfonctionnement selon les dispositions précitées du contrat de bail, et que la société Des [Localité 4] ne démontre pas la nécessité de procéder à un remplacement total de ces matériels, et, de surcroît, qu'il est établi que les matériels étaient déjà affectés d'un tel dysfonctionnement lors de l'entrée dans les lieux, il convient d'évaluer à la somme de 800 euros le coût devant être supporté par la société JCPG au titre de la réparation.



Sur 'la redevance télévisuelle (10/12ème 2016 + 2/12ème 2018)', la société Des [Localité 4] demande paiement de la somme de 1 808 euros, en se référant à son Grand livre 2016. Cependant, une telle pièce n'est pas afférente à une redevance pour l'année 2018. 



Il convient de confirmer le jugement qui a mis à la charge de la société JCPG la redevance de 2016, payée pour 1 808 euros par la société Des [Localité 4], et ce à hauteur de 10/12ème, soit la somme de 1 506,66 euros. 



En outre, ce sont par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a mis à la charge de la société JCPG l'adhésion à l'office du tourisme 2016 pour 10/12ème (soit 491,66 euros) et la moitié de la facture Selectom du 15 mai 2018 (soit 53,77 euros).



Sur les sommes payées aux salariés au titre des congés repris suite au refus d'acquérir le fonds de commerce, ce sont également par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter que le premier juge a rejeté la demande. 



La société JCPG est ainsi débitrice de la somme de 7 240,19 euros envers la société Des [Localité 4].







3.2 Sur le coût du licenciement :



La société Des [Localité 4] demande en outre paiement du coût de licenciement de Mme [Z] à hauteur de 13 572,31 euros, soutenant que dans la mesure où la société JCPG avait cessé l'exploitation du restaurant pendant plus de deux mois, il est évident qu'elle devait la licencier lors de la reprise du fonds, car la clientèle avait totalement perdu l'habitude de fréquenter le restaurant, ce d'autant plus que la société JCPG a elle-même fait travailler les cuisiniers de l'hôtel-restaurant Des [Localité 4] dans son établissement de [Localité 2].



Ce sont par des motifs pertinents, qu'il convient d'adopter, que le premier juge a rejeté cette demande.



3.3 Sur l'assainissement : 



La société Des [Localité 4] demande paiement du décompte des factures majorées au titre de l'assainissement pour la période de février 2017 à février 2018, pour la somme de 2 849,15 euros.



Elle produit les factures émises à titre et les rappels qu'elle a reçus, ainsi qu'une lettre de mise en demeure adressée à l'avocat de la société JCPG. 



La société JCPG est ainsi tenue de payer cette somme de 2 849,15 euros à la société Des [Localité 4].



Ainsi, sur la demande au titre des frais exposés, la société JCPG sera condamnée à payer à la société Des [Localité 4] la somme totale de 10 089,34 euros (7 240,19 + 2 849,15).

 

4. Sur la demande au titre du préjudice moral : 



La société Des [Localité 4] demande l'indemnisation de son préjudice moral causé par les tracas et difficultés liés à la reprise du fonds de commerce déprécié.



Elle ne justifie cependant pas avoir subi un tel préjudice, de sorte que sa demande sera rejetée.



5. Sur la demande reconventionnelle de la société JCPG : 



La société JCPG demande paiement de la somme de 14 526,06 euros. 



La société Des [Localité 4] ne conteste pas les factures de 668,16 euros (fioul), ni de 65,16 euros (Orange).



Sur les factures de la Fédération Internationale du Logis pour 2018 (3 473,16 euros), dont elle justifie par la facture émanant de cet organisme et pour laquelle elle demande paiement des 10/12ème, soit 2 894,30 euros, ainsi que la quote-part de la cotisation CFE pour 2018 à hauteur de 2 620 euros, la société Des [Localité 4] soutient qu'elles doivent se compenser avec les montants qu'elle a réglés en 2016. Selon sa pièce 62, elle a réglé à ce titre la somme de 2 694,96 euros et 2 762 euros, soit, pour 10/12ème de l'année 2016, les sommes de 2 245,80 euros et de 2301,66 euros, alors que le locataire-gérant exploitait le fonds de commerce depuis le 1er mars 2016. La société JCPG ne conteste pas que la société Des [Localité 4] a payé en 2016 la Fédération internationale du Logis et la cotisation CFE, mais soutient, sans toutefois l'établir, qu'il avait été convenu que ces cotisations seraient prises en charge par le bailleur et que cet avantage avait été reconnu dès lors qu'aucune facture ne lui a été imputée à ce titre lors de la première année d'exploitation.



Dès lors, il convient d'effectuer la compensation, de sorte que la société Des [Localité 4] reste tenue au paiement de la somme de 648,50 euros (2 894,30 - 2 245,80) au titre de la quote-part de 10/12ème de la facture de la Fédération internationale du Logis pour 2018 et de la somme de 318,34 euros (2 620 - 2 301,66 euros) au titre de la quote-part de 10/12ème de la cotisation CFE pour 2018.



Sur la facture de l'office du tourisme (545 euros) pour l'année 2018, dont elle justifie par des factures émanant de cet organisme, et pour laquelle elle demande également paiement de 10/12ème, la société Des [Localité 4] soutient aussi qu'elles doivent se compenser avec les montants qu'elle a réglés en 2016. La somme due à la société Des [Localité 4] au titre de 10/12ème de la facture 2016 de l'office du tourisme, et ce à hauteur de 491,66 euros, ayant été retenue comme il a été dit précédemment, il convient de faire droit à la demande de la société JCPG pour les 10/12ème de l'année 2018, à hauteur de 454,16 euros, les deux créances se compensant, ensuite, comme il sera dit.



Sur la facture de gaz, la société Des [Localité 4] ne conteste pas le principe sous réserve de la vérification de la facture. Selon le prix de la tonne de propane mentionné sur la facture Vitogaz du 30 novembre 2017 et l'application de ce taux unitaire à 75 % d'une citerne de 1 100 kg, comme il est mentionné sur un décompte manuscrit et sur la facture libellée à l'ordre de la société Des [Localité 4], étant précisé que le constat d'huissier mentionnait un accord des parties sur le fait que la citerne est remplie entre 75 et 80 %, la société JCPG justifie que celle-ci lui doit la somme de 1 452,98 euros à ce titre.



Sur la reprise du stock, la société JCPG a émis une facture à l'ordre de la société Des [Localité 4] au titre de la 'vente du stock convenu'. A l'exception des brises-vues, dont la présence est constatée par l'huissier de justice, mais sans qu'il ne soit établi la preuve d'un accord des parties sur leur remise à titre onéreux par la société Des [Localité 4], la reprise par celle-ci du surplus du stock listé n'est pas démontrée. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



Ainsi, au total, la société Des [Localité 4] doit la somme de 3 607,30 euros à la société JCPG, qu'elle sera condamnée à lui payer, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.



6. Sur la demande de compensation : 



Il convient d'ordonner la compensation des créances réciproques des parties résultant de cet arrêt.



7. Sur les frais et dépens : 



La société Des [Localité 4] succombe sur la plupart de ses demandes, la société JCPG ne succombant que partiellement. 



Dès lors, il convient de dire qu'il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel et que chacune des parties en suppor