Cour d'Appel · 1re chambre civile — 11 avril 2023

SD/AV















[X] [T]



C/



Syndic. de copro. Représentant LA COPROPRIÉTÉ 'LE VOLTAIRE', [Adresse 1]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 11 AVRIL 2023



N° RG 22/01260 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GBNN



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2022, 

rendu par le tribuanl judiciaire de Dijon - RG : 11-22-424











APPELANTE :



Madame [X] [T]

née le 22 Janvier 1968 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Alexia GIRE, membre de la SCP CGBG, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 28





INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires représentant la copropriété 'LE VOLTAIRE', [Adresse 1] (Côte d'Or), immatriculé au registre national des copropriétés sous le n°AB7-330-145, représenté par son syndic en exercice la Société CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiée, dont le siège social est [Adresse 2] (Côte d'Or) inscrite au RCS de Dijon sous le n°302 163 803, agissant par son représentant légal en exercice domicilié audit siège.



Représenté par Me Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du président

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***** 



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Mme [X] [T] est propriétaire à [Localité 5] d'un studio et d'une cave constituant les lots n°152 et 53 de l'immeuble en copropriété dénommé Le Voltaire, situé [Adresse 1].



Exposant que Mme [T] ne règle plus ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2021, en dépit de la sommation de payer qui lui a été notifiée le 20 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Voltaire à [Localité 5] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, par acte du 13 juin 2022, afin de la voir condamner, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement des sommes suivantes :

' 6 476,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 20 mai 2022,

' 847,99 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2022 (3ème trimestre exercice 2022), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 18,25 euros, sauf à parfaire,

' 847,99 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er octobre 2022 (4ème trimestre exercice 2022), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 18,25 euros, sauf à parfaire,

' 647,62 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier causé au syndicat des copropriétaires par les défauts réitérés de paiement des charges et appels provisionnels,

' 980 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Dijon, se fondant sur les articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les pièces justificatives produites, a :

- condamné Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Votaire à [Localité 5] :

' la somme de 6 476,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 20 mai 2022,

' la somme de 1 732,48 euros au titre des appels provisionnels et cotisations fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l'exercice 2022,

- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022 sur la somme de 6 368,22 euros et à compter de la date de signification de l'assignation pour le surplus,

- condamné Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Votaire à [Localité 5] : 

' la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts,

' la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [X] [T] aux dépens incluant le coût de la sommation de payer,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Mme [T] a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 12 octobre 2022, portant sur l'ensemble des chefs de jugement expressément critiqués.



Saisie par l'appelante d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris, la Première Présidente de la présente cour a, par ordonnance du 10 janvier 2023, rejeté cette demande, considérant que les moyens d'annulation ou de réformation de la décision présentés par Mme [T] n'apparaissaient pas sérieux, la consommation d'eau froide relevée en février 2022 étant en cohérence avec le relevé dressé à la fin de l'année 2020.



Au terme de conclusions récapitulatives et responsives n°2 notifiées le 26 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, l'appelante demande à la cour de :

Vu les articles 1353, 1992 et 1998 du code civil,

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

Vu l 'article L 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 1343-5 du code civil,

A titre principal,

- infirmer la décision rendue le 20 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a :

' condamné Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Voltaire à [Localité 5] la somme de 6 476,22 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 20 mai 2022, la somme de 1 732,48 euros au titre des appels provisionnels et des cotisations fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l'exercice 2022,

' dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022 sur la somme de 6 368,22 euros et à compter de la date de signification de l'assignation pour le surplus,

' condamné Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Voltaire à [Localité 5] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [X] [T] aux dépens incluant le coût de la sommation de payer,

' rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

En conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Voltaire à [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

- lui accorder un échelonnement de paiement sur 24 mois de sa dette,

En tout état de cause,

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des présents frais de procédure,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Voltaire à [Localité 5] à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens dont distraction sera autorisée au profit de la SCP Chaton-Grillon-Brocard-Gire, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Au terme de conclusions notifiées le 27 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété Le Voltaire, [Adresse 1] demande à la cour de :

1/ Déclarer infondé l'appel de Mme [T] et débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions d'appel, 

2/ Confirmer le jugement entrepris, sauf à : 

' réactualiser sa condamnation comme suit : 

- condamner Mme [X] [T] à lui verser :

' 6 445,23 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 26.01.2023 (pièce 19-1),

' 350,96 euros au titre de l'appel provisionnel du 01/04/2023 (2ème trimestre exercice 2023), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 25,35 euros, sauf à parfaire,

' 350,96 euros au titre de l'appel provisionnel du 01/07/2023 (3ème trimestre exercice 2023), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 25,35 euros, sauf à parfaire,

' 350,96 euros au titre de l'appel provisionnel du 01/10/2023 (4ème trimestre exercice 2023), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 25,35 euros, sauf à parfaire, 

' 700 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,

' y ajouter la condamnation de Mme [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel (article 700 du code de procédure civile) et les entiers dépens d'appel.



La clôture de la procédure est intervenue à l'audience du 7 février 2022, avant l'ouverture des débats.





SUR QUOI 



Sur la créance du syndicat des copropriétaires



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots.

S'il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer le caractère exigible, certain et liquide de sa créance, il incombe au copropriétaire de rapporter la preuve des erreurs concernant la quote part mise à sa charge.



Au soutien de son appel, Mme [T] fait valoir en premier lieu que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la consommation d'eau froide qui lui a été facturée est imputable au logement lui appartenant.

Elle affirme que, selon le syndic dans son mail du 26 janvier 2022, la consommation d'eau froide de son appartement serait de 1 361 m3 au vu du relevé de la société ISTA alors, qu'à la lecture de ce relevé, la consommation d'eau de 1 361 m3 est imputée à un occupant dénommé Milliere.

Cependant, si l'identité de l'occupant de l'appartement est erronée sur le relevé de la société ISTA, cette pièce fait bien référence au lot de copropriété n°152 qui est celui de l'appelante et il mentionne par ailleurs les numéros de compteurs qui sont présents dans son lot, correspondant à ceux figurant sur les photographies qu'elle a remis au syndicat des copropriétaires.



Mme [T] ajoute que l'appel de fonds qui lui a été adressé en janvier 2022 correspond à une prétendue consommation d'eau froide de son appartement au cours de l'année 2020 et qu'elle a justifié que son studio avait été inoccupé pendant quatre mois en 2020, que sa locataire qui est dans les lieux depuis 2020 n'a jamais constaté de fuite et que le plombier qu'elle a mandaté au mois de février 2022 n'a pas constaté de fuite dans l'appartement.

Or le décompte de charges établi au nom de Mme [T] pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 mentionne une consommation d'eau de 1361 m3, correspondant à la différence entre les relevés effectués le 3 décembre 2020 et le 10 décembre 2019 par la société ISTA.

La réalité des index relevés comme leur imputabilité à l'appelante sont donc établies.



En second lieu, Mme [T] prétend que l'anormalité de la consommation d'eau qui lui a été imputée est de nature à renverser la présomption d'exactitude du relevé du compteur et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l'exactitude de cette consommation autrement qu'au moyen des relevés de compteurs. 

Elle affirme que, jusqu'à une période récente, les appels de fonds trimestriels établis par le syndic variaient entre 326,61 et 411,40 euros et qu'elle s'est toujours acquittée des charges de copropriété depuis l'acquisition de l'appartement en mai 2012, et elle ajoute que l'appel trimestriel de fonds du 19 janvier 2022, d'un montant de 4 942,78 euros, représente une augmentation de plus de 1 000 %.

Elle considère que la consommation d'eau de 1 361 m3 qui lui est imputée est exceptionnellement anormale puisque la consommation moyenne annuelle en France est de 55 m3 et que son appartement est un studio de 30 m² et qu'il a été inoccupé en 2020.



Cependant, comme le relève à bon droit l'intimé, les comptes définitifs des exercices 2020 et 2021 et les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023 ont été approuvés par les assemblées générales de copropriétaires des 5 octobre 2021 et 30 juin 2022 auxquelles Mme [T] a été régulièrement convoquée. Cette dernière s'est vu notifier les procès-verbaux des assemblées générales et n'a contesté aucune des résolutions qui ont validé les comptes annuels et notamment les consommations d'eau, qui ne peuvent plus dès lors être remises en cause.



Enfin, pour s'opposer au paiement des charges qui lui sont réclamées, l'appelante invoque la faute de gestion du syndic en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1992 du code civil et prétend que le syndicat des copropriétaires est responsable, à l'égard des copropriétaires, des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses fonctions en application de l'article 1998 du code civil.

Elle fait valoir que la consommation d'eau anormale de 1 361 m3 aurait du alerter le syndic, et ce d'autant plus que la consommation d'eau de la copropriété en 2019 et 2020 a plus que doublé par rapport aux années antérieures et qu'il en avait nécessairement été avisé par la société Suez, sans pour autant justifier de démarches particulières pour remédier à cette consommation anormale.

Elle affirme que, s'il l'avait alertée en temps voulu, elle aurait pu solliciter un dégrèvement en application de l'article L 2224-12-4 III du code général des collectivités locales mais que, n'ayant pas été informée de la surconsommation, elle n'a pas pu présenter l'attestation d'une entreprise justifiant de la réparation de la fuite.

Elle considère que la responsabilité délictuelle du syndic est engagée et que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes qu'il a commises.



S'il résulte de la combinaison des articles 1240 et 1998 du code civil que le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses missions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut seulement ouvrir droit à des dommages-intérêts, qui ne sont pas réclamés en l'espèce, et ne peut pas conduire au rejet de la demande formée par le syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété, qui incluent en l'espèce d'autres charges que la consommation d'eau.



Au vu du relevé de compte établi le 26 janvier 2023 par la société Citya Gessy-Verne, Mme [T] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires représentant la copropriété Le Voltaire, [Adresse 1] la somme de 6 065,17 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2022, avec intérêts légaux à compter du 13 juin 2022, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Elle sera en outre condamnée à lui verser la somme de 354,43 euros au titre de l'appel provisionnel du premier trimestre 2023 qui est échu, outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 25,35 euros, l'intimé étant débouté du surplus de sa demande formé au titre des appels provisionnels non échus, faute de justifier d'une mise en demeure de payer l'appel provisionnel du premier trimestre 2023 adressée à Mme [T] et demeurée infructueuse, comme l'exige l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires 



L'intimé sollicite des dommages-intérêts en réparation du préjudice financier causé par les absences de paiement des charges de copropriété et appels provisionnels.



Chaque copropriétaire a pour obligation de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot.

Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires, tenu de faire l'avance des charges impayées supportées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations et de réorganiser sa trésorerie, un préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires.

Confirmant le jugement entrepris, Mme [T] sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.



Sur la demande de délais de paiement 



Se prévalant des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, l'appelante sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette sur deux années, faisant valoir qu'elle dispose de revenus mensuels de l'ordre de 2 500 euros pour faire face à des charges mensuelles s'élevant à 1 660 euros, ce qui lui laisse un disponible de 862 euros par mois.



Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande en raison de l'ancienneté de la dette qui démontre que Mme [T] s'est déjà octroyée de larges délais de paiement depuis le mois de janvier 2021 sur l'ensemble de ses charges, ce qui porte préjudice aux autres copropriétaires respectueux de leurs obligations, qui font, depuis 



deux ans, l'avance de ces charges pour que la copropriété continue à régler l'intégralité de ses factures afin d'éviter des coupures d'eau, d'électricité et de gaz.



En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le pouvoir d'accorder ou de refuser un délai de grâce est considéré comme un pouvoir souverain qui doit être motivé par les circonstances de l'espèce et notamment, s'agissant de la situation du débiteur, par ses difficultés passagères, ses offres de paiement sérieuses, et par la perspective d'un échéancier raisonnable, qui doit demeurer pertinent au regard des sommes dues, de leur ancienneté, des éventuels délais amiables déjà alloués, et plus généralement de la foi due aux contrats.



En l'espèce, la situation financière de l'appelante et la reprise par cette dernière du paiement des appels provisionnels de fonds justifient qu'il soit fait application à son profit des dispositions légales susvisées.

Elle sera ainsi autorisée à apurer sa dette en 24 mensualités de 272 euros, selon les modalités prévues au dispositif.



Sur les frais et les dépens 



Mme [T] qui succombe principalement supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande en revanche de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens.





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Infirme le jugement rendu le 20 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon, sauf en ce qu'il a condamné Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires représentant la copropriété Le Voltaire, [Adresse 1] la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts et aux dépens de première instance,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires représentant la copropriété Le Voltaire, [Adresse 1] :

- la somme de 6 065,17 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022, 

- la somme de 354,43 euros au titre de l'appel provisionnel du premier trimestre 2023, outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 25,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023,



Déboute le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété Le Voltaire, [Adresse 1] du surplus de ses demandes,



Autorise Mme [T] à se libérer de sa dette en vingt quatre mensualités de 272 euros, payables le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de l'arrêt, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette,



Dit que faute par Mme [T] de régler une seule échéance à son terme, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé,



Condamne Mme [X] [T] aux dépens d'appel.

 

Le Greffier, Le Président,