Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 13 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 13/04/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/01577 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQOP



Jugement (N° 18/00433)

rendu le 15 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Calais







APPELANTS



Monsieur [F] [E]

né le 30 mars 1954 à [Localité 5] ([Localité 5])

Madame [H] [E]

née le 28 Juillet 1957 à [Localité 5] ([Localité 5])

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Olivier Desloover, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué



INTIMÉ



Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] 

représenté par son syndic, l'agence Square Habitat Nord de France

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2023 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 janvier 2023 



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Par courrier en date du 11 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] (ci-après, « le syndicat des copropriétaires ») a mis en demeure M. [F] [E] et Mme [H] [E] (ci-après, « les consorts [E] »), propriétaires d'un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (lot n° 41), de lui régler la somme de 5 142,55 euros au titre des charges outre les sommes de 361,74 euros au titre de la clause pénale, et de 5,05 euros pour les frais de mise en demeure. 



Par ordonnance en date du 20 août 2018, le tribunal d'instance de Calais a enjoint aux consorts [E] de payer au syndicat des copropriétaires, notamment, les sommes de 5 853,25 euros en principal, 395 euros au titre de l'indemnité légale, 5,05 euros pour les frais de mise en demeure et 51,48 euros au titre des frais de requête, outre les dépens.



A la suite de la signification de la requête et de l'ordonnance d'injonction de payer, les consorts [E] ont formé opposition à ladite ordonnance le 24 septembre 2018. 



A l'audience du 22 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France (ci-après, « le syndic »), a sollicité la condamnation des consorts [E] à lui payer la somme de 5 956,20 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1154 du code civil, celle de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.



Par jugement en date du 15 décembre 2020, le tribunal de proximité de Calais a condamné les consorts [E] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SAS Square habitat Nord, les sommes suivantes : 


5 907,46 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil ; 

700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Il a, en outre, débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires et a condamné les consorts [E] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les coûts de la requête en injonction de payer et de la signification de l'ordonnance portant injonction de payer.



Les consorts [E] ont interjeté appel de ce jugement.







Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 juin 2021, ils demandent à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes formées à leur encontre, de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Exposant à titre liminaire que l'immeuble litigieux a été évacué avec établissement d'un périmètre de sécurité après prise d'un arrêté municipal de la commune de [Localité 4] en date du 4 mai 2020, ils soutiennent que les prétentions du syndicat des copropriétaires ne sont pas justifiées ; qu'ils règlent régulièrement les sommes sollicitées au titre des charges de copropriété et que la difficulté provient en réalité d'une dette qui leur est imputée à tort sur le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, reprise sous la rubrique 'charges eau froide' pour un montant de 5 337,63 euros. Ils contestent l'imputation de cette dette sur leur compte en terme de tantièmes, laquelle est totalement différente du pourcentage qui leur est habituellement imputé. Ils ajoutent que leur appartement est mis en location, de sorte que la consommation d'eau, le cas échéant excessive, ne peut leur être imputée, mais doit l'être à leurs locataires. Ils prétendent en outre que, chaque logement étant équipé d'un compteur individuel, en cas de fuite survenant après le compteur, le litige éventuel relève des liens entre locataire et bailleur, tandis que si la fuite intervient avant le compteur, le litige doit concerner le syndic en charge de la copropriété et le fournisseur d'eau ; qu'en l'occurrence, leur lot n'est pas le seul concerné par une surconsommation d'eau, laissant penser à une difficulté survenue avant le compteur ; qu'ils ont fait intervenir un plombier sur place qui n'a constaté aucune fuite sur leur lot. Ils sollicitent en conséquence la soustraction de leur compte de la facture d'eau litigieuse à hauteur de 5 337,63 euros, outre des frais de rappel (0,70 euros), de mise en demeure (48 euros), d'ouverture de dossier chez l'huissier (96 euros), qu'ils estiment injustifiés, et soutiennent qu'ils sont à jour de leurs charges postérieures, sauf à rester encore redevables de la somme de 375,59 euros au 17 décembre 2018.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] demande à la cour, au visa de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les consorts [E] au paiement des charges de copropriété impayées, outre les intérêts légaux, de les débouter de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement des sommes suivantes : 


6 431,64 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ; 

1 200 euros au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison de l'inexécution de leurs obligations légales ; 

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Il fait essentiellement valoir que les époux [E] se sont soustraits au paiement des charges de copropriété dont ils sont redevables depuis le 1er juillet 2016, ainsi que l'atteste le relevé de compte du 17 décembre 2018 produit aux débats ; qu'ils ont cependant effectué des paiements partiels les 11 octobre 2016 et 30 août 2017, démontrant qu'ils reconnaissent le principe de leur dette ; que les charges impayées pour un montant de 5 337,63 euros correspondent à la consommation d'eau froide à hauteur de 1431 m3 d'eau telle que relevée sur le compteur des époux [E], suivant relevé établi par Véolia et repris par Square habitat le 4 novembre 2016 ; que la facturation de l'eau est faite par le syndic auprès des copropriétaires de chaque lot, à qui il appartient de se retourner vers leurs locataires pour recouvrer les charges récupérables qu'ils ont avancées ; que les époux [E] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d'un dysfonctionnement du compteur d'eau ou d'une surconsommation d'eau, le relevé du compteur étant présumé exact ; qu'à la date du 1er janvier 2019, leur dette de charges de copropriété s'élevait à 6 671,88 euros, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2017, dont il y a lieu de déduire le versement de 1 073,52 euros effectué par les époux [E] le 15 février 2019, de sorte qu'ils restent devoir la somme de 6 431,64 euros au paiement de laquelle il convient de les condamner, outre la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 2 janvier 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 



Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.



L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



Enfin, il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.















En l'espèce, le désaccord entre les parties porte, de même qu'en première instance, sur l'imputation par le syndicat des copropriétaires, sur le décomptes de charges de M. et Mme [E], d'une somme de 5 337,63 euros facturée au titre de la consommation d'eau froide de leur lot, relevée par Véolia à hauteur de 1431 m3 pour la période du 1er juillet 2015 au 8 juillet 2016.



A cet égard, la circonstance que les époux [E] ne soient pas occupants de leur lot de copropriété, donné en location, est sans incidence sur la facturation qui peut leur être imputée par le syndicat de copropriété, en leur qualité de copropriétaires, au titre de la consommation de fluides de leur lot, ces charges pouvant ensuite être répercutées par eux sur leurs locataires au titre des charges récupérables et faire l'objet de provisions sur charges et d'une régularisation annuelle.



Par ailleurs, les lots de copropriété étant dotés de compteurs individuels, la consommation d'eau est facturée aux copropriétaires non pas en fonction des tantièmes de leurs lots respectifs, mais en fonction de la consommation réelle des occupants de ceux-ci, telle que relevée par le prestataire de distribution d'eau, la société Véolia, ces relevés faisant foi jusqu'à preuve contraire.



Or, si les époux [E] font état d'une surconsommation d'eau qui ne serait pas liée à une fuite intervenue dans les canalisations d'eau situées après leur compteur, ils n'en font cependant pas la démonstration, la facture d'intervention d'un plombier en date du 19 décembre 2016 mentionnant qu''aucune fuite n'a été détectée' étant impuissante à démontrer une erreur dans le relevé du compteur, un dysfonctionnement de celui-ci ou encore une surconsommation d'eau manifestement impossible, quand bien même le syndic aurait émis cette dernière hypothèse dans un courrier adressé au époux [E] le 1er décembre 2016, leur conseillant de faire vérifier leur installation.



De même, la circonstance que l'immeuble ait par la suite fait l'objet d'un arrêté communal de péril imminent en date du 4 mai 2020, en raison du fait que 'les structures de l'immeubles sont fortement affaiblies par les dégradations et sont soumises à des contraintes qu'elles ne sont plus en capacité d'absorber d'une part, et que ces structures peuvent céder à tout moment et entraîner des écroulement à tel ou tel endroit de l'immeuble, d'autre part', n'est pas davantage de nature à démontrer la surconsommation d'eau évoquée par les époux [E] ou un dysfonctionnement du compteur.



Le syndicat des copropriétaires produisant les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2015, 6 janvier 2017 et 8 décembre 2017 portant approbation des comptes de l'année écoulée et budgets prévisionnels de l'année à venir, le décompte actualisé des charges des époux [E] en date du 17 décembre 2018, l'appel de fonds pour l'année 2017, le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, l'index d'eau froide et le relevé Véolia, c'est à juste titre que le premier juge a condamné les époux [E] au paiement de l'arriéré de charges de copropriété impayées.



Cette condamnation doit cependant être actualisée au vu du dernier décompte de charges versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, en date du 1er janvier 2019, à la somme de 7'029,76 euros, appel de charges du 1er trimestre 2019 inclus, de laquelle il convient de déduire la somme de 1 073,56 euros versée par les époux [E] par chèque du 15 février 2019, outre les sommes de 0,70 euros, de 48 euros et de 96 euros facturées au titre de frais de relance, de mise en demeure et d'ouverture de dossier chez l'huissier, qui ne s'analysent pas en des charges de copropriété mais en des frais de procédure.



Les époux [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 812,9 euros en deniers ou quittances, suivant décompte arrêté au 15 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de première instance et capitalisation des intérêts par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil.



Sur la demande de dommages et intérêts



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard aura causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



C'est par de justes motifs que le premier juge, considérant que le syndicat des copropriétaires ne rapportait ni la preuve de la mauvaise foi des débiteurs, ni celle d'un préjudice lié à l'absence de paiement du solde des charges, l'a débouté de sa demande complémentaire de dommages et intérêts.



La décision entreprise sera confirmée de ce chef.



Sur les demandes accessoires



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [E], succombant en leur appel, seront condamnés aux entiers dépens de celui-ci et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour



Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne le quantum de la condamnation,



Statuant à nouveau sur ce point,



Condamne M. [F] [E] et Mme [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France, la somme de 5 812,9 euros en deniers ou quittances, suivant décompte arrêté au 15 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de première instance ;



Y ajoutant,







Condamne M. [F] [E] et Mme [H] [E] aux entiers dépens d'appel ;



Les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les déboute de leur demande à ce titre.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet