Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 13 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 13/04/2023





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N° de MINUTE : 23/405 

N° RG 21/05261 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4RE



Jugement (N° 1/00309) rendu le 29 Juin 2021 par le tribunal judiciaire de Cambrai 







APPELANT



Monsieur [Z] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Gérald Vairon, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué



INTIMÉS



Madame [I] [P]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021013226 du 06/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



Monsieur [F] [L]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés par Me Olivier Cayet, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021013227 du 06/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022



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Par acte sous seing privé du 10 octobre 2017 à effet du 1er novembre 2017, M. [Z] [M] a donné à bail à Mme [I] [P] et M. [F] [L] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 540 euros. 



Par jugement avant dire droit en date du 30 juillet 2020, sur assignation de Mme [I] [P] du 20 novembre 2019, le tribunal judiciaire de Cambrai a ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire confiée à M. [K], condamné M. [Z] [M] à remettre à Mme [I] [P] les quittances de loyer jusqu'au 18 juin 2020, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 3 semaines suivant le jugement.



Mme [I] [P] a quitté le logement le 30 août 2020.

 

L'expert a déposé son rapport le 13 janvier 2021. 



Mme [P] a demandé au tribunal, sur la base du rapport d'expertise, de :

-condamner M. [M] à réaliser, à sa charge, les travaux préconisés par l'expert et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, 

- condamner M. [M] à lui payer en réparation du préjudice de jouissance subi depuis l'entrée dans les lieux jusqu'à son départ de l'immeuble le 31 août 2020, une somme de 4 590 euros soit une réfection du loyer à hauteur de 135 euros par mois durant 34 mois, 

- condamner M. [M] au paiement de la somme de 443,74 euros en réparation des conséquences de la fuite d'eau ,

- condamner M. [M] à lui payer la somme de 180 euros au titre de l'astreinte puisque ce dernier ne lui a remis les quittance de loyer que le 16 septembre 2020, soit avec un retard par rapport au délai de 3 semaines fixé par le tribunal dans sa décision du 30 juillet 2020, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision, 

- condamner M. [M] en tous les frais et dépens, comprenant les frais de constat d'huissier en date du 17 mai 2019 pour un montant de 264, 09 euros ainsi que les frais d'expertise s'élevant à 2 572,07 euros, 

- condamner M. [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Suivant jugement contradictoire en date du 29 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a :



- donné acte à M. [F] [L] de son intervention volontaire,

- condamné M. [Z] [M] à verser à Mme [I] [P] la somme de 180 euros au titre de la liquidation de l'astreinte pour la fourniture tardive des quittances de loyer en 2020,

- condamné M. [Z] [M] à réaliser l'ensemble des travaux tels que décrits par l'expert judiciaire à savoir : installation électrique, humidité en plafond de la remise, ventilation du logement, regard de visite sur le réseau d'évacuation extérieur, humidité en chambre à l'étage,

- dit que les désordres devront être corrigés dans un délai de 6 mois suivant la signification du présent jugement sous peine d'une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et durant 3 mois, et ce, au bénéfice de M. [F] [L],

- s'est réservé le contentieux de la liquidation de l'astreinte,

- condamné [Z] [M] à payer au titre du préjudice de jouissance 4 590 euros à Mme [I] [P], 5 670 euros à M. [F] [L] outre celle de 216 euros à M. [F] [L] pour compenser les nuisances durant les travaux à intervenir,

- débouté Mme [I] [P] et M. [F] [L] de leur demande de remboursement de la facture d'eau de 443,74 euros par M. [Z] [M],

- condamné M. [Z] [M] qui succombe à l'instance aux entiers dépens comprenant notamment les frais de constat d'huissier en date du 17 mai 2019 pour un montant de 264, 09 euros ainsi que les frais d'expertise pour 2 572, 07 euros,

- condamné M. [Z] [M] à payer à Mme [I] [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [F] [L] de sa demande au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,

- condamné M. [Z] [M] aux dépens.



Par acte d'huissier du 17 septembre 2021, le jugement a été signifié à domicile à la conjointe de M. [Z] [M].



M. [Z] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 octobre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



M. [L] et Mme [P] ont constitué avocat en date du 19 novembre 2021. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2021, M. [Z] [M] demande à la cour de :

- réformer la décision intervenue,

Reconventionnellement, faire la compensation entre les sommes mises à la charge de M. [M] et les loyers dus par M. [L],

- condamner les défendeurs à payer chacun au concluant la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de les condamner aux dépens.



M. [M] soutient essentiellement que la maison ne présente plus de désordres, les travaux ayant été effectués suite au passage de la mairie, avant la saisine de l'expert judiciaire. Il explique avoir remis les quittances de loyer dès le 26 septembre 2020. Il fait valoir que M. [L] n'est plus recevable à agir en intervention volontaire compte tenu du caractère accessoire de son intervention initiale.

En outre, il précise avoir fait procéder aux travaux d'assainissement dès le printemps 2019 et ajoute qu'il ne souhaite plus louer son logement.

Enfin, il indique que M. [L] a quitté les lieux, laissant une dette locative de 

10 000 euros.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2022, M. [L] et Mme [P] demandent à la cour de :

- dire et juger M. [L] et Mme [P] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

- dire et juger M. [M] irrecevable en sa demande reconventionnelle,

- débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner M. [M] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à chaque intimé ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



M. [L] et Mme [P] soutiennent que M. [L] a la qualité de locataire du logement appartenant à M. [M] et qu'il a subi les préjudices résultant des désordres affectant le logement. Ils exposent que par jugement avant-dire droit en date du 30 juillet 2020, le bailleur a été condamné à remettre à Mme [P] les quittances de loyer jusqu'au 18 juin 2020 sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois semaines suivant le jugement et que le délai expirant le 20 août 2020, Mme [P] n'a réceptionné les documents que le 7 septembre 2020 soit avec un retard de 18 jours.



Mme [P] précise que les désordres perdurent depuis son entrée dans les lieux et qu'elle a alerté le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 mai 2019, un constat de non-décence ayant été établi en juin 2019.



Enfin, ils font valoir que la demande reconventionnelle du bailleur au titre de la compensation entre les sommes mises à sa charge et les loyers qui seraient dus par M. [L] ne peut prospérer dans la mesure où il lui appartient de saisir le tribunal d'une demande en paiement des loyers et éventuellement en résiliation de bail à l'encontre de M. [L].



Par arrêt avant-dire droit en date du 15 décembre 2022, la cour de céans a ordonné la réouverture des débats afin d'inviter les parties à s'expliquer sur la question du départ volontaire de M. [L] des lieux loués.

 

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.















MOTIFS : 



Sur l'intervention de M. [F] [L]



Aux termes des dispositions de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.



Les articles 328 et 329 du même code disposent que l'intervention volontaire est principale ou accessoire et que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.



Si la présente action a été engagée par Mme [P] seule, force est de constater que M. [L], colocataire et signataire du contrat de bail, est intervenu volontairement à l'instance devant le premier juge, formulant les mêmes demandes que Mme [P] à la suite du dépôt du rapport d'expertise.



Ainsi, alors que M. [L] est signataire du contrat de bail au même titre que Mme [P], il est recevable à intervenir volontairement à la présente instance, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.



Sur la liquidation de l'astreinte



Par jugement avant-dire droit en date du 20 juillet 2020, le premier juge avait notamment condamné M. [M] à remettre à Mme [P] les quittances de loyer jusqu'au 18 juin 2020, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois semaines suivant le jugement, le tribunal se réservant par ailleurs le contentieux de la liquidation de l'astreinte.



Alors qu'il n'est pas contesté que le délai de trois semaines fixé par le tribunal expirait le 20 août 2020, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les parties se sont accordées à l'audience pour retenir la date du 16 septembre 2020 au titre de la date de délivrance des quittances par le bailleur de sorte que ce dernier s'étant exécuté avec retard, il y a lieu de le condamner à verser à Mme [P] la somme de 180 euros au titre de l'astreinte.



La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.



Sur la réalisation des travaux par le bailleur



En cause d'appel, M. [M] produit aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er juillet 2021 aux termes duquel M. [L] indique donner 'son préavis d'un mois concernant le bail pour le logement du [Adresse 2] à partir de ce jour le 1er juillet 2021 pour cause d'indécence'.



Alors que le congé délivré par le locataire a pris effet à compter du 1er août 2021 et que M. [L] ne conteste pas avoir quitté les lieux, force est de constater qu'il est dépourvu de qualité pour solliciter la condamnation du bailleur à réaliser des travaux dans le logement, à l'instar de Mme [P] qui a quitté le logement le 30 août 2020.



En conséquence, il y a lieu de dire que la demande tendant à la réalisation de travaux par le bailleur dans le logement litigieux est devenue sans objet.



Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance



Le 4 décembre 2018, l'agence régionale de santé a établi un constat de non-conformité au regard des critères de décence et une tentative de réglement amiable a échoué en l'absence de réponse de M. [M].



Il résulte des conclusions du rapport d'expertise judiciaire en date du 9 décembre 2020 que l'immeuble loué est affecté de nombreux désordres nécessitant la réalisation de travaux de mise en conformité aux critères du logement décent qui incombent au bailleur, s'agissant de la mise en conformité de l'installation électrique, de travaux visant à assurer le couvert de l'immeuble, de travaux visant à assurer le renouvellement d'air du logement en motorisant la ventilation par une VMC, de restituer la séparation des eaux ménagères des eaux vannes et une pente d'écoulement minimale de 2 cms/mètre et enfin, de travaux d'étanchéité de la jardinière et des joints de calfeutrement de menuiseries.



Si en cause d'appel, M. [M] fait valoir qu'il a fait procéder aux travaux de curage des réseaux d'assainissement et à la séparation des eaux au printemps 2019, la seule pièce produite aux débats, s'agissant de la convention amiable pour autorisation de passage en terrain privé de canalisations d'évacuation des eaux usées ne suffit pas à justifier de la réalisation de travaux de séparation des eaux ménagères des eaux vannes tels que préconisés par l'expert.



L'expert judiciaire a relevé que la nature des désordres constatés occasionne inévitablement un préjudice de jouissance pour les locataires résultant notamment des infiltrations d'eau pluviale dans la remise, du bouchement régulier du réseau d'évacuation et de l'humidité en chambres dans la mesure où Mme [P] ne peut entreposer d'effets sensibles aux projections d'eau dans la remise, doit procéder régulièrement au débouchage du réseau d'évacuation et subit des remontées d'odeurs nauséabondes et ne peut envisager la réfection des revêtements muraux de la chambre tant qu'il n'aura pas été remédié à la cause des désordres.



Ainsi, compte tenu de l'ampleur des désordres constatés, du nombre et du type de pièces affectées et du préjudice qui en découle, l'expert propose une réfaction du loyer de 25% soit un montant de 135 euros sur un loyer mensuel de 540 euros.



Alors qu'il n'est pas contesté que Mme [P] et M. [L] ont occupé l'immeuble à partir du 1er novembre 2017, Mme [P] ayant quitté le logement le 30 août 2020 mais M. [L] étant toujours dans les lieux à la date des dernières conclusions des intimés devant la cour, il y a lieu de condamner M. [M] à verser la somme de 4 590 euros à Mme [P] et M. [L] pour la période comprise entre le 1er novembre 2017 et le 30 août 2020 et à verser la somme de 1485 euros à M. [L] pour la période comprise entre le 31 août 2020 et le 31 juillet 2021, au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, le jugement entrepris étant infirmé quant à son quantum.



Toutefois, le bailleur justifiant de la délivrance d'un congé par M. [L] avec prise d'effet à compter du 1er août 2021, ce dernier ne contestant pas avoir quitté les lieux, il y a lieu de rejeter la demande formée par M. [L] au titre de l'indemnisation du préjudice résultant des contraintes liées à la réalisation des travaux.



Enfin, en cause d'appel, M. [M] sollicite la compensation des sommes mises à sa charge avec la dette locative imputée à M. [L].



Il convient de dire que les condamnations prononcées à l'encontre de M. [M] pourront se compenser avec tout arriéré locatif certain du par les ex-locataires.



La décision entreprise sera donc complétée sur ce point.



Sur les autres demandes



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il y a lieu de faire masse des dépens d'appel qui seront partagés par moitié entre les parties en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] [M] à la réalisation de travaux et à verser à Mme [P] la somme de 4 590 euros et celle de 5 670 euros à M. [F] [L] au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau sur ces points,



Constate que la demande de M. [F] [L] au titre de la réalisation de travaux dans l'immeuble loué est devenue sans objet, l'intéressé ayant quitté le logement,



Condamne M. [Z] [M] à verser à M. [I] [P] et M. [F] [L] la somme de 4 590 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 1er novembre 2017 et le 30 août 2020,



 Condamne M. [Z] [M] à verser à M. [F] [L] la somme de 1 485 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 31 août 2020 et le 31 juillet 2021,

 

Y ajoutant,



les condamnations prononcées à l'encontre de M. [M] au titre du préjudice de jouissance pourront se compenser avec tout arriéré locatif certain du par les ex-locataires,



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,



Fait masse des dépens d'appel qui seront partagés par moitié entre les parties.









Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis