Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 13 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 13/04/2023





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N° de MINUTE : 23/404 

N° RG 22/00712 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UDKA



Jugement (N° 21-000846) rendu le 06 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes







APPELANTS



Monsieur [Y] [I]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 10] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]



Madame [N] [C]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 9] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Virginie Lhussiez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/002105 du 03/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉ



Monsieur [M] [B]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 8] ([Localité 8])

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représenté par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023



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Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2018 à effet du 1er mai 2018, M. [M] [B] a donné à bail à M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel actualisable de 550 euros. 



Par courrier recommandé en date du 20 septembre 2020 avec avis de réception en date des 24 septembre et 3 octobre 2021, M. [M] [B], entendant vendre le logement, a donné congé aux locataires pour le 30 avril 2021. 



Les locataires se sont maintenus dans les lieux. 



Selon acte d'huissier de justice délivré le 22 juillet 2021 à étude, M. [M] [B] a fait assigner M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I], devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Valenciennes, en vue d'obtenir le constat de la fin du bail à la date du 30 avril 2021 du fait du congé délivré par le bailleur le 20 septembre 2020 et faute pour les locataires d'avoir accepté l'offre de vente dans le délai légal, la validation du congé délivré le 20 septembre 2020 pour le 30 avril 2021 en application des dispositions de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, le constat du fait que les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués à compter de la date d'effet du congé, en conséquence, le prononcé de l'expulsion immédiate de M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] des lieux et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique en cas de besoin, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls des locataires, la condamnation solidaire de M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au paiement d'une somme mensuelle de 900 euros hors charges à compter du 1er mai 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux et ce, à titre d'indemnité d'occupation, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 768 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 avril 2021, d'une somme de 1 000 euros pour résistance abusive, leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le prononcé de l'exécution provisoire de droit, leur condamnation solidaire à payer tous les frais et dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement. 



Suivant jugement en date du 6 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :



- constaté que M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux en cause depuis le 1er mai 2021, 

- ordonné l'expulsion de M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des article L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort de meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au à payer à M. [M] [B] la somme de 488 euros au titre de loyer et charges dus,

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2021, à la somme de 565 euros, en tant que de besoin, condamné M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- débouté M. [M] [B] de sa demande au titre des dommages et intérêts, 

- condamné M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au aux dépens, 

- condamné M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] à payer à M. [M] [B] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 



M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 11 février 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Par acte d'huissier en date du 22 avril 2022, M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] ont fait signifier leur déclaration d'appel et leurs conclusions d'appel à M. [M] [B]. 



 M. [M] [B] a constitué avocat en date du 29 avril 2022 . 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] demandent la cour de :

- dire bien appelé, mal jugé,

- infirmer le jugement rendu en l'intégralité de ces dispositions,

- surseoir à statuer et dire qu'il sera opéré une légitime compensation entre les condamnations mises à la charge de M. [I] et de Mme [C] épouse [I] en règlement de leurs loyers et les dommages-intérêts qu'ils sollicitent en raison des troubles de jouissance qu'ils ont subis,

- débouter M. [B] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [B] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2022, M. [M] [B] demande la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, 

En conséquence, vu l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu le contrat de bail à usage d'habitation en date du 21 avril 2018, vu le congé pour vendre en date du 20 septembre 2020, vu les articles 1103, 1193 et 1194 du code civil, vu l'article R. 221-5 du code de l'organisation judiciaire, 

- dire et juger mal fondées les demandes de M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I], 

- débouter M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- constater la fin du bail à la date du 30 avril 2021 du fait du congé délivré par le bailleur le 20 septembre 2020 et faute pour M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] d'avoir accepté l'offre de vente dans le délai légal, 

 - valider le congé délivré le 20 septembre 2020 pour le 30 avril 2021

en application des dispositions de l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

- constater que les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués à compter de la date d'effet du congé,

En conséquence, 

- prononcer l'expulsion immédiate de M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] des lieux qu'ils occupent à l'adresse suivante : [Adresse 5] ainsi que de tous occupants de leur chef en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin,

- condamner solidairement M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au paiement d'une somme mensuelle de 565 euros hors charges à compter du 1er mai 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux et ce, à titre d'indemnité d'occupation,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 488 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 avril 2021,

- condamner solidairement M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au paiement d'une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

- condamner solidairement M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] à payer à M. [M] [B] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, dilatoire et vexatoire,

- condamner solidairement M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner solidairement M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] en tous les frais et dépens de 1ère instance et d'appel et ce, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur le congé



Aux termes des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout droit d'occupation des locaux loués.



En l'espèce, par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 20 septembre 2020, M. [B] a notifié à M. et Mme [I] un congé pour vendre pour le 30 avril 2021 visant les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, le prix de vente étant fixé à 100 000 euros.



Alors que les locataires n'arguent d'aucun moyen de nullité du congé, que ce soit sur la forme ou sur le fond, ils ne démontrent pas la preuve d'une fraude de leurs droits alors même qu'ils ne contestent pas avoir quitté les lieux.



Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que M. et Mme [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 avril 2021.



Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



M. et Mme [I] ne contestent pas le montant de la dette locative fixée à 488 euros de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'ils les a condamnés à payer cette somme à M. [B].



En outre, si le premier juge a justement relevé que l'indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation doit être fixée à la somme de 550 euros, montant contractuellement prévu au contrat, et non 565 euros, en l'absence de preuve de la réalisation de l'entretien du cumulus par le bailleur.



En conséquence, M. et Mme [I] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux loués.

 

Sur la demande de sursis à statuer



Aux termes des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine.



L'article 379 du même code dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis.

Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.



En l'espèce, M. et Mme [I] sollicitent un sursis à statuer afin d'opérer compensation entre les loyers dus et l'éventuelle indemnisation due par le bailleur en réparation du préjudice de jouissance allégué.



Ils font valoir que le logement loué ne remplissait pas les critères de décence fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ils ont subi un préjudice de jouissance en raison des désordres constatés.



L'opportunité de surseoir à statuer dans ce cas incombe au juge qui apprécie discrétionnairement l'opportunité de l'ordonner pour une bonne administration de la justice.



Alors qu'une assignation a été délivrée par les locataires à l'encontre du bailleur par acte d'huissier de justice en date du 8 octobre 2021, aux fins de le voir condamner à indemniser leur préjudice de jouissance, l'existence de cette instance distincte n'est pas de nature à justifier le prononcé d'un sursis à statuer alors que le préjudice allégué par les appelants ne présente qu'un caractère hypothétique et que si leur action prospère, une compensation s'opérera avec les sommes mises à leur charge dans le cadre du présent litige.



En conséquence, l'intérêt d'une bonne administration de la justice ne commande pas de prononcer un sursis à statuer dans le cadre du présent litige.



La demande de M. et Mme [I] sera donc rejetée de ce chef.









Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive



Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. 



En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement des appelants ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l'encontre de M. et Mme [I]. 



Sur les autres demandes



Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [I], parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à verser à M. [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,





La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2021 à la somme de 565 euros et en tant que besoin, condamné M. et Mme [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux,



Statuant à nouveau sur ce point,



Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 550 euros et condamne M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à complète libération des lieux loués,



Y ajoutant,



Rejette la demande de sursis à statuer formée par M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I];



Condamne M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] à payer à M. [M] [B] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M. [Y] [I] et Mme [N] [C] épouse [I] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.









Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis