Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 13 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 13/04/2023





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N° de MINUTE : 23/377 

N° RG 22/01544 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UGDW



Jugement (N° 21/00629) rendu le 20 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai







APPELANTE



Madame [S] [C]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]



Représentée par Me Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué



INTIMÉS



Madame [K] [I]

née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]



Monsieur [F] [P]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentés par Me Patrick Ledieu, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué, constitué aux lieu et place de Me Jean-Noel Lecompte, avocat au barreau de Cambrai



DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023



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Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2019 à effet du 1er janvier 2020, Mme [S] [C] a donné à bail à M. [F] [P] et Mme [K] [I] une maison à usage d'habitation située [Adresse 4]) moyennant un lover mensuel de 893 euros et une provision sur charges de 37 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 893 euros. 



Par courrier du 28 juin 2020, les locataires ont valablement donné leur congé. 



Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par Maître [N], huissier de justice, le 12 novembre 2020.

 

Arguant de l'existence de dégradations locatives, par acte d'huissier du 12 avril 2021, Mme [S] [C] a fait assigner M. [F] [P] et Mme [K] [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 6087,73 euros en réparation du préjudice subi, d'en déduire le montant du dépôt de garantie et de les condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.



Par jugement en date du 20 janvier 2022, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a :



- condamné solidairement M. [F] [P] et Mme [K] [I] à payer à Mme [S] [C] la somme de 1 121, 35 euros au titre des réparations locatives,

- débouté Mme [S] [C] du surplus de ses demandes,

- condamné M. [F] [P] et Mme [K] [I] à payer à Mme [S] [C] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [F] [P] et Mme [K] [I] aux entiers dépens,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Mme [S] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 mars 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement M. [F] [P] et Mme [K] [I] à lui payer la somme de 1 121, 35 euros au titre des réparations locatives, et l'a déboutée du surplus de ses demandes.



Par actes d'huissier en date du 16 mai 2022, Mme [C] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à Mme [I] et M. [P] à un tiers présent au domicile.



Mme [I] et M. [P] ont constitué avocat en date du 23 mai 2022. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2022, Mme [C] demande la cour de:



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu Mme [I] et M. [P] devaient répondre des dégradations locatives mais le réformer quant aux montants retenus,

Et statuant de nouveau,

- condamner solidairement Mme [I] et M. [P] à régler à Mme [C] les sommes de 3 252, 28 euros au titre des dégradations locatives, 168, 05 euros au titre de la moitié du coût du constat des lieux de sortie, 1 860 euros au titre du préjudice de jouissance, soit la somme totale de 5 280, 33 euros,

- dire qu'il conviendra de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 893 euros et en conséquence les condamner après compensation à la somme de 4 387, 33 euros,

- condamner les défendeurs à régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens de procédure,

- débouter les défendeurs de toute demande contraire.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, Mme [I] et M. [P] demandent à la cour de :



A titre principal : 

- confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai en ce qu'il a débouté Mme [S] [C] de sa demande au titre du préjudice d'immobilisation,

- réformer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai pour le surplus,

Statuant à nouveau : 

- limiter le montant des condamnations de Mme [K] [I] et M. [F] [P] à la somme de 238,05 euros,

- condamner Mme [S] [C] à verser à Mme [K] [I] et M. [F] [P] les sommes suivantes : 654, 95 euros au titre du remboursement partiel du dépôt de garantie, 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [S] [C] aux entiers frais et dépens,

A titre subsidiaire : 

 - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai, 

Y ajoutant : 

- dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [S] [C] aux entiers frais et dépens d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur les dégradations locatives



Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé:

' c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établisant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...)'



Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations survenues pendant son occupation des lieux à moins qu'il ne puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération prévues par les dispositions susvisées ou par la vétusté.



Par ailleurs, c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que si le locataire doit répondre des dégradations survenues durant son occupation des lieux loués, il convient de tenir compte de la vétusté des lieux, du temps d'occupation et les travaux de reprise ne doivent pas correspondre à une remise à neuf du logement que le locataire n'a pas vocation à supporter.



En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi le 28 décembre 2019et décrit un immeuble en état d'usage. Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi par acte d'huissier de justice en date du 12 novembre 2020 lors du départ des locataires des lieux loués.









Sur le nettoyage et la réfection du parquet



Le premier juge a justement relevé que l'état des lieux de sortie relève la présence d'une forte odeur d'urine liée à la présence d'animaux dans le logement, l'huissier de justice ayant indiqué que 'en pénétrant dans la pièce (chaufferie) je perçois immédiatement une odeur très nauséabonde d'urine de chien. L'odeur est fortement marquée et se propage dans le couloir d'entrée' et que 'alors que je descendais du deuxième étage pour rejoindre la salle de séjour au premier étage, j'ai de nouveau perçu cette odeur de chiens dans la pièce principale', la présence de cette forte odeur étant en outre confortée par l'agence immobilière en charge des visites de la maison qui précise dans un courrier en date du 22 octobre 2020 que sont perceptibles des 'odeurs d'animaux dès l'arrivée dans le vestiaire d'entrée et jusqu'aux étages'.



De plus, le procès-verbal d'état des lieux de sortie fait état, dans la salle de séjour, de la présence de plusieurs tâches blanchâtres circulaires d'un diamètre chacune d'environ 7 à 8 centimètres avec celle de tâches noires qui se sont développées à l'intérieur de ces dernières ainsi que d'une longue coulée plus claire d'une longueur d'environ 80 centimètres à l'arrière de la baie vitrée et celle d'une autre tâche entre les deux baies vitrées, les locataires ne contestant pas que ces tâches ont été provoquées par l'urine des animaux.



En outre, c'est avec pertinence que le tribunal a retenu que ce constat fait également apparaître un défaut d'entretien du logement lors du départ des locataires avec la présence de nombreux poils de chiens agglutinés sur le support de la rampe d'escalier ainsi que concernant le carrelage de la cuisine dont les joints sont noirs ou gris sombre alors qu'ils étaient blancs à l'origine.



Ainsi, au vu du défaut d'entretien imputable aux locataires lors de leur départ des lieux et des dégradations constatées dans le séjour, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les locataires à payer à Mme [C] la somme de 1 246,30 euros au titre des travaux de désinfection et de nettoyage du logement, des sols et des murs pour retirer les odeurs d'urine et d'excréments avec rénovation du parquet tels que repris dans la facture de la société ANP3D en date du 18 décembre 2020.



En cause d'appel, Mme [C] sollicite le remboursement de la facture établie le 23 juillet 2021 par la même société au titre de la désinfection et du nettoyage du local machines pour un montant de 106,80 euros.



Alors qu'il résulte du procès-verbal de constat qu'une odeur très nauséabonde d'urine de chien est présente dans la chaufferie, l'odeur se propageant dans le couloir d'entrée, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [C] au titre de l'indemnisation des frais de nettoyage de cette pièce, la décision déférée étant complétée sur ce point.



Sur les travaux de peinture et de sol



La cour relève que Mme [C] ne maintient pas en cause d'appel ses demandes relatives au changement du jonc de mer de la chambre verte.

Mme [C] conteste l'analyse retenue par le tribunal concernant l'état des murs du logement et fait essentiellement valoir que les murs étaient de manière générale en état d'usage lors de l'entrée dans les lieux des locataires, les travaux réalisés par les locataires n'ayant pas été effectués dans les régles de l'art.



Il résulte du procès-verbal de constat que le logement présentait lors du départ des locataires plusieurs désordres caractérisés par l'existence de 24 trous chevillés rebouchés avec de l'enduit blanc fortement apparent sur les différents murs peints des chambres, de débordements de peinture sur les goulottes électriques et les goulottes plastiques, d'une peinture posée sommairement dans deux chambres, l'huissier précisant que l'ensemble des peintures a été refait sur un support détapissé, qui n'a été ni enduit, ni lissé, ni poncé, les défauts de structure étant fortement visibles.



C'est à juste titre que le premier juge a relevé que les fissures constatées par l'huissier de justice étaient déjà présentes à l'entrée des locataires dans le logement et que les papiers peints des chambres 4 et 5 étaient décrits comme étant abimés de sorte que, si les locataires ont réalisé des travaux de mise en peinture et de rebouchage qui n'ont pas été effectués dans les régles de l'art, ces derniers participant à rendre les murs inesthétiques, et retiré de l'ensemble des frais relatifs aux travaux de sol et de peinture de la chambre verte la somme de 600 euros, les locataires n'ayant pas vocation à supporter le coût de la reprise complète de l'ensemble des chambres.



En outre, si Mme [C] produit aux débats une attestation de Mme [R], ancienne locataire, indiquant qu''aucune pièce de la maison n'était en mauvais état', cette même attestation précise aussi que la maison était 'en état d'usage' à l'instar des mentions de l'état des lieux d'entrée qui précise aussi, s'agissant de la chambre verte, que les murs sont en état 'd'usage' et que 'le coco est dégradé de part la vétusté' et concernant les chambres 4 et 5 que les papiers peints sont abimés.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu la somme de 

2 014,35 euros au titre des réparations locatives mises à la charge de M. [P] et de Mme [I].



De la même manière, en l'absence de toute contestation sur ce point, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les locataires au paiement de la somme de 168,05 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie.





Sur le préjudice d'immobilisation



Si Mme [C] invoque l'existence d'un préjudice d'immobilisation du logement loué au titre du temps nécessaire à sa remise en état pour permettre sa mise en vente, le premier juge a relevé avec pertinence que les seuls éléments produits aux débats, s'agissant de deux mandats de vente en date du 27 juillet 2020 et de deux rapports de visite en date des 22 et 29 octobre 2020, dates auxquelles les locataires étaient encore présents dans les lieux, ne suffit pas à démontrer l'existence d'un préjudice d'immobilisation en l'absence de production d'élément postérieur au départ des locataires des lieux loués.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [C] de sa demande à ce titre. 





Sur le dépôt de garantie



Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

(...)

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [I] et M. [P] ont versé la somme de 893 euros à titre de dépôt de garantie.



Compte tenu du montant des dégradations locatives mises à leur charge, le premier juge a justement retenu que Mme [C] est fondée à conserver ce dépôt de garantie.



En conséquence, Mme [I] et M. [P] seront solidairement condamnés à payer à Mme [C] la somme de 1 121,35 euros après compensation avec le dépôt de garantie la décision entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions, la cour ajoutant qu'elle condamne en outre solidairement Mme [I] et M. [P] au paiement de la somme de 106,80 euros au titre de la désinfection et du nettoyage du local chaufferie.



Sur les autres demandes



Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.



Les dépens d'appel seront supportés par l'appelante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;



Y ajoutant,



Condamne en outre solidairement Mme [I] et M. [P] à payer à Mme [C] la somme de 106,80 euros au titre de la désinfection et du nettoyage du local chaufferie ;



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne Mme [S] [C] aux dépens d'appel.











Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis