Cour d'Appel · 3ème Chambre — 13 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00620 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWEN

Minute n° 23/00131





[E], [B]

 C/

[Y]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 07 Février 2022, enregistrée sous le n° 20/000411

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 13 AVRIL 2023









APPELANTES :



Madame [U] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Bernard COLIN, avocat au barreau de METZ



Madame [R] [B] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Bernard COLIN, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



Madame [N] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 09 Février 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 13 Avril 2023



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX





COMPOSITION DE LA COUR





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller

Monsieur KOEHL, Conseiller







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme PELSER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE':



Par acte sous seing privé du 25 octobre 2017, Mme [N] [X] a consenti un bail à Mme [U] [E] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros. Par acte sous seing privé du 2 décembre 2017, Mme [R] [B] épouse [E] s'est portée caution solidaire des engagements de la locataire.



Par acte d'huissier daté du 30 décembre 2019, Mme [X] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et par acte d'huissier daté du 6 janvier 2020, le commandement a été dénoncé à la caution.



La locataire a quitté le logement et un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 3 juillet 2020.



Le 1er avril 2020, Mme [X] a saisi le juge des contentieux de la protection de Metz et au dernier état de la procédure, elle a demandé la condamnation solidaire de la locataire et la caution à lui payer la somme de 5.101 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2020, celle de 5.250,65 euros au titre des travaux de remise en l'état et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [E] et Mme [B] ont demandé au tribunal d'écarter des débats des pièces adveses, avant dire droit d'inviter Mme [X] à justifier du montant de l'arriéré locatif et de la régularisation des charges locatives, la débouter de ses demandes et à titre reconventionnel la condamner à verser à Mme [E] la somme de 2.556,97 euros au titre des réparations locatives, 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 1.650 euros au titre du préjudice matériel énergétique avec compensation entre les créances, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection de Metz a':

- dit n'y avoir lieu à écarter les pièces n°11 à 13 produites par Mme [X] 

- rejeté la demande avant dire droit aux fins d'inviter Mme [X] à justifier de la régularisation des charges et produire un décompte précis

- condamné solidairement Mme [E] et Mme [B] à payer à Mme [X] la somme de 5.101 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021 au titre du solde des loyers et charges impayés dus au 30 juin 2020

- condamné solidairement Mme [E] et Mme [B] à payer à Mme [X] la somme de 1.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des réparations locatives

- donné acte à Mme [X] de ce qu'elle reconnaît devoir à Mme [E] la somme de 884,35 euros au titre de la rénovation de la salle de bains et du remplacement de la porte-fenêtre et la condamne à verser cette somme 

- rappelé que la compensation des créances réciproques entre les parties s'opère de plein droit

- condamné in solidum Mme [E] et Mme [B] aux dépens et à verser à Mme [X] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 10 mars 2022, Mme [E] et Mme [B] ont interjeté du jugement en toutes ses dispositions.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 juin 2022, les appelantes demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- écarter des débats les attestations produites par l'intimée ne respectant pas le formalisme édicté par l'article 202 du code de procédure civile

- inviter au besoin enjoindre à Mme [X] avant dire droit de justifier du montant de l'arriéré au 3 juillet 2020 par l'établissement d'un décompte précis, mentionnant au mois le mois depuis le premier incident de paiement les loyers dus et les règlements, y incluant le dépôt de garantie

- en l'état la débouter de l'intégralité de ses demandes et à titre subsidiaire dire que la dette ne saurait excéder la somme de 2.687 euros

- débouter Mme [X] de ses demandes au titre des réparations locatives

- à titre reconventionnel allouer à Mme [E] les sommes de'2.556,97 euros au titre des réparations engagées et relevant des obligations du bailleur, 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance et 1.650 euros au titre du préjudice matériel énergétique

- ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques 

- condamner Mme [X] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur l'arriéré locatif, les appelantes exposent que la somme visée au commandement de payer au titre des loyers a été réglée par virement du 11 janvier 2020 auprès de l'étude d'huissier ACTA, que la somme réclamée au titre de la taxe d'ordures ménagères n'est pas due et que la clause résolutoire n'était pas acquise. Elles font valoir que le décompte relatif à l'arriéré locatif produit par l'intimée est imprécis de sorte que la demande en paiement doit être rejetée, que seuls les loyers de janvier à juin 2020 sont dus pour un montant de 4.800 euros dont à déduire un versement de 1.100 euros début 2020, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 213 euros non justifiée et le dépôt de garantie de 800 euros, estimant que la dette locative ne peut excéder 2.687 euros.



Sur les réparations locatives, elles exposent que les démarcations de couleurs dans la cuisine sont normales en raison de la dépose de la cuisine installée en l'absence de meubles lors de l'entrée dans les lieux et que la facture produite ne correspond pas à la reprise de la tapisserie, concluant au rejet de la demande en l'absence de dégradation locatives. 



Elles soutiennent que le logement ne remplissait pas les critères de décence (installation électrique non conforme, portes et fenêtres non étanches), que suite au courrier de l'association CLCV du 9 août 2018 l'intimée s'est engagée à prendre en charge certains travaux (changement de la fenêtre de la chambre, rénovation de la salle de bains) mais n'a rien réglé malgré la mise en demeure du 11 février 2019, réclamant le remboursement des frais avancés à hauteur de 1.676,97 euros. Elles ajoutent que le ballon d'eau chaude était vétuste, que la locataire a été privée d'eau chaude et que la bailleresse n'a rien fait malgré la sommation délivrée le 9 janvier 2020, contestant être à l'origine du dysfonctionnement et soulignant que la facture produite par l'intimée concerne la chaudière et non la ballon d'eau chaude. Elles contestent la valeur probante des attestations adverses pour non respect des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et demandent qu'elles soient écartées des débats. 



Mme [E] sollicite la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 2.556,97 euros pour les travaux relevant de ses obligations de bailleur qu'elle a dû faire réaliser, contestant ne pas avoir entretenu annuellement le ballon d'eau chaude, celles de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance pour la privation d'eau chaude de décembre 2019 à mars 2020 et de 1.650 euros pour la non conformité de l'installation électrique et la surconsommation de chauffage liée au dysfonctionnement de la chaudière, à des ouvrants non isolants et à l'absence de diagnostic énergétique, contestant ne pas avoir honoré des rendez-vous avec un diagnostiqueur. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 7 octobre 2022, Mme [X] demande à la cour de'confirmer le jugement en toute ses dispositions, débouter les appelantes de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle expose que pour de justes motifs le premier juge n'a pas écarté des débats les pièces 12 et 13 en raison du non respect du formalisme de l'article 202 du code de procédure civile, dans la mesure où les appelantes ne justifiaient pas d'un grief, et a jugé qu'elle n'était pas tenue d'établir une régularisation annuelle de charges puisque le bail ne prévoyait pas de charges locatives. Elle ajoute que les décomptes et pièces qu'elle verse aux débats sont suffisants pour qu'il soit statué sur les demandes des parties.



Elle soutient que Mme [E] a cessé de payer le loyer à compter de juin 2019 et qu'un commandement de payer lui a été délivré, concluant à la confirmation du jugement. Elle ajoute qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été donné en bon état, qu'il ressort de l'état des lieux de sortie des dégradations dans la cuisine (démarcation de coloris nécessitant la reprise de la peinture) et la salle de bains (remplacement des éléments par la locataire) et conclut à la confirmation du jugement lui ayant alloué la somme de 1.000 euros, en acceptant de prendre en charge la somme de 884,35 euros correspondant à la rénovation de la salle de bains et le remplacement de la porte-fenêtre. Sur les demandes reconventionnelles, elle conclut également à la confirmation du jugement au motif que Mme [E] ne justifie pas de ses demandes.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DECISION':



A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. 



Sur les demandes avant dire droit



Sur le fait d'écarter certaines attestations produites par l'intimée pour non respect des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, il est rappelé que les mentions visées à cet article ne sont pas prévues à peine de nullité. 



En l'espèce, si l'attestation de société Capon (pièce n°13) n'est ni signée ni datée et celle de M. [A] (pièce n°12) n'est pas datée, le non respect des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile n'est pas sanctionné par le rejet des pièces concernées et il appartiendra à la cour d'en apprécier la force probante. Par conséquent, il convient de confirmer le jugement ayant rejeté la demande tendant à écarter ces pièces.



Sur la justification de la régularisation des charges, il est constaté que les appelantes ne reprennent pas cette prétention en appel au dispositif de leurs conclusions, de sorte que le jugement ayant rejeté cette demande est confirmé.



Enfin, le tribunal a exactement dit être suffisamment informé par les pièces produites aux débats et rejeté la demande de production d'un nouveau décompte locatif, cette disposition étant également confirmée.



Sur le paiement des loyers et charges



Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil que le bailleur doit prouver l'existence et donc le quantum de sa créance tandis que, réciproquement, le locataire doit justifier du paiement des loyers.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte des dispositions de l'article 1358 du code civil que la preuve du paiement, qui est un fait, peut être rapportée par tous moyens.



En l'espèce, Mme [X] verse aux débats un décompte arrêté au 30 juin 2020 faisant apparaître de façon détaillée pour chaque mois, les sommes dues au titre des loyers et de la taxe d'ordures ménagères 2019 et celles versées par la CAF et la locataire, avec le solde évolutif arrêté à la somme de 5.101 euros à fin juin 2020.



Sur les versements qui n'auraient pas été pris en compte, les appelantes produisent un courrier de l'étude d'huissiers ACTA avec un décompte des sommes dues à Mme [X] au 29 avril 2022 dont il ressort que, sur la dette locative de 5.101 euros, l'huissier a encaissé des règlements de 1.188 euros et 884,35 euros soit 2.072,35 euros. Ces sommes qui ne sont pas reprises au décompte de l'intimée doivent venir en déduction de la dette locative.



S'agissant du dépôt de garantie, s'il est mentionné dans le contrat de bail liant les parties, Mme [E] ne justifie pas s'en être acquittée en l'absence de pièces, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déduire la somme de 800 euros. Sur la taxe d'ordures ménagères, il n'est produit aucun justificatif de cet impôt qui n'a donc pas à être imputé à la locataire. 



Il s'ensuit que Mme [E] reste devoir la somme de 2.815,65 euros après déduction des sommes de 213 euros et 2.072,35 euros sur la somme figurant au décompte de 5.101 euros. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de condamner solidairement les appelantes à payer à Mme [X] la somme de 2.815,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021. 



Sur les réparations locatives



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.



Il est rappelé que selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.



En l'espèce, il n'est produit aucun état des lieux d'entrée, de sorte que la locataire est présumée avoir reçu les lieux en bon état. Pour justifier de sa demande d'indemnisation, l'intimée verse aux débats deux factures du 30 août 2020 pour des travaux de remise en état des murs et pose d'un meuble bas sous évier dans la cuisine, et des travaux de dépose des revêtements muraux, réparation de la colonne d'évacuation, pose de béton ciré et de carrelages et d'un meuble avec vasque dans la salle de bains. Mme [E] produit pour sa part le constat d'huissier de sortie des lieux établi contradictoirement le 3 juillet 2020 selon lequel, pour la salle de bains, la locataire a remplacé le cabinet de toilette, la baignoire, le lambris et les murs, que l'ensemble est en bon état et sauf le meuble bas avec vasque en état vétuste, et pour la cuisine, la tapisserie est en état usagé avec des démarcations de coloris et une absence totale de meuble, évier ou cuisine. Il est précisé que Mme [X] admet que la cuisine ne comportait aucun équipement à l'entrée dans les lieux et qu'elle a accepté de prendre en charge une partie des travaux de rénovation de la salle de bains effectués par la locataire, de sorte qu'elle ne peut invoquer des dégradations à ces titres. Pour le reste, les constatations faites par l'huissier ne révèlent aucune dégradation imputable à la locataire.



Il s'ensuit que le jugement doit être infirmé et Mme [X] déboutée de sa demande d'indemnisation. 



Sur le remboursement des travaux



Aux termes de l'article 6c de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



En l'espèce, sur le remboursement des travaux effectués, Mme [E] produit un courrier du 13 septembre 2018 dans lequel Mme [X] accepte de prendre en charge la somme totale de 884,35 euros pour le moteur de la porte-fenêtre et le solde de la rénovation de la salle de bains mais refuse de prendre en charge la totalité des travaux de remplacement de la fenêtre de la chambre d'enfant, admettant seulement avoir accepté le changement de la fenêtre mais pas du volet et contestant le devis remis. Si l'appelante réclame également le remboursement de la somme de 792,62 euros au titre de cette fenêtre, elle ne produit qu'un devis daté du 2 décembre 2017 sur lequel figure le remplacement de 4 fenêtres pour un montant unitaire de 792,62 euros, étant observé que la facture annexée ne correspond pas à ces travaux ni ces montants, de sorte qu'il n'est pas démontré le paiement de la somme réclamée pour la fenêtre. 



Sur le ballon d'eau chaude, l'appelante verse aux débats une facture datée du 26 mars 2020 d'un montant de 880 euros pour le changement du ballon et la nécessité de le remplacer est établie par le constat d'huissier du 31 décembre 2019 qui en relève la vétusté et fait état de pertes d'eau, corroboré par la fiche d'intervention de la société DB chauffage du 29 novembre 2019 qui préconise un remplacement du ballon hors d'usage. Mme [X] a eu connaissance de la nécessité de procéder au remplacement du chauffe-eau par le courrier du 9 janvier 2020 du conseil de la locataire lui communiquant les constat et devis et la sommant de faire remplacer l'équipement défaillant sous 8 jours et il n'est justifié d'aucune action de la propriétaire, ni impossibilité de faire, étant précisé que les attestations qu'elle produit sont sans lien avec le dysfonctionnement du ballon d'eau chaude et ne sont pas de nature à remettre en cause les constatations. Il sera donc fait droit à la demande de remboursement de la facture de remplacement du chauffe-eau, s'agissant d'un élément essentiel à la location.



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de condamner Mme [X] à verser à Mme [E] la somme de 1.764,35 euros au titre du remboursement des travaux lui incombant. 



Sur le préjudice de jouissance



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l'état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement.

 

En l'espèce, Mme [E] produit un courrier recommandé adressé par son conseil à la bailleresse le 9 janvier 2020 sollicitant le remplacement en urgence du ballon d'eau chaude hors d'usage et une attestation de son père indiquant que la famille a dû prendre ses douches chez lui de janvier à mars 2020. Il résulte de ce qui précède que Mme [X] n'a donné aucune suite à cette demande et que la locataire a dû faire procéder au changement du chauffe-eau le 26 mars 2020 à ses frais. L'inaction de la bailleresse, alors que la famille composée de deux enfants a été privée d'eau chaude pendant plusieurs mois en hiver, a causé à Mme [E] un préjudice que la cour est en mesure d'évaluer à 1.000 euros. 



En conséquence le jugement est infirmé et Mme [X] condamnée à payer à Mme [U] [E] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.



Sur le préjudice matériel 



Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

En l'espèce, si Mme [E] établit par les pièces produites que l'installation électrique n'était pas conforme à certaines normes et que la chaudière était vétuste, il n'est démontré aucun préjudice, ni surconsommation d'énergie, ni lien de causalité entre les factures Engie et ces faits. Pour le reste, l'appelante ne rapporte pas la preuve de ce que l'ensemble des ouvrants ne serait pas isolant comme allégué et sur l'absence de diagnostic énergétique, il n'est là encore démontré aucun préjudice en lien avec ce fait. En conséquence il convient de rejeter la demande d'indemnisation.



Sur la demande de compensation



Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L'article 1348 précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible et à moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.



En l'espèce il convient d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à la date du présent arrêt.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



A hauteur d'appel, il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses demandes, et les dépens seront partagés par moitié.



PAR CES MOTIFS':



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



CONFIRME le jugement en ce qu'il a :

- dit n'y avoir lieu à écarter les pièces n°11 à 13 produites par Mme [N] [X] 

- rejeté la demande avant dire droit aux fins d'inviter Mme [N] [X] à justifier de la régularisation des charges et produire un décompte précis

- condamné in solidum Mme [U] [E] et Mme [R] [B] épouse [E] aux dépens et à verser à Mme [N] [X] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



L'INFIRME en ce qu'il a condamné solidairement Mme [U] [E] et Mme [R] [B] épouse [E] à payer à Mme [N] [X] les sommes de 5.101 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 30 juin 2020 et de 1.000 euros au titre des réparations locatives et a condamné Mme [N] [X] à payer à Mme [U] [E] la somme de 884,35 euros au titre de la rénovation de la salle de bains, et statuant à nouveau,



CONDAMNE solidairement Mme [U] [E] et Mme [R] [B] épouse [E] à payer à Mme [N] [X] la somme de 2.815,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021 au titre des loyers et charges impayés dus au 30 juin 2020';



CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à Mme [U] [E] la somme de 1.764,35 euros au titre du remboursement des travaux lui incombant et celle de 1.000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance ; 



DEBOUTE Mme [U] [E] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice matériel énergétique ; 



ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE les parties de leur demande au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE d'une part Mme [N] [X], d'autre part Mme [U] [E] et Mme [R] [B] épouse [E], à supporter la moitié des dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT