Cour d'Appel · 3e chambre civile — 13 avril 2023

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délivrées le

à









COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/04668 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N2BD



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 30 août2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 17/00706





APPELANT :



Monsieur [O] [C]

né le 13 Mai 1960 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Me Ségolène ZICKLER, avocat au barreau de CARCASSONNE, substituée à l'audience par Me Victoire UZAC, avocat au barreau de CARCASSONNE





INTIMES :



Monsieur [I] [N]

né le 14 Février 1964 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

Madame [X] [M] épouse [N]

née le 22 Juillet 1970 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Me Fabien LARGE-JAEGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES



SCP [D] [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







Ordonnance de clôture du 11 janvier 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.





*

* *





FAITS ET PROCEDURE



Selon compromis de vente signé par les acquéreurs le 14 septembre 2016 et par le vendeur le 23 septembre 2016, [O] [C], a vendu aux époux [I] et [X] [N] un immeuble situé à [Adresse 9], moyennant le prix de 300 000 euros.

La vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 245 000 euros sur une durée de 20 ans au taux maximal de 2 %, les acquéreurs s'obligeant à déposer leur demande de prêt dans les plus brefs délais et à obtenir une offre de prêt conforme au plus tard le 30 novembre 2016.

Il était stipulé une clause pénale de 30 000 euros et les acquéreurs ont versé la somme de 15 000 euros à titre de dépôt de garantie séquestrée entre les mains de Maître [J] [K], notaire du vendeur.

La date de réitération de la vente a été fixée au plus tard le 31 décembre 2016, l'acte authentique étant dressé par Me [D], notaire associé à [Localité 11] avec la participation de Me [K], notaire associé à [Localité 8].



Le prêt a été refusé aux époux [N] et Me [D] a libéré le séquestre entre leurs mains.



Par exploits des 21 et 22 février 2017 [O] [C] a assigné devant le tribunal de grande instance de Perpignan les époux [N] et la SCP [D]-[Y]-[P], notaires associés à Saint-Laurent-de-la-Salanque, pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée dans le compromis de vente avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2016.

Il sollicite en outre la condamnation solidaire des époux [N] à payer la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice matériel dû à l'immobilisation de l'immeuble et de son préjudice moral résultant de leurs man'uvres illicites et de leur mauvaise foi.



Par jugement du 30 août 2018 ce tribunal a :

- rejeté l'exception de nullité du compromis de vente ;

- débouté [O] [C] de ses demandes à l'encontre des époux [N] ;

- débouté [O] [C] de ses demandes à l'encontre de la société [D]-[Y]-[P];

- débouté [I] [N] et [X] [N] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamné [O] [C] à payer aux époux [N] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP [D]-[Y]-[P] ;

- condamné [O] [C] aux dépens.





[O] [C] a relevé appel de cette décision le 14 septembre 2018.





Vu les conclusions de l'appelant remises au greffe le 21 novembre 2022,



Vu les conclusions des époux [N] remises au greffe le 29 janvier 2019,



Vu les conclusions de la SCP notariale [D]-[Y]-[P] remises au greffe le 25 février 2019,





MOTIFS



En appel les époux [N] n'invoquent plus la nullité du compromis de vente et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette exception.



Aux termes du compromis de vente signé par les parties les 14 et 23 septembre 2016 les acquéreurs devaient financer leur acquisition avec plusieurs prêts, auprès de tout organisme prêteur de leur choix, pour un montant maximum de 245 000 euros sur une durée de 20 ans avec un taux nominal d'intérêt maximum de 2 % l'an hors assurance.



Faute par des acquéreurs de demander l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive doit être réputée accomplie et, en l'espèce, il appartient donc aux époux [N] de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte sous-seing-privé.

Ils produisent une simulation de prêt réalisée le 5 octobre 2016 par la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Sud Méditerranée ainsi qu'un courrier de cette banque en date du 3 décembre 2016 ne donnant pas une suite favorable à la demande de prêt sollicité le 15 novembre précédent.



Une simulation de prêt immobilier est un outil permettant d'évaluer les possibilités d'emprunt en vérifiant que l'emprunteur dispose d'une situation financière lui permettant d'assumer les mensualités de crédit. Ce document émis par la banque permet à l'acquéreur de connaître le coût total de son futur emprunt immobilier.

L'emprunteur, muni de ces informations, dépose une demande de prêt entre les mains de l'organisme bancaire.

Ainsi les époux [N] ne peuvent soutenir avoir déposé auprès du Crédit Agricole une demande de prêt le 28 septembre 2016 à l'origine de la simulation établie le 5 octobre suivant, puisqu'en réalité, afin de connaître leurs possibilités d'emprunt au regard de leur situation financière, ils ont seulement sollicité une simulation de crédit.

Par la suite ils ont formé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole le 15 novembre 2016, ainsi que le précise cette banque dans son courrier du 3 décembre 2016 qui a refusé cette demande.

Or, ils ne versent pas aux débats cette demande de prêt et ne permettent donc pas à la cour de vérifier si celle-ci était conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.

Il y a donc lieu de constater que les époux [N] ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qu'ils en ont empêché l'accomplissement et qu'en conséquence cette condition suspensive est réputée accomplie.



Le compromis de vente, en page 5, précise qu'en cas de comportement fautif des acquéreurs, le vendeur peut se prévaloir de la caducité de la promesse et demander l'attribution de la somme prévue au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Les époux [N] devaient déposer, à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Maître [J] [K], séquestre, une somme de 15 000 euros. Cependant cette somme a été remise par les époux [N] entre les mains de leur notaire, la SCP [D]-[Y]-[P] qui en est devenue le séquestre.

Informée du refus de prêt du Crédit Agricole, la SCP de notaires a procédé à la restitution de la somme aux époux [N] alors que, par courriel du 30 novembre 2016, Me [K], notaire du vendeur, l'avait informée de la difficulté relative à la demande de prêt lui demandant de ne pas procéder à la restitution du dépôt de garantie.

Aux termes de l'article 1960 du code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée que du consentement de toutes les parties intéressées. Ainsi, séquestre du dépôt de garantie, la SCP de notaires ne pouvait le restituer aux époux [N] que s'il était établi que la condition suspensive ne s'était pas accomplie. En conséquence, la SCP notariale qui ne s'est pas assurée de la défaillance de la condition suspensive a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle.

Cependant elle n'est pas débitrice du paiement du dépôt de garantie, n'étant pas partie à l'acte, seuls les époux [N] doivent supporter le paiement de la somme de 15 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2016, date contractuellement fixée pour la réitération de la vente par acte authentique.

La demande de paiement formulée à l'égard de la SCP de notaires doit être écartée.



L'appelant réclame la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel occasionné par l'indisponibilité de l'immeuble et du préjudice moral résultant des man'uvres illicites des acquéreurs.

Le préjudice matériel résultant de l'indisponibilité de l'immeuble a déjà été réparé par l'allocation de la somme de 15 000 euros destinée à indemniser l'immobilisation du bien.

Par ailleurs, [O] [C] ne rapporte pas la preuve de man'uvres illicites réalisées de mauvaise foi par les époux [N] et donc d'un préjudice moral supporté à ce titre.

En conséquence, la demande de dommages intérêts complémentaires doit être écartée.



La demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les intimés doit être écartée puisqu'ils succombent en leurs demandes.





PAR CES MOTIFS,





La cour,



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité du compromis de vente et en ce qu'il a débouté [I] [N] et [X] [M] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Dit que [I] [N] et [X] [M] épouse [N] ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et constate, en conséquence, que cette condition est réputée accomplie ;



Constate que la promesse de vente est caduque à défaut de sa réalisation par acte authentique en raison du comportement fautif de [I] [N] et [X] [M] épouse [N] ;



Condamne en conséquence in solidum [I] [N] et [X] [M] épouse [N] à payer à [O] [C] la somme de 15 000 euros correspondant à l'indemnité contractuelle d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2016 jusqu'à complet paiement ;



Dit que la SCP de notaires [D]-[Y]-[P] a engagé sa responsabilité professionnelle en restituant à [I] [N] et [X] [M] épouse [N] la somme de 15 000 euros séquestrée entre ses mains ;



Déboute [O] [C] de sa demande de paiement à l'encontre de la SCP [D]-[Y]-[P] ;



Déboute [O] [C] de sa demande de dommages intérêts complémentaires ;



Déboute [I] [N] et [X] [M] épouse [N] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;



Condamne in solidum [I] [N] et [X] [M] épouse [N] et la SCP [D]-[Y]-[P] à payer à [O] [C] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel ;



Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, Le président,