Cour d'Appel · 3e chambre civile — 13 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/03983 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OGDM





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 14 mai 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 18/04104





APPELANTS :



Monsieur [R] [S]

né le 05 Décembre 1939 à SAINT ARNAC (66)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

et

Madame [P] [M] épouse [S]

née le 1er Janvier 1951 à AUTET (70)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

et

Monsieur [I] [Y]

né le 15 Juillet 1950 à ARRAS

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

et

Madame [X] [N] épouse [Y]

née le 02 Janvier 1951 à MAZINGARDE (62)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentés par Me Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistés à l'instance par Me Delphine NOWAK de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de LILLE, substituée à l'audience par Me Audrey BUECHE, avocat au barreau de LILLE









INTIMES :



Monsieur [E] [G] [U]

né le 22 Juillet 1974 à SAINT-GAUDENS

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 2]

et

Madame [T] [F] épouse [U]

née le 15 Mai 1968 à SAINT-GAUDENS

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par Me Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Jacques LEVY, avocat au barreau de TOULOUSE



COMMUNE DE LE BARCARES, prise en la personne de son maire en exercice, domicilié ès qualités

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituée à l'audience par Me Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES



SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'ETUDES ET D'AMENAGEMENT DES PYRENEES-ORIENTALES

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Me Magali PERESSE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







Ordonnance révocation de la clôture du 11 janvier 2023 et prononçant une nouvelle clôture du 1er février 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er février 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA





ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.





*

* *





FAITS ET PROCEDURE



Aux termes d'un acte notarié du 7 janvier 1993 la commune de Le Barcares (66) est propriétaire de diverses parcelles et notamment de celle cadastrée AD [Cadastre 1] dénommée " [Adresse 13] ", devenue AD [Cadastre 3], d'une superficie de 40 780 m² acquise de la société d'économie mixte d'études et d'aménagement des Pyrénées-Orientales dite SEMETA.

La commune envisage de céder cette parcelle actuellement inutilisée au profit de la société Cardinal qui a pour but d'y réaliser une opération hôtelière.

À la suite de la déclaration préalable en date du 8 juin 2018 les consorts [U] et d'autres voisins ont formé un recours gracieux en contestation soutenant que cette parcelle était frappée d'une servitude non aedificandi.



Par exploits des 13, 14 et 16 novembre 2018 la commune de Le Barcares a assigné les époux [U]-[F], les époux [S]-[M] et les époux [Y]-[N] devant le tribunal de grande instance de Perpignan pour voir constater l'inopposabilité d'une quelconque servitude non aedificandi concernant la parcelle AD [Cadastre 3]. Par exploits du 1er février 2019 les époux [U] ont assigné la société SEMETA pour la voir condamner à payer la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts et à les relever et garantir de toute condamnation.



Par jugement du 14 mai 2019 ce tribunal a :

- dit que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 3] sur la commune de [Adresse 11] n'est grevée par aucune servitude non aedificandi ;

- débouté les consorts [U] de leur demande d'acquisition par prescription d'une servitude de vue ;

- dit l'action des consorts [U] à l'encontre de la SEMETA recevable ;

- l'a déclarée prescrite ;

- débouté les consorts [U] de leur action en responsabilité à l'encontre de la commune de Le Barcares ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- condamné les époux [U], les époux [S], les époux [Y] aux entiers dépens.





Les époux [S] et les époux [Y] ont relevé appel de cette décision le 10 juin 2019.



Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 25 janvier 2023 ;



Vu les conclusions des époux [U] remises au greffe le 25 janvier 2023 ;



Vu les conclusions de la commune de Le Barcares remises au greffe le 19 mai 2022 ;



Vu les conclusions de la société d'économie mixte d'études et d'aménagement des Pyrénées-Orientales dite SEMETA remises au greffe le 12 novembre 2019 ;





MOTIFS



Les appelants concluent à l'existence d'une servitude non aedificandi sur la parcelle AD [Cadastre 3] au profit des copropriétaires de la résidence Estany puisqu'elle résulte d'un titre opposable à la commune de Le Barcares.



Une servitude non aedificandi est une servitude non apparente qui ne peut s'établir que par titre aux termes de l'article 691 du code civil. Ainsi l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant.

Il importe donc d'examiner le titre, soit l'acte de vente entre la société SEMETA et la SCI Estany des 30 juin et 3 juillet 1969 afin d'apprécier l'existence de la servitude non aedificandi.

Dans cet acte, à l'article 3 " Dispositions particulières " la clause litigieuse précise : " la Semeta assure l'acquéreur qu'aucune construction ne sera réalisée sur la portion de terrain comprise entre le prolongement vers la mer des limites nord et sud du terrain faisant l'objet des présentes, à l'exception d'un petit kiosque, buvette sanitaire, d'environ 150 m² hors tout qui sera desservi par une promenade- piétons de front de mer, lequel sera flanqué, entre la limite Est et cette voie de piétons, d'un terrain de sport sans superstructures ".



Tout d'abord, cette clause ne figure pas au chapitre des servitudes figurant en page 8 de l'acte de vente mais en page 31 dans le paragraphe relatif à des dispositions particulières au sein du document annexe relatif au cahier des charges particulières. Si l'intention des parties avait été de créer une servitude au profit du fonds acquis par la SCI Estany, elles n'auraient pas manqué de l'indiquer au notaire instrumentaire qui aurait rédigé l'acte authentique en insérant cette charge réelle au chapitre concernant les servitudes.

Par ailleurs, ainsi que le relève à juste titre le jugement, les termes employés par les parties ne font aucune référence à une " servitude ", mais instaure une obligation purement personnelle à la charge du vendeur qui " assure " l'acquéreur qu'aucune construction ne sera réalisée sur la zone litigieuse.

Cette assurance qui n'engageait que le vendeur à titre personnel n'affectait pas les fonds eux-mêmes d'une charge réelle.

L'article 686 du code civil stipule qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur la propriété ou en faveur de la propriété des servitudes pourvu que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds, l'usage et l'étendue des servitudes étant réglés par le titre qui les constitue.

En l'espèce, la SEMETA s'est imposée une obligation personnelle en faveur de l'acquéreur et aucune servitude n'a été imposée à son fonds en faveur de celui vendu à la SCI Estany.



Par ailleurs, si une servitude est opposable à l'acquéreur d'un immeuble lorsqu'elle a été publiée, en l'espèce, la servitude alléguée n'a fait l'objet d'aucune publication auprès du bureau des hypothèques.



Une servitude est également opposable à l'acquéreur d'un immeuble si celui-ci en connaissait l'existence au moment de son acquisition.

Les appelants soutiennent que la commune avait parfaitement connaissance de l'existence de cette " servitude " lors de l'acquisition du terrain en 1993 puisqu'au préalable, en 1989, elle avait participé à un projet d'édification d'un centre de thalassothérapie et qu'un compte rendu du syndic de la résidence Estany avait rappelé l'existence de la zone de terrain " supportant la servitude non aedificandi ". 

Tout d'abord ce compte rendu a été rédigé par le syndic de copropriété et ne contient aucune reconnaissance par la commune de l'existence d'une telle servitude. Le courrier envoyé le 3 juillet 1990 par le maire de la commune au syndic de la résidence stipule que la commune ne peut s'engager de manière définitive sur l'évolution du plan d'occupation des sols. S'il ajoute que le document contractuel en possession des copropriétaires s'impose de manière définitive, il n'est pas démontré que ce rappel des obligations contractuelles résultant du contrat concerne précisément une servitude non aedificandi dont le caractère réel serait reconnu par la commune.

Les délibérations votées par les assemblées générales des copropriétaires ne sont nullement opposables à la commune de Le Barcarés dont il n'est donc pas démontré qu'elle avait connaissance d'une prétendue servitude non aedificandi lors de son acquisition de la parcelle en 1993.



Les consorts [U] soutiennent que la SEMETA a constitué une servitude de vue au profit de la SCI Estany qui ne peut plus être contestée dès lors qu'elle a été acquise par prescription trentenaire.

Si une servitude non aedificandi est une limitation du droit de propriété interdisant de bâtir sur un fonds, elle ne peut être confondue avec une servitude de vue permettant à un propriétaire de déroger aux distances légales pour créer une ouverture et instaurer une vue sur la propriété voisine.



En conséquence, l'engagement purement personnel de la société SEMETA de ne réaliser aucune construction sur la zone litigieuse ne peut être confondu ni avec une servitude réelle non aedificandi ni avec la notion de servitude de vue et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 3] sur la commune de [Adresse 10] n'est grevée d'aucune servitude non aedificandi et en ce qu'il a débouté les consorts [U] de leur demande d'acquisition par prescription d'une servitude de vue.



Les époux [U] demandent la condamnation de la société SEMETA à leur payer la somme de 61 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle.

Cependant la société SEMETA qui s'est personnellement engagée à l'égard de la SCI Estany n'a pris aucun engagement personnel à l'égard des époux [U] avec lesquels elle n'a aucun lien contractuel, cette obligation personnelle n'ayant pas été transmise aux acquéreurs successifs de l'immeuble. Cette demande sera donc écartée.



Les époux [U] concluent également à la responsabilité délictuelle de la commune en raison de son refus de reconnaître la servitude non aedificandi. Or la demande relative à l'existence d'une telle servitude a été rejetée et, en conséquence, la commune n'a nullement engagé sa responsabilité délictuelle à ce titre.



La commune demande la condamnation des époux [S] et des époux [Y] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en soutenant le caractère dilatoire de leur appel. Cependant l'exercice légitime par les appelants de leur droit d'appel n'est pas constitutif d'un abus et la demande de dommages-intérêts doit donc être écartée.





PAR CES MOTIFS,





La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société d'économie mixte d'études et d'aménagement des Pyrénées-Orientales ;



Déboute la commune de Le Barcares de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;



Condamne in solidum les époux [S] et les époux [Y] à payer à la commune Le Barcares prise en la personne de son maire en exercice la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;



Condamne les époux [U] in solidum à payer à la société d'économie mixte d'études et d'aménagement des Pyrénées-Orientales la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;



Condamne in solidum les époux [S], les époux [Y] et les époux [U] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, Le président,