Cour d'Appel · 2e chambre civile — 13 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/04721 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PRPV





Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 07 SEPTEMBRE 2022 

PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN 

N° RG 21/00939



APPELANTE :



SARL L'ENVIE, société à responsabilité limitée à associé unique, immatriculé au RCS de PERPIGNAN sous le n° 751.891.201 dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Fiona GIL de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES





INTIMEE :



SARL LARGIER GIRAUD IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 2]

[Adresse 2], immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 381.079.375, représentée par son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



Ordonnance de clôture du 21 Février 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



ARRET : 



-contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.





EXPOSE DU LITIGE 



Par ordonnance en date du 7 septembre 2022, le Tribunal Judiciaire de Perpignan a constaté que le bail liant les parties se trouve résilié par effet de la clause résolutoire depuis le 1er novembre 2021 ; condamne la SARL l'Envie à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2.000 € à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; condamné la même à payer la somme provisionnelle de 10.870,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2022 et au paiement de la somme de 1.800 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



La SARL l'Envie a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 13 septembre 2022 et dans ses dernières écritures en date du 21 février 2023, elle demande à la cour de :


Réformer la décision entreprise,

Dire que les charges demandées ne sont pas justifiées,

Constater qu'elle est à jour de paiement des loyers et charges,

Rejeter la demande de résiliation du bail,

Rejeter la demande de condamnation provisionnelle ;

Subsidiairement :


Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

Accorder des délais de paiement,


Reconventionnellement :


Constater qu'elle se désiste de sa demande de communication des décomptes,










 En tout état de cause :


 Condamner la SARL Largier à lui payer une somme de 3.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;







Dans ses dernières écritures en date du 20 février 2023 la SARL Largier Giraud Immobilier demande à la cour de :


Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité provisionnelle et celui de la condamnation provisionnelle,

Fixer le montant de l'indemnité provisionnelle à la somme mensuelle de 2.500 € à compter du 1er novembre 2021 ;

Condamner la SARL l'Envie à supporter le cout des commandements de payer ou augmenter la somme allouée sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Fixer la condamnation provisionnelle à la somme de 7.732,28 €

Condamner la SARL l'Envie à payer une somme de 4.500 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;






Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2012 la SAS Luxus, aux droits de laquelle vient la SARL Groupe Sofidec, aux droits de laquelle vient la SARL Largier Giraud Immobilier, a donné à bail à la SARL l'Envie un local commercial moyennant un loyer annuel de 18.000 € HT et HC ; 



Deux commandements de payer, visant la clause résolutoire ont été délivrés à la SARL l'Envie en date des 22 mai 2020 et 1er octobre 2021, restés sans effet ; 



Par acte en date du 23 décembre 2021, la SARL Largier Giraud Immobilier a fait délivrer assignation à la SARL l'Envie aux fins de voir notamment constater l'effet de la clause résolutoire ;



A l'appui de son appel la SARL l'Envie indique que la bailleuresse a toujours eu un comportement révélateur de mauvaise foi et de son acharnement injustifié ; qu'elle a eu des difficultés à obtenir les quittances de loyer et le décomptes à jour ; qu'à ce jour elle est parfaitement à jour du paiement des loyers et l'était lors de la délivrance du commandement de payer ; qu'aucun commandement n'a été suivi d'effet puisqu'aucune somme n'était due ; 



La SARL Largier Giraud Immobilier indique que les deux commandements de payer sont restés infructueux pendant un mois et que donc le premier juge ne pouvait que constater l'effet de la clause résolutoire ; que la SARL l'Envie a toujours payé de manière aléatoire ses loyers et n'a jamais été à jour de paiement ; 



MOTIFS DE LA DECISION



La cour constate qu'il résulte des pièces produites en la procédure que la SARL l'Envie était débitrice de la somme de 9.547,11 € courant mai, soit lors de la délivrance du 1er commandement de payer ; que ce commandement ne fut pas suivi d'effet de la part de la société locataire ;



La cour constate aussi que la SARL l'Envie était débitrice de la somme de 10.060,91 € au mois de septembre 2021, lors de la délivrance du 2ième commandement de payer ; que la dette s'élèvera à la somme de 14.346,61 € au mois de décembre 2021 ; 



La cour constate que la SARL l'Envie, qui indique avoir toujours été à jour de paiement lors de la délivrance des deux commandements de payer, n'a pas utilisé les moyens de procédure mis à sa disposition pour contester ces commandements de payer tel que l'opposition ; qu'au contraire elle a toujours laissé courir le délai imparti pour régulariser sa situation sans réagir ; 



La cour relève que la SARL l'Envie prétend qu'elle ne connaissait pas exactement le montant des sommes à payer en l'état de la non délivrance des quittances ; 



Cependant il est établi que la SARL l'Envie a toujours fait preuve d'un manque réel de régularité dans le paiement des sommes dues ; que la quittance vient constater le paiement réel et total de la somme due ; qu'ainsi donc, et alors même que la SARL l'Envie n'a jamais mis en demeure sa bailleresse de lui délivrer ces documents, la SARL Largier Giraud Immobilier n'était nullement tenue de lui délivrer de manière spontanée ces quittances ;



La cour constate aussi que la SARL l'Envie indique au titre des charges réclamées que la mention insérée dans le contrat de bail : « net de toutes charges » doit être interprétée à la lumière de l'énumération des charges récupérables qui la suit ; que donc le bailleur ne peut pas récupérer d'autres charges que celles mentionnées ; 



Le bail a été signé le 29 mai 2012, soit avant la date d'entrée en application de la loi Pinel ; que la mention selon laquelle le loyer est stipulé « net de charges » transfère au locataire toutes les charges afférentes aux locaux dont notamment celles concernant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière' ;



La SARL l'Envie reconnait dorénavant être en possession de l'ensemble des décomptes afférent aux sommes dues ;



La cour dira en conséquence qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SARL l'Envie n'a pas régularisé dans le temps imparti par les commandements de payer sa situation financière ; que donc c'est à juste droit que le premier juge a constaté que la clause résolutoire avait joué son plein et entier effet au premier novembre 2021 ; la décision entreprise sera confirmée de ce chef ; 



La cour constate qu'à la date du 16 février 2023, la SARL l'Envie était encore redevable de la somme de 7.732 € selon décompte produit en la procédure ; que la seule défense de la société locataire est de contester la demande de la SARL Largier Giraud Immobilier de lui payer des charges ni récupérables ni justifiées ; 



La cour rappellera qu'il, s'agit d'une demande de condamnation provisionnelle et qu'il appartiendra aux parties de faire liquider le montant des sommes réellement et totalement dues par le juge du fond ;



La cour dira cependant et qu'en l'état des pièces produites en la procédure par la SARL Largier Giraud Immobilier, cette société rapporte la preuve de la dette de la SARL l'Envie envers elle à hauteur de cette somme ; 



La cour fera donc droit à la demande de condamnation présentée par la SARL Largier Giraud Immobilier à payer la somme de 7.732 € à titre provisionnel au titre de l'arriéré locatif outre celle de 2.500 € par mois au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation et ce à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; 



La cour, en l'état de l'irrégularité dans ses paiements par la SARL l'Envie, du montant actuel de l'arriéré locatif, déboutera cette société en sa demande de suspension des effets de clause résolutoire et de délais de paiement ; 



La cour condamnera aussi la SARL l'Envie à payer à la SARL Largier Giraud Immobilier une somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le cout des commandements de payer ;



Par ces Motifs,



La Cour,



Reçoit la SARL l'Envie en son appel et le déclare régulier en la forme,



Au fond, 

 

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, mais émendant sur les sommes dues ;



Condamne la SARL l'Envie à payer à la SARL Largier Giraud Immobilier :


la somme de 7.732 € à titre provisionnel au titre de l'arriéré locatif ;

la somme de 2.500 € par mois au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation et ce à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués; 




Rejette toutes autres demandes ;



Y ajoutant,



Condamne la SARL l'Envie à payer à la SARL Largier Giraud Immobilier une somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;



Condamne la SARL l'Envie aux dépens d'appel en ce compris les frais des commandements de payer en date des 22 mai 2020 et 1er octobre 2021.

 



Le Greffier Le Président