Cour d'Appel · 2e chambre civile — 13 avril 2023

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délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/05357 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSW7





Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 13 OCTOBRE 2022 

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER 

N° RG 22/30709



APPELANTS :



Madame [B] [F] épouse [S]

née le 13 Mai 1947 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [H] [S] épouse [E]

née le 20 Décembre 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [N] [S]

né le 03 Avril 1968 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER



INTIMEE :



S.A.S. TALON AIGUILLE représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Daniel D'ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER



Ordonnance de clôture du 21 Février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



ARRET : 



-contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.





EXPOSE DU LITIGE 



Par ordonnance de référé en date du 13 octobre 2022, le Tribunal Judiciaire de Montpellier a débouté les parties en l'ensemble de leurs prétentions ; 



Mme [B] [F] [S], Mme [H] [S] et Monsieur [N] [S] ont relevé appel de cette décision le 21 octobre 2022 et dans leurs dernières écritures en date du 31 janvier 2023, ils demandent à la cour de :


Réformer la décision,

Condamner la Sas Le Talon Aiguille à faire réaliser, par un professionnel et dans les lieux loués, des travaux de mise en place d'un système d'extraction d'air et ce dans le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 150 € par mois de retard à compter du 30ème jour ;

Dire prescrite l'action en réduction du prix et la demande de remboursement de loyer ;

Débouter la SAS Talon Aiguille en toutes ses demandes ; 

La condamner à payer une somme de 3.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ;




Dans ses dernières écritures en date du 17 janvier 2023, la SAS Talon Aiguille demande à la cour de :


Confirmer la décision en ce qu'elle a rejeté les demandes des consorts [S],

De les condamner à lui payer les sommes de :


5.000 € à titre de dommages intérêts,

1.440 € au titre de la diminution de la surface et par rapport au loyer,

3.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.





Par acte en date du 12 octobre 2016, l'indivision [S] a donné à bail à la Sas Talon Aiguille un local commercial ;



Un PV de constat, établi par M° [I], huissier de justice, le 6 février 2017, fait état de nuisances olfactives ;



Par lettre en date du 18 février 2022, les bailleurs ont fait délivrer un commandement d'avoir à mettre les lieux en conformité avec la réglementation ;



Par acte en date du 8 avril 2022, les bailleurs ont été informés de la cession prochaine de son fonds par la locataire ;



A l'appui de leur appel, les consorts [S] indiquent que l'activité de restaurant est mentionnée dans le contrat de bail ; que l'article 4 met à la charge de la locataire l'accomplissement de tous les travaux de conformité ; que la Sas talon Aiguille va doubler la superficie de son local commercial en créant une terrasse ; que de plus l'exploitation causait des nuisances olfactives ;



La Sas Le talon Aiguille indique que l'installation est impossible en l'état du règlement sanitaire départemental ; que par ailleurs la surface louée est moindre par rapport à celle indiquée dans l'acte de bail ; qu'enfin elle n'a pas pu procéder à la vente de son fonds de commerce.



MOTIFS DE LA DECISION



La cour constate que le bail, signé entre les parties le 12 octobre 2016, fait état de l'usage exclusif des locaux aux fins de restauration rapide, vente à emporter et snack ; que l'article 4 de l'acte de ce même acte met à la charge de la locataire la réalisation de tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène ;



La cour constate que les consorts [S] ont fait délivrer, le 18 février 2022, un commandement à la Sas Le Talon Aiguille d'avoir notamment à faire cesser toutes nuisances olfactives d'huile de friture, senties par les occupants de l'immeuble ; qu'ils produisent en cause d'appel deux constats d'huissier, établi le 1er le 6 février 2017 et le 2ème le 24 aout 2022, desquels il résulte notamment le dégagement d'une odeur qualifiée de prégnante de cuisine, de friture et de graisse brûlée ; que l'huissier précise dans son constat de 2022 ; que cette odeur est persistante dans toute la cage d'escalier alors même que la porte est ouverte et qu'un fenestron est maintenu ouvert pour assurer une circulation d'air ; 



La cour dira donc, et ce contrairement à ce que retenu par le premier juge, que les consorts [S] rapportent bien la preuve de la nuisance olfactive causée par l'exploitation du commerce de la Sas Le Talon Aiguille ; c'est donc à bon droit qu'ils demandent à la cour de faire cesser cette nuisance par l'exécution de tout dispositif de nature à y remédier ;



La cour infirmera donc la décision entreprise de ce chef et condamnera la Sas Le Talon Aiguille à faire réaliser, par un professionnel et dans les lieux loués, des travaux de mise en place d'un système d'extraction d'air et ce dans le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 150 € par jour de mois de retard à compter du 30ème jour ;



La cour dira qu'il ne lui appartient pas en l'état de retenir l'argument développé par la Sas Le Talon Aiguille selon lequel cette mise en conformité serait rendue impossible en l'état du règlement sanitaire départemental, dans la mesure où il n'est pas démontré qu'il n'existe aucun moyen technique de satisfaire à la demande des consorts [S] ; 



En ce qui concerne la demande reconventionnelle présentée par la Sas Le Talon Aiguille relative à la surface des lieux loués, la cour constate que celle-ci produit aux débats un rapport établi de manière non contradictoire par une société privée faisant état d'une superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans le contrat de bail ; 



La cour dira que ce document, s'il peut constituer un commencement de preuve, n'en est pas conforté par d'autres éléments qui viendraient démontrer de manière irréfutable cette différence de superficie ; cette demande sera donc rejetée ;



En ce qui concerne la demande de dommages intérêts présentée par la Sas Le Talon Aiguille au titre de l'absence de réponse des consorts [S] à la demande faite par le notaire concernant la vente du fonds de commerce, la cour constate que Me [V], notaire, a adressé un courrier à Mme [B] [S] le 8 avril 2022, dans lequel il lui demandait si elle autorisait la vente du fonds de commerce et d'être présente à la signature de l'acte ; 



La cour rappellera qu'il résulte des dispositions de l'article L 145-16 du code de commerce que le bailleur ne peut pas interdire la vente du fonds de commerce par son locataire ;





La cour constate aussi que rien dans le cadre de l'acte liant les parties ne vient soumettre une telle cession à l'agrément préalable du bailleur et à sa présence à la signature de l'acte ;



La cour dira en conséquence que la Sas Le Talon Aiguille ne peut venir reprocher aux consorts [S] la non-réalisation de la vente de son fonds de commerce alors et encore qu'elle ne démontre nullement que son acquéreur se soit désisté en raison du silence des bailleurs ; cette demande sera rejetée ;



La Sas Le Talon Aiguille sera condamnée à payer aux consorts [S] une somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;





Par ces Motifs,



La Cour,



Reçoit Sas Le Talon Aiguille en son appel et le déclare régulier en la forme,



Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,



Condamne la Sas Le Talon Aiguille à faire réaliser, par un professionnel et dans les lieux loués, et conformément aux dispositions légales et réglementaires, des travaux de mise en place d'un système d'extraction d'air et ce dans le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 150 € par mois de retard à compter du 30ème jour ;



Déboute la Sas Le Talon Aiguille de toutes ses demandes ; 



Condamne la Sas Le Talon Aiguille à payer aux consorts [S] une somme de 2.000€ sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne la Sas Le Talon Aiguille aux dépens d'appel.



 

Le Greffier Le Président