Cour d'Appel · Chambre Civile — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/04/2023

la SELARL DA COSTA - DOS REIS

Me Sylvie CELERIER





ARRÊT du : 13 AVRIL 2023



N° : - : N° RG 20/01135 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GFCC





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 30 Avril 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265256077486531



Monsieur [H] [E]

né le 25 octobre 1961 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]



représenté par Me Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocat au barreau d'ORLEANS



D'UNE PART





INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265256509742102



Monsieur [L] [M]

né le 25 Avril 1966 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représenté par Me Sylvie CELERIER, avocat au barreau d'ORLEANS





Madame [R] [B]

née le 31 Mai 1965 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentée par Me Sylvie CELERIER, avocat au barreau d'ORLEANS



D'AUTRE PART




DÉCLARATION D'APPEL en date du :26 Juin 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 janvier 2023 




COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP,, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.






Greffier :




Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 06 MARS 2023, à laquelle ont été entendus Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 13 AVRIL 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE

M. [L] [M] et Mme [R] [B], propriétaires depuis le 30 septembre 2003 d'un bien immobilier situé [Adresse 9], sont voisins de M. [J] depuis son acquisition du 25 avril 2014. 

M. [E] a entrepris la construction d'un abri couvert pour son véhicule en limite des propriétés, prenant appui sur le mur du bâtiment voisin qui comprend deux ouvertures qu'il envisageait de boucher et sur lequel était fixée la sonde thermique de leur chauffage. 

M. [M] et Mme [B], faisant valoir que cette construction porterait atteinte à la servitude de vue acquise par prescription trentenaire sur le fond voisin, ont saisi par assignation du 23 mars 2017 le juge des référés du tribunal d'Orléans qui a, par ordonnance du 3 novembre 2017, donné acte à M. [E] de ce qu'il n'a pas l'intention d'entreprendre les travaux de construction de son préau tant que le litige relatif aux fenêtres litigieuses n'aura pas été définitivement tranché et de ce que nul matériau ou objet n'est plus en appui sur le mur appartenant à ses voisins. Il a débouté M. [E] de sa demande reconventionnelle de suppression de vues sur sa propriété exercées par ses voisins à partir de la fenêtre litigieuse mais également à partir d'une fenêtre de toit de type velux.





Par acte d'huissier délivré le 2 mai 2017, M. [M] et Mme [B] ont assigné M. [E] devant le tribunal de grande instance d'Orléans en constatation de l'acquisition par prescription trentenaire d'une servitude de vue au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] à la charge de la parcelle n°[Cadastre 1], arrêt des travaux de construction de l'abri couvert et le retrait de tous les objets appuyés sur le mur, paiement de dommages-intérêts et d'une indemnité de procédure. Ajoutant à leur demande, ils ont sollicité la suppression des trois ouvertures donnant une vue directe sur leur propriété.

Par jugement du 30 avril 2020, le tribunal a :

- constaté l'acquisition par usucapion d'une servitude de vue au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] située [Adresse 4] appartenant à M. [M] et Mme [B] à la charge de la parcelle n°[Cadastre 1] située [Adresse 9] appartenant à M. [E],

- ordonné l'arrêt de la construction de l'abri couvert de M. [E] sous astreinte de 500 euros par jour de manquement constaté,

- condamné M. [E] à supprimer les deux fenêtres sur le toit et l'ouverture dans le mur Ouest de sa propriété donnant vue directe sur la propriété de M. [M] et Mme [B] sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir un mois après la signification du jugement,

- rejeté toute autre demande,

- condamné M. [E] à payer à M. [M] et Mme [B] une indemnité de procédure de 2 000 euros,

- condamné le même au paiement des dépens distraits au profit de Maître Celerier, avocat,

- ordonné l'exécution provisoire. 

Par déclaration du 26 juin 2020, M. [E] a relevé appel de cette décision, en tous chefs de son dispositif.

Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises les 4 juin 2021 par l'appelant, 21 décembre 2022 par les intimés, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.

M. [E] demande à la cour de :

- infirmer la décision en ce qu'elle ordonne l'arrêt de la construction, le condamne à supprimer les deux fenêtres sur le toit et l'ouverture sur le mur Ouest de sa propriété, le déboute de ses demandes reconventionnelles et le condamne au paiement d'une indemnité de procédure et des dépens,

Statuant à nouveau,

- dire qu'il a acquis par usucapion une servitude de vue au profit de sa parcelle n°[Cadastre 1] à la charge de la parcelle n°[Cadastre 2],

Subsidiairement,

- lui ordonner de transformer cette ouverture en jour de souffrance,

- dire que les deux fenêtres de toit litigieuses constituent des jours de souffrance et, subsidiairement, lui ordonner de les modifier pour les rendre conformes aux prescriptions des articles 676, 677 et 680 du code civil,

- débouter les intimés de leurs demandes de suppression de ces trois ouvertures et de toutes leurs prétentions financières,

- condamner les intimés à supprimer la fenêtre située sur le toit de leur immeuble, versant Sud, donnant une vue directe sur sa parcelle, sous astreinte de 1 000 euros par jour,

En toute hypothèse,

- condamner in solidum les intimés à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [M] et Mme [B] demandent de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- ordonner le retrait par M. [E] de tous les objets appuyés sur le mur ou la gouttière de leur immeuble ou se trouvant posés devant le mur de celui-ci et qui portent atteinte à la servitude de vue sous astreinte de 100€/jour à compter du jugement à intervenir,

- condamner M. [E] aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du CPC. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les servitudes de vues acquises par M. [M] et Mme [B] et l'arrêt de la construction engagée par M. [E]

M. [E] ne contestant pas le jugement reconnaissant ces servitudes de vues acquises par prescription par M. [M] et Mme [B], la décision sera confirmée de ce chef. Il sera ajouté que cette servitude concerne une fenêtre équipée d'un volet roulant et une ouverture fermée par deux briques de verre translucide. 

Elle sera également confirmée en ce qu'elle ordonne l'arrêt de la construction d'un abri par M. [E], lequel indique avoir renoncé à l'autorisation de construction lui ayant été accordée.

Sur l'ouverture dans le mur Ouest de la propriété [E]

Pour considérer que l'ouverture existante dans le mur Ouest donne une vue directe sur la propriété [D] et en ordonner la suppression, le premier juge s'est fondé sur un constat de Maître [V] du 21 novembre 2018 et sur l'absence de déclaration de travaux de M. [E].

L'appelant prétend que l'ouverture du mur, très ancienne, existait lors de son acquisition de la propriété ; il l'a bouchée par la pose d'une fenêtre en PVC implantée 60 cm en retrait, rendant impossible toute vue sur la propriété voisine, d'ailleurs masquée par un arbuste planté chez M. [M] et Mme [B]. S'agissant d'une ouverture existante depuis plus de 30 ans, il s'estime fondé à se prévaloir d'une prescription acquisitive de servitude de vue, ajoutant, en réponse aux intimés, que ce moyen nouveau en cause d'appel est recevable pour justifier les prétentions soumises au premier juge. A titre subsidiaire, il sollicite le maintien de l'ouverture qui constituerait un jour de souffrance.

Les intimés soulèvent l'irrecevabilité du moyen, comme nouveau. Ils font valoir que l'appelant se contente d'affirmer l'ancienneté de l'ouverture sans en justifier alors qu'il lui appartient de prouver qu'elle existe depuis au moins 30 ans ; il n'a pas bouché l'ouverture puisqu'il a posé une fenêtre en PVC qui permet une vue directe sur leur chambre.

Il est certain, ainsi que le fait plaider M. [E], que l'article 563 du code de procédure civile permet aux parties, pour justifier en appel les prétentions soumises au premier juge, d'invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces et proposer de nouvelles preuves. En conséquence, le moyen tiré de la prescription acquisitive de servitude de vue est recevable.

L'huissier [V] a constaté, à la demande de M. [M] et Mme [B], que 'le mur Ouest est percé d'une ouverture rectangulaire, équipée d'une fenêtre en PVC constituée d'un encadrement, d'un ouvrant et d'un vitrage transparent, donnant ainsi une vue directe sur le jardin et la propriété [M] [B]'. 

Il faut relever que cet huissier n'a pu constater cette vue puisqu'il n'a pas pénétré sur la propriété de M. [E] et, qu'en tout cas, la prétendue vue sur la chambre de M. [M] et Mme [B] est inexistante, puisque, ainsi que l'a constaté l'huissier, elle donne sur le jardin.

L'examen des deux photographies annexées à ce constat, page 2, fait apparaître, côté extérieur, donc du côté de la propriété de M. [M] et Mme [B], qu'un arbuste situé sur leur propriété masque, en partie, cette ouverture, mais surtout que cette ouverture rectangulaire est constituée d'un dormant composé d'une traverse haute, d'une traverse basse et de montants, tous fixes, en bois très anciens, scellés dans le mur en pierres, les montants étant traversés en partie centrale par une barre de fer.

M. [E] produit un constat de Maître [F], huissier de justice, du 28 septembre 2020 auquel est annexée, page 6, une photographie ancienne, l'huissier indiquant 'l'ouverture y est visible avec un encadrement bois très usagé. En périphérie le mur en moellons a été repris'.

Ce même huissier a constaté :

- côté intérieur, donc chez M. [E], en partie basse du mur Ouest, la présence d'un châssis PVC avec double vitrage. Je constate qu'un film occultant a été apposé sur le vitrage de sorte qu'il n'y a pas de vue sur la propriété voisine. Je constate que ce châssis a une largeur de 98 cm et une hauteur de 40 cm. De plus, ce châssis est fixé à l'intérieur du mur en retrait de 28 cm. Ce châssis ne dispose que d'une ouverture à soufflet d'une amplitude de 20 cm, de sorte qu'il n'y a pas de vue sur la propriété voisine,

- côté extérieur le mur présente une épaisseur de 60 à 70 cm. Dans ces conditions le mur Ouest de la propriété [E] présente une épaisseur de +/- un mètre. Compte tenu de l'épaisseur du mur l'ouverture n'a pas été récemment créée. En passant l'appareil photographique au dessus de l'ouverture à soufflet le cliché fait apparaître que l'appui de fenêtre en bois est très ancien, la barre métallique est également très ancienne fortement oxydée.

Il apparaît donc certain que l'ouverture a été réalisée dans des temps très anciens, en tout cas, depuis plus de 30 ans, M. [M] et Mme [B] reconnaissant que M. [E] a aménagé une grange pour la rendre habitable et annotant leur photo, CA 6, la qualifiant de 'vieux soupirail de grange'. Seule la fenêtre PVC ayant été posée, plus récemment, en retrait de 28 cm sur un mur d'une épaisseur de +/- un mètre, cela exclut toute possibilité de vue sur la propriété voisine, d'autant qu'elle est située en partie basse du mur, étant précisé que cette fenêtre étant intérieure, aucune déclaration de travaux n'était nécessaire.

Il sera dit que l'ouverture du mur Ouest de la propriété [E] est acquise à la parcelle n°[Cadastre 1] située [Adresse 9] appartenant à M. [J] par prescription trentenaire.

En conséquence, infirmant la décision, il y a lieu de débouter M. [M] et Mme [B] de leur demande de suppression de l'ouverture et de leurs autres demandes. 

Cependant, la prescription acquisitive d'une servitude de vue ne peut être reconnue à M. [E], en l'absence de vue et il sera débouté de cette demande.

Sur les deux fenêtres de toit de M. [E]

Pour considérer que les deux ouvertures récentes équipées de fenêtres de toit de la propriété [E] donnent une vue directe sur le jardin des voisins, le premier juge s'est fondé sur le constat de Maître [V] et sur l'absence de déclaration de travaux.

Cependant, M. [E] verse au débat, pièces n°13 et 14, la déclaration préalable de travaux reçue en mairie le 17 mars 2015, portant sur 7 velux pour combles aménageables et le certificat du maire, donné le 2 juin 2020, selon lequel il ne s'est pas opposé à cette déclaration.

M. [M] et Mme [B] soutiennent que l'autorisation portait sur un seul velux sur le pan de toiture à l'Ouest à 1,40 m du plancher.

Cependant ainsi qu'il l'a été dit, l'autorisation portait bien sur 7 velux.

M. [E] fait plaider que les deux fenêtres de toit constituent des jours qui éclairent la grange, rendant impossible toute possibilité d'ouverture ou de vue sur le fonds voisin.

Dans son constat précité du 28 septembre 2020, l'huissier [F] a constaté :

- à l'intérieur, les deux fenêtres de toit se trouvent à plus de 4,5 mètres du sol,

- les deux fenêtres de toit sont inaccessibles, il n'est pas possible d'avoir une vue sur la propriété voisine depuis ces fenêtres de toit,

- les fenêtres de toit ne peuvent être ouvertes depuis le rez de chaussée.

L'alinéa 2 de l'article 676 du code civil distingue les fenêtres des jours en précisant que les fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant ; et l'article 677 impose que ces deux types d'ouverture soient établis à 2,60 mètres au-dessus du plancher du sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée et à 1,90 mètres pour les étages supérieurs.

Il est de jurisprudence assurée que sont qualifiées de 'jours' les fenêtres situées à plus de deux mètres de niveau de la pièce ainsi éclairée, car trop hautes, elles ne permettent pas d'apercevoir les fonds voisins (Cass. 3e civ., 17 déc. 1973 : Bull. civ. III, n° 633), ce qui est le cas également de l'ouverture d'un velux sur le toit de l'immeuble, le vasistas ainsi établi n'autorisant aucune vue sur le fonds voisin, qu'il soit en position ouverte ou fermée de telle sorte que l'ouverture pratiquée constitue non une vue mais un jour (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-14.908). 

Les fenêtres de toit de M. [E] se situant à plus de 4 mètres du sol, il convient, infirmant le jugement, de débouter M. [M] et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes.

Sur la fenêtre de toit de M. [M] et Mme [B]

L'ouverture de toit de M. [M] et Mme [B] consistant en velux situé à 1,90 mètres du sol, l'analyse ci-dessus prévaut et la décision sera confirmée en ce qu'elle déboute M. [E] de sa demande de suppression.

Sur le matériel entreposé devant l'immeuble de M. [M] et Mme [B]

M. [M] et Mme [B] prétendent que M. [E] aurait appuyé des objets sur le mur de leur immeuble, l'huissier [V] ayant constaté que l'ouverture du volet roulant est impossible du fait du blocage par l'extérieur donc par la cour de M. [E], la partie supérieure des bastings reposent sur la gouttière en zinc du mur [M] et en déforme le bord.

Dans son constat du 10 août 2022, l'huissier a constaté que :

- la fenêtre perçant le mur Nord de la chaufferie de M. [M] et Mme [B] est fermée par un volet roulant dont l'ouverture est impossible du fait d'un blocage par l'extérieur, donc par la cour de M. [E],

- le volet est marqué de très nombreux chocs et des déformations dues à des appuis par l'extérieur,

- sur le coté voie publique, rue des Artisans, de nombreux objets divers, tels bastaings en bois, ferrailles, claustra en bois et autres sont présents devant le mur de M. [M] et Mme [B],

- la partie supérieure de ces objets ne touche pas le mur [M] mais sont très proche, il n'est pas possible de voir si le bas ou le centre de ces objets repose sur ce même mur,

- les parties supérieures de 9 bastaings en bois reposent sur la gouttière en zinc du mur [M], à cet endroit, le bord de gouttière est enfoncé et déformé par le poids des bastaings.

Il faut rappeler que, statuant à la demande de M. [M], par jugement du 13 février 2018, le tribunal d'instance d'Orléans a condamné M. [E] à payer à celui-ci une somme de 1 590 euros pour les dégradations commises sur sa fenêtre et son volet roulant.

La fenêtre ayant subi de prétendues dégradations étant la même que celle ayant fait l'objet de la procédure précitée, il n'est pas justifié, faute par M. [M] et Mme [B] de produire une facture de travaux, qu'il s'agit d'autres dégradations que celles déjà indemnisées. 

Pour ce qui concerne les prétendues dégradations de la gouttière, causées par des parties supérieures de 9 bastaings en bois, les photographies jointes au constat d'huissier ne les faisant pas apparaître, l'huissier n'ayant pas constaté, par ailleurs, que des objets étaient en appui sur le mur de M. [M] et Mme [B], ils seront déboutés de leur demande tendant à ce qu'il soit ordonné à M. [E] de les enlever.

Sur les demandes annexes

Les deux parties succombant partiellement, il y a lieu de partager les dépens par moitié entre elles, tant en première instance qu'en appel.

Elles seront déboutées de leur demande d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME la décision en ce qu'elle constate l'acquisition par usucapion d'une servitude de vue au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] située [Adresse 4] appartenant à M. [L] [M] et Mme [R] [B] à la charge de la parcelle n°[Cadastre 1] située [Adresse 9] appartenant à M. [J] ;

Y ajoutant, 

PRÉCISE que cette servitude de vue concerne une fenêtre équipée d'un volet roulant et une ouverture fermée par deux briques de verre translucide ;

CONFIRME la décision en ce qu'elle ordonne l'arrêt des travaux de construction d'un abri couvert par M. [J] et en ce qu'elle le déboute de sa demande de suppression de la fenêtre de toit de la propriété de M. [M] et Mme [B] ;

L'INFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau ;

DIT que l'ouverture du mur Ouest de la propriété de M. [E] est acquise à la parcelle n°[Cadastre 1] située [Adresse 9] appartenant à M. [J] par prescription trentenaire ;

DÉBOUTE M. [J] de sa demande de reconnaissance par prescription d'une servitude de vue concernant cette ouverture ;

DÉBOUTE M. [L] [M] et Mme [R] [B] de leur demande de suppression de cette ouverture, et de toute demande relative à cette ouverture ;

LES DÉBOUTE de toutes demandes relatives aux deux fenêtres de toit de M. [J] ;

DÉBOUTE M. [L] [M] et Mme [R] [B] de leur demande d'enlèvement par M. [J] de divers objets appuyés sur le mur ou la gouttière de leur immeuble ;

PARTAGE les dépens, tant de première instance que d'appel, par moitié entre les parties ;

DÉBOUTE les parties de leur demande d'indemnité de procédure. 



Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT