Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 13 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 13 AVRIL 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18060 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZJG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2020 -Juge des contentieux de la protection d'AUBERVILLIERS - RG n° 1120000252





APPELANTS

 

Monsieur [E] [L] [W] placé sous curatelle renforcée par le jugement du 15/09/2020 du Tribunal de Proximité d'Aubervilliers

né le [Date naissance 2]19664 à [Localité 8] (Angola)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/032236 du 06/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





Monsieur [Z] [G], es qualité de curateur de Monsieur [E] [L] [W]

né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 9] (69)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581







INTIMEE 



E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA VILLE D'AUBERVILL IERS OPH D'[Localité 7] Etablissement public à caractère industriel et commercial 

immatriculé au RCS de Bobigny sous le n°279 300 206

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, présidente

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffière, lors des débats : Mme Alexandra AUBERT

 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 7 octobre 2009, l'OPH de la ville d'Aubervilliers a donné à bail à M. [E] [W] un logement n°6032 sis [Adresse 5].



Par ordonnance du 27 janvier 2020, M. [R] [O] a été placé sous sauvegarde de justice, M. [Z] [G] étant désigné en qualité de mandataire spécial.



Par acte d'huissier en date des 17 et 18 mars 2020, l'OPH, se plaignant de nuisances sonores et olfactives causées au voisinage et de la présence d'une femme dormant dans un placard, a fait assigner M. [R] [O] et M. [Z] [G], pris en sa qualité de mandataire spécial de M. [R] [O],aux fins, en substance, de résiliation du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.



Par jugement réputé contradictoire du 8 juillet 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a ainsi statué : 



PRONONCE la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2009 entre L'OPH DE LA VILLE D'[Localité 7] et Monsieur [E] [W] portant sur le logement n°6032 sis [Adresse 5], 



ORDONNE l'expulsion de Monsieur [E] [W] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de libération volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter délivré conformément aux dispositions des article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 



REJETTE la demande de L'OPH DE LA VILLE D'[Localité 7] en expulsion immédiate et sans délai, 



REJETTE la demande L'OPH DE LA VILLE D'[Localité 7] tendant à être autorisé à séquestrer les biens meubles,

 

RAPPELLE que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de Monsieur [E] [W], en un lieu qu'il désignera, ou à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à Monsieur [E] [W] d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, conformément aux articles L, 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à L'OPH DE LA VILLE D'[Localité 7] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et en subira les mêmes majorations, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par le remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 



CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à L'OPH DE LA VILLE D'[Localité 7] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier du 20 septembre 2019, 



RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,





Par jugement du 15 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a placé M. [E] [L] [W] sous curatelle renforcée, M. [Z] [G] étant désigné en qualité de curateur.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 10 décembre 2020 par M. [E] [L] [W] et M. [Z] [G], ès qualités de curateur de M. [R] [O] ,



Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 décembre 2022, par lesquelles M. [E] [L] [W] assisté de M. [Z] [G], ès qualité de curateur, demande à la cour de :



Déclarer recevable et bien fondé Monsieur [E] [L] [W] représenté par Monsieur [Z] [G], es qualités de Curateur, en son appel et faire droit à ses demandes,



Infirmer le jugement rendu le 08 juillet 2020 par le Tribunal de Proximité d'Aubervilliers en ce qu'il a déclaré recevable la demande du bailleur et en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location du 07 octobre 2009, et prononcé l'expulsion de Monsieur [E] [L] [W],







Et statuant à nouveau



A titre principal,



Déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire du contrat de location de l'Office Public de l'Habitat de la Ville d'AuberviIIiers (OPH d'[Localité 7]),



Dire n'y avoir lieu au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location pour troubles de jouissance,



Annuler le prononcé de l'expulsion de Monsieur [E] [L] [W] de son logement,



A titre subsidiaire,



Accorder des délais pour quitter les lieux à Monsieur [R] [O] d'une durée de deux ans,



Condamner l'Office Public de l'Habitat de la Ville d'Aubervilliers (OPH d'[Localité 7]), aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par le Cabinet Sylvie BONAMI, représenté par Maître Sylvie BONAMI, Avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle.





Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 juin 2021 au terme desquelles l'OPH de la ville d'[Localité 7] demande à la cour de :

Rejeter l'appel interjeté contre le jugement entrepris du 8 juillet 2020, 

Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,

Confirmer le jugement entrepris sauf à porter la condamnation de première instance au titre de l'article 700 du CPC de Monsieur [W] à la somme de 500 €. 

Y ajoutant, condamner solidairement Monsieur [W] et Monsieur [Z] [G] es qualité de curateur à verser l'OPH d'[Localité 7] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles en appel, au regard des dispositions de l'article 700 du CPC et de l'article 37 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront les frais de constats d'huissiers des 20 septembre 2019 et 1er février 2021. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



sur l'irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

M. [R] [O] soutient qu'il n'a pas été mis en demeure de respecter ses obligations et que la demande de résiliation du bail est irrecevable.

Cependant, les moyens développés sont pour partie inopérants en ce qu'ils visent la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire alors que la demande du bailleur est une demande de résiliation judiciaire.Par ailleurs, le locataire d'un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s'imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

Il résulte de l'article 1728 du code civil et du troisième alinéa (b) de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

A défaut, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail, que ce soit en cas d'inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent, ou, pour motif légitime et sérieux au regard de la gravité des manquements du locataire (article 1729 du code civil).

Il ne résulte ni des articles 1729 et 1741 ni de l'ancien article 1184, devenu 1227, qu'une mise en demeure ou sommation préalable soit une condition de recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail, l'assignation suffisant à mettre en demeure la partie qui n'a pas rempli son engagement.

En outre, l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que:

"En cas de non-respect de l'obligation prévue au troisième alinéa (b) de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.En cas de refus du locataire ou, en l'absence de réponse de sa part, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail."

Toutefois cette procédure et cette mise en demeure ne sont pas obligatoires : l'article L. 442-4-2 du même code dispose que "La faculté prévue à l'article L. 442-4-1 de proposer une offre de relogement ne constitue nullement une obligation pour le bailleur. Celui-ci peut directement saisir le juge aux fins de résiliation du bail du locataire qui ne respecte pas l'obligation prévue au troisième alinéa b de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.".

La demande est donc recevable.



Sur la résiliation judiciaire du bail



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que M. [R] [O] trouble la tranquillité du voisinage en commettant des nuisances sonores et surtout olfactives, qui perdurent, et qui constituent un manque grave à ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail, notamment au vu d'un courrier d'un voisin et d'un procès-verbal huissier de justice établie le 20 septembre 2018, d'où résulte, photos à l'appui, l'état d'incurie du logement, sa très grande saleté et l'odeur peu supportable y régnant ; il a également constaté la présence d'une femme dormant dans une pièce aveugle; ces faits ont été signalés le 7 août 2019 au procureur de la République.

En outre, il résulte du procès-verbal de constat établi le 1er février 2021 que les voisins de M. [R] [O] ont confirmé à l'huissier de justice l'odeur pestilentielle qui émane du logement litigieux, particulièrement en été, insupportable pour le voisinage.

De plus, l'OPH établit avoir adressé au locataire les 13 octobre 2014 et 25 avril 2018 des courriers lui rappelant ses obligations contractuelles auquel contreviennent les nuisances sonores dont se sont plaints les voisins.

M. [R] [O] ne contredit pas utilement ces éléments.

Le jugement sera donc confirmé.



Sur la demande de délais d'expulsion

A titre subsidiaire M. [R] [O] demande un délai pour quitter les lieux.

L'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que "Le sursis à l'exécution des décisions d'expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution". 

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais de trois mois à trois ans chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

M. [R] [O] fait état de sa pathologie médicale et de sa situation précaire, étant bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé, mais ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande pour justifier de démarches en vue de son relogement, ni de sa bonne volonté dans l'exécution de ses obligations; il a d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande de délai d'expulsion sera donc rejetée et le jugement sera confirmé.

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne le sort des meubles et le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, qui ne sont pas spécifiquement critiqués.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de l'article 700 et les dépens de première instance.

S'agissant de l'instance d'appel, il convient de condamner M. [R] [O] aux dépens d'appel en ce compris le coût du procès-verbal d'huissier de justice du 1er février 2021. 

Il est équitable d'allouer à l'OPH une indemnité de procédure de 800 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non recevoir de la demande de résiliation du bail, 

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. [E] [W] à payer à l'OPH de la ville d'[Localité 7] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [W] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal d'huissier de justice du 1er février 2021,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président