Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 13 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 13 AVRIL 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02379 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCBQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1161960142





APPELANTS

 

Monsieur [U] [L] [E]

né le [Date naissance 1]1961 au Maroc



Comparant en personne assisté de Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337





Madame [G] [Z] épouse [E]

née le [Date naissance 3]/1969 à [Localité 7] (Tunisie)



demeurant [Adresse 5] 

[Localité 4]

TUNISIE



Représentée par Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337







INTIMEE 



Madame [H] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Nejya KHELLAF, avocat au barreau de PARIS, toque : D0450

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007790 du 16/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, présidente

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffière, lors des débats : Mme Alexandra AUBERT







 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



M. [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] (les époux [E]) ont acquis par voie d'adjudication le 8 novembre 2012 un appartement de 2 pièces, sis [Adresse 2] et qui était loué depuis le 15 février 1982 à M. [X] [T], décédé, aux droits duquel vient son épouse, Mme [H] [T].

Selon ce bail, le loyer mensuel était de 1.254 francs outre provision pour charges de 90 francs.



Les époux [E] ont fait délivrer à Mme [H] [T], le 9 septembre 2019, un commandement de payer la somme de 2.245,87 euros en principal visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier du 21 octobre 2019, les époux [E] ont fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation à payer la somme de 745,30 euros au titre des loyers pour la période de janvier 2019 à octobre 2019, 1.724,16 euros au titre des charges locatives des années 2016, 2017 et 2018 et 115 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2019, outre une indemnité d'occupation mensuelle.



Ils ont fait valoir notamment que le commandement de payer avait été délivré conformément aux dispositions des articles 26 et 30 de la loi du 1er septembre 1948, le loyer étant fixé par décret, conformément aux dispositions de cette loi et au jugement du 18 mars 1987, l'appartement appartenant à la catégorie IIIA, pour une surface corrigée de 27 m2.



Par jugement contradictoire du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



REJETTE la fin de non-recevoir soulevée in limine litis par Mme [H] [T] ;

DEBOUTE Monsieur [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] de leur demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et portant sur le logement situé [Adresse 2] et de leurs demandes subséquentes portant sur l'expulsion de Mme [H] [T] et la fixation d'une indemnité d'occupation ;



DEBOUTE Monsieur [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] de leur demande relative à l'arriéré de loyers ;



CONDAMNE Mme [H] [T] au paiement à Monsieur [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] de la somme de 162,88 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation au titre de la régularisation de charges sur les années 2016, 2017 et 2018 et de la taxe sur les ordures ménagères 2019 ;



DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle



REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;



ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 2 février 2021 par M. et Mme [E] ;



Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 décembre 2022 par lesquelles M. et Mme [E] demandent à la cour de :



INFIRMER le jugement rendu le 14 décembre 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

FIXER le montant du loyer mensuel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 à 74,53 euros mensuels conformément au décret n°2018-717 du 3 août 2018,

FIXER le montant des charges dues des années 2016, 2017 et 2018 à la somme de 1724,16 euros,

VALIDER en conséquence le commandement de payer visant la clause résolutoire délivre le 9 septembre 2019,

CONDAMNER Madame [T] à verser la somme de 928,28 euros au titre des charges des années 2016 à 2018 et la somme de 65,71 euros au titre des loyers arrêtes au mois de septembre 2019,

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de Madame [T].

ORDONNER en conséquence l'expulsion de Madame [T] et celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe [Adresse 2] avec l'assistance du commissaire de Police, d'un serrurier et de la force armée, si besoin est,

FIXER ET CONDAMNER Madame [T] à verser à Monsieur et Madame [E] au titre des indemnités d'occupation :

- 2954,33 euros (815,19 euros + 2139,14 euros) au titre des indemnités d'occupation depuis le mois d'octobre 2019 et arrêtée au mois de décembre 2022 à parfaire,

- La somme de 500 euros mensuelle à compter du mois de janvier 2023

CONDAMNER Madame [T] à verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC a Monsieur et Madame [E],

CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 janvier 2023 au terme desquelles Mme [T] demande à la cour de :



- DÉCLARER irrecevable la demande tendant à faire fixer le montant du loyer et la demande de condamnation à un arriéré de loyer 

- CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions 

- DÉBOUTER les époux [E] de toutes leurs demandes 

- RECEVOIR Madame [T] en sa demande reconventionnelle 

-CONDAMNER les époux [E] à remettre à Madame [T] les quittances de loyer conformes depuis février 2013 sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt 

Subsidiairement 

- ACCORDER à Madame [T] 24 mois de délais pour régler l'arriéré de charges qui s'élève à 753,84 € 

En tout état de cause 

- CONDAMNER les époux [E] aux entiers dépens 

- Les CONDAMNER enfin à payer à Me Néjya KHELLAF une somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des demandes des époux [E] en fixation du montant du loyer et condamnation au paiement d'un arriéré de loyer 



Mme [T] soutient que les demandes de M. et Mme [E] en fixation du montant du loyer et paiement d'un arriéré de loyers sont irrecevables, au regard de l'effet dévolutif de l'appel tel que déterminé par les chefs de jugement expressément critiqués dans la déclaration d'appel.



L'article 562, alinéa 1 du code de procédure civile dispose que : 'L'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.'



L'article 901 du même code prévoit que la déclaration d'appel est faite par acte contenant les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



En l'espèce la déclaration d'appel du 2 février 2021 indique: 'Demande d'infirmation du jugement en ce qu''il a débouté M. et Mme [E] de leur demande d'`acquisition de la clause résolutoire et "l'expulsion" de Madame [T] de l'appartement qu 'elle occupe [Adresse 2], déclaré nul le commandement délivré car les sommes y figurant seraient inexactes d'une part et d'autre part débouté M. et Mme [E] de leur demande de condamnation de Mme [T] à régler l'arriéré des charges dues par elle ainsi que l'article 700".

Il résulte des termes de cette déclaration d'appel que M. et Mme [E] ont critiqué expressément les chefs de dispositif du jugement rejetant leurs demandes :

- d'acquisition de la clause résolutoire, 

- d'expulsion, 

- de paiement de l'arriéré de charges

- au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun chef de dispositif ne " retient la nullité du commandement de payer" ; ce n'est pas davantage le sens des motifs du jugement, qui considère seulement que la clause résolutoire du bail n'a pas été mise en 'uvre de bonne foi.



Par ailleurs, les chefs de dispositif par lesquels le jugement entrepris :

-déboute M. et Mme [E] de leur demande relative à l'arriéré de loyers ;

-rejette les demandes plus amples ou contraires

ne sont pas visés par la déclaration d'appel, même implicitement, et ne dépendent pas, au sens de l'article 562, des chefs de dispositif expressément critiqués, rappelés plus haut. 



Par conséquent la cour n'étant pas saisie de ce qui a été jugé par les premiers juges sur ces points qui ne sont pas critiqués dans l'acte d'appel, ils sont désormais définitifs, l'effet dévolutif de l'appel n'ayant pas opéré, sans que les conclusions puissent rectifier l'étendue de l'effet dévolutif.



Ainsi la cour constate qu'elle n'est pas saisie des prétentions de M. et Mme [E] tendant à :



-fixer le montant du loyer mensuel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 à 74,53 euros mensuels, conformément au décret n°2018-717 du 3 août 2018, 

-et à condamner Mme [T] au paiement de la somme de 65,71 euros au titre des loyers arrêtés au mois de septembre 2019, 

de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer sur la fin de non-recevoir qui leur est opposée, étant souligné que l'objet du litige n'est pas indivisible.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Le commandement de payer que les époux [E] ont fait délivrer à Mme [T], le 9 septembre 2019, porte sur la somme de 2.245,87 euros en principal comprenant d'une part les loyers de février à août 2019 inclus à hauteur totale de 521,71 euros, soit un loyer mensuel de 74,53 euros, d'autre part les charges des années 2016, 2017 et 2018 à hauteur de 1.724,16 euros. 



Le premier juge a estimé en substance que la clause résolutoire avait été mise en 'uvre de mauvaise foi, portant sur des loyers dont le montant est erroné et sur des charges que les bailleurs se sont abstenus de régulariser progressivement, entraînant ainsi directement le retard de paiement de la locataire dont les revenus sont modestes.



M. et Mme [E] demandent l'infirmation du jugement et la validation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, faisant valoir, comme devant le premier juge, que les loyers doivent être calculés par référence aux articles 26 et 30 de la loi du 1er septembre 1948, que les sommes réclamées à ce titre n'étaient donc pas erronées, et que par ailleurs le montant des charges est justifié.



Mme [T] demande la confirmation du jugement.



Il est constant que :

-le bail litigieux stipule qu'il relève de la catégorie des baux de l'article 3 sexiès de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et que "les locaux ci-dessus désignés entrent dans la catégorie de ceux visés par l'article 3 sexiès de la loi du 1er septembre 1948 aux termes duquel les dispositions de ladite loi relative au maintien dans les lieux et au prix des loyers cessent d'être applicables".

Pour mémoire, ces baux dits "dérogatoires" permettaient de faire échapper un local au domaine de la loi de 1948, sous réserve cependant que le bien présente certaines normes de confort et d'habitabilité fixées par le décret ; l'article 3 sexiès, abrogé par la loi dite "Méhaignerie" du 23 décembre 1986, disposait qu'"à l'expiration du bail conclu dans les conditions prévues aux articles 3 bis (1o et 2o), 3 ter, 3 quater et 3 quinquies, ou au départ du locataire s'il intervient avant l'expiration du bail, le local n'est plus soumis aux dispositions de la présente loi". La loi du 1er septembre 1948 n'est ainsi plus applicable aux locaux faisant l'objet d'un contrat de location conclu en vertu de l'article 3 sexiès de cette loi (3e Civ., 26 septembre 2001, pourvoi n° 99-17.433, Bull. 2001, III, n° 103). 

-par jugement du 18 mars 1987 du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris, le montant du loyer a été fixé à la somme de 138,60 francs au 22 mai 1982, sur constat d'huissier, pour une surface corrigée de 27 m² en catégorie III A ; cette somme est équivalente à 28,02 euros en 1999, lors du passage à l'euro ; la cour constate que, contrairement à ce que semblent soutenir les conclusions des appelants, les termes de ce jugement n'impliquent pas que le bail est toujours soumis à la loi de 1948 en ce qui concerne les dispositions relatives aux prix des loyers ;

- la clause « prix » du contrat de bail stipule qu'un ajustement du loyer annuel aura lieu en proportion exacte des variations de l'indice national du coût de la construction publiée par l'INSEE ; 

- depuis plusieurs années Mme [T] s'acquitte d'une somme mensuelle de 57 euros au titre du loyer, sans que ce point fasse d'ailleurs l'objet d'aucune réclamation des bailleurs au vu des éléments du dossier ;

- le 5 août 2019, M. et Mme [E] ont adressé à Mme [T] une "ultime" mise en demeure de payer la somme de 2.245,87 euros au titre du loyer désormais évalué à 74,53 euros par mois (indiquant que l'appartement est classé 3A et surface corrigée de 27 m2) et des charges de 2016 à 2018, avant de faire délivrer le commandement de payer litigieux, le 9 septembre 2019 ;



Il convient de rappeler que si un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles, le bailleur doit, en tout état de cause, être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer ; à défaut, il peut être jugé que la clause résolutoire ne pourra jouer ni entraîner le constat de résiliation du bail.



La régularité formelle du commandement de payer n'est pas en cause devant la cour.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :



-le contrat de bail, qui constitue la loi des parties selon l'article 1134 du code civil, devenu 1103 du même code, implique, en ce qu'il vise l'article 3 sexiès de la loi de 1948, que les dispositions de ladite loi relative au maintien dans les lieux et au prix des loyers cessent d'être applicables de sorte que les articles 26 et 30 de la loi de 1948 invoqués par M. et Mme [E] pour fixer le montant des loyers appelés dans le commandement de payer, ne sont pas applicables et que ce montant des loyers est donc erroné ;

- le montant des charges indiquées dans le commandement de payer à hauteur totale de 1.724,16 euros est justifié au vu des relevés de charges établies par le syndic de l'immeuble, ce qui ne fait l'objet d'aucune contestation devant la cour ; que le contrat de bail prévoit une provision mensuelle sur charges et une régularisation annuelle, que les bailleurs n'ont pas sollicité pendant de nombreuses années la régularisation des charges alors même que la provision mensuelle est modeste (90 francs soit 13,72 euros),



et en a conclu qu'en réclamant en une seule fois la régularisation de charges sur une durée de trois ans, outre des loyers selon un calcul d'actualisation erronée, puis en mettant en 'uvre la clause résolutoire par un commandement de payer délivré seulement un mois après avoir mis en demeure Mme [T] de payer la somme de 2.245,87 euros, alors que ses revenus sont modestes, d'environ 800 euros par mois, les époux [E] n'ont pas exécuté le contrat de bail ni mis en 'uvre la clause résolutoire de bonne foi.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [E] en résiliation du bail par constat d'acquisition de la clause résolutoire, et subséquemment en ce qu'il a rejeté leur demande d'expulsion de la locataire et de fixation d'une indemnité d'occupation.



Sur la demande en paiement de charges des années 2016, 2017 et 2018 et de la taxe sur les ordures ménagères de 2019.



Le jugement entrepris a condamné Mme [H] [T] à payer à M. et Mme [E] la somme de 162,88 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, au titre de la régularisation de charges sur les années 2016, 2017 et 2018 et de la taxe sur les ordures ménagères 2019.



M. et Mme [E] demandent l'infirmation du jugement sur ce point et la condamnation de Mme [T] à leur payer à ce titre la somme de 928,28 euros, qu'ils calculent en tenant compte des sommes qu'ils estiment dues au titre des loyers et des sommes versées par Mme [T].



Ainsi qu'il a déjà été dit la somme de 1.724,16 euros dus au titre des charges des années 2016, 2017 et 2018, qui a été admise par le premier juge, ne fait l'objet d'aucune contestation devant la cour. Il en est de même de la taxe sur les ordures ménagères de l'année 2019 (115 euros).



C'est aux termes de motifs et d'un calcul qui ne sont pas utilement contestés par les époux [E] et auquel il convient de se référer, que le premier juge a retenu, compte tenu des paiements effectués par Mme [T] et du montant des loyers réellement dus, qu'elle restait redevable de la somme de 162,88 euros précitée.



Le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la demande de Mme [T] relative à la délivrance de quittances de loyers depuis 2013



Il résulte des éléments du dossier qu'il a été demandé aux bailleurs, courant 2019, de délivrer à Mme [T] des quittances de loyer qu'elle n'a jamais reçu, sans réponse de leur part.



Il sera donc ordonné aux bailleurs de produire les quittances de loyer de 2013 à 2019 inclus, sans que les circonstances de l'espèce ne justifient que cette obligation soit assortie d'une astreinte. 





Sur l'article 700 du code de procédure civile 



Il est équitable d'allouer à Mme [T] une indemnité de procédure de 2.500 euros sur le fondement des articles 700, 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate qu'elle n'est pas saisie des demandes de M. [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] tendant à :

-fixer le montant du loyer mensuel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 à 74,53 euros mensuels conformément au décret n°2018-717 du 3 août 2018, 

-condamner Mme [T] au paiement de la somme de 65,71 euros au titre des loyers arrêtés au mois de septembre 2019 ;



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;



Et y ajoutant,



Condamne M. [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] à adresser à Mme [H] [T] les quittances de loyer de 2013 à 2019 inclus, 



Condamne M. [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] à payer à Mme [H] [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement des articles 700, 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,



Condamne M. [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président