Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 13 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 13 AVRIL 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16121 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMYY



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/00896





APPELANTS 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la société G.I.D.

c/o CABINET GID, 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE LIBRE DU [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



S.A.S. GID agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés et assistés par Me Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0290





INTIMEE 



S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Laurène SCEMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

Assistée par Me Alice DELAIGUE, avocat au barreau de PARIS substituant Me Laurène SCEMAMA













COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 mars 2023, en audience publique, Rachel LE COTTY, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller, 

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 



qui en ont délibéré, 





Greffier, lors des débats : Marie GOIN





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 







Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] du 16 décembre 2019, la société GID a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble en lieu et place de la société Citya Immobilier Pecorari (ci-après Citya). 



L'Association foncière urbaine libre (AFUL) du [Adresse 1] (ci-après l'AFUL) a également voté le non-renouvellement du mandat du cabinet Citya et confié un mandat de gestion à la société GID. 



Par acte du 1er juin 2021, le syndicat des copropriétaires et l'AFUL du [Adresse 1] ont assigné la société Citya, au visa de l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir, sous astreinte, les archives de la copropriété.



La société GID est intervenue volontairement à l'instance. 



Par ordonnance du 13 mai 2022, le juge des référés a : 




dit la société GID recevable en son intervention volontaire ;

dit n'y avoir lieu à référé ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et l'AFUL du [Adresse 1] à payer à la société Citya la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et l'AFUL du [Adresse 1] aux dépens.




Par déclaration du 14 septembre 2022, la société GID, le syndicat des copropriétaires et l'AFUL du [Adresse 1] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf celui relatif à la recevabilité de l'intervention volontaire de la société GID.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 9 janvier 2023, ils demandent à la cour de : 




réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : 


a dit n'y avoir lieu à référé, 

les a condamnés in solidum à payer à la société Citya la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

les a condamnés in solidum aux dépens ;



statuant à nouveau, 


condamner la société Citya, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à remettre au syndicat des copropriétaires et à son syndic le cabinet GID :


les dossiers manquants et non adressés : 



 - les rapprochements bancaires 2018/2019 ;

- les factures honoraires 2018/2019 ;

- le numéro ICS ;

- les relevés bancaire janvier, février, mars 2020 ;



les explications et les justificatifs concernant les irrégularités des comptes selon le grand livre du 01/01/2018 au 14/01/2020 : 



- compte 47199900 - résultat répartition : 1.182,33 euros 

- compte 47200000 - compte d'attente : 2.117,13 euros 

- compte 47210000 - compte de reprise : 2.869,39 euros 

- compte 48600000 - charges constatées d'avances : 162,26 euros 

- compte 48700000 - pdts encaissés d'avance : 9.604,02 euros 

- compte 51200000 - banque : 2.345,28 euros 



les documents complémentaires et explications : 



- compte 4500000 - copropriétaires : demande extrait de compte des copropriétaires selon le listing joint avec un exemplaire de tous les appels de fonds correspondant au solde de reprise au 31/12/2018 ;

- compte 4010000 - fournisseurs à payer : 16.891,37 euros : demande grand livre des sommes non lettrées et par comptes fournisseurs détaillés pour la période du 01/01/2018 au 14/01/2020 ; la facture Light pour la somme de 1.088,29 euros et l'avis de virement Veolia du 10/09/2019 pour la somme de 750,79 euros ; le remboursement des honoraires non proratisés sur la période de décembre 2019 ;

- compte 40100000 - AFUL Delessert : demande extrait de compte avec les justificatifs correspondants compte tenu du solde incohérent avec le solde du compte copropriétaire sur l'AFUL ;


condamner la société Citya, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à remettre à l'AFUL et à son syndic, la société GID : 


les dossiers manquants et non adressés : 



- les rapprochements bancaires 2018/2019 ;

- les factures honoraires 2018/2019 ;

- le numéro ICS ;

- les relevés bancaire janvier, février, mars 2020 ;



les explications et les justificatifs concernant l'irrégularité des comptes selon le grand livre du 01/01/2018 au 14/01/2020 : 



- compte 40800000 - factures non parvenues : - 1.044,43 euros ;

- compte 47199900 - résultat répartition : 2.177,46 euros ;

- compte 47210000 - compte de reprise : - 1.066,09 euros ;

- compte 51200000 - banque : 21.179,08 euros ;



les documents suivants pour les comptes concernés : 



- compte 45100001 - 17/19 Delessert : 9.710,91 euros : demande extrait de compte avec copie de l'apurement des charges 2017 et tous les justificatifs correspondants au solde débiteur de 2.483,10 euros ;

- compte 4010000 - fournisseurs à payer : 12.370,27euros : demande grand livre des sommes non lettrées et par comptes fournisseurs détaillés pour la période du 01/01/2018 au 14/01/2020 ; le remboursement des honoraires non proratisés sur la période de décembre 2019 ;


condamner la société Citya à payer au syndicat des copropriétaires et à l'AFUL du [Adresse 1] la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts, en application des articles 1240 et 1241 du code civil, ou, à titre très subsidiaire, 1231 à 1231-2 du code civil ;

condamner la société Citya à payer au syndicat des copropriétaires et à l'AFUL la somme de 2.000 euros chacun au titre de l'article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens. 


 

Par ordonnance du 10 février 2023, le président de la chambre a :




déclaré irrecevables les conclusions de la société Citya ; 

joint les dépens susceptibles d'avoir été exposés à l'occasion de l'incident à ceux de l'instance.




L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des appelants pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.







SUR CE, LA COUR,



Sur les demandes du syndicat des copropriétaires 



Aux termes de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :



« En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.



Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.



Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».



Aux termes de l'article 34 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :



« L'action visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 64 du présent décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble ».



L'article 64 du même décret précise que :



« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».



Au cas présent, il est établi que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires a bien adressé une lettre de mise en demeure à la société Citya le 2 juin 2020, la lettre et l'avis de réception du 8 juin 2020 comportant le tampon de la destinataire étant versés aux débats.



Par ailleurs, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que, si la société Citya a procédé à une remise des pièces comptables lors de son dessaisissement, cette remise s'est avérée incomplète, plusieurs documents étant manquants, tels que les balance et grand livre 2017, les états de rapprochement bancaire de 2017, 2018 et 2019, les relevés bancaires de 2017, 2018 et 2019, les factures 2017, les factures d'honoraires de 2018 et 2019 et les dossiers contentieux clos et en cours.



En cours de procédure, le 23 décembre 2021, soit avec près de deux ans de retard (le changement de syndic étant intervenu le 16 décembre 2019), la société Citya a transmis au syndicat des copropriétaires les documents suivants : le grand livre de 2000 à 2017, l'état de rapprochement bancaire 2017, le rapprochement bancaire compte de travaux 12/2017, les factures d'honoraires d'avril 2019 à décembre 2019, un extrait du compte 486000 à 162,26 euros, un extrait du compte 487000 à 9.604,02 euros, un extrait de compte FAP pour 16.891,37 euros, un avis de virement Veolia, le compte 471999 (solde à nouveau Nexity), un extrait de compte 472100 à 2.869,39 euros et un extrait de compte 512000.



Cependant, ainsi que l'expose le syndicat des copropriétaires, certains documents demeuraient manquants, à savoir les rapprochements bancaires 2018/2019 et les factures d'honoraires 2018/2019.



Ces documents n'ont toujours pas été transmis (ou, en tout cas, il n'en est pas justifié à hauteur d'appel, étant rappelé que les conclusions et pièces de l'intimée ont été déclarées irrecevables), en dépit de multiples relances du syndicat des copropriétaires, ce qui justifie son appel et sa demande de condamnation sous astreinte.



En revanche, les autres demandes du syndicat ne sont pas fondées dès lors que :



- les relevés bancaires de janvier, février et mars 2020 correspondent à une période au cours de laquelle la société Citya n'était plus le syndic de l'immeuble et n'avait donc plus accès aux relevés bancaires, lesquels sont à la disposition du nouveau syndic ;

- l'appelant ne s'explique pas sur la signification du « numéro ICS » cité dans le dispositif de ses conclusions, ni sur son utilité et son appartenance aux archives et pièces relevant de l'article 18-2 précité de la loi du 10 juillet 1965 ;

- les « explications et justificatifs concernant les irrégularités des comptes » ne relèvent pas des pièces visées à l'article 18-2 mais pourront, le cas échéant, donner lieu à une action au fond contre l'ancien syndic si des irrégularités sont avérées ;

- les « documents complémentaires et explications » sont également incompréhensibles et ne font l'objet d'aucune explicitation permettant à la cour de comprendre la pertinence et l'utilité de la demande de communication, faute de toute production des pièces qui auraient permis de constater l'insuffisance des documents d'ores et déjà transmis.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et la communication des rapprochements bancaires 2018/2019 et des factures d'honoraires 2018/2019 sera ordonnée sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif, le surplus des demandes étant rejeté.



Sur les demandes de l'AFUL



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'AFUL du [Adresse 1] expose que l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée n'est pas applicable aux AFUL mais qu'elle fonde sa demande de communication de pièces sur le contrat liant les parties et les articles 1103 et 1193 du code civil.



Elle soutient que ce contrat comportait une obligation pour le gestionnaire de remettre au successeur ou au président de l'AFUL l'état financier et la totalité des fonds, l'état des comptes des copropriétaires et les archives.



Cependant, si elle produit un « contrat de mandat du gestionnaire professionnel d'une AFUL » comportant de telles obligations de transmission des archives (pièce n° 13), ce contrat a été signé avec la société Nexity Lamy le 18 juin 2018 et non avec la société Citya.



Elle affirme que la société Citya vient aux droits de la société Nexity Lamy mais ne produit aucune pièce pour le démontrer alors qu'il s'agit de deux personnes morales différentes.



Or, le contrat de mandat signé avec la société Citya le 26 novembre 2018 et versé aux débats ne comporte aucune disposition relative à la transmission des archives au successeur, l'AFUL du [Adresse 1] ne faisant au demeurant référence à aucune stipulation expresse de ce contrat pour fonder ses demandes.



En conséquence, faute de justifier du fondement contractuel de sa demande et, par suite, d'une obligation non sérieusement contestable de la société Citya, l'AFUL du [Adresse 1] ne peut qu'être déboutée de sa demande formée en référé.



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts 



Les appelants soutiennent qu'en raison de la défaillance de la société Citya, ils ne peuvent fonctionner dans des conditions normales. Mais ils ne produisent aucune pièce attestant de difficultés de fonctionnement et justifiant du préjudice allégué.



Cette demande ne peut donc qu'être rejetée.





Sur les frais et dépens



L'appel du syndicat des copropriétaires étant partiellement fondé et la résistance de la société Citya établie puisqu'une assignation a été nécessaire afin de la contraindre à communiquer les archives de la copropriété, celle-ci sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 2.000 euros.







PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'AFUL du [Adresse 1] ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne la société Citya Immobilier Pecorari, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant un délai de trois mois, à remettre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et à son syndic, le cabinet GID, les documents suivants :



les rapprochements bancaires 2018/2019 ;

les factures honoraires 2018/2019 ;





Rejette le surplus des demandes de communication du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;



Rejette la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires et l'AFUL du [Adresse 1] ;



Condamne la société Citya Immobilier Pecorari aux dépens de première instance et d'appel ;



La condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier, Le Président,