Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 13 avril 2023

MM/ND



Numéro 23/1340 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 13/04/2023 







Dossier : N° RG 22/02025 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IIUI 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion







Affaire :



[M] [T]



C/



S.A.R.L. VILLA CLARA CHIBERTA





























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 02 Février 2023, devant :



Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





[N] [C], en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [M] [T]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 6] (77)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5135 du 07/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Xavier ABEBERRY, avocat au barreau de BAYONNE













INTIMEE :



S.A.R.L. VILLA CLARA CHIBERTA

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 489 715 466, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE





























sur appel de la décision 

en date du 04 JUILLET 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE







RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :



La société Villa Clara Chiberta exploite une résidence hôtelière de tourisme située [Adresse 2], composée d'appartements meublés à usage exclusif d'habitation temporaire destinés principalement à l' hébergement d'une clientèle saisonnière de passage, la résidence étant fermée en période hivernale de novembre à mars.



Le 1er juillet 2020, Madame [M] [T] a réservé un séjour de sept nuits pour la période du 2 au 9 juillet 2020, dans un appartement de type T2 situé au rez-de-chaussée de cette résidence.



Cette réservation a été confirmée par mail du même jour adressé par la société Villa Clara Chiberta lui communiquant le prix de la location, d'un montant total de 926,25 euros, hors taxe de séjour.



A l'issue de cette première période de location, Madame [T] a demandé la reconduction de son séjour pour une semaine supplémentaire, et ainsi de suite jusqu'au 30 octobre 2020, au motif qu'elle était en cours d'acquisition d'une maison sur la côte basque et qu'elle était dans l'attente de la réitération de l'acte d'achat.



En dépit de la fermeture annuelle de la résidence sur la période du 15 novembre au 15 mars, en raison de la seconde période d'état d'urgence sanitaire, consécutive à la pandémie de COVID 19, Madame [T] a été autorisée à demeurer dans la résidence moyennant le tarif de 900 euros par mois.



Par la suite, Madame [T] a adressé plusieurs courriels à la direction de la résidence pour l'informer des difficultés ayant différé l'aboutissement de son projet immobilier, tout en justifiant de sa capacité à régler le prix de son séjour en adressant à la société Villa Chiberta la copie d'ordres de virements SWIFT depuis l'étranger, de sommes importantes devant permettre de créditer son compte bancaire, via une société espagnole ayant son siège à [Localité 7] et disposant d' un compte ouvert sur les livres de la Caixa Bank.



En garantie de ce règlement, elle a remis au loueur, le 20 décembre 2020, une traite acceptée tirée sur cette société, d'un montant de 8382,68 euros correspondant à la première facture éditée par la SARL Villa Clara.



En dépit de ses promesses de libérer l'appartement occupé fin mars, puis le 15 mai 2021 et enfin fin décembre 2021, en fonction des aléas affectant selon elle la perception des fonds virés depuis l'étranger sur ses comptes et, du même coup, la finalisation de son projet immobilier, Madame [T] s'est maintenue dans les lieux, sans jamais régler le prix de son séjour, à l'exception de deux acomptes totalisant 5000,00 euros.



Après une mise en demeure en date du 16 octobre 2021 d'avoir à libérer l'appartement occupé pour le 8 novembre 2021, en raison de la fermeture saisonnière de la résidence pour travaux, la SARL Villa Clara Chiberta a, par acte d'huissier en date du 28 janvier 2022, fait assigner Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant en référé, pour faire constater que Madame [M] [T] est occupante sans droit ni titre de l'appartement qu'elle occupe au sein de la résidence de tourisme Villa Clara ; obtenir son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique ; ordonner la séquestration de ses meubles et objets mobiliers ; voir condamner Madame [T] à rendre les lieux dans un état neuf ; la voir condamner à verser à la SARL Villa Clara la somme de 22 000,00 euros correspondant aux nuités impayées au 31 décembre 2021 et une indemnité d'occupation de 5000,00 euros par mois courant du 1er janvier 2022 jusqu'à complète libération des lieux loués, outre 2000,00 euros au titre du préjudice financier et 2000,00 euros au titre du préjudice moral subis ; la voir condamner enfin aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Madame [T] a expliqué avoir connu des revers de fortune qui l'ont empêchée d'acquérir le logement qu'elle ambitionnait et de payer le loyer de l'appartement qu'elle occupait au sein de la résidence de tourisme. Si elle a reconnu devoir des loyers et exprimé le souhait de quitter la résidence, elle a sollicité l'application des dispositions du livre IV du code des procédures civiles d'exécution.



Par ordonnance du 4 juillet 2022, le juge des référés a :



Constaté que Madame [M] [T] est depuis le 9 novembre 2021 occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] ;



Ordonné la libération des lieux à compter de la présente décision ;



A défaut de libération volontaire, ordonné l'expulsion de Madame [M] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef par l'huissier le premier requis et ce au besoin, avec le concours de la force publique ;



Condamné Madame [M] [T] à verser par provision à la société Villa Clara Chiberta la somme de 16073,42 euros au titre des loyers échus et impayés au 8 novembre 2021 ;



Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement ;



Condamné Madame [M] [T] à payer à la société Villa Clara Chiberta au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 9 novembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux le montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail soit la somme de 3705,00 euros ;



Condamné Madame [M] [T] à restituer les lieux en bon état de réparations locatives ;



Dit qu'à défaut par Madame [M] [T] d'exécuter volontairement la présente décision, la société Villa Clara Chiberta sera autorisée à transporter les meubles et effets du locataire dans tout garde-meuble de son choix, aux frais , risques et périls de cette dernière ;



Débouté la société Villa Clara Chiberta de leurs(SIC) plus amples demandes ;



Débouté Madame [M] [T] de ses plus amples demandes ;



Condamné Madame [M] [T] à verser à la société Villa Clara Chiberta la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamné Madame [M] [T] aux entiers dépens en ce compris les frais d'assignation délivrée le 28 janvier 2022.



Par déclaration en date du 16 juillet 2022 Madame [M] [T] a relevé appel de cette ordonnance, appel limité à la condamnation au paiement de la somme de 3705 euros mensuels à titre d'indemnité d'occupation et débouté Madame [T] de ses plus amples demandes, notamment en ce qu'elle aurait demandé à bénéficier des dispositions de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2023, l'affaire étant fixée pour plaidoiries au 2 février 2023.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :



Vu les conclusions en date du 11 janvier 2023 de Madame [M] [T] aux fins de :



Voir écarter des débats les trois planches photographiques produites par la SARL Villa Clara Chiberta à la suite du procès -verbal de reprise du 22 octobre 2022 (pièce adverse 25) ;



Vu l'article 910-4 du code de procédure civile,



Juger irrecevable la prétention de l'intimée à voir condamner l'appelante à 2000,00 euros de préjudice matériel, une prétention non formulée dans son appel incident du 14 novembre 2022 et de surcroît fondée sur une pièce 25, un procès verbal d'huissier, « augmentée » par les soins de l'intimée de trois planches photographiques ;



Vu l'ordonnance de référé RG n° 12-22-000032 du 4 juillet 2022 ;



Débouter la SARL Villa Clara Chiberta de toutes ses conclusions, fins et prétentions contraires aux présentes ;



Infirmer l'ordonnance entreprise quant au montant de l'indemnité d'occupation, 



et, statuant de nouveau,



Fixer l'indemnité d'occupation à 1148,56 euros ;



A titre subsidiaire,



Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 900,00 euros par mois depuis le 9 novembre 2021 et aux sommes de 2125, 67 euros pour les mois de juillet et de 2657,01 euros pour les mois d'août,



Infirmer l'ordonnance entreprise quant à l'application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution,



et, statuant à nouveau,



Juger qu'aucun délai de grâce n'a été demandé à ce jour par Madame [T] au fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution,





Débouter la SARL Villa Clara de son appel incident au sujet des dommages -intérêts pour préjudice financier et moral et Confirmer l'ordonnance sur ces points,



Vu les articles 695, 696, 700 et 704 et suivants du code de procédure civile,



juger qu'il apparaît équitable de laisser les parties supporter les dépens et frais irrépétibles dont ils ont fait l'avance et qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dispenser Madame [T] du paiement des dépens.



*



Vu les conclusions de la SARL Villa Clara Chiberta en date du 9 janvier 2023 par lesquelles il est demandé à la cour de :



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :



Condamné Madame [M] [T] à payer à la société Villa Clara Chiberta au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 9 novembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux le montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 3705 euros ;



Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL Villa Clara Chiberta de ses demandes de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau,



Condamner Madame [T] à verser à la SARL Villa Clara :



' la somme de 10 000,00 euros au titre du préjudice financier subi ;

' la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice moral subi ;

' la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice matériel subi ;



En tout état de cause,



Condamner Madame [T] à payer à la SARL Villa Clara la somme de 4000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



MOTIVATION :



Sur la demande de Madame [T] tendant à voir écarter les planches photographiques annexées au procès-verbal de reprise figurant en pièce 25 de la société Villa Clara Chiberta : 



Comme le relève l'appelante, il est manifeste que le procès-verbal de reprise établi le 22 octobre 2022 par Maître [Z] ne comporte que deux feuillets et aucune photographie jointe par l'huissier instrumentaire. Les trois photographies agrafées à cette pièce ne sont donc pas des annexes du procès-verbal de reprise et seront écartées des débats.



Au demeurant, elles ne présentent aucun intérêt, compte tenu de leur mauvaise qualité qui ne permet d'asseoir aucune constatation probante.



Sur la demande de Madame [T] tendant à faire juger qu'aucun délai de grâce n'a été demandé sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution :



Madame [T] n'a pas demandé au juge des référés de bénéficier d'un délai de grâce en application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, tel que l'a examiné le premier juge dans la motivation de sa décision.



Elle demandait simplement à bénéficier du délai légal de deux mois pour libérer les lieux, à compter du commandement délivré à cet effet.



Il lui en sera donné acte. Toutefois il n'y a pas lieu à infirmation de l'ordonnance déférée sur ce point, le premier juge, nonobstant une motivation ultra petita sur les délais de grâce, ayant simplement débouté Madame [T] de ses plus amples demandes, telles qu'elles étaient formulées dans le dispositif de ses écritures de première instance. 



Sur le montant de l'indemnité d'occupation :



L' appelante conteste le montant de l'indemnité d'occupation fixée par le juge des référés à 3705 euros, sur la base du tarif de la première semaine de location, alors qu'à partir du 14 juillet, elle aurait été logée dans un appartement plus petit et que les loyers mensuels successivement appelés par la SARL Villa Chiberta ont été de 2125,67 euros en juillet 2020, 2657,01 euros en août 2020 , puis de 900 euros par mois entre septembre 2020 et juin 2021 puis, de nouveau, de 2125,67 euros en juillet 2021, 2657,01 euros en août 2021 et 900,00 euros à partir de septembre 2021.



Elle en déduit que l'indemnité d'occupation devrait être fixée au montant mensuel moyen de 1148,56 euros. À titre subsidiaire, elle demande de fixer l'indemnité d'occupation sur la base de la seule facture n° FA 20155694 du 20 décembre 2020 adressée à Madame [T], certes au nom de la société SL Altayola, 



La SARL Villa Clara Chiberta s'oppose à cette demande au motif que l'indemnité d'occupation devait avoir un caractère coercitif ; que l'appartement n° 3, à peine plus petit que le numéro 2, bénéficiait d'une terrasse plus grande et était loué au même tarif, alors que la résidence de tourisme est un ensemble de logements prêts à vivre , où la clientèle peut séjourner en tout indépendance, mais proposant aussi des services et équipements communs : entretien des chambres, fourniture de linge de toilette et de lit, restauration sur place, réception, piscine , le tout à 100 mètres de la plage.



Au vu des pièces soumises, c'est par une appréciation exacte des faits et du droit des parties, que la cour fait sienne, que le premier juge a fixé à 3705 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due à la société SARL Villa Clara Chiberta, réparant le préjudice subi par la société, du fait du maintien de Madame [T] dans les lieux occupés par elle sans droit ni titre. 



Il convient d'ajouter que cette indemnité, si elle a été fixée sur la base du tarif hebdomadaire de la pleine saison, n'apparaît pas surévaluée au regard du standing de la résidence et de l'obligation dans laquelle se trouve le loueur de maintenir son établissement ouvert durant la période d'hivernage, du fait de cette occupation.



Sur l'appel incident de la SARL Villa Clara Chiberta :



La société Villa Clara Chiberta ne produit aucune pièce justificative du préjudice financier qu'elle allègue au soutien de sa demande indemnitaire. 





Elle ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui qui est réparé par la condamnation au paiement de la facture émise, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, et par l'indemnité d'occupation.



Quant au préjudice moral, il n'est pas caractérisé, au regard de la position respective des parties.



Sur la demande d'indemnisation du préjudice matériel :



La société SARL Villa Clara Chiberta sollicite, à ce titre, une somme de 2000,00 euros , au motif que Madame [T] n'aurait pas rendu les lieux dans un parfait état, la table en verre du salon étant notamment brisée sur plusieurs dizaines de cm ². Elle s'appuie en cela sur le procès-verbal de reprise établi par Maître [Z] qui ne contient aucun constat de cet ordre.



En outre ce procès-verbal est daté du 22 octobre 2022 et cette demande aurait dû, en conséquence, figurer dans les premières conclusions d'appel incident du 14 novembre 2022, cette prétention n'étant pas de nature à faire trancher une question née, postérieurement à ces premières conclusions, de la survenue d'un fait nouveau, au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile.



Cette demande est en conséquence irrecevable.



Sur les demandes annexes :



Madame [T] qui succombe en totalité supportera la charge des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle.



Au regard de la position des parties et des circonstances de la cause, l'équité justifie de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Madame [T] à payer à la société Villa Clara Chiberta une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédures civile et d'y ajouter une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Déclare irrecevables les planches photographiques jointes au procés-verbal de reprise de Maître [Z], non annexées par l'huissier,



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Donne acte à Madame [M] [T] qu'elle n'a pas demandé à ce jour un délai de grâce sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution,



Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel de la société Villa Clara Chiberta,



Déboute la société Villa Clara Chiberta du surplus de ses demande indemnitaires,





Condamne Madame [M] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Madame [M] [T] à payer à la SARL Villa Clara Chiberta une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Cathernie SAYOUS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière Le Président