Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 13 avril 2023

N° RG 21/03852 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I4UL





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE



ARRET DU 13 AVRIL 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



51-20-010

Jugement du TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE DIEPPE du 03 Septembre 2021





APPELANTS :



Monsieur [Y] [T]

né le 08 Août 1962 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Non comparant, représenté et assisté par Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de ROUEN



Madame [O] [G] épouse [T]

née le 05 Novembre 1966 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Non comparante, représentée et assistée par Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de ROUEN





INTIMEE :



Madame [E] [D] épouse [P]

née le 01 Février 1931 à [Localité 1] (76) [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Non comparante,

sous tutelle de Mme [X] [F] habilitée par un jugement du juge des tutelles de ROUEN en date du 13 Décembre 2022. 

Réprésentées et assistées de Me Nicole DAUGE, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 Mars 2023 devant Madame GERMAIN, Conseillère, magistrat chargé d'instruire l'affaire, 







Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : 



Madame GOUARIN, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

Madame GERMAIN, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS:



Monsieur GUYOT,





DEBATS :



Rapport oral a été fait à l'audience



A l'audience publique du 06 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2023



ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 13 Avril 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



Signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition.





Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte notarié du 20 juin 1982, Mme [E] [D] épouse [P] a donné à bail rural à M. et Mme [G] pour une durée de 18 ans et six mois à compter du 15 septembre 1982, une exploitation agricole sise à [Adresse 6], ainsi que sur les communes de [Localité 8] et [Localité 7], comprenant une maison d'habitation, divers bâtiments d'exploitation, des terres en nature de labours et d'herbage d'une contenance totale de 41ha 28a 97 ca.



Ce bail a été renouvelé par tacite reconduction à compter du 15 mars 2000 puis jusqu'au 15 mars 2019.



Suivant acte authentique du 7 octobre 1996, M. et Mme [G] ont cédé à M. [Y] [T] et Mme [O] [G], avec l'accord préalable de la bailleresse leurs droits résultant du bail pour le temps qui restait à courir à compter du 25 septembre 1995. 



Par avenant du 17 octobre 2005, le fermage, étalé par quarts a été majoré à compter du 15 septembre 2005. 



A l'occasion de la conclusion de cet avenant, Mme [E] [D] a appris que les preneurs avaient construit divers bâtiments d'exploitation d'une superficie totale de 2947m² depuis 2004 et qu'une chambre supplémentaire avait été aménagée dans la maison d'habitation. 



Trois nouveaux bâtiments ont ultérieurement été édifiés entre 2013 et 2014 d'une superficie de 2562m². 



Lors du renouvellement du bail à compter du 15 septembre 2019, des pourparlers ont été engagés quant au prix du bail renouvelé. Aucun accord n'a été trouvé entre les parties. 



Suivant requête du 15 janvier 2020, Mme [E] [D] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe aux fins de voir trancher la question de la possibilité ou non de tenir compte, dans la fixation du prix du bail renouvelé, des constructions réalisées par les preneurs avant le renouvellement du bail et voir ordonner une expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative de l'exploitation donnée en location.



Par jugement du 3 septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe a :



- dit et jugé que M. [Y] [T] et Mme [O] [T] ont réalisé des constructions irrégulières pendant le bail, 



- dit et jugé que Mme [E] [D] épouse [P] est bien fondée à solliciter dans le prix du bail renouvelé les modifications réalisées irrégulièrement avant le renouvellement du bail, 



- débouté M. [Y] [T] et Mme [O] [T] de leurs demandes, 



- ordonné une mesure d'expertise confiée à un technicien afin de chiffrer le montant du fermage au regard des constructions réalisées par M. et Mme [T],



- dit que les parties seront à nouveau convoquées par le greffe après dépôt du rapport d'expertise, 



- réservé les dépens, 



- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



M. et Mme [T] ont relevé appel de cette décision par déclaration reçue le 6 octobre 2021. 



EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions reprises oralement à l'audience, M. et Mme [T] demandent à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe, 



- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [E] [P], 



- condamner Mme [E] [P] à verser à M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner Mme [E] [P] aux entiers dépens.







Par dernières conclusions reprises oralement à l'audience, Mme [E] [P] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le tribunal paritaire de Dieppe, 



- en conséquence débouter M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 



- condamner M. et Mme [T] à verser à Mme [E] [D] épouse [P] représentée par Mme [X] [F], habilitée par un jugement du juge des tutelles de Rouen en date du 13 décembre 2022, une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner M. et Mme [T] aux dépens de première instance et d'appel. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la fixation du loyer 



M. et Mme [T] font grief aux premiers juges d'avoir considéré que les nouvelles constructions qu'ils ont édifiées pendant les différents renouvellements du bail, pouvaient être prises en compte pour réévaluer le fermage lors du renouvellement du bail, alors que selon eux, ce n'est qu'à compter de la restitution effective des terres après la fin du renouvellement du bail, que les nouvelles constructions doivent être prises en compte pour l'évaluation du fermage. Ils se fondent pour cela sur l'article L. 411-69 du code rural qui prévoit que le preneur, qui a par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur. 

Ils considèrent que tenir compte des améliorations avant la sortie du preneur des lieux pour augmenter le fermage, aurait pour conséquence un enrichissement sans cause au profit du bailleur. 



En réplique, Mme [P] se fonde sur un arrêt du 25 février 2016 de la Cour de cassation qui confirme que l'accession du bailleur à la propriété des constructions édifiées par le preneur, intervient à l'expiration du bail en cours, étant rappelé que le renouvellement du bail s'analyse comme un nouveau bail. Elle prétend que l'analyse de M. et Mme [T] est erronée puisqu'ils raisonnent comme s'ils avaient édifié régulièrement les nouvelles constructions et avaient droit à une indemnité en fin de bail, ce qui n'est pas le cas.



Aux termes de l'article 555 alinéa 1er du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. 



Par ailleurs, selon l'article L. 411-50 du code rural à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16.





Selon l'article L. 411-69 du même code, le preneur qui a par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [T] ont édifié en cours de bail, différentes constructions telles qu'elles résultent du procès-verbal de constat du 17 juillet 2019, sans autorisation de la bailleresse, malgré la clause du bail prévoyant que le preneur s'engage à informer le bailleur de tout changement qui pourrait intervenir en cours de bail quant à la consistance des biens qu'ils mettent en valeur. 



De l'arrêt de la Cour de cassation (Civ.3e, 25 février 2016 n°14-26.845), il ressort que l'accession du bailleur à la propriété des constructions édifiées par le preneur intervient à l'expiration du bail en cours, étant rappelé que le renouvellement du bail s'analyse comme un nouveau bail. 



S'il est constant que le renouvellement du bail a pour effet de reporter l'indemnisation du preneur, au titre des améliorations qu'il a apportées, à l'époque de sa sortie de ferme, de sorte que les améliorations sont évaluées à cette date et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte pour déterminer le prix du bail renouvelé, ce raisonnement ne vaut que si les travaux ont été autorisés préalablement par le bailleur. En effet, le non-respect de l'autorisation préalable a pour sanction l'impossibilité pour le preneur de se faire indemniser en fin de bail (Civ.3e 18 février 2014 n°12-26. 258).



En l'espèce, dans la mesure où le preneur a fait édifier les bâtiments sur les terres louées en violation des dispositions du code rural, sans solliciter préalablement l'autorisation du bailleur, il a perdu tout droit à indemnisation en sortie de bail au titre des améliorations apportées au fonds pendant le cours du bail. 



En revanche, le bailleur est devenu propriétaire des constructions érigées sans son accord et au cours des renouvellements à la fin du bail, sans qu'il soit besoin d'attendre la fin des relations contractuelles entre lui et le preneur. 



Aux termes de l'article L. 411-11 du code rural le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.



Le bailleur étant devenu propriétaire des constructions érigées sur ses terres, sans qu'il soit besoin d'attendre la fin des relations contractuelles et sans que le preneur n'ait droit à une indemnisation en fin de bail, il y a lieu de tenir compte des modifications apportées par le preneur à la consistance des biens loués afin de fixer le prix du fermage, sans qu'il y ait lieu de considérer qu'il existerait au profit du bailleur un enrichissement sans cause.



En effet aux termes de l'article 1303-1 du code civil, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale. 





L'article 1303-2 précise qu'il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel. 



Or en l'espèce, les constructions édifiées par les époux [T] durant les différents renouvellements du bail, leur profitent puisqu'ils disposent désormais de davantage de bâtiments pour leurs récoltes et élevages.



En outre c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a rappelé que le preneur qui a négligé de remplir les formalités pour obtenir une indemnité relative aux constructions qu'il a réalisées, ne saurait être fondé à invoquer l'enrichissement sans cause du bailleur pour pallier les conséquences de sa négligence. 



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [E] [P] fondée à solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués avant renouvellement du bail, pour la fixation du loyer.



Sur l'expertise 



Aucun accord n'étant intervenu entre preneurs et bailleurs à l'occasion du renouvellement du bail quant à la fixation du prix du bail renouvelé, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont ordonné une expertise afin de permettre à la juridiction d'évaluer la valeur du bien immobilier donné à bail rural à M. et Mme [T], en tenant compte des constructions réalisées. 



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



La charge des dépens d'appel sera supportée par M. et Mme [T] conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.



Aussi M. et Mme [T] seront-ils condamnés à lui verser la somme de 

3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 3 septembre 2021, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [Y] [T] et Mme [O] [T] in solidum aux dépens d'appel, 



Condamne M. [Y] [T] et Mme [O] [T] in solidum à payer à Mme [E] [D] épouse [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 







Déboute M. [Y] [T] et Mme [O] [T] de leur demande d'indemnité procédurale. 





Le greffier La présidente