Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 13 avril 2023

N° RG 22/02799 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JFAH





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE



ARRET DU 13 AVRIL 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



21-000004

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de ROUEN du 13 Juillet 2022





APPELANTS :



Monsieur [E] [C]

né le 17 Juin 1954 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 14]



Comparant représenté par Me Luc MASSON, avocat au barreau de ROUEN



Madame [H] [C] épouse [X]

née le 09 Mai 1948 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 13]



Comparante représentée par Me Luc MASSON, avocat au barreau de ROUEN



Madame [T] [C] épouse [F]

née le 21 Février 1947 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 17]



Comparante représentée par Me Luc MASSON, avocat au barreau de ROUEN





INTIME :



Monsieur [G] [Z]

né le 03 Avril 1977 à [Localité 20]

[Adresse 12]

[Localité 15]



Non comparant représenté par Me Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIÉS SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN















COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 Mars 2023 devant Madame Gouarin, Présidente. 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : 



Madame GOUARIN, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

Madame GERMAIN, conseillère





GREFFIER :



Madame DUPONT, lors des débats et de la mise a disposition 





DEBATS :



Rapport oral a été fait à l'audience



A l'audience publique du 16 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2023



ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 13 Avril 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



Signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.



Exposé des faits et de la procédure



Par acte notarié du 22 juin 1981, M. [J] [C] et Mme [L] [O] épouse [C] ont consenti à Mme [T] [C] épouse [F], Mme [H] [C] épouse [X], Mme [N] [C] épouse [S] et M. [E] [C] une donation-partage portant sur la nue-propriété de parcelles situées à [Localité 17].



M. [J] [C] et Mme [L] [O] sont décédés respectivement les 19 janvier 2017 et 13 novembre 2016.



Par acte d'huissier du 15 avril 2019, M. [E] [C], Mme [H] [C] et Mme [T] [C] (les consorts [C]) ont fait assigner M. [G] [Z] devant le tribunal de grande instance de Rouen afin principalement, de voir constater que M. [Z] n'est pas titulaire d'un bail verbal sur les parcelles qu'il occupe et subsidiairement, de voir annuler le bail.



Par ordonnance du 17 février 2021, le tribunal de grande instance s'est déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire.



Par jugement contradictoire du 13 juillet 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen a :



-constaté l'existence d'un bail verbal entre M. [I] [Z] puis M. [G] [Z] d'une part et les consorts [C] d'autre part sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 3] situées à [Localité 17] pour une surface totale de 8 ha 52 a et 88 ca ;



- débouté les consorts [C] de leurs demandes et de leur réclamation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté M. [G] [Z] de ses demandes plus amples ou contraires ;



- condamné les consorts [C] à payer à M. [G] [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné les consorts [C] aux dépens.



Pour statuer ainsi, le premier juge a principalement estimé qu'il existait une mise à disposition à titre onéreux des parcelles exploitées par les époux [C] au profit de M. [I] [Z], que le transfert du bail au profit de M. [G] [Z] avait été autorisé par les auteurs des consorts [C] et que la nullité du bail n'était pas encourue dès lors que, dans le cadre de la donation-partage, les usufruitiers s'étaient réservé le droit de louer les parcelles concernées.



Par déclaration du 16 août 2022, les consorts [C] ont relevé appel de cette décision.



Exposé des prétentions et moyens des parties



Par dernières conclusions reçues le 7 novembre 2022 et développées oralement à l'audience, les consorts [C] demandent à la cour de :



- déclarer l'appel recevable ;



- infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



A titre principal,



- dire et juger que M. [G] [Z] n'est pas titulaire d'un bail sur les parcelles litigieuses ;



A titre subsidiaire,



- prononcer la nullité du bail verbal ;



En tout état de cause,



- constater que M. [Z] est occupant sans droit ni titre ;



- ordonner l'expulsion de M. [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt ;





- condamner M. [Z] à leur verser la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner M. [Z] aux dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions reçues le 4 janvier 2023 et reprises à l'audience, M. [Z] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu ;



- condamner M. [E] [C], Mme [H] [C] et Mme [T] [C] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Au soutien de leur appel, les consorts [C] font principalement valoir qu'aucun bail écrit n'a été consenti, que la charge de la preuve de l'existence du bail verbal incombe à celui qui s'en prévaut, que l'occupation des parcelles ne suffit pas à établir l'existence d'un bail, qu'ils n'ont pas connaissance avant l'introduction de l'instance des éléments produits par M. [Z] et que le bail consenti par l'usufruitier sans l'accord du nu-propriétaire est nul.



A l'appui de ses prétentions, M. [G] [Z] fait essentiellement plaider qu'en l'absence de bail écrit, il existe une présomption de soumission au statut du fermage de toute mise à disposition à titre onéreux d'un fonds rural en vue de l'exploiter et d'y exercer une activité agricole, qu'en l'espèce, ses parents ont obtenu un bail verbal consenti par M. et Mme [J] [C], lesquels ont autorisé la transmission du bail à son profit et que les fermages ont été réglés depuis 2006 par M. [I] [Z] puis par lui-même à M. [J] [C] qui en délivrait quittance. Pour s'opposer à la demande d'annulation du bail, il fait valoir qu'aux termes de l'acte de donation-partage, les bailleurs ont entendu déroger aux dispositions de l'article 595 du code de procédure civile et qu'il est fondé à se prévaloir de la théorie de l'apparence.



MOTIFS DE LA DECISION



La recevabilité de l'appel formé par les consorts [C] dans les formes et délais prévus par la loi n'est pas contestée.



Sur l'existence d'un bail verbal



L'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.



En l'absence de contrat écrit, la charge de la preuve de l'existence d'un bail verbal appartient à celui qui s'en prévaut.



En l'espèce, il n'est pas autrement contesté que M. [G] [Z] exploite les parcelles litigieuses à des fins agricoles, ce qui est confirmé par les relevés de la mutualité sociale agricole versés aux débats.



L'intention de M. [J] [C] et de Mme [O] de donner à bail à M. [I] [Z] les parcelles exploitées résulte des écrits versés aux débats qui émanent soit de M. [C] soit des époux [C].









En effet, M. [Z] verse aux débats un écrit daté du 13 octobre 2006 ainsi rédigé :

'Je soussigné M. [C] autorise M. [Z] [I], représentant du GAEC du [Localité 19], à cultiver la parcelle n°A [Cadastre 5]/[Cadastre 6] d'une surface de 3 ha située à [Localité 17]'.



Ce document comporte la signature '[C] [J]'.



Il importe peu que le texte n'ait pas été rédigé de la main de M. [J] [C] dès lors que la signature figurant sur ce document est identique à celle portée sur les autres documents attribués à l'intéressé, notamment celle figurant à l'acte de donation-partage et celle apposée sur les reçus de paiement des fermages. Il est également indifférent que les parcelles visées constitue un bien propre de Mme [O] dès lors qu'il n'y a pas lieu d'examiner la validité de l'autorisation d'exploiter ainsi consentie mais l'intention des bailleurs de mettre à la disposition du preneur les parcelles litigieuses.



M. [Z] produit également un document signé de M. [J] [C] le 18 décembre 2012 ainsi libellé : 



'Suite au départ à la retraite de M. [I] [Z] courant 2013, le loyer sera régler par son fils, [Z] [G], pour les 8 ha 60 à [Localité 17]'.



Le premier juge a relevé à juste titre que la signature figurant sur ce document correspond à l'une des signatures portées sur l'acte de donation-partage de sorte que la contestation élevée sur ce point sera écartée.



Enfin, M. [Z] verse aux débats un document dactylographié daté du 28 janvier 2013 rédigé ainsi qu'il suit :



'Je soussigné M. et Mme [C] déclarent autoriser M. et Mme [I] [Z] à transmettre le bail oral qui leur a été consenti à leur fils [Z] [G] pour qu'il continu l'exploitation des parcelles'.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants sur ce point, si ce document est dactylographié, il comporte bien deux signatures manuscrites '[C] [J]' et '[C] [P]' dont l'authenticité n'est pas utilement remise en cause.



La mise à disposition des parcelles à titre onéreux est également confirmée par l'attestation de Mme [N] [C], fille de M. [J] [C] et de Mme [L] [O] et soeur des appelants, qui confirme que ces derniers étaient informés de l'existence du bail verbal consenti par M. [J] [C] à M. [I] [Z] 'depuis de nombreuses années', du transfert du bail au fils de celui-ci, M. [G] [Z], et du paiement du loyer par chèque en contrepartie de la mise à disposition des parcelles.



Il en résulte preuve suffisante de la volonté de M. [J] [C] et de Mme [L] [O] de mettre les parcelles litigieuses à la disposition de M. [I] [Z] puis de son fils, M. [G] [Z], en vue d'une exploitation agricole.



L'existence d'une contrepartie onéreuse est établie par la production des reçus des fermages réglés à M. [J] [C] entre 2006 et 2016, reçus qui sont signés '[C] [J]'. Si les appelants contestent l'authenticité de la signature attribuée à leur père, ils ne versent aux débats aucun élément probant à l'appui de cette contestation alors que la signature apposée sur ces documents est similaire à celle qui figure sur les autres documents signés par l'intéressé. Contrairement à ce que les consorts [C] soutiennent sur ce point, ces reçus sont suffisants à établir la preuve des versements invoqués sans qu'il soit nécessaire de les corroborer par le justificatif de leur règlement effectif.



Il en résulte que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que M. [G] [Z] rapportait la preuve de l'existence d'un bail verbal sur les parcelles exploitées. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point.



Sur la demande d'annulation du bail 



Aux termes de l'article 595 du code civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans, ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.

L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.



En application de ces dispositions, le bail rural consenti par l'usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est nul.



En l'espèce, l'acte de donation-partage établi le 22 juin 1981 comporte en page 9, au paragraphe 'charges et conditions, réserve d'usufruit' la mention suivante :



'Monsieur et Madame [C]/[O], donateurs, font réserve expresse à leur profit de l'usufruit pendant leur vie, et jusqu'au jour du décès du survivant d'eux, et sans réduction au décès du prémourant, de tous les biens par eux donnés aux présentes.

En outre, ils imposent aux donataires qui s'y soumettent, l'obligation de les laisser jouir, à titre d'usufruitiers, et jusqu'au jour du décès du survivant, de tous les biens meubles qui ne sont pas compris dans la présente donation.

Les donateurs auront le droit de louer ou de relouer les immeubles objet de la présente donation à la condition de ne pas consentir de baux ou locations pour une durée supérieure à neuf ans'.



Cette clause ne comporte aucune dérogation expresse et non équivoque aux dispositions de l'alinéa 4 de l'article 595 en ce que, si elle autorise les donateurs à consentir un bail sur les parcelles objet de la donation-partage, elle ne les dispense pas de solliciter l'accord des nus-propriétaires pour ce faire.



Dès lors qu'il n'est pas contesté que le bail rural consenti en 2006 à M. [I] [Z] l'a été par les usufruitiers seuls sans le consentement des nus-propriétaires, la nullité est encourue en application des dispositions impératives de l'alinéa 4 de l'article 595, ce peu important que le bail ait été consenti pour une durée qui n'est pas supérieure à neuf ans dès lors que les dispositions visées à l'alinéa 4 sont applicables à tout bail d'un fonds rural sans distinction de durée.



La nullité peut cependant être écartée en application de la théorie de l'apparence si le preneur justifie qu'il a agi de bonne foi sous l'empire d'une erreur commune, laquelle est définie comme celle qu'un individu normalement raisonnable n'aurait pu surmonter compte-tenu d'investigations et de vérifications auxquelles il convient de procéder.



En l'espèce, le preneur, titulaire d'un bail verbal, a pu légitimement croire que les usufruitiers avaient la qualité de propriétaires des parcelles dès lors que M. [C] et Mme [O] se sont toujours comportés comme les propriétaires des parcelles lorsqu'ils ont consenti le bail initial à M. [I] [Z], lorsqu'ils l'ont autorisé par un écrit du 13 octobre 2006 à cultiver deux autres parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] et lorsqu'ils ont expressément autorisé la cession du bail à M. [G] [Z] par un écrit du 28 janvier 2013. Il est également établi que le paiement des fermages a toujours été effectué auprès de M. [C] et de Mme [O], ce jusqu'à leur décès. 



Il résulte de ces circonstances que le preneur, dont il n'est pas soutenu qu'il était informé de l'existence d'un démembrement du droit de propriété, est fondé à invoquer la qualité de propriétaire apparent des usufruitiers l'autorisant à croire en cette qualité sans être tenu d'effectuer des investigations approfondies auprès du service de publicité foncière.



Il convient en conséquence de débouter les consorts [C] de leur demande d'annulation du bail rural verbal consenti par M. [C] et Mme [O] et de confirmer les dispositions du jugement déféré sur ce point.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



Les appelants devront supporter la charge des dépens d'appel et seront condamnés à verser à M. [Z] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour :



Déclare l'appel recevable ;



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; 



Y ajoutant,



Condamne M. [E] [C], Mme [H] [C] et Mme [T] [C] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [E] [C], Mme [H] [C] et Mme [T] [C] à verser à M. [G] [Z] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [E] [C], Mme [H] [C] et Mme [T] [C] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.



Le greffier La présidente