Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 13 avril 2023

N° RG 22/02827 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JFCN





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 13 AVRIL 2023





DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00835

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU HAVRE du 04 Juillet 2022





APPELANTE :



S.C.I. LA NORMANDE IMMOBILIERE

RCS n° 800 060 261

[Adresse 4]

[Localité 7]



représentée et assistée par Me Raphaëlle POIGNY, avocat au barreau de ROUEN, postulant de Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES





INTIMES :



Monsieur [E] [Y]

né le [Date naissance 1] 1980 au Maroc

[Adresse 2]

[Localité 6]



représenté par Me Sophie LEMONNIER, avocat au barreau du HAVRE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008866 du 04/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)



Madame [M] [Y]

née le [Date naissance 5] 1986 au Maroc

[Adresse 3]

[Localité 6]



n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte de commissaire de justice en date du 23/09/2022





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 Mars 2023 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère





DEBATS :



Madame DUPONT greffière



A l'audience publique du 16 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2023





ARRET : 



Défaut



Prononcé publiquement le 13 Avril 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition.







Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte sous seing privé du 1er février 2013, M. [G] [V] a donné à bail à M. [E] [Y] et à Mme [M] [Y] un logement situé au [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 360 euros outre une provision sur charges de 90 euros.



Un second bail portant sur le même logement a été signé le 28 février 2014 entre la SCI La Normande immobilière et les époux [Y], qui a porté le montant du loyer mensuel à la somme de 600 euros outre une provision sur charges de 50 euros.



Par acte d'huissier du 6 juillet 2020, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [Y] un commandement visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 8 220 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.



Par acte d'huissier du 4 novembre 2020, la SCI La Normande immobilière a fait assigner M. et Mme [Y] en constat de la résiliation du bail et paiement de l'arriéré.



Par jugement du 4 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :



- déclaré la SCI La Normande immobilière irrecevable en sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ;



- débouté la SCI de l'ensemble de ses prétentions ;



- condamné la SCI aux dépens.



Par déclaration du 19 août 2022, la SCI La Normande immobilière a relevé appel de cette décision.









Mme [Y] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 23 septembre 2022.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 3 mars 2023, la SCI La Normande immobilière demande à la cour de :



- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu ;



- déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail ;



- constater la résiliation du bail depuis le 6 septembre 2020 ;



- ordonner l'expulsion de M. et Mme [Y] et de tout occupant de leur chef;



- déclarer prescrite 'la demande (déguisée) de nullité du dernier bail' ;



- condamner M. et Mme [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 septembre 2020, laquelle sera fixée à la somme de 600 euros hors charges, jusqu'à la restitution des clés ou l'expulsion ;



- condamner M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 18 200 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 06 juillet 2020 ;



- à titre subsidiaire, si le loyer était fixé à la somme de 400 euros, condamner M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 12 600 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 06 juillet 2020 et condamner M. et Mme [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 septembre 2020, laquelle sera fixée à la somme de 400 euros hors charges, jusqu'à la restitution des clés ou l'expulsion ;



- condamner M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.



Par dernières conclusions reçues le 13 février 2023, M. [Y] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu ;



- débouter la SCI La Normande immobilière de ses demandes ;



- condamner la SCI La Normande immobilière aux dépens.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.















MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail



Le premier juge a déclaré irrecevable la demande du bailleur tendant à voir constater la résiliation du bail aux motifs que la SCI ne justifiait pas de la saisine de la Caisse d'allocations familiales ou de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les deux mois précédant la délivrance de l'assignation ni de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département dans le délai minimum de deux mois avant la première audience.



L'appelante soutient qu'elle justifie de la notification à la Ccapex effectuée le 7 juillet 2020 et de la notification au préfet le 3 février 2021 soit deux mois avant l'audience de plaidoirie fixée le 2 mai 2022 et fait valoir qu'en tout état de cause, l'obligation de notification à la Ccapex ne concerne pas les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré, ce qui est le cas de la SCI La Normande immobilière.



Aux termes de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il désigne l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement dans et vers le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique.



Ces dispositions sont applicables à l'ensemble des bailleurs et n'excluent pas les sociétés civiles de leur champ d'application.



En l'espèce, il est constant que l'assignation aux fins de constat de la résiliation n'a pas été notifiée au préfet dans le délai de deux mois précédant la première audience prévue par l'acte introductif d'instance le 1er février 2021 mais postérieurement à celle-ci, par notification effectuée le 4 février 2021.



Contrairement à ce que soutient l'appelante sur ce point, cette fin de non-recevoir n'est pas susceptible de régularisation de sorte que la notification effectuée postérieurement à l'audience au cours de laquelle le défaut de notification préalable a été évoqué, est inopérante.



Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail sans qu'il y ait lieu d'examiner le second moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de notification à la Ccapex.



Sur la demande en paiement des loyers et des charges



Sur la recevabilité de la contestation



L'appelante fait grief au premier juge d'avoir estimé que la contestation relative au caractère illégal du bail signé le 28 février 2014 constituait une défense au fond alors que cette demande s'analyse en une action déguisée en nullité du bail, laquelle est prescrite pour avoir été exercée plus de cinq ans après la conclusion du bail.







M. [Y] soutient que le moyen tiré de l'illégalité de l'augmentation du loyer ne vise qu'à faire obstacle à la demande en paiement et ne constitue pas une demande reconventionnelle en restitution d'un trop perçu de sorte qu'elle ne saurait s'analyser en une demande de nullité et qu'elle échappe ainsi à la prescription.



En ce qu'il tend uniquement à faire rejeter comme non justifiée la demande en paiement formée par le bailleur, le moyen tiré de l'illégalité du second bail consenti constitue une défense au fond au sens de l'article 71 du code de procédure civile.



Conformément aux dispositions de l'article 72 du code de procédure civile, les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause et échappent dès lors à la prescription.



Il en résulte que les preneurs sont recevables à invoquer l'irrégularité du second bail pour s'opposer à la demande de paiement des loyers.



Sur le bien-fondé de la contestation



Le bailleur fait valoir que le nouveau bail établi le 28 février 2014 a été signé par les locataires qui en avaient une parfaite compréhension et qui ont donné leur accord libre et éclairé à l'augmentation du loyer, lequel a été réglé sans contestation pendant plusieurs années.



M. [Y] soutient que c'est en violation des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que la SCI a augmenté le loyer d'un montant de 

200 euros à compter du 1er mars 2014.



L'article 17.c ancien de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l'espèce, dont les dispositions sont d'ordre public, encadre les conditions d'augmentation du loyer.



En l'espèce, il résulte des pièces produites qu'un premier bail a été conclu entre M [V] et M. et Mme [Y] le 1er février 2013, qui prévoyait le versement d'un loyer mensuel de 360 euros outre une provision sur charges de 90 euros et qu'un second bail portant sur le même logement a été établi le 28 février 2014 entre les preneurs et la SCI La Normande immobilière venant aux droits du précédent bailleur, qui a porté le montant du loyer à la somme de 600 euros outre une provision sur charges de 50 euros.



La SCI La Normande immobilière n'apporte aucune explication sur les circonstances de l'augmentation substantielle du loyer ainsi imposée aux preneurs, un an après la signature du bail initial alors que celui-ci n'a pas été résilié par M. et Mme [Y].



Ni la signature du second bail le 28 février 2014 ni le règlement par les preneurs du loyer d'un montant de 650 euros pendant plusieurs années ne sont de nature à caractériser la renonciation expresse, certaine et non équivoque des locataires à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux conditions d'augmentation du loyer.



C'est en conséquence par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé illégale l'augmentation du loyer résultant du bail souscrit le 28 février 2014, les preneurs étant tenus au paiement du loyer prévu par le bail du 1er février 2013.



Sur le montant des loyers dus



L'appelant soutient que, si le loyer dû est d'un montant de 400 euros par mois, le montant de l'arriéré impayé au 30 novembre 2022 s'élève à la somme de 12 600 euros, les locataires n'ayant pas restitué les lieux.



M. [Y] fait valoir qu'il n'est redevable d'aucune somme dès lors qu'il a quitté les lieux et restitué les clés du logement au mois de septembre 2020 et que le bailleur a perçu une somme supérieure à ce qui lui était dû entre mars 2014 et septembre 2020.



Si l'intimé verse aux débats une lettre de congé adressée au bailleur par lettre recommandée distribuée le 4 septembre 2020, il ne rapporte nullement la preuve de la restitution du logement, étant relevé que l'acte de signification de la déclaration d'appel à Mme [Y] mentionne que le 23 septembre 2022, le nom des locataires figure toujours sur la boîte aux lettres et qu'il résulte de l'acte de signification des conclusions de l'appelante que le 21 novembre 2022, le nom des locataires figure toujours sur l'interphone et la boîte aux lettres et que le domicile de Mme [Y] a été confirmé à la fois par le facteur et par le voisinage.



Dès lors que la preuve de la restitution des lieux au bailleur n'est pas rapportée, M. et Mme [Y] restent redevables du paiement du loyer et des charges.



Il résulte des pièces versées aux débats que les preneurs ont cessé tout versement au titre des loyers et des charges à compter du mois de janvier 2019 et que les versements de la caisse d'allocations familiales ont été suspendus à compter du mois de septembre 2019.



M. [Y] n'allègue ni ne rapporte la preuve, qui lui incombe, d'autres paiements que ceux dont le bailleur fait état.



Il s'en déduit que le bailleur est fondé à solliciter le paiement des loyers et des charges pour un montant de 450 euros par mois entre le mois de mars 2014 et le mois de novembre 2022, soit à hauteur de la somme de 

47 250 euros (450 euros x 105 mois), dont il convient de déduire les versements effectués entre le mois de mars 2014 et le mois de décembre 2018 à hauteur de la somme de 37 700 euros (650 euros x 58 mois), les versements effectués par la caisse d'allocations familiales entre le mois de janvier 2019 et le mois d'août 2019 pour un montant total de 3 480 euros et la somme de 11 600 euros correspondant au trop perçu de 200 euros par mois entre le mois de mars 2014 et le mois de décembre 2018 (200 x 58 mois). 



Il en résulte que les locataires ne sont, à la date du 30 novembre 2022, redevables d'aucune somme au bailleur et que le jugement déféré doit être confirmé dans ses dispositions ayant débouté la SCI La Normande de sa demande en paiement.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



La SCI La Normande immobilière devra supporter la charge des dépens d'appel et sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS



La cour;



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; 



Y ajoutant,



Condamne la SCI La Normande immobilière aux dépens d'appel ;



Déboute la SCI La Normande immobilière de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







La greffière La présidente