Cour d'Appel · 3e chambre — 13 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 AVRIL 2023



N° RG 21/03199 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UQKF



AFFAIRE :



[Z] [R]

 ...



C/



[V] [U]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2021 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° RG : 19/01773



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 











Me Samba SIDIBE



Me Stéphanie GAUTIER





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



1/ Monsieur [Z] [R]

né le 22 Décembre 1983 à SAINT CYR L'ECOLE (78)

de nationalité Française



2/ Madame [Y] [D]

née le 23 Février 1983 à AUBERGENVILLE (78410)

de nationalité Française



ayant demeuré [Adresse 4]

et actuellement [Adresse 5]



Représentant : Me Samba SIDIBE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695



APPELANTS



****************



1/ Monsieur [V] [U]

né le 20 Décembre 1979 à douala

de nationalité Française



2/ Madame [C]-[W] [E]

née le 23 Octobre 1979 à pontivy (56300)

de nationalité Française



ayant demeuréant [Adresse 6]

et actuellement [Adresse 3]



Représentant : Me Stéphanie GAUTIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38

Représentant : Me Laure JACQUEZ-DUBOIS, Plaidant, avocat 



INTIMES



***************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Odile CRIQ, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,





FAITS ET PROCEDURE : 



Par acte notarié du 22 décembre 2017, M. [Z] [R] et Mme [Y] [D] ont consenti à M. [V] [U] et Mme [C]-[W] [E] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d'habitation située [Adresse 1]. 



La maison, édifiée sur une parcelle d'environ 216 m², était comprise dans une parcelle de plus grande importance appartenant aux vendeurs. 



La promesse précisait qu'à la suite de travaux d'aménagement intérieur et travaux ayant nécessité une autorisation administrative, la maison comprenait désormais des combles aménagés avec palier, deux chambres et une salle de bains. A cet égard, l'acte mentionnait : 



"Le promettant déclare que depuis son acquisition, il a fait installer quatre velux et deux balcons, lesquels ont fait l'objet : 

- d'une déclaration préalable ayant fait l'objet d'un arrêté de non opposition par la mairie, le 22 juin 2017, sous le numéro DP 078397 17E0035, 

- d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, reçue en mairie le 7 juillet 2017. 

Une copie des dits documents est demeurée ci-annexée. 



En outre, le promettant déclare : 

- que la déclaration préalable susvisée n'a fait l'objet d'aucun recours dans le délai de 3 mois qui a suivi son dépôt en mairie, 

- l'achèvement date de juillet 2017, 

- qu'aucune action n'a été engagée à son encontre. 



Le promettant s'engage à obtenir de la mairie, avant l'acte authentique de vente devant constater les présentes, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec la déclaration préalable susvisée n'a pas été contestée."



La convention des parties prévoyait la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 20 juillet 2018. 



Enfin, une indemnité d'immobilisation de 32 000 euros était convenue entre les parties et la somme de 16 000 euros était versée entre les mains du notaire désigné séquestre. 



Soutenant avoir découvert qu'en réalité, un permis de construire avait été autorisé le 2 juillet 2009 modifié le 22 octobre suivant, qu'il avait fait l'objet d'un jugement d'annulation rendu par le tribunal administratif de Versailles le 30 juin 2014, confirmé en appel, que ces informations étaient mentionnées sur le certificat d'urbanisme délivré par les services de l'urbanisme le 17 mai 2018 et que le maire avait sursis à statuer, le 13 juin 2018, sur la déclaration d'intention d'aliéner du fait du caractère irrégulier de la propriété, les bénéficiaires interrogeaient le notaire puis décidaient, par lettre recommandée du 9 juillet 2018, d'annuler la vente et de solliciter la restitution de la somme versée. 



Des échanges intervenaient ensuite entre les parties, celles-ci étant d'accord sur le principe de la restitution de l'indemnité d'immobilisation, mais non sur ses modalités. 



Par lettres recommandées des 27 septembre et 17 novembre 2018, les bénéficiaires et les promettants se mettaient mutuellement en demeure, pour les premiers, de restituer l'indemnité d'immobilisation versée, pour les seconds, de payer l'intégralité des 32 000 euros. 



Par acte du 6 mars 2019, M. [R] et Mme [D] ont fait assigner M. [U] et Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Versalles en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente.







Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : 



- prononcé la nullité de la promesse de vente du 22 décembre 2017, 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [D] à restituer à M. [U] et Mme [E] la somme de 16 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2018, 

- autorisé en conséquence la libération de la somme de 16 000 euros séquestrée entre les mains de Me [I] [L], notaire à Le Mesnil Saint-Denis, rédacteur d'acte, au profit de M. [U] et Mme [E], 

- débouté M. [U] et Mme [E] de leurs demandes de dommages-intérêts, 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [D] aux entiers dépens, 

-condamné in solidum M. [R] et Mme [D] à payer à M. [U] et Mme [E] ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes. 



Par acte du 18 mai 2021, M. [R] et Mme [D] ont interjeté appel (enregistré sous le RG n°21/03199).



Par acte du 19 mai 2021, M. [R] et Mme [D] ont interjeté appel (enregistré sous le RG n°21/03248). Par ordonnance du 9 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel du 19 mai, l'appelant n'ayant pas procédé à la signification de sa déclaration d'appel dans le mois de l'avis adressé par le greffe. 



Par dernières écritures du 10 mai 2022, M. [R] et Mme [D] prient la cour de : 



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau, sur l'appel principal, 

- prononcer la validité de la promesse de vente,

- condamner solidairement M. [U] et Mme [E] au paiement de la somme de 32 000 euros au profit de M. [R] et de Mme [D] en application de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 22 décembre 2017, 



Sur l'appel incident, 

- débouter M. [U] et Mme [E] de leurs demandes,



En tout état de cause, 

- condamner solidairement M. [U] et Mme [E] à payer à M. [R] et de Mme [D] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et de l'instance d'appel.



Par dernières écritures du 3 février 2022, M. [U] et Mme [E] prient la cour de : 



- les déclarer recevables en leurs conclusions, 

- à titre principal, confirmer le jugement en tant qu'il déclaré nulle sur le fondement de l'erreur, la promesse unilatérale de vente que M. [R] et Mme [D] ont consentie à M. [U] et Mme [E] le 22 décembre 2017,

- à titre subsidiaire, dire et juger que la promesse est nulle en raison de la réticence dolosive de M. [R] et de Mme [D] et du manquement à leur obligation précontractuelle d'information,

- à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la non réalisation de la vente définitive est exclusivement imputable aux fautes commises par M. [R] et Mme [D],

- à titre très infiniment subsidiaire, dire et juger que la promesse de vente est caduque,



- déclarer recevables M. [U] et Mme [E] en leur appel incident,

- condamner solidairement M. [R] et Mme [D] à verser à M. [U] et à Mme [C] [E] la somme de 5 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral respectif,

- condamner solidairement M. [R] et Mme [D] à verser à M. [U] et à Mme [E] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



Le tribunal a jugé que la certitude de la régularité administrative des travaux effectués par les vendeurs présentait un caractère déterminant de leur consentement, et que sans cette erreur, les consorts [U] - [E] n'auraient pas consenti à la promesse unilatérale de vente ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes. Il a dit que l'erreur commise par ces derniers à la date de la signature de l'acte, excusable, s'agissant de simples particuliers a vicié leur consentement à consentir à la promesse de vente. Le tribunal a également retenu que les acquéreurs n'avaient pas pu apprécier avec exactitude l'état matériel dans lequel se trouvait le bien qu'ils projetaient d'acquérir, compte tenu des déclarations ambiguës faites par les vendeurs quant à la date de réalisation des travaux, sans que cette situation puisse s'analyser en un dol. Le tribunal a en conséquence dit que la promesse de vente signée entre les parties devait être déclarée nulle et que l'indemnité d'immobilisation versée par les consorts [U]-[E] devait leur être restituée. Le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par les acquéreurs, en considérant qu'une faute des vendeurs n'était pas établie.



' sur l'annulation de la promesse de vente pour erreur



Les appelants à titre principal affirment qu'aucune erreur et confusion ne sauraient être retenues, les acquéreurs disposant de tous les documents utiles pour apprécier la situation juridique et administrative du bien immobilier. Ils soulignent que l'arrêté de non-opposition expose le contexte historique ayant conduit à son autorisation et que M. [U] et Mme [E] n'ont exprimé aucune réserve ni posé aucune question au sujet de ces documents. Ils ajoutent que le notaire n'a nullement émis de réserves, alors qu'il avait à disposition l'ensemble des documents administratifs et qu'il a rédigé la promesse de vente.



Ils font valoir que les permis de construire ne concernaient pas la parcelle et le bien immobilier objets de la vente, qu'il y a eu une division d'un lot en deux lots et le bien objet de la vente forme le lot B de la division envisagée, qui a été effective en septembre 2018 seulement ; ils prétendent que les arrêtés et les décisions rendues par les juridictions administratives ne visent pas le lot B et que les travaux énoncés dans la déclaration préalable ne sont pas ceux pour lesquels les permis de construire ont été obtenus. Ils arguent de ce que les intimés ont bien saisi qu'il existait deux lots.



Ils affirment que les travaux ont débuté le 22 mai 2017 pour s'achever le 6 juillet suivant, que les documents administratifs fournis au notaire justifient de la conformité des travaux avec les règles d'urbanisme, et qu'aucune erreur ne pouvait être retenue. 



En réponse, M. [U] et Mme [E] affirment avoir découvert après la signature de la promesse après la levée de la condition suspensive de prêt, que M. [R] et Mme [D] avaient obtenu un permis de construire le 2 juillet 2009, modifié le 22 octobre suivant, ayant fait l'objet d'un jugement d'annulation par le tribunal administratif confirmé en appel. Ils disent que ces informations ont par la suite été mentionnées dans le certificat d'urbanisme délivré par la commune en vue de la vente le 17 mai 2018, période à laquelle également le maire de la commune a sursis à statuer sur la déclaration d'intention d'aliéner que le notaire lui a adressée en vue de la vente, sursis motivé par le caractère irrégulier de la propriété des vendeurs, ces informations ayant été découvertes par les acquéreurs seulement au courant du mois de juin 2018. Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a annulé la promesse pour erreur, en considérant que la propriété a une situation administrative contestable d'une part, que la propriété a été présentée comme rénovée et transformée en 2017 alors que les travaux ont été exécutés en 2009.



Sur ce,



L'article 1132 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que "L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant."



Selon l'article 1133 du même code,"les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.

L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité."



Le tribunal a, à raison, considéré qu'à la date de la signature de la promesse de vente, les acquéreurs avaient commis une erreur, la certitude de la régularité administrative des travaux réalisés par le vendeurs présentant un caractère déterminant de leur consentement. Il a retenu qu'en se contentant de procéder à cette communication des documents administratifs sans expliciter plus avant la décision ni attirer leur attention sur les circonstances dans lesquelles elle avait été prise, les promettants ont, de fait, engendré une confusion dans l'esprit des consorts [U]-[E]. Le tribunal a ajouté que, si depuis la mairie est revenue sur son appréciation, selon certificat d'urbanisme du 18 juin 2019, il n'en reste pas moins que l'erreur des acquéreurs à la date de la signature de l'acte, excusable s'agissant de simples particuliers, a vicié leur consentement à consentir à la promesse de vente.



Les explications données par M. [R] et Mme [D] à hauteur d'appel ne sont pas de nature à convaincre la cour du bien fondé de leur argumentation.



Il est en effet établi que les indications relatives à la situation administrative du bien telles qu'insérées à la promesse étaient incomplètes et à tout le moins confuses et qu'elles ont conduit les consorts [U]-[E] à donner un consentement vicié. 



En effet, il est fait mention des travaux d'installation de quatre velux et de deux balcons, "lesquels ont fait l'objet d'une déclaration préalable ayant fait l'objet d'un arrêté de non-opposition par la mairie le 22 juin 2017, sous le numéro DP 078397 17E0035 et d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, reçue en mairie le 7 juillet 2017."



Mais, aucune indication n'est insérée au texte de la promesse quant aux circonstances dans lesquelles ces actes administratifs ont été rendus, ni précision selon laquelle la décision de non-opposition fait suite à l'annulation par le tribunal administratif, décision confirmée en appel, de deux permis de construire concernant "l'extension d'une construction en lot arrière et la modification de façades en lot avant au [Adresse 2], l'aménagement des combles et la réalisation de balcons sur la construction en lot avant".



Il est certain que le fonds sur lequel se situe la maison d'habitation qui a fait l'objet de la promesse de vente est issu d'une division d'un lot en deux lots, intervenue par la suite, les deux permis de construire initial et modificatif ayant fait l'objet d'une annulation concernant le lot avant division. 



Il est établi que l'acte de division n'était pas intervenu à la date de signature de la promesse. 



Mais il résulte de la lecture des décisions administratives que, quoiqu'en disent les consorts [R] [D], les deux permis de construire portaient bien sur deux bâtiments édifiés sur le fonds destiné à être divisé en deux lots, et notamment sur le fonds sur lequel était construite la maison objet de la promesse.



De plus, les acquéreurs, non conscients de cette situation administrative précaire, sinon à risque, à la date de la signature de la promesse, leur attention n'ayant pas été attirée sur l'exacte situation juridique du bien mis en vente, ont été informés après la date de la signature de l'acte notarié d'un sursis à statuer pris par le maire de la commune du [Localité 7] en réponse à la déclaration d'intention d'aliéner qui lui avait été adressée par le notaire en charge de la vente, et ce en considération de cette même situation administrative. 



Le fait que depuis la décision de sursis ait été levée et la situation régularisée, est indifférent, seule la situation existant dans le délai de réalisation de la promesse étant à prendre en compte.



Les consorts [U]-[E] ont fait connaître de plus à juste titre ignorer la date exacte de réalisation des travaux de création des velux et des balcons, présentés comme réalisés en 2017, à la date des actes administratifs, alors qu'ils avaient tout lieu de penser que ces transformations du bien avaient en réalité été effectués en 2009, cette date n'étant pas non plus un élément anodin quant à l'état des modifications selon qu'elles étaient réalisées de façon récente ou à une date plus ancienne.



Enfin, et surtout, la lecture des décisions administratives établit que les travaux pour lesquels les permis ont fait l'objet d'une annulation concernaient bien deux bâtiments, l'un édifié nouvellement sur le fonds objet de la division, l'autre érigé plus anciennement et objet de la vente. En conséquence, les craintes des consorts [U] - [E] étaient fondées, dès lors que la situation administrative du bien vendu restait incertaine et à risque. Si les vendeurs ont affirmé que les permis de construire annulés ne concernaient que la partie du fonds qui n'était pas objet de la vente, le bien édifié par le passé et concerné par la vente n'ayant pas été visé par ces deux permis de construire, rien ne permettait de l'établir avec certitude à la période prévue pour la signature de l'acte authentique. 



Il peut d'ailleurs être observé que le conseil des vendeurs a consulté l'avocat de la commune, lequel a répondu par courrier du 16 octobre 2019, date à laquelle le litige était noué et l'instance devant le tribunal de Versailles initiée depuis le mois de mars 2019. Il résulte d'ailleurs de sa réponse, qu' à la date de la signature de la promesse, les actes administratifs établis par le maire pour la commune étaient rendus alors que le fonds n'avait pas fait l'objet d'une division régulière.



Il sera observé de surcroît que le sursis à statuer de la commune à la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) a été décidé au motif qu'elle ne pouvait lever ou non son droit de préemption, en l'absence de division préalable du fonds destiné à la vente et du fonds conservé par les vendeurs sur lesquels étaient édifiées les constructions illégales. 



Le fait que les permis de construire annulés n'aient concerné que les bâtiments édifiés sur le fonds conservés par les vendeurs est sans importance, alors que cette information supposait la division préalable du fonds en deux lots qui n'avait pas été faite préalablement, de sorte que les décisions prises par la commune visaient le fonds non divisé. 



L'ensemble de ces éléments justifie la confirmation du jugement, compte tenu de l'erreur sur les qualités essentielles qu'ont provoquées ces informations imprécises et incomplètes, conduisant à vicier le consentement des acquéreurs.



La promesse est annulée et l'indemnité d'immobilisation restituée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres fondements à cette demande d'annulation de l'acte.



' sur la demande de dommages-intérêts 



M. [U] et Mme [E] sollicitent des dommages-intérêts pour préjudice moral d'une part, pour préjudice matériel d'autre part. 



M. [R] et Mme [D] s'opposent à cette demande, affirmant qu'aucune faute ne peut leur être reprochée. 



Comme l'a jugé le tribunal, il n'est pas démontré que M. [R] et Mme [D] aient délibérément induit en erreur les acquéreurs, pas plus qu'il n'est établi qu'ils ont cherché à les tromper. Ils ont pu légitimement croire que la situation administrative concernant le lot destiné à la vente était régularisée.



S'il est certain que cette situation a généré d'importantes tracasseries pour les consorts [U] [E], leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et pour préjudice matériel sera rejetée, faute pour eux de caractériser une faute commise par les vendeurs. 



Le jugement est confirmé de ce chef.



' sur les autres demandes



Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et l'indemnité de procédure sont confirmées.



M. [R] et Mme [D], qui échouent en leur appel, sont condamnés in solidum à payer à M. [U] et Mme [E] la somme de 5 000 euros d'indemnité de procédure et aux dépens.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [R] et Mme [D] à payer à M. [U] et à Mme [E] la somme de 5 000 euros d'indemnité de procédure,



Condamne in solidum M. [R] et Mme [D] aux dépens exposés en appel.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame PERRET, Président, et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







 Le Greffier, Le Président,