Cour d'Appel · 6ème Chambre — 13 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/02105 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FSGM

Minute n° 23/00074





Commune DE [Localité 15]

 C/

[O], S.C.I. NZS, S.C.P. NOEL LANZETTA, Société COOPERATIVE LORRAINE D'ENTRETIEN









Ordonnance Au fond, origine Juge commissaire de THIONVILLE, décision attaquée en date du 10 Août 2021, enregistrée sous le n° 38/2011

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU 13 AVRIL 2023









APPELANTE :



Commune de [Localité 15] prise en la personne de son Maire,

[Adresse 17]

[Localité 15]



Représentée par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ avocat postulant et Me Yves LINARES, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant 





INTIMÉS :



Monsieur [S] [O] représentant légal de la SAS [O] - M CO METAL,

[Adresse 7]

[Localité 11]



Non représenté





S.C.I. NZS représentée par M. [E] [W]

[Adresse 5]

[Localité 12]



Non représentée





NOEL LANZETTA ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS [O]-M CO METAL

[Adresse 6]

[Localité 11]



Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ



Société COOPERATIVE LORRAINE D'ENTRETIEN contrôleur, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 14]

[Localité 13]



Non représentée





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 15 Novembre 2022 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 13 Avril 2023.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD











COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère









ARRÊT : Par défaut



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique du 27 mars 2008, la commune de [Localité 15] a vendu à la SAS [O], pour une somme de 95 250,22 euros, un terrain à bâtir dans la [Adresse 18], cadastré :

' Section 7 ' n°[Cadastre 3]/[Cadastre 1] ' 0ha 36a 00ca,

' Section 7 ' n°[Cadastre 2]/[Cadastre 1] ' 0ha 44a 97ca,

' Section 7 ' n°[Cadastre 4]/[Cadastre 1] ' 0ha 01a 50ca.



Par jugement du 27 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Thionville a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la SAS [O] et désigné la SCP Noël-[V]-Lanzetta, prise en la personne de Me [I] [V], en qualité de mandataire judiciaire.



Par jugement du 30 juin 2011, le tribunal a converti la procédure de sauvegarde de la SAS [O] en procédure de redressement judiciaire. Il a arrêté le plan de cession par jugement du 21 juillet 2011.



Par jugement du 29 septembre 2011, le tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS [O] et désigné la SCP Noël-[V]-Lanzetta, prise en la personne de Me [V], en qualité de liquidateur judiciaire.



Par requête du 5 août 2021, le liquidateur judiciaire a demandé au juge commissaire près le tribunal judiciaire de Thionville l'autorisation de procéder à la vente de gré à gré du terrain acquis le 27 mars 2008 par la SAS [O].



Par ordonnance du 10 août 2021, le juge commissaire a :

' autorisé la vente amiable de la parcelle située sur le ban de commune de [Localité 15], cadastrée :

* Section 7 ' n°[Cadastre 3]/[Cadastre 1] ' 0ha 36a 00ca,

au profit de la SCI NZS, représentée par M. [W] [E], [Adresse 5], pour une somme de 75 600 euros nette procédure,

' dit que la cession sera constatée dans un acte passé à la diligence des parties dans un délai maximum de deux mois et qu'à défaut, il lui sera justifié des raisons retardant l'opération,

' dit que l'acte sera rédigé par la SAS Reinert & Krummenacker, notaires associés à [Localité 16],

' ordonné qu'à la diligence du greffe la présente ordonnance soit notifiée à :


M. [O] [S], [Adresse 7], représentant légal de la SAS [O] ' M Co Métal (dernière adresse connue),

SCP Noël Lanzetta, [Adresse 6],

Société coopérative lorraine d'entretien, [Adresse 14], contrôleur,

[Adresse 17] (ancien propriétaire titulaire d'une restriction au droit de disposer sur les biens).




Pour se déterminer ainsi, le juge commissaire a constaté que lors de la réalisation des actifs de la SAS [O] par procédure d'offres sous plis cachetés, la SCI Francazal avait proposé la meilleure offre d'achat de ses trois parcelles n°[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur le ban de la commune de [Localité 15]. Il a relevé que la SCI Francazal s'était désistée de sa proposition d'acquisition de la parcelle n°[Cadastre 9] au profit de la SARL TMHCI, à laquelle la SCI NZS s'est finalement substituée, de sorte qu'il y avait lieu d'autoriser la vente amiable de la parcelle au profit de cette dernière.



 Par ordonnance du même jour, le juge commissaire a autorisé la vente des parcelles cadastrées Section 7 ' n°[Cadastre 2]/[Cadastre 1] ' 0ha 44a 97ca et Section 7 ' n°[Cadastre 4]/[Cadastre 1] ' 0ha 01a 50ca au profit de la SCI Francazal.



Les deux ordonnances ont été signifiées à la commune de [Localité 15] le 16 août 2021.



Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 23 août 2021, la commune de [Localité 15] a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation de l'ordonnance rendue le 10 août 2021, visant toutes ses dispositions.



 Bien que la déclaration d'appel et les conclusions justificatives d'appel aient été signifiées à M. [O], représentant légal de la SAS [O] avant sa liquidation judiciaire, par acte d'huissier du 5 octobre 2021 remis en l'étude, ce dernier n'a pas constitué avocat.



Bien que la déclaration d'appel et les conclusions justificatives d'appel aient été signifiées à la Société coopérative lorraine d'entretien par acte d'huissier du 28 septembre 2021 remis à personne habilitée, cette dernière n'a pas constitué avocat.



 Bien que la déclaration d'appel et les conclusions justificatives d'appel aient été signifiées à la SCI NZS par acte d'huissier du 29 septembre 2021 remis en l'étude, cette dernière n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 octobre 2022.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par ses dernières conclusions du 30 juin 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 15] demande à la cour de :

Vu l'arrêt de cassation publié au bulletin du 18 mai 2016, n°14-19.622,

' la déclarer recevable et fondée dans l'appel de l'ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SAS [O] du 10 août 2021 rendue en application de l'article L. 642-18 du code de commerce,

A titre principal,

Vu l'acte de vente du 27 mars 2008 et le cahier des charges y annexé le livre foncier,

Vu la délibération du 18 avril 2011 du conseil municipal de la commune de [Localité 15] prononçant la résolution de la vente du 23 mars 2008,

Vu la notification de la décision du 18 avril 2011 au liquidateur judiciaire le 13 septembre 2021,

' réformer et rétracter en toutes ses dispositions l'ordonnance du 10 août 2021 du juge commissaire à la liquidation de la SAS [O],

Subsidiairement,

Vu la restriction au droit de disposer le bien vendu prévue à l'article B des charges et conditions de l'acte de vente du 27 mars 2008 et la clause de nullité de toute vente passée en violation de ses droits, l'article 10, 11 et 13 du cahier des charges,

' réformer et rétracter de plus fort l'ordonnance rendue le 10 août 2021 par le juge commissaire à la requête du liquidateur de la SAS [O],

' dire que les dépens de l'appel seront frais privilégiés de la liquidation.



Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 15] affirme à titre liminaire que son appel est recevable.



La commune de [Localité 15] soutient d'abord que le maire avait bien qualité à agir pour la représenter en justice, et ce sur le fondement d'une délégation générale du 27 mai 2020 adoptée par le conseil municipal et donnant pouvoir au maire d'intenter en son nom toutes les actions en justice nécessaires, tant en demande qu'en défense, mais également d'un arrêté du maire du 23 août 2021 décidant d'interjeter appel de l'ordonnance litigieuse et de délibérations ultérieures du conseil municipal réitérant les actions entreprises.



Sur la question de la compétence de la cour, la commune précise que le recours en matière de cession d'actif immobilier du débiteur en liquidation judiciaire s'exerce devant la cour d'appel (article R. 642-37-1 du code de commerce) et que c'est cette voie qui lui a été notifiée. Elle précise en outre que ce recours est ouvert aux personnes dont les droits et obligations sont affectés par ces décisions, ce qui est le cas la concernant, même si elle n'était pas partie devant le juge commissaire, puisqu'elle disposait de droits consécutivement à la résolution de la vente ou, à défaut, à la rétrocession des terrains non divisibles en cas de non construction. Elle considère donc que le droit d'appel lui était ouvert et qu'elle n'était pas tenue d'agir par voie de tierce opposition.



Elle expose ensuite que l'ordonnance entreprise doit être réformée au motif que le juge commissaire était incompétent pour statuer sur les restrictions de l'acte de vente. Elle fait également valoir que l'infirmation est encourue, à titre principal, car la vente du 27 mars 2008 a été résolue de plein droit par délibération du 14 avril 2011 ; à titre subsidiaire parce que le liquidateur judiciaire ne pouvait pas disposer des biens en l'état de la restriction du droit de revente sans respecter les droits de la ville de [Localité 15] à peine de nullité de la vente.



Sur la résolution de la vente, elle indique en premier lieu que le droit à résolution du contrat de vente a été publié au livre foncier conformément à l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 et qu'elle est en tout état de cause opposable au liquidateur judiciaire, en ce qu'il n'est pas un tiers mais le représentant légal de la SAS [O].



En second lieu, elle fait valoir que ce droit à résolution est prévu par l'article D des charges et conditions de l'acte de vente du 27 mars 2008 en cas de non-respect des délais de l'article 17 ou de toute autre obligation du cahier des charges et que ces charges prévoyaient que l'acquéreur était tenu de déposer un permis de construire dans les 6 mois de la vente, d'entreprendre la construction dans les 3 mois suivants et de les achever 24 mois plus tard. Elle indique que, la commune de [Localité 15] n'ayant procédé à aucune des constructions convenues, une délibération du 18 avril 2011 a traduit sans équivoque sa volonté d'exercer de plein droit l'action résolutoire et que cette décision a été notifiée au mandataire judiciaire le 13 septembre 2021, la notification n'étant soumise à aucune prescription légale ou déchéance contractuelle.



La commune de [Localité 15] considère de ce fait que la vente était résolue et que le liquidateur judiciaire ne pouvait pas disposer du bien vendu.



Elle précise que son action résolutoire n'est pas prescrite car elle a été exercée le 14 avril 2011, soit deux ans après la vente du 27 mars 2008, que la résolution est opposable au liquidateur et à toutes les parties à laquelle elle a été notifiée, et que le fichier foncier mentionne que l'action résolutoire s'exercerait pendant 30 ans.



La commune de [Localité 15] affirme à titre subsidiaire que la vente des parcelles de la SAS [O] au profit de la SCI NZS est nulle faute d'avoir respecté les restrictions au droit de disposer du bien à son profit. Elle fait en effet valoir que la restriction au droit de disposer du bien vendu, publiée au livre foncier, est prévue à l'article B des charges et conditions de l'acte de vente qui renvoie au cahier des charges faisant interdiction de céder le terrain vendu avant réalisation du programme de construction et soumettant tout morcellement de ce terrain à l'autorisation de l'aménageur, en l'occurrence la commune. L'acquéreur avait obligation de l'aviser de tout projet de cession 4 mois avant la cession et elle devait alors disposer de la faculté d'exiger que le terrain lui soit rétrocédé ou cédé à l'acquéreur de son choix.



La commune de [Localité 15] reproche ainsi au liquidateur judiciaire de ne pas l'avoir avisé du projet de cession dans un délai de 4 mois précédant la cession, et d'avoir morcelé le terrain lors de la réalisation des actifs de la SAS [O], de sorte que la vente des parcelles au profit de la SCI NZS encourt la nullité.



Par ses dernières conclusions du 5 juillet 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCP Noël Lanzetta, en qualité de liquidateur judiciaire de la SA [O], demande à la cour de :

' dire irrecevable l'appel formé par la commune de [Localité 15] représentée par son maire pour défaut de légitimation active,

' subsidiairement, après avoir constaté que la cour statuant comme juridiction d'appel à l'encontre d'une ordonnance du juge commissaire ne peut avoir plus de pouvoir que ce dernier, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de résolution et de revendication de l'immeuble litigieux,

' encore plus subsidiairement, dire irrecevables comme étant prescrites les demandes de résolution et de revendication,

' en tout état de cause, dire mal fondées les demandes de résolution et de revendication présentées par la commune de [Localité 15],

' condamner la commune de [Localité 15] en tous les frais et dépens d'appel,

' condamner la commune de [Localité 15] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, la SCP Noël Lanzetta expose en premier lieu que l'appel interjeté et les conclusions du 27 septembre 2021 sont irrecevables pour défaut de qualité à agir du maire de la commune de [Localité 15]. Elle souligne en effet que si une délibération générale est produite, il n'existe aucune délibération spécifique relative à l'affaire autorisant le maire à interjeter appel. Elle considère que la délibération produite en date du 4 octobre 2021 ne peut être assimilée à l'autorisation d'intenter une action en justice et souligne qu'elle est postérieure à la déclaration d'appel. Elle fait donc valoir que la décision d'interjeter appel est entachée d'excès de pouvoir, de sorte que l'appel et les demandes contenues dans les conclusions du 27 septembre 2021 sont irrecevables.



Elle expose ensuite que la cour, statuant comme juridiction d'appel d'une ordonnance de juge commissaire, n'a compétence pour statuer ni sur une demande tendant à voir constater la résolution d'une vente pour inexécution d'une condition, ni sur l'existence et la portée d'une restriction au droit de disposer, de sorte qu'elle affirme que les demandes de la commune sont irrecevables.



Elle fait enfin valoir que la demande en résolution de la vente, formée dans les conclusions du 27 septembre 2021, est prescrite en application de l'article 2224 du code civil, car celle-ci aurait dû être formée dans les 5 ans suivant l'expiration du délai de 2 ans à compter de la signature du contrat de vente du 27 mars 2008, ce délai étant celui imparti à la SAS [O] pour réaliser l'immeuble projeté. Elle ajoute que la délibération du 14 avril 2011 n'est pas un acte interruptif de prescription au sens de l'article 2241 du code civil, de sorte que cette demande est prescrite, tout comme la demande tendant à obtenir la rétrocession de la vente, qui est la conséquence de la demande de résolution.



La SCP Noël Lanzetta soutient à titre subsidiaire que la demande de la commune de [Localité 15] est mal fondée. Elle expose en effet que les obligations incombant à la SAS [O] sont déterminées par le seul contrat de vente du 27 mars 2008, la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 15] du 24 février 2009 modifiant unilatéralement les stipulations dudit contrat ne lui étant pas opposables.

















MOTIVATION



Sur l'irrecevabilité du recours de la commune de [Localité 15]



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, notamment pour défaut de qualité à agir.



Par ailleurs, l'article 117 du code de procédure civile dispose que le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte.



La SCP Noël Lanzetta n'allègue pas que la commune de [Localité 15] n'aurait pas qualité à agir mais invoque un « défaut de légitimation active » de son représentant. Il s'agit donc d'une exception de nullité pour irrégularité de fond et non d'une fin de non-recevoir. Or il est relevé que le dispositif des conclusions de l'intimée ne demande pas l'annulation des actes de procédure de l'appelante mais son irrecevabilité. La SCP Noël Lanzetta sera donc déboutée de cette demande.



En tout état de cause, il résulte des articles 2241 du code civil et 121 du code de procédure civile que l'acte de saisine de la juridiction, même entaché d'un vice de procédure, interrompt les délais de prescription comme de forclusion et que la régularisation d'un acte entaché d'une irrégularité de fond demeure possible jusqu'à ce que le juge statue.



En l'espèce, l'appelante produit une délibération du conseil municipal du 27 mai 2020 déléguant au maire le pouvoir d'intenter, au nom de la commune, les actions en justice nécessaires, tant en demande qu'en défense, et devant toutes les juridictions. Une telle délibération suffit à justifier du pouvoir du maire. En outre, l'appelante produit une délibération du conseil municipal du 4 octobre 2021 l'autorisant à poursuivre toutes diligences pour faire valoir le droit de résolution de la vente au profit de la commune et tout acte portant restriction du droit de vente au bénéfice de la commune, de sorte que, à supposer qu'il y ait eu une irrégularité, celle-ci est couverte au jour où la cour statue.



En conséquence, le recours de la commune de [Localité 15] est recevable et la SCP NL sera déboutée de sa demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel.





Sur la résolution de la vente



L'article 30 du cahier des charges, relatif aux sanctions à l'égard de l'acquéreur, prévoit que « la cession ou la location pourra être résolue de plein droit par décision de l'aménageur, notifiée par acte d'huissier en cas d'inobservation des délais fixés au paragraphe ci-dessus ou de manquement à l'une des obligations résultant du présent cahier des charges et de l'acte de vente ou de leurs annexes ».



S'il n'est pas contesté que la SAS [O] a manqué à ses obligations en matière de travaux dans les délais contractuels, la seule délibération du conseil municipal du 18 avril 2011 qui « autorise le maire à récupérer tous les terrains en application de l'article 30-2 du cahier des charges en contrepartie de la restitution du prix d'achat » ne peut constituer une décision de résolution de plein droit de la vente conclue avec la SAS [O] dès lors qu'elle ne vise aucun acquéreur en particulier mais donne seulement autorisation au maire de procéder à de telles résolutions le cas échéant.



En outre, à supposer que cette délibération constituerait une résolution unilatérale de plein droit de la vente, il est constant que la notification de la décision, exigée par le cahier des charges bien qu'aucun délai ne soit prévu, n'a été faite que le 13 septembre 2021 au liquidateur judiciaire de l'acquéreur, soit plus de 10 ans après la délibération et postérieurement à l'ordonnance autorisant la vente de gré à gré. La commune de [Localité 15] n'est donc pas fondée à soutenir la réformation ou rétractation de l'ordonnance au motif que la SCP Noël Lanzetta, en qualité de liquidateur judiciaire de l'acquéreur, ne pouvait pas disposer du bien vendu, car la décision n'était opposable qu'à compter de la notification.



La commune de [Localité 15] ne produit aucun autre élément attestant de la résolution de la vente du 27 mars 2008 conclue avec la SAS [O], il n'est justifié d'aucune mise en demeure et d'aucune démarche afin d'obtenir la restitution du terrain contre la restitution du prix de vente. Ainsi l'appelante ne peut affirmer que le liquidateur judiciaire ne pouvait pas disposer des parcelles, qui faisaient toujours partie de l'actif de la SAS [O] au jour où le juge commissaire a statué. Faute de preuve de l'existence de cette résolution de plein droit, elle ne peut être constatée et il n'y a pas lieu d'étudier l'éventuelle prescription invoquée par la SCP Noël Lanzetta.



Étant rappelé qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge commissaire en matière de cession d'actifs, de prononcer la résolution de la vente ou de constater l'acquisition d'une clause résolutoire, l'appelante ne formant d'ailleurs pas une telle demande dans le dispositif de ses conclusions, il sera retenu que la commune de [Localité 15] est mal fondée à invoquer une résolution du contrat ayant privé la SCP Noël Lanzetta, en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O], du droit de disposer du bien en sollicitant l'autorisation du juge commissaire. L'appelante sera donc déboutée de sa demande fondée sur ce moyen.





Sur la restriction du droit de disposer du bien



L'article L. 642-18 du code de commerce prévoit que le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.



L'article R. 642-36-1 prévoit que le juge commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque celui-ci se trouve dans l'une des situations prévues à l'article R. 641-30, ainsi que le liquidateur.



L'article R. 642-36 prévoit que l'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l'article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente et que le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente.



Il résulte de ces dispositions que la vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire est une vente faite d'autorité de justice qui est parfaite dès l'ordonnance du juge commissaire, sous la condition suspensive que cette décision acquière force de chose jugée, étant précisé que le transfert de propriété n'est réalisé, s'il n'en est autrement décidé par cette ordonnance, que par la signature de l'acte constatant la vente.



En outre, même si le transfert de propriété n'est réalisé que postérieurement à l'autorisation de vente par le juge commissaire, il appartient à ce dernier s'il a connaissance d'obstacles à la réalisation de l'autorisation sollicitée de s'assurer que le mandataire a effectué au préalable les démarches nécessaires à la levée de ses obstacles.



L'article 10 du cahier des charges de cession du terrain, relatif à la vente, la location et le partage des terrains cédés ou loués, stipule que : « les terrains ou les baux ne pourront être cédés par l'acquéreur qu'après réalisation du programme de construction prévu à l'acte de cession ou de location sous réserve d'avoir avisé l'aménageur [la commune de [Localité 15]] au moins 4 mois à l'avance. Dans le cas contraire, il devra en aviser l'aménageur et celui-ci pourra jusqu'à l'expiration de ce délai, exiger que les terrains lui soient rétrocédés ou soient cédés à un acquéreur désigné ou agréé par lui ou, le cas échéant, que le bail soit résilié ou ne soit cédé qu'à un cessionnaire agréé par lui.

Tout morcellement des terrains vendus, quelle qu'en soit la cause, même après réalisation des travaux prévus, sera soumis à l'autorisation préalable de l'aménageur. Dans ce cas, l'aménageur pourra également exiger que les terrains lui soient rétrocédés ou soient vendus à un acquéreur désigné par lui ».



Le paragraphe de l'acte de vente du 27 mars 2008, relatif aux charges et conditions particulières ' règlement d'aménagement de zone ' cahier des charges stipule que « la présente vente à lieu également sous les charges et conditions tant du règlement d'aménagement de zone ['] que du cahier des charges ['] dont une copie demeurera annexée aux présentes après mention du notaire et visa des parties ». Le B/ de ce paragraphe prévoit que l'acquéreur s'oblige au respect intégral de toutes les dispositions prévues à l'article 10 du cahier des charges, en cas de vente, location ou partage du terrain présentement acquis et qu'une restriction au droit de disposer fera l'objet d'une inscription au livre foncier.



L'article 13 du cahier des charges, relatif aux nullités, stipule pour sa part que « les actes de vente, de partage, de location ou de concession d'usage qui seraient consentis par l'acquéreur ou ses ayants-cause en méconnaissance des interdictions et obligations stipulées dans le titre I du présent cahier des charges, seraient nuls et de nul effet conformément aux dispositions de l'article L. 21-3 du décret n°77-392 du 28 mars 1977. Cette nullité pourra être invoquée pendant un délai de 5 ans à compter de l'acte par l'aménageur ou à défaut par le préfet, sans préjudice, le cas échéant, des réparations civiles ».



Il convient de relever que la SCP Noël Lanzetta, ès qualités, évoque une délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 15] en date du 24 février 2009 qui aurait modifié unilatéralement les modalités du contrat de vente du 27 mars 2008 en complétant le cahier des charges et en instaurant un droit de restriction au droit de disposer et un droit de résolution des ventes. Or cette délibération n'est pas produite et l'acte de vente et le cahier des charges, versés aux débats, ne font mention d'aucune modification. Les clauses précitées sont donc opposables à la SAS [O] et, partant, à son liquidateur judiciaire.



Ensuite, il ressort de ces stipulations, que nonobstant la liquidation judiciaire, la commune de [Localité 15] devait être préalablement avisée du projet de cession et du projet de morcellement des terrains afin de pouvoir faire valoir son droit d'exiger la rétrocession ou de désigner un acquéreur.



Le liquidateur judiciaire de la SAS [O], qui représente la société et exerce les droits et actions du débiteur dessaisi concernant son patrimoine pendant toute la durée de la liquidation judiciaire conformément à l'article L. 641-9 du code de commerce, était tenu de faire respecter ces stipulations.



En conséquence, le juge commissaire ne pouvait autoriser la vente de gré à gré et le morcellement des terrains sans s'assurer en amont du respect de ces dispositions contractuelles dont d'ailleurs il avait parfaitement connaissance, puisque l'ordonnance mentionne expressément que la commune était titulaire d'une restriction au droit de disposer sur les biens.



Il y a lieu, en conséquence, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.



Il est relevé que la commune de [Localité 15], dans la partie « discussion » de ses conclusions sollicite, s'il n'est pas fait droit à la résolution de la vente, la réformation de l'ordonnance et le bénéfice de son droit à rétrocession du terrain en application de l'article 10 du cahier des charges.



Cependant, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'en est pas saisie en application de l'article 954 du code de procédure civile. L'ordonnance entreprise étant infirmée, il appartiendra à la commune de faire valoir ses droits auprès du liquidateur judiciaire.



Sur les demandes de la SCP Noël Lanzetta



Le liquidateur judiciaire de la SAS [O] demande à titre subsidiaire que la cour se déclare incompétente pour statuer sur les demandes de résolution et de revendication de l'immeuble litigieux formulées par la commune de [Localité 15], ou qu'elle dise ces demandes irrecevables comme prescrites.





Cependant, si ces demandes de résolution et revendication apparaissent bien dans la partie « discussion » des conclusions de la commune de [Localité 15], elles ne sont pas reprises dans le dispositif des dernières conclusions de l'appelante.



En conséquence, la cour n'étant pas saisie de ces demandes, il n'y a pas lieu de statuer sur la compétence du juge pour y répondre ou sur la prescription de ces demandes non formulées. La SCP Noël Lanzetta, en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O], sera donc déboutée de ses demandes.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de condamner la SCP Noël Lanzetta, en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O] aux dépens qui seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.



La demande de la SCP Noël Lanzetta, ès qualités, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Dit que l'appel interjeté par la commune de [Localité 15] est recevable ;



Infirme l'ordonnance rendue par le juge commissaire le 10 août 2021 dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SAS [O] en toutes ses dispositions ;



Et statuant à nouveau,



Rejette la requête du 5 août 2021 tendant à voir autoriser la vente amiable de la parcelle section 7 ' n°[Cadastre 3]/[Cadastre 1] ' 0ha 36a 00ca, située sur le ban de la commune de [Localité 15], au profit de la SCI NZS ;



Y ajoutant,



Déboute la SCP Noël Lanzetta, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O], de ses demandes relatives aux demandes de résolution et de revendication de l'immeuble ;



Condamne la SCP Noël Lanzetta, en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O] aux dépens qui seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire ;



Déboute la SCP Noël Lanzetta, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O], de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.















Le Greffier La Présidente de Chambre