Cour d'Appel · 12e chambre — 13 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30G



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 AVRIL 2023



N° RG 21/03038 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UP4B









AFFAIRE :



S.A.S.U. LE TEMPS DES CERISES AUBERGE DE GASCOGNE



C/



[Z] [G]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Avril 2021 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 3 

N° RG : 18/08185



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Véronique BUQUET-ROUSSEL



Me Jean-Claude BERTHAULT 



Me Christophe SCOTTI 



TJ VERSAILLES











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S.U. LE TEMPS DES CERISES RCS Versailles n° 515 302 321 [Adresse 2]



Représentée par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Elise MARTEL de la SARL GUEMARO ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1145



APPELANTE

****************



Madame [Z] [G] née le 1er Mai 1949 à [Localité 5] (92) de nationalité Française [Adresse 3]



Monsieur [O] [G] né le 29 Décembre 1953 à [Localité 6] (78) de nationalité Française [Adresse 1]



Représentés par Me Jean-Claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 17



Madame [L] [G] épouse [W] née le 25 Juin 1958 à [Localité 6] (78) de nationalité Française [Adresse 4]



Représentée par Me Christophe SCOTTI de l'AARPI SCOTTI-PIQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 474



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,







EXPOSE DU LITIGE 



Suivant acte notarié du 26 juin 2009, Mme [Z] [G], Mme [L] [G] et M. [O] [G] (ci-après les consorts [G]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société Le Porcheville, aux droits de laquelle se trouve la société Le Temps des Cerises, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er juin 2008, un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7] afin qu'elle y exploite une activité d''hôtel, café, restaurant, traiteur et vente à emporter' à l'enseigne « Auberge de Gascogne », moyennant un loyer annuel de 29.089 € HT et HC payable mensuellement et d'avance.



La société Le Temps des Cerises s'est plainte d'infiltrations dans les lieux loués à compter de l'année 2010, et n'a pas acquitté régulièrement les loyers et accessoires prévus par le bail.



Par courriers du 20 mars 2014 et du 17 avril 2015, l'assureur de la société Le Temps des Cerises puis son conseil ont mis en demeure les consorts [G] de réaliser les travaux de toiture permettant à la société Le Temps des Cerises de jouir paisiblement des locaux.



Le 29 mars 2016, les consorts [G] lui ont fait signifier un commandement visant la clause résolutoire du bail pour obtenir paiement de la somme de 35.998,26 € au titre des loyers, charges et taxes foncières demeurés impayés.



Le 26 avril 2016, la société Le Temps des Cerises a assigné en référé les consorts [G], notamment aux fins de se voir accorder des délais de paiement et obtenir la désignation d'un expert judiciaire chargé d'examiner les désordres affectant les locaux.



Par ordonnance du 8 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a notamment :

- condamné la société Le Temps des Cerises à payer aux consorts [G], en deniers ou quittance, les sommes de 6.947 € au titre des taxes foncières et 15.559,60 € au titre des loyers impayés, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2016,

- dit que la société Le Temps des Cerises pourrait se libérer de sa dette par versements mensuels de 1.000 € en sus du loyer courant, le premier paiement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et le solde éventuel à la 24ème et dernière échéance,

- dit que la clause résolutoire du bail était suspendue pendant ces délais,

- enjoint aux bailleurs d'adresser les quittances des loyers acquittés à leur locataire,

- ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [C] [P] concernant les désordres invoqués par la société Le Temps des Cerises.



Le 2 novembre 2016, les consorts [G] ont saisi à leur tour le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles afin de voir constater la déchéance du terme rendant la dette immédiatement exigible et l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 juin 2009 avec les conséquences y attachées en termes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 15 octobre 2016, et condamner la société Le Temps des Cerises au paiement de la somme provisionnelle de 2.096,40 € TTC au titre de la taxe foncière.



Par ordonnance de référé du 18 janvier 2017 confirmée par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 5 octobre 2017, les consorts [G] ont été déboutés de leurs demandes.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 avril 2017, aux termes duquel notamment il relève le mauvais état des couvertures et gouttières, et évalue les travaux réparatoires à 39.461 € HT à la charge des bailleurs.



Par actes extrajudiciaires du 18 juin 2018, la société Le Temps des Cerises a, d'une part sollicité le renouvellement de son bail commercial à effet du 1er juillet 2018 et, d'autre part fait sommation aux bailleurs d'avoir à exécuter les travaux préconisés par l'expert.



Par actes du 9 et 29 novembre 2018, la société Le Temps des Cerises a assigné les consorts [G] devant le tribunal de grande instance de Versailles.



Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- débouté les consorts [G] de leur demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail entre les consorts [G] et la société Le Temps des Cerises, aux torts de la locataire,

- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Le Temps des Cerises et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,

- ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Le Temps des Cerises après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution,

- condamné la société Le Temps des Cerises à payer aux consorts [G] la somme de 51.823,12 €, selon décompte arrêté au 31 août 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019,

- débouté les consorts [G] du surplus de leurs demandes,

- débouté la société Le Temps des Cerises de sa demande de travaux,

- déboute la société Le Temps des Cerises de sa demande de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui seront partagés par moitié entre la société Le Temps des Cerises d'une part, et les consorts [G] d'autre part,

- dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- rejeté le surplus des demandes.



Par déclaration du 11 mai 2021, la société Le Temps des Cerises a interjeté appel du jugement.



Par ordonnance du 10 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre a : 

- dit n'y avoir lieu à radiation de l'instance, 

- dit n'y avoir lieu à paiement de frais irrépétibles, 

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de l'instance principale.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2022, la société Le Temps des Cerises demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 15 avril 2021 en ce qu'il a, à tort : 

/ prononcé la résiliation judiciaire du bail renouvelé le 1er juillet 2018 entre Mme [Z] [G], Mme [L] [G] épouse [W] et M. [O] [G], d'une part, et la société Le Temps des Cerises, d'autre part, aux torts de la locataire,

/ ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Le Temps des Cerises et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,

/ ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Le Temps des Cerises après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution,

/ condamné la société Le Temps des Cerises à payer à Mme [Z] [G], Mme [L] [G] épouse [W] et M. [O] [G] la somme de 51.823,12 €, selon décompte arrêté au 31 août 2019 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019, 

/ débouté la société Le Temps des Cerises de sa demande de travaux,

/ débouté la société Le Temps des Cerises de sa demande de dommages et intérêts,

/ dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

/ - fait masse des dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui seront partagés par moitié entre la société Le Temps des Cerises, d'une part et Mme [Z] [G], Mme [L] [G] épouse [W] et M. [O] [G] d'autre part », 



Par conséquent, statuant à nouveau, 

A titre principal, 



- condamner, les consorts [G] à exécuter les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué tel qu'évalués par l'expert judiciaire, 

- condamner les consorts [G], à payer à la société Le Temps des Cerises, une somme de 453.500 € en réparation du préjudice causé, 

- condamner les consorts [G], à payer à la société Le Temps des Cerises, une somme de 10.000 € en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive et mauvaise foi, 

- condamner les consorts [G] à payer à la société Le Temps des Cerises, une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les consorts [G] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Me Elise Martel, SELARL Guemaro Associés, Avocat aux offres de droit, 

A titre subsidiaire, 

- condamner, les consorts [G] à verser sous la forme d'un capital en numéraire, la somme de 60.603,02 € à la société Le Temps des Cerises pour permettre la réalisation des travaux à réaliser,

- condamner les consorts [G], à payer à la société Le Temps des Cerises, une somme de 453.500 € en réparation du préjudice causé, 

- condamner les consorts [G], à payer à la société Le Temps des Cerises, une somme de 10.000 € en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive et mauvaise foi, 

- condamner les consorts [G] à payer à la société Le Temps des Cerises, une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les consorts [G] aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me Véronique Buquet-Roussel, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2022, Mme [L] [G] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 15 avril 2021,

- débouter la société Le Temps des Cerises de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail renouvelé le 1er juillet 2018 entre Mme [Z] [G], Mme [L] [G] épouse [W] et M. [O] [G], d'une part, et la société Le Temps des Cerises, d'autre part, aux torts de la locataire,

- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Le Temps des Cerises et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, 

- ordonner, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Le Temps des Cerises après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution,

- condamner la société Le Temps des Cerises à payer à Mme [Z] [G], Mme [L] [G] épouse [W] et M. [O] [G], la somme de 107.016,88 € selon le décompte arrêté au 1er février 2022 au titre de l'arriéré locatif qui comprend l'impayé locatif et les taxes foncières non versées,

- condamner la société Le Temps des Cerises à verser à Mme [G] [L] épouse [W] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2022, Mme [Z] [G] et M. [O] [G] demandent à la cour de : 

- confirmer dans l'ensemble de ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 15 avril 2021 ; à savoir :

/ « prononcer la résiliation du bail renouvelé le 1er juillet 2018 entre Mme [Z] [G], Mme [L] [G] épouse [W] et M. [O] [G], d'une part, et la société Le Temps des Cerises, d'autre part, aux torts de la locataire,

/ ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Le Temps des Cerises et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], (y compris les occupants des locaux hôteliers et les locaux annexes ; avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est, 

/ ordonner en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Le Temps des Cerises après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution »,

En conséquence, 

- débouter la société Le Temps des Cerises de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Et statuant à nouveau, 

- condamner la société Le Temps des Cerises à payer, au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes foncières, la somme de 130.243 € nette arrêtée au 1er février 2022, et sauf à parfaire, avec intérêts légaux à compter du 19 novembre 2019,

- condamner la société Le Temps des Cerises à payer à Mme [Z] [G] et M. [O] [G] une indemnité de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Le Temps des Cerises aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2022.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION



Le jugement dont appel a notamment relevé que la société Le Temps des Cerises avait, par acte du 18 juin 2018, demandé le renouvellement du bail, et que faute pour les bailleurs d'avoir fait signifier un refus de renouvellement dans les trois mois, ils étaient réputés avoir accepté le principe du renouvellement en application de l'article L145-10 du code de commerce, de sorte qu'ils étaient liés par un nouveau contrat depuis le 1er juillet 2018 et ne pouvaient se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 juin 2009.

Il a ensuite prononcé la résiliation judiciaire du bail, au vu du non-paiement des loyers et des taxes par la société Le Temps des Cerises.



*****



La société Le Temps des Cerises dénonce l'absence de prise en charge par les bailleurs des réparations nécessaires et urgentes du local donné à bail, et fait état de la légitime suspension du paiement des loyers.

Elle soutient que l'absence de réalisation par les bailleurs des travaux leur incombant rend impossible l'utilisation des locaux loués, et conteste le raisonnement du jugement qui, ayant constaté l'impossibilité absolue d'utiliser les locaux, prononce la résiliation du bail pour non paiement des loyers. Elle dénonce l'absence de réalisation par les bailleurs des travaux leur incombant, s'agissant de grosses réparations, alors que les bailleurs sont tenus de délivrer et d'entretenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il est loué, et ne s'y sont pas pliés malgré la sommation qui leur a été délivrée. Elle conteste le rejet de la prise en charge des travaux par les bailleurs, et soutient être fondée à solliciter leur condamnation à lui verser un capital permettant de réaliser lesdits travaux.

Elle relève que le jugement a indiqué qu'elle ne s'était pas acquittée des loyers à l'échéance contractuelle - alors qu'aucun relevé comptable n'est versé par les bailleurs -, sans rechercher si elle pouvait se prévaloir de l'inexécution contractuelle pour s'exonérer de leur paiement. Elle déclare être dans l'impossibilité totale d'exploiter la grande salle du restaurant ou la partie hôtelière, ce qui lui permettait de suspendre le paiement des loyers. Elle indique que ses locataires gérants ne payent plus leurs loyers depuis près d'un an, ce qui a entraîné la rupture du contrat de location gérance, et fait état de ses graves difficultés financières. Elle ajoute que les bailleurs et sa locataire gérante, la société YE, tentent d'organiser son expulsion, et conteste permettre à plusieurs personnes morales d'exploiter les locaux loués.



Mme [L] [G] dénonce le fait que les taxes foncières ne soient plus payées depuis 2010, que les impayés locatifs soient constants depuis 2012 et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis 2016, ce alors que le locataire est tenu de payer son loyer sauf impossibilité absolue de d'exploiter le local commercial loué. Elle ajoute que la société Le Temps des Cerises connaissait parfaitement l'état du local loué depuis 2009, qu'il revenait au preneur de réaliser les travaux de remise en état, et que leur non-réalisation a entraîné une aggravation des désordres, lesquels n'ont pas empêché l'exploitation commerciale. Elle déduit des termes du contrat que le preneur ne peut exiger la prise en charge des dépenses et grosses réparations qu'à compter du 26 juin 2009, et que les problèmes d'infiltration étaient existants antérieurement, la société appelante étant parfaitement au courant de l'état de la construction et des questions d'hygiène existant lors de la conclusion du bail. Elle dénonce l'importance de la dette locative de la société Le Temps des Cerises, qui a mis les locaux en location gérance auprès d'une société indiquant régler un loyer de 2.800 € à l'appelante, et loue des petites chambres à l'arrière du restaurant. Elle relève que juste avant la clôture de l'instruction le contrat de location gérance aurait été rompu, que les loyers ainsi perçus par la société Le Temps des Cerises auraient dû lui être versés, et que la dette de loyers est supérieure aux sommes retenues par l'expert au titre des désordres.



M. [O] [G] et Mme [Z] [G] revendiquent la validité du raisonnement suivi par les 1ers juges qui ont considéré que la demande de condamnation des bailleurs à réaliser les travaux ne pouvait être envisagée que si la demanderesse était titulaire d'un bail commercial, et ainsi examiné en premier lieu la demande tendant à constater la résiliation judiciaire du bail. 

Ils soutiennent que le fonds de commerce est régulièrement exploité, la société Le Temps des Cerises reconnaissant qu'elle l'avait mis à disposition d'un tiers, avant de produire le contrat de location gérance qu'elle a conclu prenant effet au 1er septembre 2019, contrat qu'elle n'avait pas versé en 1ère instance. Ils en déduisent que l'appelante ne peut faire état d'une impossibilité d'exploiter les locaux, ce alors qu'elle devait réaliser des travaux pour poursuivre l'exploitation de l'établissement dans son ensemble. Ils relèvent que la société Le Temps des Cerises s'est engagée par les termes du bail à effectuer les travaux, de sorte que son absence de paiement des loyers et charges n'est pas justifiée. Ils dénoncent le non-respect par la société preneuse des termes de l'ordonnance de référé du 8 septembre 2016 qui lui avait accordé des délais de paiement, et le montant de la somme due soit 130.243 €.



*****



Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail



Le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en 'uvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée serait rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail.



Le nouveau bail liant les parties, à défaut de convention, est soumis aux dispositions du précédent bail du 26 juin 2009, lequel prévoit que le preneur s'engage à payer au bailleur le loyer, mensuellement et d'avance le premier de chaque mois.

De même s'engage-t-il à 'prendre les locaux et les installations loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de remise en état ou de réparation...,

entretenir les lieux loués, pendant toute la durée du bail, en bon état de réparations locatives et d'entretien. ... De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception de celles définies aux articles 605 et 606 du code civil

- de faire exécuter à ses frais aux lieux et place du bailleur tous travaux requis par les services d'hygiène et de sécurité intéressant uniquement les lieux loués, sauf..., ainsi que ceux nécessaires à la mise en conformité et aux normes de l'établissement'

sans que cette liste ne soit exhaustive, liste précisant aussi que les locaux devaient exclusivement servir à l'activité de café hôtel restaurant traiteur vente à emporter.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, par ordonnance du 8 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a notamment condamné la société Le Temps des Cerises au paiement des sommes de 6.947 € au titre des taxes foncières et de 15.559,60 € au titre des loyers impayés, et dit qu'elle pourrait se libérer de cette dette par versements mensuels de 1.000 € en sus du loyer courant, le 1er versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance, signifiée à la société Le Temps des Cerises le 29 septembre 2016.

La société Le Temps des Cerises ne justifie pas s'être acquittée de ces paiements, ne versant que son relevé de compte du 31 octobre 2016 montrant un paiement de 677,90 € au titre des retards de loyer.



Le jugement dont appel a relevé que les bailleurs avaient versé un décompte des loyers et taxes foncières impayées au 31 août 2019 de 51.823,12 € ; l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 mars 2022 a indiqué que la société Le Temps des Cerises devait faire face à des dettes de 131.552 €.



Mme [L] [G] fait état d'une dette locative et de taxes foncières de la société Le Temps des Cerises de 93.801,40 € au 31 juillet 2021, et de 107.016,88 € au 1er février 2022 (sa pièce 13). Mme et M. [Z] et [O] [G] produisent un décompte plus actualisé, de 130.243,55 € au 22 novembre 2022 (leur pièce 13).

S'ils ne versent pas de quittances de loyers, les consorts [G] produisent des décomptes détaillés des loyers et taxes foncières impayées, avec les justificatifs d'imposition foncière correspondants et après déduction des versements réalisés par la société Le Temps des Cerises.

De son côté, celle-ci ne justifie pas s'être acquittée du paiement de ces loyers et taxes foncières.







La société Le Temps des Cerises ne conteste pas cette absence de paiement, indiquant que la suspension du paiement est justifiée au regard des manquements des bailleurs à leurs obligations.

Si elle se fonde sur les conclusions du rapport de l'expert judiciaire chiffrant à 46.335,85 € les travaux à effectuer pour remettre en état les locaux, à la charge du bailleur, la cour observe que ce montant représente moins de la moitié de la somme revendiquée par les bailleurs dans leur décompte, correspondant à plus de trois années de loyers impayés.



Par ailleurs, la société Le Temps des Cerises ne peut utilement invoquer cette exception d'inexécution du fait d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles qu'à la condition d'établir que les locaux loués sont rendus totalement inutilisables.



En l'espèce, il ressort d'un rapport de visite du 4 octobre 2005 de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales des Yvelines, entre autres, que l'installation électrique des chambres de l'hôtel était décrite comme vétuste et dangereuse, que de l'humidité était détectée, le technicien sanitaire concluant en proposant 'l'interdiction immédiate et définitive d'habiter ainsi que la déclaration d'insalubrité irrémédiable, avec une éventuelle démolition'.

Aussi ces désordres pré-existaient à la conclusion du contrat de bail du 26 juin 2009, à la signature duquel le preneur s'est engagé à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance, le preneur étant alors la société Le Porcheville ; M. [H], gérant de la société Le Temps des Cerises ayant repris le droit au bail lors de la cession du fonds de commerce à la même date soit le 26 juin 2009.



Le bail du 26 juin 2009 indiquait du reste expressément (p5) que le cessionnaire (sic) reconnaissait qu'un rapport de la DDASS avait interdit au cédant l'exploitation de 12 chambres sur 17.



Sur ce point le rapport d'expertise judiciaire analyse que les 6 chambres de l'annexe sont interdites d'exploitation, que les 3 chambres du 2ème étage ne sont ni accessibles ni exploitées, que 2 chambres du 1er étage n'ont pas la superficie suffisante pour être exploitées, que les 6 chambres restantes du 1er étage ne sont pas en état sur le plan de l'hygiène et de la sécurité ; il conclut qu'aucune chambre n'était exploitable au 4 octobre 2005 et relève que la commission d'arrondissement de sécurité a, par procès-verbal du 24 juin 2010, émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité.



Il ressort des pièces versées par la société Le Temps des Cerises qu'elle présentait, pour l'exercice clos le 30 septembre 2019, un total des produits d'exploitation de 87.966 €, ce montant étant de 55.371 € pour l'exercice clos au 30 septembre 2020 et de 44.044 € pour l'exercice clos au 30 septembre 2021 ; ces chiffres montrant à la fois une diminution de l'activité mais aussi une persistance de cette activité.





Est également versé un contrat de location gérance avec effet au 1er septembre 2019, conclu entre la société Le Temps des Cerises et les représentants de la société YE, prévoyant le versement d'une redevance annuelle de 18.000 € soit 1.500 € par mois, diminuée à 1.000 € 'tant que la grande salle de restaurant ne sera pas remise en état'. Il en ressort que, même si la société Le Temps des Cerises produit un courrier du 17 septembre 2022 portant signification de la rupture du contrat de location gérance et indique qu'elle y a mis fin du fait des impayés de la société YE, l'exploitation des locaux sur lesquels portait le bail était possible.



Les consorts [G] soutiennent aussi que la société Le Temps des Cerises loue des chambres de l'hôtel, et ils produisent en ce sens une attestation de M. [T] [W] du 15 novembre 2019 indiquant que des fenêtres étaient ouvertes, et la présence de voitures pendant l'été. Si cette attestation doit être prise avec prudence, son auteur étant l'époux de Mme [L] [G], M. [E] [F] - sans relation avec les parties - a également attesté le 14 novembre 2019 que M. [H], représentant légal de la société Le Temps des Cerises, 'loue illégalement de petites chambres à l'arrière du restaurant'. L'expert judiciaire avait du reste aussi relevé dans son rapport que la société Le Temps des Cerises indiquait ne louer les 'chambres 5, 6 et 7 que très rarement' (p51 du rapport du 29 avril 2017).



Aussi, la société Le Temps des Cerises n'établit pas avoir été, du fait des désordres affectant les locaux, dans l'impossibilité absolue de pouvoir les exploiter. 

Elle ne justifie donc pas du bien-fondé de l'exception d'inexécution alléguée, alors qu'elle ne conteste pas sa carence dans le paiement de ses loyers et taxes foncières, d'un montant considérable.



Du fait de ce seul chef, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que ces faits fondaient en eux même la résiliation du contrat de bail, a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Le Temps des Cerises, et a ordonné son expulsion.



La société Le Temps des Cerises sera condamnée au paiement aux consorts [G] de la somme arrêtée au 22 novembre 2022 de 130.243,55 € au titre de l'arriéré de loyers et taxes foncières, dans la limite de 107.016,88 € pour Mme [L] [G] conformément à sa demande.

*****

Aussi le jugement sera confirmé en ce qu'il a, après avoir retenu le principe de la résiliation du bail, débouté la société Le Temps des Cerises de sa demande tendant à obtenir la condamnation des bailleurs à effectuer des travaux.



Sur les demandes de la société Le Temps des Cerises



La société Le Temps des Cerises critique le jugement qui n'a pas retenu sa demande de dommages-intérêts alors que l'expert judiciaire a indiqué n'être pas 'en mesure de proposer la prise en compte d'un préjudice commercial'. Elle soutient que son chiffre d'affaires a été impacté par l'agravation des désordres du fait du manque des diligences des bailleurs, et fait état de la baisse substantielle de son chiffre d'affaires qu'elle évalue à 907.800 € HT comme en atteste son expert-comptable. Elle sollicite réparation de son préjudice économique et de sa perte de chance, qu'elle évalue à 50%, ce qui fonde sa demande à hauteur de 453.500 €.



Mme [L] [G] conclut au débouté de la société Le Temps des Cerises au titre de son préjudice, s'étonnant que l'appelante invoque la moitié de son chiffre d'affaires supposé perdu pour chiffrer ce préjudice. Elle conteste l'attestation de l'expert-comptable de l'appelante.



M. et Mme [Z] [G] s'étonnent de la tardiveté de la communication de cette attestation, et contestent le taux de marge retenu comme l'exactitude des chiffres et estimations versés au soutien de cette demande.



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L'expert judiciaire a relevé dans son rapport du 29 avril 2017 que les éléments qui lui auraient 'permis d'analyser un éventuel préjudice n'ont pas été fournis'.



La société Le Temps des Cerises produit deux attestations de son cabinet d'expert comptable, l'une faisant état d'une perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de ses activités pour les exercices 2013 à 2017 de 512.200 €, l'autre d'une perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de ses activités pour les exercices 2013 à 2019 de 907.800 €.



Pour autant, aucune de ces deux attestations n'est datée ni signée.

Les seuls comptes annuels versés, portant sur les années 2019 à 2021, ne permettent pas d'appréhender les données chiffrées retenues par ces deux attestations.

Celles-ci retiennent une perte de chiffre d'affaires pour la partie hôtel (69.000 € pour la 1ère, 115.000 € pour la 2ème), alors que cette partie du fonds de commerce a fait l'objet d'une décision administrative défavorable à la poursuite de l'activité en 2010, et que les travaux de réhabilitation n'ont pas été effectués, étant au surplus rappelé qu'il revenait au preneur 'de faire exécuter tous travaux requis par les services d'hygiène et de sécurité intéressant uniquement les lieux loués... ainsi que ceux nécessaires à la mise en conformité et aux normes de l'établissement'.



Si la société Le Temps des Cerises soutient qu'elle retient une perte de chance à hauteur de 50% du manque à gagner, la somme qu'elle sollicite correspond à la moitié du chiffre d'affaires qu'elle aurait perdu, et non de la marge qu'elle aurait réalisée.



Au vu de ce qui précède, la demande de la société Le Temps des Cerises au titre du préjudice qu'elle aurait subi n'apparaît pas suffisamment établie, et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée à ce titre.





Sur les autres demandes



L'exercice d'un droit ne dégénère en abus qu'en cas de faute équipollente au dol qui n'est pas caractérisée en l'espèce à l'égard des consorts [G], étant précisé que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute. Aussi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Le Temps des Cerises de sa demande indemnitaire à ce titre.

 

Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et frais irrépétibles de 1ère instance.



Succombant en son appel, la société Le Temps des Cerises sera condamnée au paiement des dépens d'appel. Il ne sera pas fait droit aux demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf s'agissant du montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Le Temps des Cerises,



statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne la société Le Temps des Cerises à payer, au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes foncières, la somme de 130.243 € nette arrêtée au 22 novembre 2022, dans la limite de 107.016,88 € pour Mme [L] [G] avec intérêts légaux à compter du 19 novembre 2019 pour la somme de 51.823,12 €, et du présent arrêt pour le surplus,



Déboute les parties de leurs autres demandes,



Condamne la société Le Temps des Cerises aux entiers dépens.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Mme Patricia GERARD, Faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le faisant fonction de greffier, Le président,