Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 18 avril 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 18 AVRIL2023



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18172 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZRF



Décision déférée à la Cour : jugement du 29 septembre 2020 -tribunal de proximité de SUCY-EN-BRIE - RG n° 11-19-001220





APPELANT

 

Monsieur [O] [E]-[L]

5 rue Roger Salengro

94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

Né le 23 mai 1962 à PARIS



Représenté et assisté par Me Sylvie PERSONNIC de la SELARL SYLVIE PERSONNIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 207

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/041180 du 01/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMEE 



S.A. IMMOBILIERE 3 F

159 rue Nationale

75013 PARIS

N°SIRET : 552 141 533



Représentée par Me Judith CHAPULUT- AUFFRET de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée le 14 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, président de chambre, chargé du rapport, et de Mme Marie MONGIN, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, présidente

Mme Marie MONGIN, conseillère





Greffier lors des débats : Mme Catherine SILVAN

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Emeline DEVIN





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, président de chambre et par Emeline DEVIN, greffière, présente lors de la mise à disposition à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 11 avril 1974, la société d'HLM Le foyer du fonctionnaire et de la famille, aux droits de laquelle se trouve la société Immobilière 3F, a donné à bail à M. [I] [E] un logement de cinq pièces situé 7 rue Clément Ader à Chennevières.



Suite au décès de M. [I] [E], le bail a été transféré au profit de son épouse, Mme [G] [L] veuve [E].



Le 13 mai 2005, celle-ci a été admise en EHPAD, laissant son fils M. [O] [E] [L] seul dans l'appartement loué.



Par ordonnance du 15 novembre 2011, Mme [L] a été placée sous la tutelle de l'UDAF.



Le 30 mars 2013, un médecin a certifié que Mme [L] ne pouvait plus retourner à son domicile.



Par lettre du 25 juillet 2013, l'UDAF a donné congé à la bailleresse pour le 25 août 2013.



Mme [L] est décédée le 30 mars 2018.



Le 13 novembre 2018, la bailleresse a fait délivrer à M. [E] [L] un commandement de payer la somme de 43 266,11 euros.



M. [E] [L] a restitué les clés du logement le 31 juillet 2019.



Par acte d'huissier du 6 septembre 2019, la bailleresse a fait assigner M. [E] [L] devant le tribunal d'instance de Sucy en Brie afin d'obtenir le paiement de l'arriéré locatif.



Par jugement du 29 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie a :

- constaté l'absence de transfert de bail au profit de M. [E] [L],

- constaté que celui-ci était occupant sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2013 du logement litigieux,

- condamné M. [E] [L] au paiement de la somme de 45 449,78 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 31 juillet 2019, date de son départ des lieux,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] [L] aux dépens comprenant le coût de l'assignation, à l'exclusion du commandement de payer,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 décembre 2020, M. [E] [L] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 5 août 2021, l'appelant demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- juger que le transfert du bail de sa mère s'est opéré automatiquement par l'effet de la loi à son profit le 30 mars 2018, jour du décès de sa mère,

- juger que les indemnités d'occupation ne sont dues qu'à compter du décès de sa mère et du transfert du bail jusqu'au 31 juillet 2019, date de libération des lieux,

- juger que la bailleresse a manqué à son obligation de relogement prévue par les articles 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-3-1 du code de la construction et de l'habitation,

- juger que la bailleresse a commis une faute lui ayant occasionné un préjudice le contraignant à s'acquitter d'un loyer disproportionné eu égard à sa situation personnelle et financière,

- en conséquence, condamner la bailleresse à l'indemniser du préjudice qui ne saurait être inférieur aux arriérés locatifs du 30 mars 2018 au 31 juillet 2019, en ce compris les intérêts moratoires,

- prononcer sur le fondement de l'article 1347 du code civil la compensation judiciaire entre les sommes dues au titre des arriérés locatifs et l'indemnité à laquelle la société Immobilière 3F sera condamnée pour manquement à son obligation de relogement,

- juger que la bailleresse a commis une faute en l'ayant laissé dans des conditions indignes eu égard à l'état de dégradation avancé de l'appartement et lui allouer une indemnité de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur trois années,

- en tout état de cause, débouter la société Immobilière 3F de toutes ses demandes,

- condamner la bailleresse au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 8 juin 2021, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

- infirmer le jugement et débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes,

- condamner l'appelant au paiement de la somme de 52 033,94 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 juillet 2019,

- à titre subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'appelant au paiement de la somme de 45 449,78 euros, le confirmer pour le surplus, débouter l'appelant de toutes ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 52 033,94 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 juillet 2019,

- à titre infiniment subsidiaire, ordonner une compensation entre les dommages-intérêts qui seraient alloués à l'appelant et les loyers et charges arriérés dont il est redevable et le débouter de ses demandes contraires,

- en toute hypothèse, condamner M. [E] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.



MOTIFS



Sur le transfert du bail



Les parties s'accordent sur le fait que le bail dont bénéficiait Mme [L] veuve [E] a été transféré de plein droit au profit de son fils sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu'il occupait l'appartement avec sa mère depuis le début du bail.



Les parties s'opposent uniquement sur la date de ce transfert, la bailleresse soutenant qu'il a eu lieu le 25 juillet 2013, date du placement définitif de la locataire en EHPAD, et l'appelant affirmant qu'il ne s'est produit qu'au décès de celle-ci.



Le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à l'une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi de 1989 constitue un abandon de domicile au sens de ce texte.



Or, au vu du certificat médical du 30 mars 2013 indiquant que Mme [L] veuve [E] ne pouvait plus retourner à son domicile, le juge des tutelles a autorisé l'UDAF à résilier son bail, ce qui a été fait par lettre de congé du 25 juillet 2013.



Il est certain que, à cette date, Mme [L] était placée à titre définitif en EHPAD, ce qui équivalait à un abandon de domicile.



C'est donc à cette date que son fils a bénéficié de plein droit du transfert de son bail, sans qu'il fût nécessaire d'établir un nouveau bail à son profit ; de plus, la société Immobilière 3F n'avait pas à donner acte à Mme [L] ou à son tuteur du congé puisque son fils bénéficiait d'un transfert de bail par le seul effet de la loi.



Par ailleurs, comme l'indique l'appelant lui-même, la bailleresse n'avait pas à vérifier s'il remplissait les conditions d'attribution d'un logement social ni si le logement était adapté à la taille du ménage, dès lors qu'il présente un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a dénié à l'appelant le droit à bénéficier d'un transfert du bail et a considéré que celui-ci occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2013, date d'effet du congé.



En conséquence, M. [E] [L] doit être condamné au paiement des loyers et charges ayant couru du 25 juillet 2013 au 31 juillet 2019, date de restitution des lieux, soit la somme de 52 033,94 euros au vu du décompte produit par la bailleresse, lequel n'est pas sérieusement contesté par l'appelant.



Sur la demande de relogement présentée par l'appelant



Contrairement à ce que soutient l'appelant, la bailleresse n'a commis aucune faute dans le processus d'attribution d'un nouveau logement à M. [E] [L].



En effet, dans la mesure où il présente un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, la condition tenant à l'adaptation du logement à la taille du ménage ne lui était pas applicable, si bien que la bailleresse n'avait pas à lui proposer un relogement dans un logement plus petit comme le prévoit l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, étant d'ailleurs observé que cette proposition relève du choix du bailleur et n'est pas une obligation pour celui-ci.



De même, la bailleresse n'était pas tenue d'engager une procédure de relogement pour sous-occupation de l'appartement loué, les dispositions de l'article L.442-3-1 du code de la construction et de l'habitation n'offrant qu'une faculté au bailleur dans cette hypothèse et ne lui imposant aucune obligation.



Enfin, M. [E] [L] est malvenu à reprocher le traitement tardif de sa demande de relogement, alors qu'il a lui-même refusé de se présenter à la signature d'un bail afférent à un logement de type F2 situé à Chennevières sur Marne qui lui avait été proposé en octobre 2016.



Il a en outre contribué à l'augmentation de sa dette locative puisque, après avoir signé un bail le 17 janvier 2019, il n'a libéré les lieux qu'il louait précédemment que le 31 juillet 2019.



En l'absence de faute imputable à l'intimée, l'appelant doit être débouté de sa demande indemnitaire.



Sur l'état du logement litigieux



A l'appui de sa demande indemnitaire pour logement indécent, M. [E] [L] se contente de produire des photographies non datées, dont rien ne prouve qu'elles aient été prises dans les lieux qu'il louait précédemment.



De plus, le fait qu'il n'ait jamais formulé de demande de travaux à la bailleresse fait douter de la sincérité de ses propos quant au mauvais état du logement.



A défaut d'élément de preuve objectif du caractère indécent du logement litigieux (tel qu'un constat d'huissier ou un rapport de visite des services d'hygiène de la commune), l'appelant doit être débouté de cette demande indemnitaire.



Sur la demande de délai de paiement



M. [E] [L], qui ne perçoit que l'allocation adulte handicapé, ne peut sérieusement prétendre régler une dette de plus de 50 000 euros dans le délai de trois ans qu'il propose.



Sa demande de délai de paiement doit donc être rejetée.

 

Sur les demandes accessoires et les dépens



L'appelant, dont les demandes sont rejetées, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.



L'équité commande de débouter l'intimée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné M. [O] [E] [L] aux dépens de première instance, 



Statuant à nouveau :



Dit que M. [E] [L] a bénéficié du transfert du bail de sa mère le 25 juillet 2013 et est redevable des loyers et charges dus depuis cette date,



En conséquence, condamne M. [E] [L] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 52 033,94 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 juillet 2019, date de restitution des lieux,



Déboute M. [E] [L] de toutes ses demandes,



Y ajoutant :



Déboute la société Immobilière 3F de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [L] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. 





Le Greffier Le Président