Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 avril 2023

18/04/2023



ARRÊT N°256/2023



N° RG 22/01662 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYHR

CBB/IA



Décision déférée du 15 Avril 2022 - Juge des contentieux de la protection de MURET ( 21-000152)

E.LAFITE

















S.A. HLM DES CHALETS





C/



[K] [Z]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



Madame [K] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Assignée le 25 mai 2022 à étude, sans avocat constitué













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Suivant acte en date du 16 novembre 2015 l'OPHLM de [Localité 4] aux droits de qui intervient aujourd'hui la SA HLM des Chalets a consenti à Mme [Z] la location d'un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 450,46 euros et 91,43 euros de provisions pour charges locatives.



Elle a fait délivrer le 26 mars 2021 un commandement de payer la somme de 2202,71€ en principal visant la clause résolutoire.

 

PROCEDURE 



Par acte en date du 19 octobre 2021, la SA HLM des Chalets a fait assigner Mme [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Muret statuant en référés pour obtenir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1741 du code civil, le constat du jeu de la clause résolutoire, son expulsion, sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 2488,88€ au titre des loyers et charges impayés et d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux. 



Par ordonnance contradictoire en date du 15 avril 2022, le juge a': 

- débouté la SA HLM des Chalets de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à Mme [K] [Z] par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, concernant le logement situé [Adresse 1] ;

- constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant de la créance alléguée par la SA HLM des Chalets;

- débouté en conséquence la SA HLM des Chalets de sa demande de provision et l'a renvoyée à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond compétente;

- condamné la SA HLM des Chalets aux dépens;

- débouté la SA HLM des Chalets de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- rappelé que la présente ordonnance est de droit assortie de l'exécution provisoire



Par déclaration en date du 28 avril 2022, la SA HLM des Chalets a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif du jugement sont critiqués à l'exception du rappel de l'exécution provisoire. 



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SA HLM des Chalets, dans ses dernières écritures en date du 25 mai 2022, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 700 du code de procédure civile, de': 

- recevoir la SA HLM des Chalets en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées,

- rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

en conséquence,

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Muret en date du 15 avril 2022, en ce qu'elle a :





* débouté la SA HLM des Chalets de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à Mme [K] [Z] par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, concernant le logement situé [Adresse 1] ;

* constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant de la créance alléguée par la SA HLM des Chalets ;

* débouté en conséquence la SA HLM des Chalets de sa demande de provision et la renvoie à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond compétente ;

* condamné la SA HLM des Chalets aux dépens ;

* débouté la SA HLM des Chalets de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 27 mai 2021 et, en conséquence,

- ordonner l'expulsion de Mme [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- condamner à titre provisionnel Mme [K] [Z] au paiement de la somme de 1.051,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mai 2022, quittancement du mois d'avril 2022 inclus,

- condamner à titre provisionnel Mme [K] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant au moins égal aux loyers et charges courants (605,34 €), jusqu'au départ effectif des lieux loués, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

- condamner Mme [K] [Z] au paiement de la somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [K] [Z] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

y ajoutant en cause d'appel,

- condamner Mme [K] [Z] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Mme [K] [Z] au paiement des entiers dépens d'appel.





Mme [K] [Z] n'a pas constitué avocat. Les conclusions adverses lui ont été signifiées le 25 mai 2022 à étude. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2023. 





MOTIVATION



En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, suivant acte en date du 29 mai 2009 la commune de [Localité 3] a consenti à l'OPDHLM de [Localité 4] un bail emphytéotique portant sur une parcelle située [Adresse 1] destinée à la construction de 14 logements sociaux.



Suivant bail du 16 novembre 2015 l'OPDHLM a consenti à Mme [Z] la location d'un appartement dans la [Adresse 1] construite sur cette parcelle. 



Par acte du 30 décembre 2021, l'OPDHLM a, en présence de son bailleur la commune de [Localité 3], cédé le bail emphytéotique à la SA Des Châlets, qui s'est déclarée parfaitement informée de la situation locative des logements construits'; les cédant et cessionnaire ont également déclaré faire leur affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation des baux en cours, le cédant déclarant «'qu'il n'existe pas à ce jour de retard dans le paiement des loyers, surloyers et de leurs accessoires'».



Le bail consenti à Mme [Z] comprend une clause résolutoire conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui s'applique en cas d'impayé d'un montant équivalent à 3 mois de loyer hors APL, 2 mois après délivrance d'un commandement de payer.



Le 26 mars 2021 la SA Des Châlets a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2202,71€ visant la clause résolutoire.



Le premier juge a rejeté la demande de constat du jeu de la clause résolutoire au motif que':

- le décompte faisait état d'une reprise de solde de 2212,12€ au 31 décembre 2020 non justifiée alors que le commandement de payer délivré le 26 mars 2021 faisait état d'un impayé de 2202,71€,

- la cession par l'OPHLM à la SA des Chalets de la créance d'impayé locatif due par Mme [Z] ne lui a pas été notifiée.



Or, d'une part l'acte du 30 décembre 2021 ne constitue pas une cession de créance mais la cession d'un bail emphytéotique tripartite ne concernant pas le bail d'habitation consenti par l'OPDHLM en sa qualité de cédant à la SA Des Châlets en sa qualité de cessionnaire en présence du bailleur la commune de [Localité 3].



D'autre part, si l'article' 3 alinéa 1 et 7 de la loi du 6'juillet 1989, exige l'obligation de faire figurer dans le contrat de location'le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire et qu'en cas de mutation à titre onéreux ou gratuit en cours de contrat de location, le nouveau bailleur est tenu de notifier les mêmes informations au locataire, le texte n'a prévu aucune sanction ni aucun délai pour la régularisation.



Il est parfaitement exact qu'en l'espèce ni l'OPDHLM ni la SA Des Châlets ne justifient pas avoir informé la locataire du changement de bailleur. Et, l'argument de la SA des Châlets suivant lequel de toute façon elle était déjà la mandataire de l'OPDHLM, gestionnaire du compte locatif de Mme [Z] suivant mandat du 28 décembre 2020, est sans aucun effet et totalement inopérant. 

Toutefois, il demeure que cette circonstance ne peut nuire à la validité de l'action de la SA Des Châlets en constat du jeu de la clause résolutoire, sa qualité de bailleresse étant incontestable aux termes de la cession du bail emphytéotique.



Par ailleurs devant la cour, elle justifie de l'arriéré locatif de 2212,12€ au 31 décembre 2020 par la production de l'extrait de compte établi par l'OPDHLM du 30 novembre 2015 au 6 janvier 2021 date de la reprise de compte par la SA Des Châlets.



Dans ces conditions, et dès lors qu'il est justifié de la notification de l'assignation en résiliation du bail à la Préfecture, l'action est recevable et fondée.



A défaut pour Mme [Z] d'avoir réglé les causes du commandement de payer du 26 mars 2021 soit 2202,71€ dans les deux mois de sa délivrance ainsi qu'il ressort de l'arrêté de compte qui mentionne une dette de 2789,77€ à cette date, la clause résolutoire a porté ses effets et eu égard à son caractère automatique, il sera dit que le bail est résilié à compter du 27 mai 2021. En conséquence Mme [Z] devra libérer les lieux et à défaut, elle pourra y être contrainte par une expulsion.



Etant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, elle sera tenue jusqu'à la libération effective des lieux, à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actualisé.



En vertu de l'article 835 al2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Au vu du décompte produit de la créance provisionnelle arrêté au 30 avril 2022,Mme [Z] doit la somme de 1182,17€. La SA Des Châlets ne produit pas de décompte postérieur mais sollicite une somme inférieure soit 1051,25€ quittancement d'avril 2022 inclus. Il y sera fait droit en l'absence de contestation sérieuse.



L'ordonnance sera donc réformée en toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS

la cour 



- Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en référé en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau,



- Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mai 2021,



- Ordonne, faute du départ volontaire de Mme [Z] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, voire l'assistance d'un serrurier.



- Condamne Mme [Z] à payer à titre provisionnel à la SA Des Châlets':

*une indemnité d'occupation égale au montant actualisé du loyer à compter du 28 mai 2022,

*1051,25€ au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au mois de mai 2022 quittancement d'avril 2022 inclus.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SA Des Châlets de ses demandes au titre de la première instance et de l'appel.



- Condamne Mme [Z] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2021.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER