Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 avril 2023

18/04/2023



ARRÊT N°259/2023



N° RG 22/02560 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4HE

CBB/IA



Décision déférée du 14 Juin 2022 - Président du TGI de TOULOUSE ( 22/00709)

G.SAINATI

















S.A.S. CASA MATABIO





C/



S.A.S. HAPPY BUILDING





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.A.S. CASA MATABIO

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Ingrid CLERC-CABROLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Emilie PEPERTY LOUBENS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



S.A.S. HAPPY BUILDING

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte en date du 23 janvier 2018, la SAS Happy Building a consenti à la SAS Casa Matabio la location à usage commercial d'un local situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 970€.



Par acte en date du 19 novembre 2021 la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2810,40€ visant la clause résolutoire.





PROCEDURE 



Par acte en date du 31 mars 2022, la SAS Happy Building a fait assigner la SAS Casa Matabio devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour':

- faire constater par l'effet de la clause résolutoire qu'il contient, la résiliation du bail commercial qui les lie en date du 20 janvier 2018, pour des locaux situés [Adresse 3], la suite d'un commandement de payer délivré le 19 novembre 2021 et resté sans effet,

- obtenir l'expulsion du preneur,

- faire condamner la SAS Casa Matabio à payer par provision':

* la somme de 4.323,45 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation impayés à l'échéance de mars 2022, sauf à parfaire ou à diminuer au jour de l'audience,

* la somme de 1.042,08 euros chaque mois à compter de la résiliation du bail correspondant au montant du loyer et des charges à valoir sur l'indemnité d'occupation,

- faire condamner la SAS Casa Matabio à lui poayer en outre la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le remboursement des frais de commandement et sa dénonciation aux cautions.



Par ordonnance contradictoire en date du 14 juin 2022, le juge a : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 20 décembre 2022,

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Casa Matabio et tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3], occupés sans droit,

- condamné la SAS Casa Matabio à payer par provision à la SAS Happy Building':

* la somme de 3.511,73 euros à valoir sur les arrérages de loyer, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 18 mai 2022 et,

* chaque mois à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 1.042,08 euros,

- condamné la SAS Casa Matabio à payer à la SAS Happy Building'la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Casa Matabio aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

- rejeté tous les autres chefs de demande des parties,

- rappelé la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.





Par déclaration en date du 7 juillet 2022, la SAS Casa Matabio a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués. 





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SAS Casa Matabio, dans ses dernières écritures en date du 20 septembre 2022, demande à la cour au visa des articles L145-41 et suivants du Code de Commerce et 1345-5 et suivants du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- constater la reprise du paiement des loyers courants par le locataire, 

En conséquence, A titre principal, 

- dire qu'il n'y a pas lieu à expulsion du locataire 

A titre subsidiaire,

- accorder un délai laissé à la discrétion de la Juridiction dans la limite de deux ans.



La SAS Happy Building, dans ses dernières écritures en date du 20 octobre 2022, demande à la cour de : 

- débouter l'appelant de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

- condamner l'appelant à payer à l'intimé une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, desdemandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 

 



MOTIVATION



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Il résulte des termes de l'article L 145-41 du code de commerce modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 6, que':

" Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'».





Le bail du 23 janvier 2018 comprend une clause résolutoire en son article 5, conforme aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.



La SAS Casa Matabio soutient qu'en raison de la période de confinement puis de restrictions sanitaires elle s'est trouvée en difficulté financière justifiant les impayés mais, depuis, elle a repris le paiement des loyers courants et sollicite des délais pour apurer son arriéré et donc la suspension de la clause résolutoire. Elle invoque un cas de force majeure.



Ainsi, elle reconnaît ne pas avoir régularisé sa situation dans le mois du commandement de payer du 19 novembre 2021. Et elle ne peut invoquer le confinement de l'année 2020 pour justifier l'absence de paiement de juillet à novembre 2021 hormis 2 versements de 1200€'; elle ne peut non plus invoquer la force majeure qui se définit comme l'impossibilité d'exécuter l'obligation convenue dès lors que l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution': elle n'est pas impossible, elle est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. 



Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise au 20 décembre 2021 et la décision sera confirmée de ce chef.



La SAS Casa Matabio sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Or, s'il est exact que le décompte locatif démontre un effort de paiement notamment en avril et mai 2022, il apparaît que sans motif légitime invoqué, la dette arrêtée au jour du commandement de payer le 19 novembre 2021 à la somme de 2810,40€ s'élève au 8 septembre 2022 à 4715,79€, ce qui démontre que la locataire n'est pas en capacité de contenir sa dette et donc de payer le loyer courant en sus d'un arriéré.



Dans ces conditions la décision sera confirmée en toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS

La cour 



- Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS Casa Matabio à payer à la SAS Happy Building la somme de 1500€.



- Condamne la SAS Casa Matabio aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER