Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 19 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 19 AVRIL 2023



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00138 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBGF4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/00446





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet Cousin SA

C/O Cabinet COUSIN

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : Me Bernard DEMONT substitué par Me Béatrice FRIDMAN - SCP DEMONT ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0037







INTIMEE 



S.C.I. AJF [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me André JACQUIN et assistée par Me André JACQUIN substitué par Me Julien LEYMARIE - SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0428









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT





 ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 



FAITS & PRÉTENTIONS



En 2006, la société civile immobilière AJF [Localité 6] a acquis les lots n°166 et 167 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol. 



Estimant que les travaux entrepris par la société AJF [Localité 6] dans ses locaux affectaient les parties communes de l'immeuble de sorte qu'ils auraient dû être autorisés, le syndicat des copropriétaires a fait dresser le 2 janvier 2007 un constat des fissurations intérieures, et des modifications qui auraient été apportées à la façade sur rue, et en particulier la pose de grilles d'aération en aluminium, et de fenêtres avec châssis aluminium.



Il a ensuite obtenu la désignation d'un expert judiciaire en la personne de Mme [M], architecte, par ordonnance de référé rendue le 5 mars 2015. Le 20 juillet 2016, l'expert judiciaire a déposé son rapport.



C'est dans ces conditions que par acte d'huissier en date du 23 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné la société AJF [Localité 6] devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la remise en état des lieux dans leur état d'origine, ainsi que l'indemnisation de son préjudice.



Par jugement du 18 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : 

- déclaré recevable l'action en justice engagée par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 5] à l'encontre de la société AJF [Localité 6],

- rejeté la demande d'annulation de l'assignation délivrée le 23 décembre 2016, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de la société AJF [Localité 6] à remettre en état les quatre trémies dans les locaux du rez-de-chaussée de la société AJF [Localité 6], et de sa demande de condamnation de la société AJF [Localité 6] à remettre dans son état d'origine le système du chauffage collectif,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir respecter la destination du sous-sol en : 'une réserve, un débarras et un local technique', et de sa demande de désignation d'un géomètre-expert pour déterminer le montant des charges du lot 166 jusqu'à la remise en état des lieux, 

- condamné la société AJF [Localité 6] à remplacer les fenêtres de son local sis [Adresse 3] à [Localité 5] par des fenêtres comportant un encadrement d'épaisseur, d'aspect et de couleur marron similaires aux fenêtres d'origine et à celles situées à l'étage supérieur et à poser des volets métalliques identiques à ceux des autres fenêtres de l'immeuble, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 4 mois, à compter de la signification du présent jugement, pendant trois mois, 

- condamné la société AJF [Localité 6] à installer à ses frais une porte coupe-feu sur le local d'archives donnant sur le couloir d'accès aux caves, situé dans le lot n°166 appartenant à la société AJF [Localité 6] conforme au descriptif du rapport d'expertise judiciaire et au devis de la société Angles droits du 21 octobre 2015 approuvé par l'expert, 

- ordonné à la société AJF [Localité 6] de remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] une clé de cette porte dans un délai maximum de huit jours à compter de l'achèvement des travaux, constaté contradictoirement par huissier de justice, à ses frais,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à l'harmonie de l'immeuble, 

- débouté la société AJF [Localité 6] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- dit que les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire de Mme [M] (d'un montant de 8.500 €) seront partagés par moitié entre les deux parties, 

- autorisé la SCP Jacquin Maruani associés, représentée par maître André Jacquin, avocat, à recouvrer les dépens dont il a fait directement l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- autorisé la SCP Demont, avocat, à recouvrer les dépens dont il a fait directement l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2019. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 8 février 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 7 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 30 et 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 544, 1103 et suivants et 1240 et suivants du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à : 

- confirmer le jugement rendu le 18 octobre 2019 par la 8ème chambre 3ème section du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a déclaré la demande recevable, et bien fondée sur les points suivants :


le remplacement des fenêtres et des persiennes,

l'installation d'une porte coupe-feu, avec remise d'une clef au syndic,


et statuant à nouveau,

- condamner la société AJF [Localité 6] à la remise en état de ses locaux dans leur état d'origine

avant leur achat le 28 Septembre 2006, en particulier :


le rebouchage des trois trémies réalisées dans la dalle béton pour installer des vitrages « sécurité horizontal » pour éclairer les caves transformées en un grand bureau paysager,

la pose en façade sur la rue des fenêtres en bois et des persiennes enlevées, 

la remise en état d'origine du système de chauffage collectif, en particulier en supprimant le 'branchement-pirate' réalisé en cave avec un panneau chauffant pour le grand bureau,

le respect de la destination du sous-sol en : 'une réserve, un débarras et un local technique'


- condamner la société AJF [Localité 6], également, à procéder à ses frais exclusifs à l'installation d'une porte coupe-feu sur le local d'archive donnant sur le couloir d'accès aux caves, avec remise au syndic d'une clef compte tenu de la servitude d'accès des locaux au tout à l'égout de l'immeuble,

- assortir cette condamnation d'une astreinte journalière de 500 € passé le délai de 6 mois de la signification de la décision à intervenir, et ce durant deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau statué sur la liquidation de cette astreinte provisoire, et si besoin était sur la fixation d'une nouvelle astreinte définitive plus dissuasive,

- désigner un géomètre-expert au choix du tribunal afin de donner son avis sur la répartition des charges à appliquer au lot n°166, afin qu'elle soit conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, compte tenu des modifications effectuées dans son lot par la société AJF [Localité 6], sans l'autorisation de la copropriété, et ce jusqu'à la remise en état d'origine du lot,

- condamner la société AJF [Localité 6] à lui payer les indemnités suivantes :


10.000 € à titre de dommages-intérêts par application des dispositions de l'article 1382 du code civil, pour atteinte à l'harmonie extérieure de l'immeuble, et au bon fonctionnement de la copropriété par suite du non-respect des clauses du règlement de copropriété,

20.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


- condamner la société AJF [Localité 6] aux dépens, inclus les frais de l'expertise-judiciaire de Mme [M], taxés à la somme de 8.500 €, dont distraction au profit de la SCP Régnier, avocat, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 7 février 2023 par lesquelles la société AJF [Localité 6], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 10-1, 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du rebouchage des trémies, de la destination du sous-sol, de sa demande de désignation d'un géomètre concernant les charges, de la chaudière, et de sa demande de dommages et intérêts,

- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

- juger qu'elle n'a pas réalisé de travaux sur les baies en façade,

- juger que la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la descente d'eau est infondée,

- juger que la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la porte coupe-feu est sans objet,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] s de l'ensemble de ses demandes,

- juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] a introduit la procédure de manière abusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, outre 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui rembourser la somme de 6.100 €,

- déclarer que les frais de la présente instance ne seront pas mis à sa charge en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens y compris les frais d'expertise, dont bénéfice au profit de la société Jacquin Maruani & associés représentée par Maître André Jacquin en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société AJF [Localité 6] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du même code ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :





Sur la recevabilité de l'action en justice du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société AJF [Localité 6]



Le jugement déféré non contesté en ce qu'il a déclaré recevable l'action en justice engagée par le syndicat des copropriétaires et rejeté la demande d'annulation de l'assignation délivrée le 23 décembre 2016, sera confirmé de ces chefs ;





Sur la demande de remise en état des lieux, sous astreinte



Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui- ci' ;



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la société AJF [Localité 6] aurait fait réaliser en 2006 dans ses locaux des travaux affectant des parties communes sans autorisation ;




Sur l'agrandissement des trémies dans les locaux du rez-de-chaussée de la société AJF [Localité 6] 




Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que la société AJF [Localité 6] a agrandi les trémies existantes dans le plancher pour améliorer l'éclairage des caves situées en sous-sol transformées en un grand bureau paysager, ce qui résulterait de la comparaison des plans de géomètre avant et après travaux, des photographies versées aux débats et des devis et factures des travaux réalisés ;



Il soutient en appel que l'experte ne s'est pas prononcée dans son rapport concernant les trémies, estimant ne pas posséder assez d'éléments et que des photographies publicitaires de 2020 extraites du site Se loger.com, ne laissent plus subsister de doute sur le percement de 3 trémies, dissimulées à l'experte judiciaire avec des dalles de moquette ;



Il apparaît toutefois que l'experte judiciaire a obtenu au cours de ses opérations d'expertise, l'ensemble des éléments lui permettant de se prononcer sur l'agrandissement des trémies allégué par le syndicat des copropriétaires ;



Elle a pu examiner les plans de géomètres, donc ceux établis avant les travaux en janvier 2006 et a observé que les trémies litigieuses y figuraient bien (page 23 du rapport et annexe 3 page 6) ;



Elle a consulté les devis et factures produits concernant les travaux d'aménagement des locaux réalisés en 2006 et 2007 (devis société Angles droits n°10/004 du 19 octobre 2006 et devis travaux complémentaires n°01/018 du 30 janvier 2007 de montants respectifs de 101.600 € TTC et 36.480,39 € TTC (TVA 19, 6%) avec leurs factures afférentes (2ème série de pièces jointes à la lettre de Maître Jacquin du t5/04.2016) et a affirmé qu'aucun poste de ces devis ne correspond à une modification des structures des trémies du plancher haut du sous-sol (rapport, p. 15), ce qui est parfaitement exact puisque la mise en place de cloisons vitrées ne signifie pas que les trémies ont été modifiées ;



Elle a examiné les trémies sur place, rappelant qu'elles étaient visibles sur les photographies annexées à son rapport (annexe 3 page 11) ;



Il apparaît ainsi que contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, les trémies litigieuses qui sont identiques à celles du site Se loger.com, n'ont pas été dissimulées à l'experte ;



A diverses reprises dans son rapport et dans ses conclusions, Mme [M] a noté : 'les trémies situées au droit des baies de soubassement des fenêtres en façade sur rue étaient apparemment préexistantes, compte tenu des éléments de structure visibles en sous-face du plancher haut du sous-sol, en périphérie des trémies sans modification apparente de leur configuration, aucune anomalie, fissuration ou déformation du plancher n'étant visible en périphérie de ces trémies' (rapport, pages 10, 13, 15, 23 et 25) ;



En réponse au courrier du 15 juillet 2015 du syndicat des copropriétaires, elle a indiqué qu'en l'état des plans et relevés produits, aucun élément technique nouveau ne vient confirmer l'hypothèse d'un agrandissement ou d'une modification des structures des trémies (page 13) ;



Aucune pièce produite en appel ne vient contredire les conclusions du rapport d'expertise ;



Il n'est pas davantage établi devant la cour que la société AJF [Localité 6] a modifié les trémies existantes dans le plancher des locaux lui appartenant ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner la société AJF [Localité 6] à remettre en état ces trémies ;




Sur le remplacement des fenêtres et des persiennes 




La société AJF [Localité 6] a formé appel incident et sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée sous astreinte à remplacer les fenêtres de son local sis [Adresse 3] à [Localité 5] par des fenêtres comportant un encadrement d'épaisseur, d'aspect et de couleur marron similaires aux fenêtres d'origine et à celles situées à l'étage supérieur et à poser des volets métalliques identiques à ceux des autres fenêtres de l'immeuble ;



Elle ne conteste pas davantage en appel avoir fait procéder à un changement de fenêtre sans autorisation de l'assemblée générale, mais maintient qu'il résulte du rapport d'expertise que les fenêtres initiales comportaient déjà un cadre métallique, seule la couleur et l'épaisseur de ces derniers ayant été modifiées ;



Elle fait valoir en outre que le syndicat des copropriétaires a attendu plus de huit années entre la pose de ces menuiseries et sa demande de dépose, qu'il est établi que les fenêtres du 1er étage sont de couleur blanche et non de couleur marron, outre que compte-tenu de l'évolution des techniques, cette remise en état n'est pas possible ;



Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande au titre de la pose de fenêtres en bois ;



En l'espèce, il résulte bien des photographies produites que les nouvelles fenêtres posées sans autorisation de la copropriété par la SCI AJF [Localité 6] présentent un aspect moderne et ne sont pas similaires aux autres fenêtres de l'immeuble ;



Comme l'a dit le tribunal, s'il ne résulte pas clairement des photos annexées au procès-verbal établi le 15 novembre 2006 relatif à l'état de la façade avant travaux que les fenêtres du local commercial comportaient un encadrement en bois, la société AJF [Localité 6] ne conteste pas que ces dernières étaient équipés de volets métalliques blancs, et qu'elles présentaient un encadrement moins épais et de couleur marron ;



Le syndicat des copropriétaires apparaît dès lors bien fondé à solliciter la remise en état des fenêtres dans leur aspect d'origine, dont la couleur marron, et ce, quelque soit la couleur des fenêtres du 1er étage, dont il résulte des pièces produites qu'elles sont effectivement blanches ;



Egalement, comme l'a dit cette cour dans son arrêt du 3 novembre 2022 statuant en appel sur la liquidation de l'astreinte, il reste possible de procéder au remplacement par des fenêtres d'épaisseur et d'aspect similaires à celles situées à l'étage supérieur ;



S'agissant de l'impossibilité compte-tenu de l'évolution des techniques de faire refaire les fenêtres à l'identique des fenêtres d'origine, cette cour a également justement rappelé qu'il n'est pas exigé un remplacement à l'identique mais par des fenêtres comportant un encadrement d'aspect similaire à celui d'origine ;



La société AJF [Localité 6] qui produit aux débats deux devis de la société France Fenêtres pour des fenêtres ton bois chêne doré extérieur et des persiennes métalliques échoue à démontrer l'impossibilité de remettre en état les fenêtres dans leur aspect d'origine ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société AJF [Localité 6] à remplacer les fenêtres de son local par des fenêtres comportant un encadrement d'épaisseur, d'aspect et de couleur marron similaires aux fenêtres d'origine et à celles situées à l'étage supérieur et à poser des volets métalliques identiques à ceux des autres fenêtres de l'immeuble, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 4 mois, à compter de la signification du jugement, pendant trois mois ;



La demande de remboursement de la somme de 6.100 € correspondant aux condamnations au titre de l'astreinte et de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée ;




Sur la remise en état d'origine du système de chauffage collectif, en particulier en supprimant le 'branchement-pirate' réalisé en cave avec l'installation d'un panneau chauffant pour le grand bureau




Le syndicat des copropriétaires maintient que la société AJF [Localité 6] a fait des modifications sur le système de chauffage collectif à vapeur pour chauffer son sous-sol par un panneau chauffant sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'aux termes du règlement de copropriété, ces modifications auraient dû être réalisées par le chauffagiste de l'immeuble, et qu'elles provoquent un déséquilibre et un dysfonctionnement du chauffage collectif ;



Or, comme l'a exactement énoncé le tribunal, aucune des pièces versées aux débats n'est susceptible de démontrer que la société AJF [Localité 6] a modifié le système du chauffage collectif, cette preuve ne pouvant résulter de la seule mention dans le devis de travaux d'aménagement des bureaux de la société Angles droits du 19 octobre 2006 de la commande de la pose d'un 'panneau chauffant', ce point n'ayant d'ailleurs pas été évoqué au cours des opérations d'expertise ;



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société AJF [Localité 6] à remettre dans son état d'origine le système du chauffage collectif ;





Sur la destination du local situé au rez de chaussée 



Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;



Les lots 166 et 167 exploités par la société AJF [Localité 6] sont décrits dans le tableau joint au modificatif du règlement de copropriété du 3 janvier 2006 comme étant pour le lot n°166 'un local commercial à gauche du porche commun, comprenant :

Au rez-de-chaussée : un accueil, quatre bureaux, une pièce, un local archives, une cuisine, un WC, un débarras et trois dégagements 

Autre accès porte gauche sous le porche commun

Au sous-sol : une réserve, un débarras et un local technique.

Ces deux niveaux communiquent entre eux par un escalier et un monte-charge privatifs' ;



Et pour le lot n°167 : 'un local commercial avec accès porte face dans le dégagement commun comprenant une réserve et un local' ;



Il résulte en outre de la lecture du règlement de copropriété initial de 1926 et de ses deux modificatifs datant des 2 et 27 septembre 1982 et du 3 janvier 2006 que les lots n°166 et 167 exploités par la société AJF [Localité 6] sont issus de la division du lot n°100 défini comme 'un appartement à destination commerciale ou professionnelle situé à gauche du porche commun, partie au rez-de-chaussée et partie au sous- sol sous les lots cent, cent un et sous le porche-escalier et monte charge privés, ce lot est numéroté cent aux plans du rez-de-chaussée et du sous-sol', le lot n°100 étant lui même issu du lot n°1 également à usage commercial ; 



Selon le syndicat des copropriétaires, le sous-sol a été utilisé jusqu'en 2005 en réserve et occasionnellement en salle de tirages ou de réunion sans incompatibilité avec la destination de cave, et il est nulle part précisé que le sous-sol compris dans ce lot est une partie commerciale ;



Or, il résulte bien du modificatif du 3 janvier 2006 que le lot 166 est un local commercial constitué d'un rez-de-chaussée et d'un sous-sol ;



La destination de cave alléguée par le syndicat des copropriétaires ne résulte en aucun cas du règlement de copropriété et ses modificatifs et l'utilisation du sous-sol en caves par la société Bougie Champion et par le SNES, antérieurement à l'acquisition de la société AJF [Localité 6], est indifférente dès lors que le sous-sol est à destination commerciale tout comme le rez-de-chaussée ;



Comme l'a dit le tribunal, il ne peut être reproché à la société AJF [Localité 6] d'avoir modifié la destination du lot n°166 situé en sous-sol en le transformant en un grand bureau paysager, alors que ce dernier est à destination commerciale, et qu'il n'est pas établi, ni allégué que l'utilisation de la réserve ou du débarras en bureau paysager nuise aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, les anomalies invoquées par le syndicat des copropriétaires (travaux ayant porté atteinte à la structure de l'immeuble) ayant été écartées par l'expert judiciaire ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formulée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir respecter la destination du sous-sol en 'une réserve, un débarras et un local technique' ;









Sur la demande de désignation d'un géomètre-expert pour déterminer le montant des charges du lot 166 jusqu'à la remise en état des lieux 



Comme l'a dit le tribunal, dès lors qu'il est établi que la destination du lot n°166 n'a pas été modifiée et qu'il n'est pas soutenu que la création d'un bureau en sous-sol modifie les conditions d'usage des parties communes, par rapport à une réserve, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de désignation d'un géomètre-expert pour établir une nouvelle répartition des charges ;



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef également ;



Sur la demande de condamnation à procéder à l'installation d'une porte coupe-feu sur le local d'archive donnant sur le couloir d'accès aux caves, avec remise au syndic d'une clef compte tenu de la servitude d'accès des locaux au tout-à-l'égout de l'immeuble, sous astreinte



Devant la cour, la société AJF [Localité 6] fait valoir que dans la mesure où le local d'archive a été supprimé cette demande du syndicat des copropriétaires n'a plus lieu d'être ;



Le syndicat des copropriétaires répond que l'intimée ne prouve nullement que le local d'archive a été supprimé ;



La SCI AJF [Localité 6] s'est engagée à procéder aux travaux préconisés par l'experte judiciaire à savoir des travaux d'isolement coupe feu (rapport, p. 10) en remplaçant la porte existante donnant sur le couloir des caves par un bloc-porte coupe-feu de degré ¿ h, muni d'un ferme-porte et en bouchant en maçonnerie pleine coupe-feu de degré 1h l'imposte et les orifices situés dans cette paroi, suivant devis de la société Angles droits d'un montant de 3.767,64 € du 21 octobre 2015 ;



Mme [M] a en effet indiqué qu'il convenait d'assurer l'isolement réglementaire entre parties communes et local privatif ;



Il n'est pas établi que ces travaux préconisés par l'experte judiciaire ne sont plus nécessaires du fait de la suppression actuelle du local d'archives (les locaux apparaissent être désormais loués à un centre sportif de boxe) ;



En outre, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, les locataires successifs de la SCI AJF [Localité 6] peuvent toujours y entreposer leurs archives ;



Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société AJF [Localité 6] à installer à ses frais une porte coupe-feu sur le local d'archives donnant sur le couloir d'accès aux caves, conforme au descriptif du rapport d'expertise judiciaire et au devis de la société Angles droits du 2l octobre 2015 approuvé par l'expert ;



Egalement, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la remise au syndic dans un délai maximum de huit jours à compter de l'achèvement des travaux, constaté contradictoirement par huissier de justice aux frais de la société AJF [Localité 6], d'une clé de cette porte, compte-tenu de la nécessité pour le syndicat d'avoir un accès à cette porte, seul moyen d'accéder au tout à l'égout de l'immeuble ;



Sur la descente d'eau



Aucune demande relative à la descente d'eau n'est reprise au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ;



Il résulte en outre du rapport d'expertise, en page 24, que les parties ont confirmé qu'il avait d'ores et déjà été remédié aux désordres ayant affecté la cave de M. [F], au sous-sol et qu'il a été convenu contradictoirement (souligné dans le texte) qu'il ne s'avérait pas nécessaire de procéder à la visite de ces locaux ;



La SCI AJF [Localité 6] précise dans ses écritures qu'elle a remplacé la descente cassée à ses frais afin de réparer et faire cesser les fuites dans la cave de M. [F] ;



Il n'y a pas lieu de statuer de ce chef ;





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat pour atteinte à l'harmonie extérieure de l'immeuble, et au bon fonctionnement de la copropriété par suite du non respect des clauses du règlement de copropriété



Aux termes de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; 



Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;



Le syndicat des copropriétaire maintient sa demande de condamnation de la société AJF [Localité 6] à lui payer la somme de 10.000 € pour atteinte à l'harmonie extérieure de l'immeuble, et au bon fonctionnement de la copropriété par suite du non respect des clauses du règlement de copropriété ;



Toutefois, comme l'a dit le tribunal, il est établi par le rapport d'expertise judiciaire que les griefs du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société AJF [Localité 6] étaient majoritairement infondés, l'expert ayant en effet estimé que la société AJF [Localité 6] n'avait fait réaliser que des travaux d'aménagement intérieurs ne portant pas atteinte à la structure de l'immeuble, ni à sa stabilité, et ne nécessitant pas l'autorisation de l'assemblée générale, la seule anomalie pouvant être retenue concernant le défaut d'isolement au feu de la porte séparant le local abritant la climatisation utilisé comme local d'archive du couloir des caves ;



Par ailleurs, s'il résulte des pièces versées aux débats que les fenêtres qui ont été remplacées dans les locaux de la société AJF [Localité 6] sur la façade rue ne présentent pas le même aspect que celles se trouvant à l'étage supérieur, il n'était pas établi que cette différence d'aspect porterait une atteinte réelle à l'harmonie de l'immeuble, alors qu'il résulte des pièces versées aux débats que les fenêtres d'origine étaient vétustes ;



Il sera ajouté que la société AJF [Localité 6] produit aux débats les photographies de la nouvelle porte de l'immeuble, laquelle présente un aspect moderne proche des fenêtres installées sans autorisation par ses soins ;



Il n'est pas davantage établi en appel d'atteinte à l'harmonie de l'immeuble ; 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;





Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société AJF [Localité 6] à l'encontre du syndicat des copropriétaires



Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, 'celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 €, sans préjudices des dommages intérêts qui seraient réclamés' ;





Le jugement déféré est confirmé en ce qu'une partie des demandes du syndicat des copropriétaires a été accueillie ;



Comme l'a dit le tribunal, son action ne saurait être considérée comme étant abusive ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société AJF [Localité 6] ;



La société AJF [Localité 6] sollicite en outre la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ;



Aux termes de l'article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, a causé à autrui un dommage doit la réparer ;



Au titre des deux anomalies retenues par l'experte judiciaire, figure celle tenant au défaut d'information préalable des copropriétaires sur les travaux projetés ;



Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir sollicité une expertise judiciaire, même plusieurs années après les travaux ;



En outre, le seul courrier du syndic du 22 avril 2014 ne peut caractériser les pressions alléguées et le point sur la modification de l'usage de son lot n'a pas fait l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale du 3 juillet 2014 ;



Par ailleurs, il a été vu que certaines demandes du syndicat des copropriétaires ont été accueillies ;



La société AJF [Localité 6] qui échoue à démontrer une faute du syndicat des copropriétaires, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; 



Il sera donc ajouté au jugement que la société AJF [Localité 6] est déboutée de sa demande de ce chef ;





Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens, dont le partage par moitié des frais d'expertise et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société AJF [Localité 6] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société AJF [Localité 6] est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;













PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déboute la société AJF [Localité 6] de ses demandes de dommages-intérêts et en remboursement de la somme de 6.100 € ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société AJF [Localité 6] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société AJF [Localité 6] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

 

Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT