Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 avril 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 19 AVRIL 2023



(n° / 2023, 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06425 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYG3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2020 - Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 19/06065





APPELANT

 

Monsieur [F] [U]

Né le 04 Avril 1935 à [Localité 5] (Ville Libre)

De nationalité française

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 145, 

Assisté de Me Fabienne BEUGRÉ, avocate au barreau du VAL DE MARNE, toque PC 145



INTIMÉE 



S.A.R.L. JHDB, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, 

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 504 124 389,

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Marie-Christine GUILBERT, avocate au barreau de PARIS, toque : C0704



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre,

Monsieur Douglas BERTHE, conseiller, 

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, 





Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL





ARRÊT :



- Contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Laurène BLANCO, greffier, présent lors de la mise à disposition.



Faits et procédure



Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2011 modifié par avenant du 23 mai 2011, M. [F] [U] a donné à bail commercial à la SARL J.H.D.B. des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011, pour l'exercice d'une activité d'« achat, création, fabrication, la vente de Bijoux fantaisie et de tous accessoires de mode et de décoration ».



Par acte extrajudiciaire en date du 31 janvier 2019, la SARL J.H.D.B a signifié à M. [U] son intention de céder son bail au profit de la société Studio Noenco.



Par assignation en date du 26 mars 2019, M. [U] a attrait la SARL J.H.D.B devant la tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir juger que la nature des activités envisagées par le cessionnaire n'est pas compatible avec la destination, le caractère et la situation de l'immeuble et porte atteinte aux conditions substantielles du contrat de bail initial.



Par jugement en date du 27 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré abusive l'opposition de M. [U] au projet de cession du bail commercial, condamné M. [U] à payer à la SARL J.H.D.B la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux dépens.



Par déclaration en date du 19 mai 2020, M. [U] a interjeté appel total du jugement du 27 février 2022.



Moyens et prétentions



Dans ses conclusions déposées le 18 août 2020, M. [U], appelant demande à la cour de :

- infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 27 février 2020 ;

Statuant de nouveau,

- constater que la nature des activités dont l'exercice est envisagé n'est pas compatible avec la destination, le caractère et la situation de l'immeuble ;

- constater que la nouvelle activité porte atteinte aux conditions substantielles du contrat de bail initial ;

- en conséquence, dire et juger bien fondée l'opposition à ladite cession manifestée par M. [U] aux termes de son acte extra-judiciaire du 26 mars 2019 ;

- dire et juger nul et de nul effet, la signification de cession de droit au bail notifiée à M. [U] par la SARL J.H.D.B suivant acte d'huissier en date du 31 janvier 2019 ;

- débouter purement et simplement la SARL J.H.D.B de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SARL J.H.D.B à payer à M. [U], la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



Au soutien de ses allégations, M. [U] fait valoir :


que le projet de cession comporte des modifications substantielles, lesquelles restent soumises à l'agrément du bailleur ;

qu'il fait grief au jugement critiqué d'avoir inversé la charge de la preuve relative aux travaux de mise en conformité qui incombe à la SARL J.H.D.B ;

que cette preuve n'a jamais été communiquée et que, de ce fait, aucun manquement ne peut lui être reproché ;

qu'au vu de l'absence de garantie de l'assurance concernant notamment le vol sur le devis MAAF Pro, le projet de cession est particulièrement inquiétant pour l'appelant, qui en sa qualité de propriétaire pourrait voir sa responsabilité engagée par le locataire puisque les locaux ne sont pas protégés en l'état pour l'activité de négoce de bijoux précieux et qu'il pourrait être contraint de mettre les locaux en conformité ;

que la nature des activités envisagées par le cessionnaire n'est ni identique à celle des activités précédentes, ni compatible avec la destination aux fins de sécurisation.




Dans ses conclusions déposées le 16 novembre 2020, la SARL J.H.D.B, intimée demande à la cour de :

- débouter M. [U] de toutes ses demandes ;

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- condamner M. [U] à payer à la SARL J.H.D.B la somme complémentaire de 25.920 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier complémentaire subi par la SARL J.H.D.B, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, en raison du préjudice subi par l'intimée du fait de l'exercice abusif du droit d'opposition de M. [U] ;

- le condamner à payer à la SARL J.H.D.B la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de ses prétentions, la SARL J.H.D.B fait valoir que :



Sur l'opposition injustifiée :


au sens de l'article L.145-51 al.2 du code de commerce, les motifs d'opposition de l'appelant ne sont pas fondés sur aucune argumentation sérieuse puisque l'appelant ne justifie pas en quoi l'adjonction de la vente de bijoux précieux nécessite la modification de la structure même du local ;

la sécurité et la jouissance normale du local loué concernent le preneur, lequel en fait son affaire et non le bailleur qui n'aurait à faire face à aucune obligation nouvelle ;


Sur l'abus de droit dommageable : en raison de l'attitude de l'appelant au cours de son opposition, la promesse de cession n'a pu se réaliser que 16 mois après la date prévue, dès lors qu'il est naturel de s'interroger sur l'intention de l'appelant d'obtenir la libération pure et simple du local loué ;

Sur le préjudice de la SARL J.H.D.B : la gérante, associée unique, a été contrainte de maintenir son activité pour s'acquitter du loyer alors qu'elle avait pris ses dispositions pour libérer les lieux, notamment en liquidant son stock ;

Sur les conclusions de l'appelante :


l'appelante reprend les motivations insignifiantes et persiste à imaginer un risque inexistant lié à l'ajout minime figurant dans l'activité du cessionnaire, lequel est le seul à subir le risque de vol ;

le propriétaire n'a aucune obligation de mettre local en conformité avec le négoce de bijoux précieux ;

que les éventuelles exigences des assurances ne concernent pas la réglementation étatique dont l'appelant pourrait se prévaloir ;


Sur préjudice complémentaire : conformément aux dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, l'indemnisation du préjudice financier postérieur à la décision dont appel peut être demandé et s'élève au total à la somme de 25.920 euros.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées.



Décision,



Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater' ou de 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.



Sur l'exercice du droit d'opposition à la cession du bail



Aux termes des dispositions de l'article L145-51 du code de commerce, le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite a le droit de céder son droit au bail, intention qu'il doit signifier à son propriétaire en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé, lesquelles doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.



En l'espèce, le bail initial a été consenti pour une activité de « achat, création, fabrication, la vente de Bijoux fantaisie et de tous accessoires de mode et de décoration ».



La promesse synallagmatique de cession et d'acquisition de droit aux bail conclue entre la SARL J.H.D.B et la société Studio Noenco mentionnait au titre des conditions suspensives requérant l'accord du bailleur une destination à usage de « achat, création, fabrication, la vente de bijoux fantaisie et de bijoux précieux et de tous accessoires de mode et de décoration »



M. [U] soutient que l'adjonction de la vente de bijoux précieux à la clause de destination du bail modifie substantiellement les conditions d'exercice de l'activité, rendant nécessaire une modification de la structure même du local.



Cependant le refus fondé sur les « conditions d'exercice de l'activité » ajoute au texte susvisé lequel ne permet au bailleur de contester la cession que dans l'hypothèse où ce serait la nature même des activités qui modifierait la destination des locaux et tel n'est pas le cas en l'espèce.



C'est à bon droit que, sans renverser la charge de la preuve, les premiers juges ont considéré que M. [U] ne justifiait pas de ses allégations concernant une nécessaire modification de la structure du local.



Par ailleurs, la nécessité d'une mise en conformité des locaux, travaux incombant à M. [U] au titre du bail qui met à sa charge les travaux de l'article 606 du code civil, afin de permettre l'exercice de l'activité d'achat, création, fabrication, vente de bijoux précieux ne résulte d'aucune disposition réglementaire, comme l'ont également relevé les juges du fond. 



Enfin, les équipements ou aménagements, qui pourraient être demandées par l'assureur pour garantir le preneur contre le vol, assurance exigée de ce dernier aux termes du bail litigieux, ne constituent en toute hypothèse pas un motif d'opposition à la cession de son droit au bail par le locataire cédant mais, le cas échéant, une infraction au bail qui pourrait être invoquée par le bailleur à l'encontre du locataire entrant.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré abusive l'opposition de M. [U] au projet de cession du bail commercial. 



Sur les préjudices



Conformément aux dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, l'intimé est recevable à former une prétention nouvelle en cause d'appel, qui serait l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formulées devant les premiers juges.



L'abus de droit commis par M. [U] justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement de dommages et intérêts et légitime sa condamnation à indemniser le préjudice en ayant résulté depuis son prononcé, la SARL J.H.D.B rapportant la preuve qu'elle a, en toute bonne foi, continué à payer les loyers du fait de la poursuite de son activité jusqu'à la signature de l'acte de cession intervenue le 30 juillet 2020.



M. [U] sera condamné à lui payer la somme de 25.920 euros à titre de dommages et intérêts.



En revanche, la SARL J.H.D.B ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier du montant sollicité au titre d'un préjudice financier distinct, lequel ne sera pas retenu. 



Sur les demandes accessoires 



C'est à bon droit que, conformément aux dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile, les premiers juges ont condamné M. [U] aux dépens et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Succombant en ses prétentions devant la cour, l M. [U] sera condamnée aux dépens d'appel à payer à la SARL J.H.D.B la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS 



La cour,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 février 2020 (RG n°19/06065) ;



Y ajoutant,



Condamne M. [F] [U] à payer à la SARL J.H.D.B la somme de 25.920 euros à titre de dommages et intérêts ;



Déboute la SARL J.H.D.B de sa prétention au titre d'un préjudice financier ;



Condamne M. [F] [U] à supporter les dépens d'appel ;



Condamne M. [F] [U] à payer à la SARL J.H.D.B la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LA PRESIDENTE