Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 19 avril 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 19 AVRIL 2023



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08107 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB55I



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 16/01827





APPELANT

 

Monsieur [C] [F]

né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 11] (78)

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant : Me Jacques BOEDELS, avocat au barreau de PARIS, toque : R131







INTIMEES 



Madame [N] [I]

[Localité 9] - 02010 AUSTRALIE



DEFAILLANTE





Société MAAF ASSURANCES

SA immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 542 073 580

[Adresse 8]

[Localité 5]



Représentée par Me Philippe RAVAYROL et assistée par Me Meryem ABOUELHAOUL substituant Me RAVAYROL - SCM RAVAYROL GIROUDET - avocat au barreau de PARIS, toque : L0155





SOCIETE D'ETUDE ET DE PRESTATIONS DE SERVICES IMMOBILIERS, Enseigne SEPRESIM, anciennenemt SERVICE IMMOBILIER PARISIEN 'SIP'

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 732 059 043

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller 

Mme Nathalie BRET, Conseillère



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



Mme [N] [I] est copropriétaire non occupante d'un appartement, situé au 1er étage droite sur entresol, dans l'immeuble en copropriété sis au [Adresse 6] à [Localité 4].



Elle le donne à bail par l'entremise du cabinet Lamirand, mandataire de gestion.



M. [C] [F] est copropriétaire non occupant d'un appartement, situé au 2ème étage droite sur entresol, du même immeuble, à l'aplomb de celui de Mme [I].



Il le donne à bail par l'entremise de la société Service Immobilier Parisien (SIP), mandataire de gestion.



L'appartement de Mme [N] [I] a subi entre l'année 2007 et l'année 2013 sept sinistres par dégâts des eaux (2007, 2008, 2009, 2010, 2011, et deux en 2013) qui ont affecté successivement la salle de bain, le salon, et la cuisine et notamment les murs, parquet, et peintures, imputés aux installations sanitaires de l'appartement à l'aplomb, et qui ont nécessité divers travaux de remise en état.



Mme [N] [I] a fait assigner en référé M. [C] [F] le 22 janvier 2014 et par ordonnance en date du 11 février 2014, M. [P] [O] a été désigné en qualité d'expert.



Par ordonnance de référé en date du 26 juin 2014, Mme [N] [I] a été déboutée de sa demande tendant à voir déclarées communes les opérations d'expertise à la société SIP.



L'expert a déposé son rapport le 31 janvier 2015.



Par acte d'huissier de justice en date du 27 mai 2015, Mme [N] [I] a assigné M. [C] [F] pour le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 6.513, 60 € TTC au titre des travaux de réfection, 11.520 € TTC au titre de la perte de loyers, 1.000 € TTC au titre des frais accessoires à l'instance à la date de dépôt du rapport,

- 3.075,05 € TTC, en remboursement du coût des travaux de réfection engagés avant l'assignation du 22 janvier 2014,

- 1.740 € au titre de ses frais de déplacement et 7.177,50 € au titre de ses pertes de salaire,

- 5.000 € à titre de dommages et intérêts, pour négligence ayant entraîné un préjudice dans la jouissance du bien et résistance abusive depuis 2007,

- 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation du défendeur aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.



Par actes d'huissier de justice en date des 13 juillet et 4 octobre 2016, M. [C] [F] a assigné en intervention forcée et en garantie son assureur, la société Maaf Assurances, et la société SIP.



La jonction des instances a été prononcée le 17 novembre 2016.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2018.



Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :



- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation en garantie délivrée par M. [C] [F] à la société SIP le 13 juillet 2016,

- déclaré M. [C] [F] responsable des conséquences dommageables des sinistres par dégâts des eaux survenus dans l'appartement de Mme [N] [I] sis [Adresse 6] à [Localité 4] entre le mois de février 2007 et la fin de l'année 2013,

- condamné M. [C] [F] à payer à Mme [N] [I] les sommes de :


5.024,80 € TTC au titre du coût arrêté à dire d'expert des travaux réparatoires,

1.877,90 € TTC au titre du coût des travaux réparatoires antérieurement exposés,

11.520 € en réparation de son préjudice locatif,

1.740 €, au titre des frais de déplacement exposés,

5.455,67 € au titre de ses pertes de salaire,


- débouté Mme [N] [I] du surplus de ses demandes indemnitaires,

- débouté M. [C] [F] de ses demandes en garantie formées à l'encontre de la société Maaf Assurances et de la société SIP,

- condamné M. [C] [F] à payer à Mme [N] [I] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Maaf Assurances et la société SIP des demandes formées à ce titre,

- condamné M. [C] [F] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ordonnée en référé,

- autorisé Maître Philippe Ravayrol, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [C] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juin 2020.



Mme [N] [I] n'a pas constitué avocat. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 décembre 2022.









PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 29 avril 2021 par lesquelles M. [C] [F], appelant, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à : 

- juger que la société Maaf assurances doit couvrir la responsabilité de son assuré qui avait pris la précaution de souscrire une assurance propriétaire non-occupant,

- juger que le cabinet de gestion SIP a commis une faute en ne le prévenant pas systématiquement des sinistres à répétition et qu'il lui doit réparation,

- juger que le cabinet de gestion SIP a commis une faute en s'abstenant de procéder à la réalisation des travaux qu'il lui avait proposé par courriel en date du 29 août 2013 et pour lequel il avait donné son accord pour leur exécution par lettre en date du 29 août 2013,

en conséquence,

statuant à nouveau,

- condamner conjointement et solidairement l'un à défaut de l'autre pour le tout à lui rembourser la totalité des sommes auxquelles il a été condamné par le jugement du 23 janvier 2020, avec intérêts de droit et anatocisme,

sur les demandes formulées par Mme [N] [I],

- juger que les sommes suivantes auxquelles il a été condamné, à savoir, 1.740 € au titre des frais de déplacement et 5.455,67 € au titre des pertes de salaires, constituent des préjudices indirects et ne sauraient être pris en compte,

en conséquence,

- infirmer le jugement dont appel de ces chefs,

- condamner enfin les intimés in solidum à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la Selarl BDL avocats en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 28 décembre 2020 par lesquelles la société Maaf Assurances, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles L.113-2 et L.113-8 du code des assurances et du nouvel article 1103 du code civil (ancien 1134 alinéa 1), à : 

statuant sur la recevabilité de l'appel principal,

- au fond, le dire mal fondé,

statuant sur la recevabilité de son appel incident,

- au fond, le dire recevable et bien fondé,

statuant à nouveau,

- juger qu'au jour de la souscription du contrat d'assurance, les installations sanitaires de l'appartement de M. [C] [F] étaient défectueuses et que cette situation était nécessairement connue de l'assuré,

- juger que plusieurs sinistres connus de l'assuré sont survenus de manière récurrente entre les années 2007 et 2013, avant la souscription du contrat d'assurance auprès d'elle,

- juger que M. [C] [F], souscripteur du contrat, a commis une fausse déclaration intentionnelle l'ayant trompée sur l'objet du risque,

en conséquence, 

- infirmer le jugement rendu le 23 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a rejeté ses moyens de nullité fondés sur les dispositions de l'article L.113-8 du code des assurances,

- prononcer la nullité du contrat d'assurance multirisque vie privée 'Immeuble' n° 95214451U souscrit le 1er janvier 2010 par M. [C] [F] auprès d'elle,

subsidiairement,

- confirmer le jugement rendu le 23 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté M. [C] [F] de ses demandes en garantie formées à son encontre, faisant application de la déchéance de garantie,

- débouter purement et simplement M. [C] [F] de l'ensemble de ses demandes en principal, intérêts et frais dirigées à son encontre,

- juger que la déclaration tardive des sinistres a entraîné un préjudice incontestable pour elle, qui justifie l'application de la déchéance pour déclaration tardive du sinistre,

plus subsidiairement,

- juger qu'elle est bien fondée à appliquer une exclusion contractuelle en présence d'un dégât des eaux résultant d'un défaut d'entretien et de réparation caractérisé connu de l'assuré et lui incombant,

en conséquence,

- débouter de plus fort M. [C] [F] de l'ensemble de ses demandes en principal, intérêts et frais dirigés à son encontre,

très subsidiairement,

- juger que le fait dommageable du dégât des eaux est antérieur à la prise d'effet du contrat d'assurance,

à titre infiniment subsidiaire,

- juger que le fait que les travaux de réparation n'aient été réalisés par M. [C] [F] qu'au mois de février 2014 est exclusivement imputable au cabinet SIP qui a clairement manqué de diligence et n'a pas respecté ses obligations contractuelles,

en conséquence,

- condamner la société Sepresim à la relever et la garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner M. [C] [F] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] [F] ou toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire qui seront recouvrés par Maître Philippe Ravayrol, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 25 mai 2021 par lesquelles la société Sepresim (société d'Etude et de Prestations de Services Immobiliers) anciennement SIP, intimée, invite la cour à : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [C] [F] de sa demande en garantie formée à son encontre,

en tout état de cause,

- déclarer infondée l'action menée par M. [C] [F] à son encontre,

- débouter M. [C] [F] de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

- juger qu'aucune faute, aucun préjudice, aucun lien de causalité permettant la condamnation à garantie sollicitée par M. [C] [F] sur la base d'un rapport d'expertise inopposable, ne peut lui être reproché,

- déclarer infondées et rejeter les demandes formées contre elle par M. [C] [F] et la société Maaf assurances,

- condamner M. [C] [F] à lui payer une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel ;

 

Vu la signification des conclusions de M. [C] [F] à Mme [N] [I] le 15 octobre 2020, selon un acte de remise à l'autorité judiciaire en Australie ;



Vu la signification des conclusions de la société Maaf Assurances à Mme [N] [I] le 11 janvier 2021, selon un acte de remise à l'autorité judiciaire en Australie ; 





SUR CE, 



M. [C] [F] justifie avoir fait signifier à Mme [N] [I] la déclaration d'appel le 17 septembre 2020, selon un acte de remise à l'autorité judiciaire en Australie ; l'arrêt sera rendu par défaut ;







La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;

 

Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :



- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation en garantie délivrée par M. [C] [F] à la société SIP le 13 juillet 2016,

- déclaré M. [C] [F] responsable des conséquences dommageables des sinistres par dégâts des eaux survenus dans l'appartement de Mme [N] [I] sis [Adresse 6] à [Localité 4] entre le mois de février 2007 et la fin de l'année 2013,

- condamné M. [C] [F] à payer à Mme [N] [I] les sommes de :


5.024,80 € TTC au titre du coût arrêté à dire d'expert des travaux réparatoires,

1.877,90 € TTC au titre du coût des travaux réparatoires antérieurement exposés,

11.520 € en réparation de son préjudice locatif,


- débouté Mme [N] [I] du surplus de ses demandes indemnitaires,

- condamné M. [C] [F] à payer à Mme [N] [I] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.





Sur les préjudices de Mme [I] au titre de ses frais de déplacement et perte de salaire



M. [F] sollicite de débouter Mme [I] de ses demandes au titre des frais de déplacement et perte de salaire au motif qu'ils constituent des préjudices indirects ;



En l'espèce, il ressort du jugement que Mme [N] [I], résidente australienne, a demandé à voir condamner M. [C] [F] à lui payer les sommes de 1.740 €, au titre de ses frais déplacement et de 7.177 € au titre de la perte de salaire subie à raison du congé sans solde qu'elle a obtenu dans la période du 7 au 23 août 2013 ;



Les premiers juges ont exactement retenu que 'Il est établi que le séjour de Mme [N] [I] en France dans la période du 6 août au 21 août 2013 fait suite à deux dégâts des eaux survenus courant mai et juin 2013, dont les causes n'avaient pas cessé avec l'intervention de la société Fuites services facturée au cabinet SIP le 28 mai 2013.

Il sera ainsi rappelé que la société Ardi a établi le 28 août 2013 pour le compte de la société SIP un devis de travaux destiné à mettre fin aux causes de survenance de fuites encore actives dans l'appartement de l'étage inférieur, et que M. [Y], expert missionné de la BPCE, assureur de Mme [N] [I], a convoqué les parties en vue d'une première réunion d'expertise fixée à la date du 4 septembre 2013" ;



Il convient d'ajouter que même si Mme [I] avait confié un mandat de gestion à un administrateur de bien professionnel, la société Lamirand, un tel mandat de gestion ne dessaisit pas le propriétaire mandant de ses pouvoirs, d'usage et d'administration du bien immobilier, objet du mandat confié ; 



Il convient de considérer qu'il est démontré que le déplacement en France de Mme [I] avait pour cause exclusive les sinistres ayant affecté son appartement et qu'il était nécessaire qu'elle se déplace compte tenu de la poursuite des infiltrations malgré l'intervention de la société de plomberie ; Mme [I] ayant démontré le lien de causalité entre les sinistres et son préjudice, elle est fondée à en solliciter réparation ;



En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que 'Mme [N] [I] est fondée à voir condamner M. [C] [F] à lui payer, au vu des billets allers retour Sydney-[Localité 10] via Londres, la somme de 1.740 €, au titre des frais de déplacement exposés' ;



Concernant la demande de Mme [I] au titre de sa perte de salaire, les premiers juges ont justement relevé qu'elle a produit une attestation de Mme [D] 'Managing Director' qui a justifié qu'elle avait dû subir 'un congé non rémunéré de deux semaines qui lui a été octroyé par la société Momentum 2, son employeur, entre les 7 et 23 août 2013" ;



Il convient de considérer, compte tenu de l'analyse ci-avant relative au déplacement en France de Mme [I], qu'il est démontré le lien de causalité entre les sinistres et le préjudice lié à ce congé sans solde sollicité en vue de ce déplacement et qu'elle est fondée à en solliciter réparation ;



Les premiers juges ont justement estimé la perte de salaire, sur la base du salaire justifié de 550 dollars australiens par jour, sur une durée de 16 jours entre les 7 et 23 août 2013, en fonction d'un taux de change actuel de 1 € / 1,613 dollar, à la somme de 5.455,67 € (550 x 16 x 1/1.613) ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [C] [F] à payer à Mme [N] [I] les sommes de :


1.740 €, au titre des frais de déplacement exposés,

5.455,67 € au titre de ses pertes de salaire ;






Sur l'appel en garantie de M. [F] à l'encontre de la société Maaf Assurances



M. [C] [F] sollicite d'être garanti par son assureur la société Maaf Assurances de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de Mme [N] [I] ; en réponse à la demande de nullité du contrat, il objecte que l'assureur, qui ne produit aucun questionnaire détaillé qui lui aurait été soumis en vue de la souscription de la police, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de sa mauvaise foi ;



La société Maaf Assurances soulève la nullité du contrat d'assurance, sur le fondement de l'article L113-8 du code des assurances et de la page 36 des conditions générales, au motif de la fausse déclaration de M. [F] qui a indiqué que son appartement était bien entretenu et qu'aucun sinistre n'était survenu dans les trois ans précédant la souscription ; subsidiairement elle oppose la déchéance de garantie pour déclaration tardive des sinistres survenus postérieurement au 1er janvier 2010 ; à titre infiniment subsidiaire, elle invoque la clause d'exclusion de garantie et la déchéance de garantie des sinistres dont le fait générateur est antérieur à la prise d'effet du contrat ; 




sur la nullité du contrat d'assurance




Aux termes de l'article L.113-8 alinéa 1 du code des assurances, 'Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l'article L.132-26, le contrat d'assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l'assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans influence sur le sinistre ;



Aux termes de l'article L.113-2 du même code, 'L'assuré est obligé : ...

2° De répondre exactement aux questions posées par l'assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l'assureur l'interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge ...' ;



Aux termes de l'article L112-3 alinéa 2 du même code, 'Lorsque, avant la conclusion du contrat, l'assureur a posé des questions par écrit à l'assuré, notamment par un formulaire de déclaration du risque ou par tout autre moyen, il ne peut se prévaloir du fait qu'une question exprimée en termes généraux n'a reçu qu'une réponse imprécise' ;



En l'espèce, M. [C] [F] a souscrit auprès de la société Maaf Assurances une police multirisques vie privée n°95214451 U, en date du 28 novembre 2009, à effet du 1er janvier 2010 ;



La société Maaf Assurances produit les conditions particulières du contrat mentionnant notamment :

'Antécédents sinistres au cours des 36 derniers mois : Non

Les bâtiments sont en bon état d'entretien : Oui' ;



Le fait que la société Maaf Assurances ne produise pas de questionnaire détaillé ne l'empêche pas de solliciter la nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle, cette nullité étant susceptible d'être prononcée au visa des seules conditions particulières du contrat, même si celles-ci ne font ressortir aucun questionnaire particulier ;



Il convient de considérer que la question 'les bâtiments sont en bon état d'entretien' est exprimée en termes généraux au sens de l'article L112-3 alinéa 2 du code des assurances, qu'elle recèle un défaut de précision qui ne permettait pas à M. [F] d'apprécier sa portée, notamment en ce que l'existence de sinistres antérieurs ne signifie pas forcément qu'un bâtiment soit en mauvais état, et qu'en conséquence, la réponse négative de M. [F] ne constitue pas une fausse déclaration intentionnelle ;



En revanche la réponse négative de M. [F] à la question 'Antécédents sinistres au cours des 36 derniers mois', lors de la souscription du contrat le 28 novembre 2009, est inexacte en ce que des sinistres sont survenus en 2007, 2008 et 2009, soit entre le 28 novembre 2006 et le 28 novembre 2009, dans les 36 mois (3 ans) précédents le 28 novembre 2009, et en ce qu'il ressort de l'analyse ci-après qu'il est démontré que M. [F] avait connaissance de ces sinistres survenus entre 2007 et 2009 ;



Il convient donc de considérer qu'il est démontré un fausse déclaration intentionnelle de M. [F] ;



Toutefois la société Maaf Assurances ne justifie pas que cette fausse déclaration change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur, puisqu'il ressort de l'analyse ci-après que les sinistres entre 2007 et 2009 ont fait l'objet de travaux et qu'elle ne démontre pas qu'il existait à la date de la souscription du contrat des éléments laissant penser à une aggravation éventuelle en raison de l'insuffisance des travaux destinés à supprimer les causes d'infiltrations ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen de nullité de la police d'assurance ;




sur la déchéance de garantie pour déclaration tardive




Aux termes de l'article L.113-2-4° du code des assurances, 'L'assuré est obligé : ...

 4° De donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail. 

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d'un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure' ;



En l'espèce, les premiers juges ont à bon escient noté que 'Il est en revanche établi que M. [C] [F] n'a formalisé sa déclaration d'une pluralité de sinistres auprès de son assureur la société Maaf que le 29 janvier 2014, après délivrance à son encontre par Mme [N] [I] d'une assignation en référé afin de désignation d'expert le 22 janvier 2014, alors qu'il est établi :

- qu'une déclaration de sinistre a été régularisée par le syndic auprès de l'assureur de la copropriété en suite du dégât des eaux du 20 janvier 2010 et celui-ci en a informé le cabinet SIP, mandataire de gestion de M. [C] [F],

- qu'une recherche de fuites a été diligentée à cette même date, dont la cause a été imputée aux installations sanitaires privatives de l'appartement de M. [C] [F], pour le remboursement de laquelle la société David, syndic, puis la société Lamirand, mandataire de gestion de Mme [N] [I], ont relancé le Cabinet SIP jusqu'à paiement par celui-ci le 19 décembre 2011 de la facture Bryk en date du 21 janvier 2010,

- que le constat amiable 'dégât des eaux' établi en janvier 2012 entre la société Lamirand, mandataire de Mme [N] [I], et le Cabinet SIP, mandataire de M. [C] [F], n'a pas davantage été suivi d'une déclaration de sinistre régularisée 'dès [qu'il ] en a [eu] connaissance et au plus tard dans un délai de 5 jours ouvrés', selon les conditions générales de la police,

- qu'il en a été de même des sinistres survenus en mai et juin 2013, alors qu'une déclaration de sinistre avait été régularisée par Mme [N] [I] dont l'assureur avait missionné un expert, et qu'un devis de travaux réparatoires des installations sanitaires fuyardes avait été établi par la société Ardi pour le compte du Cabinet SIP le 24 août 2013,

- qu'il n'a pas satisfait aux demandes d'informations complémentaires de l'assureur de M. [C] [F] en date des 5 et 25 février 2014, portant sur l'historique des sinistres, les constats dégâts des eaux établis, les travaux de réfection éventuellement engagés dans le bien assuré, les coordonnées de son actuel locataire et de l'assureur de celui-ci,

- que M. [C] [F] n'a pas davantage appelé son assureur à intervenir aux opérations d'expertise de M. [O] avant la communication de son rapport déposé le 31 janvier 2015" ;



C'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont considéré que 'La société Maaf Assurances, qui n'a pas été mise en mesure, par son assuré, de discuter en temps utile et contradictoirement ni des causes et conséquences des sinistres tardivement déclarés par son assuré susceptibles d'engager sa responsabilité, ni de procéder aux diligences nécessaires à la vérification de la mobilisation de ses garanties et à l'exercice de ses recours éventuels, alors au surplus que son assuré avait fait exécuter unilatéralement des travaux de reprise des installations sanitaires de son appartement avant tout constat expertal contradictoire de l'état de ses installations, justifie d'un préjudice en lien de causalité direct et certain avec la tardiveté de la déclaration de son assuré' ;



Dès lors, la déchéance des garanties de la police souscrite auprès de la société Maaf à effet du 1er janvier 2010 quant aux sinistres postérieurs survenus entre la date de prise d'effet desdites garanties et leur dénonciation à l'assureur en date du 29 janvier 2014 est acquise ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [C] [F] de sa demande de garantie à l'encontre de son assureur la société Maaf Assurances ;



Sur l'appel en garantie de M. [F] à l'encontre de la société SIP



M. [C] [F] demande d'être garanti par son mandataire de gestion, la société SIP de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de Mme [N] [I] ;il lui reproche, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, d'avoir commis une faute en n'effectuant aucun travaux, alors qu'elle en avait reçu l'instruction formelle par un courriel du 29 août 2013 de M. [F] et d'avoir commis une faute en ne le prévenant pas systématiquement des sinistres à répétition ;



La société Sepresim anciennement SIP oppose la prescription quinquenale de l'action en responsabilité exercée par M. [F] à son encontre en considèrant, que le point de départ des délais de prescription est la date des sinistres, qui sont tous antérieurs au 31 décembre 2011 ; au fond, elle ne disconvient pas que le fait qu'elle n'était pas partie aux opérations d'expertise n'empêche pas d'étudier son éventuelle responsabilité mais elle estime que sa responsabilité ne peut pas être fondée sur cette expertise dont le rapport lui est inopposable ; elle conteste toute faute, précisant qu'elle a retrouvé les pièces justifiant qu'elle est intervenue au titre des différents sinistres depuis 2007 pour assurer la reprise des désordres dont elle était informée, en payant les travaux préconisés avec l'accord du mandant, et que ces désordres n'ont pas eu de suite, apparemment, jusqu'à l'engagement de la procédure d'expertise ; 




sur la prescription




Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer' ;



La prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ;



En l'espèce, il convient de considérer que le point de départ de la prescription de l'action de M. [F] à l'encontre de la société SIP n'est pas la date des sinistres, tel que l'invoque la société Sepresim anciennement SIP, mais la date à laquelle M. [F] a eu connaissance des manquements contractuels de la société SIP ; M. [F] reprochant à la société SIP d'avoir commis une faute en ne l'informant pas des sinistres et en n'effectuant aucun travaux, alors qu'elle en avait reçu l'instruction formelle par un courriel du 29 août 2013 de M. [F], il convient de considérer que le point de départ de la prescription est la date à laquelle M. [F] a été informé des sinistres et de l'absence d'exécution par la société SIP des travaux demandés en 2013 ;



Selon l'expertise, les sept sinistres se sont produits en 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, et deux en 2013 ;



Concernant les sinistres entre 2007 et 2010 inclus, il ressort de la facture de plomberie du 23 octobre 2007, réglée par la société SIP le 20 novembre 2007 (pièce 1 SIP), de la facture de plomberie du 23 mars 2009, réglée par la société SIP le 16 avril 2009 (pièce 1 SIP), du chèque du 15 mars 2010 de 143,48 € de la société SIP à l'ordre du syndic et de la facture de plomberie du 25 janvier 2010 de 143,38 € réglée par le syndic le 15 mars 2010, que M. [F] a été informé par la société SIP des sinistres produits entre 2007 et 2010, puisqu'il a réglé ces factures ; la date de prescription de l'action en manquements contractuels relatifs à l'absence d'information des sinistres produits entre 2007 et 2010 est intervenue au plus tard le 15 mars 2015, soit cinq ans après le dernier règlement du 15 mars 2010 ;



M. [C] [F] ayant assigné la société SIP par acte d'huissier du 13 juillet 2016, soit postérieurement à l'échéance du délai de prescription fixée au plus tard le 15 mars 2015, il y a lieu de déclarer prescrite l'action de M. [F] à l'encontre de la société SIP relative à l'absence d'information des sinistres produits entre 2007 et 2010 inclus ;



Concernant l'action relative à l'absence d'information des sinistres survenus le 14 septembre 2011 et en 2013 et à l'absence d'exécution des travaux sollicités en 2013, les dates à laquelle M. [F] aurait été informé de la défaillance de la société SIP étant en tout état de cause postérieures au 14 septembre 2011, la date de prescription de l'action est intervenue au plus tôt le 14 septembre 2016 ;



M. [C] [F] ayant assigné la société SIP par acte d'huissier du 13 juillet 2016, soit antérieurement à l'échéance du délai de prescription fixée au plus tôt au 14 septembre 2016, cette action n'est pas prescrite ;



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a écarté l'exception d'irrecevabilité fondée sur la prescription de l'action, soulevée par la société SIP ;



Et il y a lieu de :

- déclarer irrecevable pour prescription l'action de M. [F] à l'encontre de la société SIP, relative à l'absence d'information des sinistres produits entre 2007 et 2010 inclus,

- rejeter l'exception d'irrecevabilité fondée sur la prescription de l'action de M. [F] à l'encontre de la société SIP, relative à l'absence d'information des sinistres survenus le 14 septembre 2011 et 2013 et à l'absence d'exécution des travaux demandés en 2013 ;




sur l'opposabilité du rapport d'expertise judiciaire à l'égard de la société SIP




Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations' ;



En l'espèce, il convient de considérer que c'est sur le fondement de l'article 16 du code de procédure civile que la société Sepresim anciennement SIP sollicite de déclarer le rapport d'expertise inopposable à son égard, au motif de son caractère non contradictoire ;



Il est constant que les opérations d'expertise judiciaire de M. [P] [O] ne se sont pas déroulées au contradictoire de la société SIP ;



Même si le rapport a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, l'inopposabilité de l'expertise étant soulevée, la communication du rapport d'expertise ne suffit pas à assurer le respect du contradictoire ;



Toutefois l'application de l'article 16 du code de procédure civile n'a pas pour conséquence, l'inopposabilité du rapport d'expertise amiable qui n'a pas été établi de manière contradictoire, mais le fait que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties et qu'aucune condamnation ne peut intervenir à l'encontre de la société Sepresim sur la base de ce seul rapport d'expertise ;



En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société Sepresim anciennement SIP de déclarer ce rapport d'expertise inopposable à son égard ;




sur la responsabilité de la société SIP




Aux termes de l'article 1992 alinéa 1er du code civil, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion' ;





En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'Au terme d'un acte sous signature privée en date du 11 mai 2001, M. [C] [F] a confié à la société Sepresim exerçant sous l'enseigne Service immobilier parisien et ci-après dénommée société SIP un mandat de gestion locative de son appartement du [Adresse 6] à [Localité 10] d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Ce mandat de gestion locative donne notamment pouvoir au mandataire d'accomplir tous actes d'administration comprenant notamment ceux de 'faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais urgentes, et en aviser le mandant, prendre toutes mesures conservatoires, faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant, en régler les factures, dresser ou faire dresser tous constats d'état des lieux et intervenir auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre' ;



Concernant la faute reprochée par M. [F] à la société SIP, de ne pas avoir effectué les travaux alors qu'elle en avait reçu l'instruction formelle par un courriel du 29 août 2013 de M. [F], il est produit les pièces suivantes :

- le courrier électronique du 29 août 2013 à 16h37 dans lequel la société SIP indique à M. [F] 'Des sinistres dégât des eaux répétitifs ont endommagé l'appartement voisin de l'étage inférieur occupé par Mme [I].

A la demande de l'expert missionné par la compagnie d'assurance, nous avons fait vérifier les installations de plomberie de votre appartement. Vous trouverez ci-joint un rapport établi par l'entreprise ARDI.

Vous voudrez bien nous adresser vos instructions pour la réalisation des travaux préconisés permettant de supprimer l'origine de ces désordres' (pièce 10 [F]),

- le rapport de l'entreprise ARDI du 22 août 2013 mentionnant qu'il est joint un devis (pièce 1 Sepresim),

- le devis du 24 août 2013 de l'entreprise ARDI d'un montant de 694,01 € TTC dont les travaux correspondent à ceux préconisés dans le rapport du 22 août 2013 (pièce 7 [F]),

- le courrier électronique du 29 août 2013 à 16h53 dans lequel M. [F] répond à la société SIP 'Je donne bien entendu mon accord pour la réalisation de ces travaux le plus tôt possible afin que ces fuites cessent au plus vite ...' (Pièce 11 [F]),

- la télécopie du 9 septembre 2013, par laquelle la société SIP adresse à l'entreprise ARDI son rapport accepté par elle et lui demande d'effectuer les travaux sollicités afin de supprimer les désordres (pièce 10 SIP),

- le courriel électronique du 22 septembre 2013 par lequel M. [F] adresse à la société SIP l'avenant au mandat de gestion pour relouer l'appartement ; 



Il convient donc de considérer que la société SIP justifie avoir fait exécuter début septembre 2013 les travaux suite à l'instruction de M. [F] du 29 août 2013 ; 



Concernant la faute reprochée par M. [F] à la société SIP, de ne pas l'avoir prévenu des sinistres survenus en 2011 et en 2013, il ressort de la facture de plomberie du 17 septembre 2011, réglée par la société SIP le 18 octobre 2011 (pièce 1 SIP) que M. [F] a été informé du sinistre de 2011 par la société SIP puisqu'il a réglé cette facture et il ressort de l'analyse ci-avant que M. [F] a été informé par la société SIP des sinistres survenus en 2013 ;



M. [F] ne démontrant pas de faute contractuelle de la société SIP à son égard, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société SIP ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Maaf Assurances la somme de 3.000 € et à la société Sepresim anciennement SIP la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [F] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a écarté l'exception d'irrecevabilité fondée sur la prescription de l'action, soulevée par la société SIP ;



Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,



Déclare irrecevable pour prescription l'action, de M. [C] [F] à l'encontre de la société SIP devenue Sepresim, relative à l'absence d'information des sinistres produits entre 2007 et 2010 inclus ;



Rejette l'exception d'irrecevabilité fondée sur la prescription de l'action, de M. [C] [F] à l'encontre de la société SIP devenue Sepresim, relative à l'absence d'information des sinistres survenus le 14 septembre 2011 et 2013 et à l'absence d'exécution des travaux demandés en 2013 ;



Condamne M. [C] [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Maaf Assurances la somme de 3.000 € et à la société Sepresim anciennement SIP la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT