Cour d'Appel · 14e chambre — 20 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 AVRIL 2023



N° RG 22/05631 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VM2R



AFFAIRE :



S.A.S. [Localité 4] PIZZA



C/



[K] [I]























Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Juillet 2022 par le Président du TJ de Versailles

N° RG : 22/00554



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.04.2023

à : 



Maître Klervi ALIX, avocat au barreau de VERSAILLES



Maître Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. [Localité 4] PIZZA 

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

N° SIRET : 907 744 015

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Maître Klervi ALIX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 709

Ayant pour avocat plaidant Maître Franck BENHAMOU, du barreau de Paris





APPELANTE

****************



Monsieur [K] [I]

né le 11 Février 1940 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 14618





INTIME

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,

Madame Olivia WINGERT, conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,









EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2005, M. [K] [I] a donné à bail commercial à M. [F] [L], aux droits duquel est venue la S.A.R.L. [Localité 4] Pizza, des locaux situés [Adresse 2] pour une durée de 9 années. 



Ce bail, à effet au 1er avril 2005, s'est terminé le 31 mars 2014 et s'est poursuivi par tacite reconduction. Il a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 19 février 2018 à effet au 1er novembre 2017. 



Par courrier du 19 octobre 2020, M. [I] était informé de l'ouverture d'une procédure de. redressement judiciaire à l'encontre de la S.A.R.L. [Localité 4] Pizza qui a ensuite fait l'objet d'une liquidation judiciaire. 



A la suite de l'ordonnance du 6 juin 2021 l'autorisant, la cession du fonds de commerce était, par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2021, régularisée entre la S.A.R.L. [Localité 4] Pizza en sa qualité de cédante, et la SAS [Localité 4] Pizza en sa qualité de cessionnaire. 



Les loyers demeurant toujours impayés au mois de février 2022, M. [I] a fait délivrer le 18 février 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté sans effet. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 20 avril 2022, M. [I] a fait assigner en référé la SAS [Localité 4] Pizza aux fins d'obtenir principalement de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 mars 2022, 

- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin ave le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard, 

- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 

- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 13 050 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 8 avril 2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter des échéances impayées, 

- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au double du montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu' à la complète libération des locaux, 

- autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, 

- condamner la locataire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 28 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er avril 2005 et la résiliation de ce bail à la date du 18 mars 2022, 

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, 

- dit n'y avoir lieu à astreinte, 

- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné la société [Localité 4] Pizza à payer à M. [I] la somme provisionnelle de 15 950 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2022 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, 

- condamné la société [Localité 4] Pizza à payer à M. [I] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de juillet 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, 

- dit que la société [Localité 4] Pizza pourra s'acquitter de la provision de 15 950 euros en 24 mensualités égales et successives (23 mensualités de 664 euros et la 24ème mensualité étant égale au solde de la dette), au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus de l'indemnité d'occupation courante, 

- dit que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs, 

- rejeté à ce stade la demande relative au dépôt de garantie, 

- rejeté la demande reconventionnelle de travaux, 

- condamné la société [Localité 4] Pizza à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société [Localité 4] Pizza au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. 



Par déclaration reçue au greffe le 6 septembre 2022, la société [Localité 4] Pizza a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à astreinte et rejeté à ce stade la demande relative au dépôt de garantie.



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 4] Pizza demande à la cour, au visa des articles 700 et 834 du code de procédure civile et 1103, 1219, 1343-5 et 1719 du code civil, de : 

'- infirmer l'ordonnance de référé en date du 28 juillet 2022 en toutes ses dispositions ; 

statuant à nouveau : 

à titre principal : 

- rejeter l'ensemble des demandes formulées par M. [I], lesquelles se heurtent à plusieurs contestations sérieuses ; 

- faire application de l'exception d'inexécution s'agissant du non-paiement des loyers à compter du mois d'août 2021, compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; 

- prononcer la suspension du paiement des loyers à venir jusqu'à ce qu'il soit mis un terme définitif au trouble de jouissance considérable dont est victime la société [Localité 4] Pizza ; 

- enjoindre à M. [I] de faire procéder, à sa charge exclusive, aux travaux de mise en conformité au sein du local sis à [Adresse 2], dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

à titre subsidiaire : 

- confirmer l'ordonnance de référé en date du 28 juillet 2022 en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement à la société [Localité 4] Pizza d'une durée de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir et fixer les mensualités à la somme de 543,75 euros chacune ; 

en tout état de cause : 

- se réserver la liquidation de l'astreinte ;

- condamner M. [I] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 16 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de :

'- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 28 juillet 2022 en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et rejeté la demande en travaux ;

l'infirmant pour le surplus, 

- rejeter les demandes de suspension des loyers, de délais de paiement, d'exécution des travaux sous astreinte ;

- condamner la société [Localité 4] Pizza à payer à M. [I] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société [Localité 4] Pizza aux dépens taxables de l'instance en référé et d'appel, outre les frais de commandements de payer'.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la résiliation du bail commercial 



La société [Localité 4] Pizza conclut au rejet des demandes de son bailleur, faisant valoir que celui-ci a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle puisque la Mairie de [Localité 4] l'a informée que sa cuisine ne respectait pas les prescriptions du règlement sanitaire départemental eu égard à l'absence de système d'extraction de fumées de cuisson, la cheminée existante ne permettant pas la mise en conformité sollicitée.



Elle expose par ailleurs que le local loué a en réalité un usage de bureaux et en déduit pouvoir se prévaloir de l'exception d'inexécution pour arrêter le paiement du loyer, ce qui constitue selon elle une contestation sérieuse à la demande de résiliation du bail formée par M. [I].



Elle sollicite subsidiairement l'octroi de délais de paiement sur 24 mois compte tenu du trouble de jouissance auquel elle est confrontée et de son impossibilité d'exploiter pleinement son local. 

M. [I] expose en réponse n'avoir perçu aucun loyer depuis la cession du fonds de commerce, ce qui justifie à ses dires la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation provisionnelle de l'appelante à lui verser le montant des loyers et charges impayés.



Sur l'exception d'inexécution invoquée par la société [Localité 4] Pizza, l'intimé fait valoir en premier lieu que la même activité est exercée dans le local litigieux depuis plusieurs années et qu'il n'est pas démontré qu'il ne serait plus aux normes.



Contestant avoir manqué à son obligation de délivrance, M. [I] expose ensuite que la copropriété, directement saisie par son locataire, a estimé que les travaux demandés n'étaient pas justifiés, l'extraction se faisant au moyen d'une cheminée et indique ensuite que, en vertu du bail, la mise en conformité du local est à la charge du locataire, rien ne démontrant selon lui que la cheminée existante ne serait pas apte à l'usage attendu.



Affirmant que le règlement de copropriété n'interdit pas l'activité commerciale, M. [I] en déduit qu'aucune contestation sérieuse ne peut être relevée à ce titre.



Il indique enfin sur ce point qu'il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner la suspension des loyers et l'exécution de travaux sous astreinte.



Il conclut au rejet de la demande de délais de paiement formée par la société [Localité 4] Pizza au motif que celle-ci ne démontrerait pas se trouver en mesure de procéder au règlement de sa dette locative.



Sur ce, 



Sur la résiliation du bail 



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement. 



Dans le cas d'espèce, il n'est pas contesté que le bail produit contient une telle clause résolutoire, mais la société [Localité 4] Pizza excipe de l'exception d'inexécution par M. [I] de ses obligations pour justifier de l'existence d'une contestation sérieuse. Il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve de l'existence de cette contestation sérieuse.



Elle verse aux débats à ce titre : 

- le courrier qui lui a été adressé par la mairie de [Localité 4] le 25 février 2021 indiquant notamment : 'lors d'une visite effectuée le 9 février dernier, il a pu être constaté que votre cuisine ne respectait pas les prescriptions du règlement sanitaire départemental type (RSDT) notamment l'article 63-1 et les termes de l'article 6 de l'arrêté municipal n° A 2015/2274 stipulant que 'l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d'air neuf. A ce jour, nous n'avons pas d'information sur la mise en conformité de l'extraction de votre four à pizza (...) En conséquence, cette situation pouvant mettre en danger la sécurité et la salubrité des lieux, je vous mets en demeure d'y remédier dès réception de la présente, faute de quoi je me verrais contraint de prendre des mesures coercitives à votre encontre en cas de non-respect de cette injonction' ;



- sa lettre recommandée du 11 octobre 2021 par laquelle elle demandait au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la résolution suivante : 'travaux de mise en conformité du restaurant Pizza Versailles situé au [Adresse 2]' ;



- le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du 16 décembre 2021 qui fait apparaître que tous les copropriétaires ont voté contre cette résolution, y compris M. [I].



Il apparaît cependant que le contrat de cession de fonds de commerce signé le 27 juillet 2021 entre la S.A.R.L. [Localité 4] pizza et la SAS [Localité 4] pizza prévoyait la clause suivante sur les obligations du cessionnaire : 

' 7- A se conformer à tous les règlements de ville et de police et de se pourvoir auprès des autorités compétentes à l'effet d'obtenir les autorisations nécessaires pour l'exploitation du fonds cédé et s'engager à remettre en état les locaux conformément aux normes d'hygiène et de sécurité et de faire son affaire personnelle de l'état des locaux et ce à ses risques et périls (...) Plus particulièrement, le cessionnaire a pris connaissance de la lettre de la mairie de [Localité 4] en date du 25 février 2021 et du rappel par mail en date du 30 juin 2021, et déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l'extraction du four à pizza sans recours contre le cédant.'



Il est en outre précisé que le cessionnaire reprend le bail originel conclu avec la S.A.R.L. [Localité 4] pizza, avec toutes ses clauses, charges et conditions. Or contrat comporte en son article III-9 cette clause concernant les obligations du preneur : ' de ne pouvoir exiger aucune réparation de réfection des conduits de fumée, de ventilation ou autres si lesdits conduits ne sont pas conformes aux normes en vigueur. Néanmoins le preneur pourra faire réaliser, à ses frais, tous les travaux de réparation, de réfection et les travaux annexes nécessaires pour utiliser ou mettre en conformité lesdits conduits ou pour les condamner, s'ils s'avéraient inutilisables, avec l'accord écrit du bailleur et sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur.'



Si la société [Localité 4] pizza justifie donc de l'obligation réglementaire de réaliser des travaux sur l'évacuation des fumées dans le cadre de son activité de vente de pizzas et démontre avoir tenté en vain d'obtenir l'accord des copropriétaires de l'immeuble pour ce faire, il convient cependant de constater que n'est pas établie l'impossibilité effective et actuelle pour l'appelante d'exercer son activité et donc le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. 



Au surplus, il convient de souligner que l'attitude de la société [Localité 4] pizza est exclusive de bonne foi dès lors d'une part qu'elle était avertie dès la signature du contrat de cession de l'existence de cette mise en demeure administrative et donc de la problématique liée à l'évacuation des fumées, et d'autre part qu'elle n'a réglé aucun loyer depuis l'entrée dans les lieux.



Il convient en conséquence de dire que l'exception d'inexécution qu'elle allègue ne constitue pas une contestation sérieuse. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle sera également confirmée quant à la provision allouée dont le montant n'est pas contesté.





Sur la demande de délais de paiement 



Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 

'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.







En l'espèce, il résulte des précédents développements que la société [Localité 4] Pizza n'a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux. 



Par ailleurs, elle ne produit aucun élément démontrant qu'elle se serait conformée à l'ordonnance exécutoire par provision du premier juge lui ayant accordé des délais de paiement et ne verse aucune pièce financière ou comptable à l'appui de ses demandes de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui ne permet pas de s'assurer de sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps. 



Ainsi, en l'absence de garantie apportée par la société [Localité 4] Pizza sur sa capacité à respecter les délais de paiement sollicités tout en assumant son loyer courant, il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle lui a accordé des délais de paiement et de la débouter de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, la société [Localité 4] Pizza devra supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [I] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à la société [Localité 4] Pizza, 



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Déboute la société [Localité 4] Pizza de sa demande de délais de paiement ; 



Condamne la société [Localité 4] Pizza à verser à M. [K] [I] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que la société [Localité 4] Pizza supportera les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



 Le greffier, Le président,