Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 21 avril 2023

ARRÊT N°23/146

PF



N° RG 22/00333 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVL4





[U]

[U]



C/



S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)





















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT MIXTE DU 21 AVRIL 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 03 février 2022 suivant déclaration d'appel en date du 23 mars 2022 RG n° 11-21-0622



APPELANTS :



Madame [L] [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3] 

Représentant : Me Jean patrice SELLY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1576 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [P] [H] [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Jean patrice SELLY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1602 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



INTIMÉE :



S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Février 2023 devant , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 21 Avril 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère 

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, conseiller 



Qui en ont délibéré



greffier : Madame Marina BOYER, greffière



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Avril 2023. 



* * * *



LA COUR : 



Par acte d'huissier du 11 juin 2021, la SA SHLMR a fait assigner Mme [L] [U] et M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection de St Denis aux fins de voir constater la résolution du bail du 20 novembre 2017 les liant au titre de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4], autoriser leur expulsion, les voir condamnés à lui verser les sommes de 9.200,41 euros d'arriéré de loyers et 736,68 euros d'indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux, outre dépens.

Par jugement du 3 février 2022, le tribunal a :



- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2017 entre la SA SHLMR et Mme [L] [U] et M. [P] [U], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies au 24 avril 2021,

- Condamné solidairement Mme [L] [U] et M. [P] [U] à payer à la SA SHLMR la somme de 10.185.59 euros au titre de loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 1er octobre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021, date de l'assignation,

- Dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [L] [U] et M. [P] [U]

- Ordonné à Mme [L] [U] et M. [P] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- Autorisé la SA SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [U] et M. [P] [U] ainsi qu'à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique, à défaut pour Mme [L] [U] et M. [P] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- Condamné solidairement Mme [L] [U] et M. [P] [U] à verser à la SA SHLMR une indemnité d'occupation mensuelle de 736,68 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux loués.

- Rejeté toute autre demande,

- Condamné solidairement Mme [L] [U] et M. [P] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l'assignation et de la notification à la préfecture,

- Constaté l'exécution provisoire de plein droit de la décision.



Par déclaration au greffe de la cour du 13 décembre 2021, Mme [L] [U] et M. [P] [U] ont formé appel du jugement.



Ils demandent à la cour de :



- déclarer leur appel recevable, et en conséquence :

- infirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- constater l'existence d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

- prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 2 années ;

- débouter la SA SHLMR de sa demande en paiement ;

- condamner la SA SHLMR à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont entière distraction au profit de la SELARL Selly- Molière Avocats associés.

- condamner la SA SHLMR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jean Christophe Molière, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.



La SA SHLMR demande à la cour de :



- Juger l'appel et les demandes de Mme [L] [U] et M. [P] [U] infondées ;

- Confirmer le jugement du 03 février 2022 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 13.869,35 € arrêtée au 05 septembre 2022 (loyers, charges et indemnités d'occupation comprises) - à parfaire en fonctions des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au délaissement effectif et définitif des lieux ;

- A titre subsidiaire : Dans l'hypothèse où la Cour serait tentée d'infirmer la décision du premier Juge en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire du contrat, ordonné l'expulsion de Mme [L] [U] et M. [P] [U], et condamné solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ; 





- Surseoir à statuer sur la résiliation du bail et ses effets jusqu'au jugement à intervenir du tribunal judiciaire de Saint-Denis, lequel règlera le sort de la procédure de surendettement de Mme [U] (RG : 11-22-000736) ;

- Lui réserver le droit de faire valoir plus amples observations au vu des dispositions du jugement à intervenir ;

- En tout état de cause :

- Confirmer le jugement du 3 février 2022 en toutes les dispositions concernant M. [U], sauf à actualiser le montant de la créance de sa créance comme demandé ci-dessus ;

- Débouter Mme [L] [U] et M. [P] [U] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- Condamner solidairement Mme [L] [U] et M. [P] [U] à lui régler la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

 

MOTIFS DE LA DECISION



Vu les dernières conclusions de Mme [L] [U] et M. [P] [U] du 22 juin 2022 et celles de la SA SHLMR du 16 septembre 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ;



Vu la clôture prononcée par ordonnance du 24 novembre 2022 ; 



Sur la résiliation du bail, les demandes subséquentes et les demandes en paiement.



Vu l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989;



A titre liminaire, la cour relève que Mme [L] [U] et M. [P] [U] ne contestent ni la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 février 2021 pour la somme de 7.489, 46 euros à raison des loyers, charges et frais restés impayés au titre du bail qu'ils ont conclu le 20 novembre 2017 avec la SA SHLMR, ni le montant de ces impayés pas plus que le fait que cette somme soit restée impayée dans les deux mois suivant la délivrance du commandement.



Mme [L] [U] et M. [P] [U] invoquent la suspension des effets du commandement à raison de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation prononcée au bénéfice de Mme [U] le 30 juin 2022 par la commission de surendettement des particuliers de la Réunion et l'effacement de la dette locative en conséquence.



La SA SHLMR conteste ce moyen, exposant que:

- à la date où Mme [U] a déposé son dossier de surendettement et à la date à laquelle la commission a déclaré le dossier recevable, la clause résolutoire était déjà acquise ;

- que l'effacement de la dette n'équivaut pas à son paiement de sorte qu'il ne prive pas le juge du pouvoir de statuer sur la résolution du contrat de bail;

- que depuis la décision de rétablissement personnel, Mme [L] [U] et M. [P] [U] ont manqué à leur obligation de paiement du loyer de sorte que la clause résolutoire a, en tout état de cause, repris ses effets par application de la loi;

- que la SA SHLMR a contesté la décision d'effacement de la dette devant la commission de surendettement;



Sur ce,



Le VIII de l'article 24 de la loi susvisée, modifiée par la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018 dite ELAN "Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".



Ces dispositions ne font pas obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire par le juge judiciaire dans les deux mois après la délivrance du commandement mais régulent les effets de celle-ci, quelle que soit la date de saisine de la commission par le locataire au titre de dettes incluant la dette de loyer dès lors que le juge ne s'est pas définitivement prononcé.



En l'espèce, Mme [U] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 29 mars 2022, notamment au titre de ses dettes de loyer, alors qu'aucune décision judiciaire définitive sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire n'avait été prononcée à raison de la présence instance d'appel. Il y a donc lieu pour la cour de faire application des dispositions de l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 réglant les conséquences de l'existence d'une procédure de surendettement sur les demandes en résiliation de plein droit du bail et d'expulsion.



La décision de la commission de surendettement du 30 juin 2022, ayant imposé un effacement total des dettes de Mme [U] n'étant pas définitive à la suite de la contestation de la SA SHLMR formée le 26 juillet 2022, il y a lieu pour la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision à intervenir sur la contestation de la décision du 30 juin 2022, de sursoir à statuer sur le surplus des demandes dans cette même attente et de réserver les dépens.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et contradictoirement par décision mixte, en matière civile, par sa mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



- Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2017 entre la SA SHLMR et Mme [L] [U] et M. [P] [U], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies au 24 avril 2021 ; 



- Suspend, [à l'égard de Mme [U]], les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision à intervenir sur contestation de la décision de la commission de surendettement du 30 juin 2022 ayant imposé un effacement total des dettes de Mme [U] ;



- Sursoit à statuer sur le surplus des demandes dans l'attente de cette même décision ;



- Revoie l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 22 juin 2023, les enjoignant au préalable de produire la décision et de conclure à cette date ;



- Réserve les dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT