Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 24 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 24 AVRIL 2023









N° RG 22/04031 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3OJ







[Y] [O]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/013014 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[X] [B]

[T] [E] épouse [B]

























Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE



















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 20 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE (RG : 21/00174) suivant déclaration d'appel du 22 août 2022





APPELANT :



[Y] [O]

né le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 8]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 3]



représenté par Maître Claire BOURREAU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[X] [B]

nés le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 2]



[T] [E] épouse [B]

née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Tanguy DELESSARD, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE



En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé du 1er février 2016, M. [X] [B] et Mme [T] [E] épouse [B] ont donné à bail à M. [Y] [O] une maison d'habitation sise [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.



Dès février 2016, les loyers et charges ont été partiellement réglés et plus du tout à compter du mois d'août 2018.



Après relance et mise en demeure le 11 septembre 2018 restées sans effet, un commandement de payer des loyers à hauteur de 3 500 euros et de fournir les justificatifs d'assurance a été délivré à M. [O] le 29 janvier 2019.



M. [O] n'a pas régularisé la situation.



Par acte d'huissier du 11 octobre 2021, les époux [B] ont assigné M. [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. [O] et de le voir condamner au paiement de diverses sommes.



Par ordonnance de référé du 20 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a : 

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, dès à présent et par provision, vu l'urgence : 

- constaté la résiliation du bail à compter du 29 février 2019 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une attestation d'assurance et défaut de paiement des loyers, 

- fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, 

- condamné M. [O] à payer à titre provisionnel à M. [B] et Mme [B] la somme de 24 000 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance du juin 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, 

- condamné M. [O] à payer à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération définitive des lieux, 

- dit que faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou, à défaut par le bailleur, 

- débouté M. [O] de sa demande de délais, 

- rejeté les demandes plus amples ou contraires, 

- condamné M. [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et le coût de l'assignation, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



M. [O] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 22 août 2022.



Par conclusions déposées le 31 janvier 2023, M. [O] demande à la cour de : 

- déclarer recevable bien-fondé l'appel diligenté par M. [O], 

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- en conséquence, constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et constater l'existence d'une contestation sérieuse, 

- en conséquence se déclarer incompétente et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, 

- a titre subsidiaire ordonner une expertise et nommer tel expert qu'il plaira avec pour mission de : 

* se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoqués, se faire communiquer dans le délai qu'il estimera utile de fixer tous documents et pièces qu'il jugera nécessaire à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire, 

* vérifier si les désordres existent, 

* vérifier si l'immeuble loué répond aux caractéristiques d'un logement décent tel que fixé par l'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 89 et le décret du 30 janvier 2002, 

* préciser les désordres et les non-conformités s'il y en a, en apprécier l'origine, indiquer les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût, 

* fournir tous les éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les responsabilités encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire, 

* fournir tous les éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis et notamment un éventuel trouble de jouissance, 

* apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur, 

* dire que les frais d'expertise seront pris en charge par l'aide juridictionnelle, 

* dit que lors de la première et au plus tard lors de la deuxième réunion des parties l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, 

* dit que l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulatif récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois, 

* dans l'attente du dépôt du rapport suspendre le paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux, 

A titre infiniment subsidiaire : 

- constater l'effacement de la dette locative de M. [O] à hauteur de 24 895,27 euros, 

- limiter la dette locative de M. [O] aux loyers dus à compter du 1er septembre 2022, 

- accorder à M. [O] les plus larges délais pour régler sa dette locative, 

- dire que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus, 

- dire que M. [O] s'acquittera du règlement de sa dette que si M. [O] acquitte des règlements dans les délais selon les modalités étant le juge la clause sera réputée ne pas avoir joué, 

- en tout état de cause condamner les époux [B] aux entiers dépens d'instance.



Par conclusions déposées le 27 novembre 2022, les consorts [B] demandent à la cour de : 

A titre principal : 

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Libourne le 20 juillet 2022, 

- rejeter l'ensemble des demandes de M. [O], 

A titre subsidiaire, 

- ordonner l'expulsion de M. [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, en raison du trouble manifestement illicite occasionné par son occupation sans droit ni titre, 



Y ajoutant, 

- condamner M. [O] au paiement d'une provision égale au montant de l'arriéré d'indemnité d'occupation à la date de ce jour, soit 1 000 euros, 

- condamner M. [O] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi aux entiers dépens.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 20 février 2023 par ordonnance et avis de fixation à bref délai, avec clôture de la procédure à la date du 6 février 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



I Sur les questions de la contestation sérieuse opposée par M. [O] et de la résiliation du bail en date du 1er février 2016.



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code ajoute que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



L'appelant reproche au premier juge d'avoir écarté le moyen tiré de l'indécence des lieux en ne se fondant que sur la seule question du chauffage. Il se prévaut pour cela du diagnostic technique produit par ses bailleurs qui relève que l'installation électrique présente des anomalies qui doivent être résolues pour éliminer les dangers existant et celle relative au gaz des anomalies devant être réparées dans les meilleurs délais.



Il observe qu'il n'est pas établi que des travaux aient été réalisés sur ces points, affirmant que le logement n'était pas aux normes au jour de l'entrée dans les lieux.



Il dénonce également le fait qu'une partie du jardin qui lui était louée ait été vendue à un tiers, sans délivrance d'un congé, remise de loyer ou qu'il lui ait été fait part de son droit de préemption. Il dit que cette cession l'a en outre privé de l'accès le plus pratique à son habitation.



Il affirme encore avoir réclamé à ses adversaires par courrier du 16 juillet 2018 la réparation des désordres liés à la fuite des eaux usées dans le garage, l'absence de dalle au-dessus de la chambre à l'origine de développement de champignons et de la présence d'eau dans une prise électrique, la présence d'humidité dans le couloir, dans le second garage, la dangerosité du puits perdu fendu risquant de s'effondrer.



Il dénonce que la chaudière soit inondée du fait de cette situation, et donc dangereuse d'utilisation, ce qui a rendu sa réparation par la partie adverse inefficace.



Il met en avant que l'expert a constaté ces problèmes, outre l'absence de débit au niveau des bouches de ventilation et la présence de nuisibles.





Il s'oppose à l'argumentation des intimés, soulignant l'absence de bris de la conduite d'évacuation des eaux usées, faute de constat en ce sens, ladite évacuation ne fonctionnant pas du fait d'un défaut du réseau dédié à cet usage.



Il conteste les attestations des amis des époux [B] relatives au bon état de l'habitation louée lors de l'entrée dans les lieux, relevant qu'il a pas été dressé de document sur ce point entre les parties, et que ces témoignages ne sont confirmés par aucun autre élément.



Il en déduit que le logement ne correspond pas aux exigences des articles 6, 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et que le juge des référés, du fait de l'indécence des lieux, doit constater son incompétence en l'absence de délivrance d'un logement décent à son détriment.



A titre subsidiaire, il entend qu'une expertise soit ordonnée, disant rapporter des éléments suffisants pour fonder cette mesure d'instruction.



***



S'il apparaît qu'en application des articles 6 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent, le preneur a pour sa part celle d'assurer les lieux loués que lui impose l'article 7 g) de la même loi.



Ainsi, il doit être remarqué que M. [O] n'établit pas avoir souscrit une assurance pour la période du mois suivant le commandement d'en produire une délivré le 21 janvier 2019, ne fournissant des attestations en ce sens que pour la période allant du 20 août 2021 au 30 septembre 2023.



Or, outre que le juge compétent ne saurait relever d'exception d'inexécution ou allouer le moindre délai à ce titre, y compris en cas de logement indécent ou de procédure de rétablissement personnel, il doit être relevé que la résiliation du bail est intervenue avant la saisine par l'appelant de ces questions.



Il s'ensuit que l'exception d'inexécution soulevée par M. [O] sera rejetée et la résiliation du bail, ainsi que les demandes y afférentes, notamment d'expulsion, retenues par le premier juge, seront prononcées. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée de ces chefs.



II Sur la demande d'expertise.



Il résulte de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



M. [O] estime rapporter la preuve d'éléments suffisants pour fonder le caractère légitime de sa demande d'expertise et permettre pendant la durée de la mesure d'instruction et des travaux la suspension du règlement des loyers.



***



La cour constate que ce moyen de défense n'est cependant pas fondé en ce que la résiliation du bail retenue ci-avant l'est pour des motifs tirés de l'absence d'assurance.



Aussi, faute qu'une suspension des loyers puisse être accordée, il n'existe pas de motif légitime à la mesure d'expertise sollicitée.



Il s'ensuit que ce chef de demande sera rejeté.



III Sur le montant des loyers dus, de l'indemnité d'occupation et la demande de délai de paiement.



L'article 1343-5 du code civil énonce que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment'.



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.



L'appelant se prévaut d'un revenu mensuel de 909 € et admet avoir une dette locative d'un montant de 24.895,27 €. Il rappelle bénéficier pour ce montant, suite à une décision de la commission de surendettement en date du 21 juillet 2022, d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il en déduit que la décision attaquée doit être réformée sur ce point et, à titre subsidiaire, que l'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer à compter du 1er août 2022, jusqu'à libération définitive des lieux.



***



Les intimés concluent au rejet des délais de paiement, insistant sur le fait que le preneur n'a réglé aucun loyer depuis 2018, qu'il a bénéficié d'une mesure d'effacement des créances dans le cadre de la procédure de surendettement et que ses capacités financières ne lui permettront pas de respecter un échéancier. Ils sollicitent en outre le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 500 €, tout en remarquant qu'il leur reste déjà dû à ce titre un montant de 1.000 € suite à deux impayés, au vu de leur dernier décompte versé aux débats.



***



Il convient de relever que du fait de la décision de la commission de surendettement précitée, la dette découlant du contrat de bail antérieure au 21 juillet 2022 doit être fixée à la somme de 24.895,27 €. Il sera rappelé que si celle-ci ne peut être recouvrée en raison de la procédure de désendettement de l'appelant, il appartient cependant à la cour d'en fixer le montant, les bailleurs pouvant solliciter un titre sur ce point.





De même, il y a lieu, s'agissant d'une créance postérieure à la décision rendue par la commission de surendettement, de condamner M. [O] à verser au titre des indemnités d'occupation dues un montant de 500 € à compter du 1er août 2022, par application de l'article 1760 du code civil.



Enfin, sur la question des délais de paiement, comme l'a exactement relevé le premier juge, il résulte tant des revenus du preneur que de ses défauts de paiement réitérés, alors que le montant des indemnités d'occupation représentent plus de la moitié de ses ressources, que l'intéressé ne peut qu'aggraver sa dette en restant dans les lieux objets du litige.



Il s'ensuit que M. [O] sera débouté de sa demande de délais de paiement.



IV Sur les demandes annexes.



Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [O] supportera la charge des dépens liée à la présente instance d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, l'équité et la situation financière de M. [O] ne commandent pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour,



CONFIRME l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne le 20 juillet 2022, sauf en ce qu'elle a :

- fixé à compter du 29 février 2019 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

- condamné M. [O] à payer à titre provisionnel à M. et Mme [B] la somme de 24.000 € à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de juin 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de cette décision,

- condamné M. [O] à payer à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération définitive des lieux ;



Statuant à nouveau,



FIXE l'arriéré locatif dû au 21 juillet 2022 à titre provisionnel par M. [O] aux époux [B] à la somme de 24.895,27 €, ce tant au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;



CONDAMNE M. [O] à payer mensuellement à titre de provision aux époux [B] la somme de 500 € au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er août 2022, jusqu'à libération définitive des lieux objets du présent litige ;





DÉBOUTE les parties de leurs demandes supplémentaires ou contraires ;



Y ajoutant,



REJETTE la demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [O] aux entiers dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,