Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 24 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 24 AVRIL 2023









N° RG 22/05015 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6Q3







SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES QUINCONCES



c/



S.A. L'IMMOBILIERE 



























Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/02578) suivant déclaration d'appel du 02 novembre 2022





APPELANT :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES QUINCONCES, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société SERGIMO, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°316 855 295, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité en son établissement sis [Adresse 1] et domicilié



représenté par Maître CHARON substituant Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A. L'IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Malika OUARTI de la SELEURL BUREAU JURICONSEIL, avocat plaidant au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Emmanuel BREARD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire









- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Le 25 juin 2020, la SA l'Immobilière a acquis deux lots (n°57 et n°76) au sein de l'ensemble immobilier que constitue la Résidence des Quinconces, sise [Adresse 2].



La société l'Immobilière a fait procéder sans autorisation de l'assemblée générale, à divers travaux sur ses lots notamment aux fins de créer une ouverture dans un mur et de procéder au changement de la porte de son garage avec installation d'une porte automatisée.



Le 28 mai 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces a mis en demeure la société l'Immobilière de procéder à la remise en état des parties communes et de son garage, estimant que ces travaux, entrepris en violation du règlement de copropriété, portaient atteinte aux parties communes et à l'harmonie de l'ensemble de l'immeuble, situation constitutive d'un trouble manifestement illicite.



Par acte d'huissier délivré le 13 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces a assigné la société l'Immobilière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner à la remise en état et à la mise en conformité du mur porteur et de son garage, sous astreinte.



Par ordonnance de référé du 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- déclaré recevable l'action engagée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de l'intégralité de ses demandes, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces à payer à la société l'Immobilière une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces aux entiers dépens de l'instance.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 2 novembre 2022.



Par conclusions déposées le 17 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces demande à la cour de ; 

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 septembre 2022 en ce qu'elle a : 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande de voir juger que la société l'Immobilière a commis diverses violations du règlement de copropriété de la résidence des Quinconces en procédant sans autorisation à des travaux portant atteinte aux parties communes et affectant l'harmonie de l'immeuble, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande de voir condamner la société l'Immobilière à procéder à la remise en état du mur porteur percé dans le lot n° 57, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande de voir condamner la société l'Immobilière à justifier que la motorisation de la porte du garage du lot n° 76 n'affecte pas les parties communes, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande de voir condamner la société l'Immobilière à procéder à la mise en conformité de la couleur de la porte de garage du lot n° 76 portant atteinte à l'harmonie des parties communes, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande à voir condamner la société l'Immobilière à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande de voir condamner la société l'Immobilière à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande de voir condamner la société l'Immobilière aux entiers dépens, 

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces de l'intégralité de ses demandes, 

* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces à payer à la société l'Immobilière une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces aux entiers dépens de l'instance, 

En conséquence, 

- débouter la société l'Immobilière de l'ensemble de ses demandes, 

- juger que la société l'Immobilière a commis diverses violations du règlement de copropriété de la résidence des Quinconces en procédant sans autorisation à des travaux portant atteinte aux parties communes et affectant l'harmonie de l'immeuble, 

En conséquence, 

- condamner la société l'Immobilière à procéder à la remise en état du mur porteur percé dans le lot n° 57, 

A titre subsidiaire, 

- désigner l'expert qu'il plaira au tribunal avec mission de : 

* se rendre sur place et visiter les lieux, 

 * entendre tout sachant, 

* se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

* donner son avis sur les travaux de percement du mur litigieux et dire si ce mur est porteur, 

 * donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la remise en état des parties communes et les évaluer à l'aide de devis, 

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis, 

* en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnu par l'expert, autoriser le requérant à faire effectuer à ses frais avancés, pour compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d''uvre du requérant, par des entreprises qualifiées de son choix, avec le constat d'achèvement des travaux de l'expert qui dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux,

En tout état de cause,

- condamner la société l'Immobilière à justifier que la motorisation de la porte du garage du lot n° 76 n'affecte pas les parties communes, 

- condamner la société l'Immobilière à procéder à la mise en conformité de la couleur de la porte de garage du lot n° 76 portant atteinte à l'harmonie des parties communes, 

- assortir ladite condamnation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces, 

- se réserver la liquidation de ladite astreinte, 

- condamner la société l'Immobilière à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux entiers dépens.



Par conclusions déposées le 26 janvier 2023, la société l'Immobilière demande à la cour de : 

- juger la société l'Immobilière recevable et bien fondée en ses demandes, 

- confirmer en tous points les dispositions de l'ordonnance du 26 septembre 2022 dont appel, 

- juger que la demande subsidiaire d'expertise est une demande nouvelle, 

- juger irrecevable la demande d'expertise portant sur le problème de la suppression du mur du salon de l'appartement de l'intimée, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces à verser à la société l'Immobilière la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 27 février 2023 par ordonnance et avis de fixation à bref délai, avec clôture de la procédure à la date du 13 février 2023.



Par message RPVA du 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quinconces demande un report de la clôture au jour des plaidoiries afin de pouvoir répondre aux nouvelles pièces versées par la société l'Immobilière.



Par courrier RPVA du 20 février 2023, le conseil de la société l'Immobilière demande que les conclusions déposées par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Quinconces soient déclarées irrecevables comme tardives.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité des conclusions de l'appelant du 17 février 2023



Ces conclusions ont été déposées en réponse à des conclusions en date du 26 janvier 2023, avec des nouvelles pièces annexées, alors que la clôture était du 13 février 2023, ce qui laissait trop peu de temps à l'appelant pour y répondre avant la clôture.

En application du principe de respect du contradictoire, les conclusions du 17 février 2023 postérieures à l'ordonnance de clôture, en réponse à celles du 26 janvier 2023 seront déclarées recevables.



L'ordonnance de clôture sera reportée au 27 février 2023, date de l'audience de plaidoiries.



Sur le percement du mur



L'article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner de l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces fait valoir pour l'essentiel que la Sa l'Immobilière a percé un mur porteur sans autorisation, alors qu'il s'agit de parties communes, et que la Sa l'Immobilière ne rapporte pas la preuve qu'il ne s'agit pas d'un mur porteur, avec un risque d'atteinte à la solidité de l'immeuble.

Subsidiairement, la cour ordonnera une mesure d'expertise, qui n'est pas une demande nouvelle en appel.



La Sa l'Immobilière réplique pour l'essentiel que le mur litigieux n'est pas porteur et que la demande d'expertise, nouvelle en appel, est irrecevable.



Il est constant que les travaux réalisés sur le lot 57 n'ont pas fait l'objet d'une autorisation de la copropriété et que s'il y avait un risque de porter atteinte à la solidité de l'immeuble, le règlement de copropriété subordonne à une autorisation la réalisation de tels travaux.



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces, à qui incombe la charge de la preuve, produit un rapport LBTE du 14 janvier 2021 selon lequel il aurait été percé une porte dans deux murs porteurs et agrandi une autre ouverture.



La Sa l'Immobilière verse pour sa part une attestation du responsable des travaux de la société Lantos selon laquelle le mur de séparation entre le séjour et l'entrée n'est pas porteur.



En présence d'éléments de preuve contradictoires, la nature de mur porteur n'est pas établie de manière certaine.



Il existe donc une contestation sérieuse s'opposant à l'application de l'article 834 du code de procédure civile, de même que la survenance d'un dommage imminent ou la caractérisation d'un trouble illicite ne sont pas démontrées, s'opposant également à l'application de l'article 835 du code de procédure civile.



L'ordonnance déférée qui a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces de ses demandes sur ce point sera confirmée.



L'organisation d'une mesure d'expertise, demande accessoire aux demandes initiales et par conséquent recevable en appel, ne saurait pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces sera également débouté de cette demande.



Sur la réalisation de travaux d'électrification de la porte du garage



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces fait valoir pour l'essentiel que la Sa l'Immobilière s'est raccordée au réseau électrique des parties communes pour motoriser la porte du garage du lot 76.



La Sa l'Immobilière réplique pour l'essentiel que le garage était déjà pourvu d'une alimentation électrique individuelle.



S'il n'est pas contesté que la Sa l'Immobilière a fait procéder à la motorisation de la porte du garage du lot N° 76 sans autorisation de la copropriété, il n'est pas rapporté la preuve par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces, à qui en incombe la charge, que pour ce faire, la Sa l'Immobilière se serait branchée sur les parties communes.



Au contraire, la Sa l'Immobilière produit une attestation du responsable de la société Lantos qui a procédé aux travaux selon laquelle il existait une alimentation électrique en 220 V à l'intérieur du garage de même qu'une prise de 16 ampères et que l'entreprise a posé une nouvelle porte sectionnelle automatique alimentée par la prise de 16 ampères.



L'ordonnance déférée qui a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces de cette demande sera confirmée.



Sur l'atteinte à l'harmonie de la porte du garage



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces fait grief à la Sa l'Immobilière d'avoir rompu l'harmonie de couleurs des garages en posant une porte blanche, en contravention avec le règlement de copropriété.



La Sa l'Immobilière réplique que d'autres portes de garage sont blanches et que si certaines peuvent apparaître plutôt grises, c'est en raison de la saleté qui les recouvre, que d'autre part, elle n'a pas reçu de réponse à son mail demandant s'il existait un « code couleur » pour les portes de garage.



Si le règlement de copropriété en son article 17.10 prévoit une clause relative à l'harmonie générale de l'immeuble selon laquelle « afin de respecter l'harmonie d'ensemble, la peinture des portes fait l'objet d'une opération concertée et décidée en assemblée générale après que les copropriétaires en aient délibéré », il n'est produit par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces, à qui incombe la charge de la preuve d'un manquement de la Sa l'Immobilière, aucune pièce faisant état du choix d'une couleur déterminée.



D'autre part, la photographie produite par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces lui-même montre que le garage situé à côté de celui du lot n° 76 possède aussi une porte blanche.



L'ordonnance déférée qui a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces de cette demande sera confirmée.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces qui succombe, sera condamné à payer à la Sa l'Immobilière la somme de 2.000 euros sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



Déclare les conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces en date du 17 février 2023 recevables,



Ordonne le report de l'ordonnance de clôture au 27 février 2023, date de l'audience de plaidoiries,



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déclare la demande d'expertise du Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces recevable,



Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces de sa demande d'expertise,



Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces à payer à la Sa l'Immobilière la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,









Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la résidence des Quinconces aux entiers dépens d'appel. 

 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,