Cour d'Appel · Chambre commerciale — 19 avril 2023

ARRÊT N°23/ 

FA





R.G : N° RG 20/02083 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FOM6 













[N]





C/



S.C.I. SCI IMMOBILIERE DES MASCAREIGNES















RG 1èRE INSTANCE : 20/00367 







COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2023



Chambre commerciale





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 30 OCTOBRE 2020 RG n°: 20/00367 suivant déclaration d'appel en date du 25 NOVEMBRE 2020



APPELANT :



Monsieur [L] [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





INTIMEE :



S.C.I. SCI IMMOBILIERE DES MASCAREIGNES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





CLÔTURE LE : 20/06/2022





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 février 2023 devant la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel par ordonnance de Monsieur le Premier Président



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 19 avril 2023. 



Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 avril 2023. 



* * *







LA COUR





FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date du 1er février 1994, la Société Civile des Mascareignes (la SCI) a contracté un bail commercial avec M. [O] [P] [U] exerçant sous l'enseigne "Pluriel's Coiffure ". Le bail porte sur un local sis [Adresse 2] pour une surface "d'environ 65 M2 dont 45 M2 en rez-de-chaussée et 20 M2 en sous-sol avec sanitaire", avec un loyer mensuel initial de 4.069,20 francs.



Le 13 janvier 2000, une cession de fonds artisanal est intervenue entre M. [O] [P] [U] et M. [L] [B] [N] et, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.



Se plaignant d'un trouble de jouissance pour cause d'humidité, en 2015, M. [N] a mis en demeure son bailleur de faire cesser ce trouble. Le 20 janvier 2016, lui est adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par exploit d'huissier en date du 22 mars 2016, la SCI a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Pierre aux fins de résiliation du bail, qui, par ordonnance du 22 juin suivant, a :

- Rejeté les demandes formées par les deux parties,

- Rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties.



Par assignation en référé du 23 décembre 2016, M. [N] a demandé à la même juridiction de désigner un expert. Par ordonnance rendue en référé le 22 février 2017, il a été fait droit à cette demande, la mission étant confiée à M. [S] [J]. 



C'est dans ce contexte que M. [N] a décidé d'assigner la SCI le 6 décembre 2019 afin de : 

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER M. [N] bien-fondé dans ses demandes,

DIRE ET JUGER que la société civile des Mascareignes a manqué à son obligation légale de conformité,

DIRE ET JUGER que les travaux nécessaires seront réalisés dans les meilleurs délais sous astreinte de 500 euros par jour à compter de huit jours après la signification de la décision à intervenir,

CONSTATER que le sous-sol de 18 m2 est affecté d'un vice depuis sa construction,

CONSTATER que M. [N] n'a pu jouir de son local de stockage,

CONSTATER que la perte de ce local de stockage affecte le chiffre d'affaires de M. [N],

CONDAMNER la société civile des Mascareignes à entreprendre les travaux nécessaires à sa charge exclusive,

CONDAMNER la société civile des Mascareignes à verser une indemnité de 150.000 euros à parfaire à M. [N] en réparation de la perte de son chiffre d'affaires,

CONDAMNER la société civile des Mascareignes au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER que M. [N] a été dans l'impossibilité matérielle d'user normalement du local situé en sous-sol d'une superficie de 18 m²,



DIRE que M. [N] a indûment payé des loyers sur ce local alors qu'il ne pouvait valablement l'utiliser,

CONDAMNER la société civile des Mascareignes au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l'impossibilité d'utiliser la pièce en sous-sol et de la perte corrélative du chiffre d'affaire au titre de l'année 2015,

CONDAMNER la société civile des Mascareignes au remboursement des loyers indûment payés et représentant la somme de 12.846 euros,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

REJETER les demandes formulées par le défendeur tendant à la résiliation du Bail commercial,

ENFIN ET EN TOUTES CIRCONSTANCES

CONDAMNER la société civile des Mascareignes au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société civile des Mascareignes aux entiers dépens.



Par jugement du 30 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre s'est prononcé en ce sens : 

- DEBOUTE M. [L] [B] [N] de toutes ses demandes,

- CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 15 septembre 2018 du bail conclu entre la société civile immobilière des Mascareignes et M. [L] [B] [N],

- ORDONNE l'expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, de M. [L] [B] [N], et de tous occupants de son chef, du bien loué situé [Adresse 2],

- FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [L] [B] [N] à la société civile immobilière des Mascareignes jusqu'à complète libération des lieux, à la somme de 875,47 euros,

- CONDAMNE M. [L] [B] [N] à payer à la société civile immobilière des Mascareignes la somme de 17.674,59 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés à la date du 1er mars 2020 (échéance de mars incluse),

- CONDAMNE M. [L] [B] [N] à payer à la société civile immobilière des Mascareignes, à compter du 1er avril 2020, la somme mensuelle de 875,47 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

- DIT que l'indexation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,

- DEBOUTE la société civile immobilière des Mascareignes de ses demandes relatives au dépôt de garantie et à l'astreinte,

- CONDAMNE M. [L] [B] [N] à payer à la société civile immobilière des Mascareignes la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE M. [L] [B] [N] aux dépens. 

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 



*



Suite à cette condamnation assortie de l'exécution provisoire, M. [N] a interjeté appel selon déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 25 novembre 2020. 



Par ordonnance du 1er décembre 2020, l'affaire a été renvoyée à la mise en état. 

L'intimée a constitué avocat le 16 décembre 2020, enregistrée par RPVA le 30 décembre suivant. 

Afin d'obtenir la suspension de l'exécution provisoire des termes du jugement dont appel et conformément aux dispositions des articles 514-3 et 517 du code de procédure civile, M. [N] a fait assigner son bailleur par devant le premier président de la cour d'appel, lequel par ordonnance datée du 9 février 2021 a fait droit à sa demande et a suspendu les effets de l''exécution provisoire attachée à la décision susvisée jusqu'à l'arrêt d'appel à intervenir. 



L'appelant a communiqué par RPVA le 25 février 2021 ses premières conclusions, auxquelles l'intimée a répondu par conclusions portant appel incident selon les mêmes formes le 20 mai 2021. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2022.





PRETENTIONS ET MOYENS



Selon dernières conclusions enregistrées par RPVA le 16 septembre 2021, l'appelant sollicite de la cour de :

- D'INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu en date du 30 octobre 2020,

Et statuant à nouveau, 

- Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible,

A TITRE PRINCIPAL : 

- CONSTATER que le sous-sol est affecté d'un vice de construction, 

- CONSTATER que M. [N] ne peut jouir paisiblement du local situé au sous-sol et pourtant compris dans le descriptif de son bail,

- DIRE ET JUGER que la société civile des Mascareignes a manqué à son obligation de délivrance, de jouissance paisible et d'entretien sur le fondement de l'article 606 du code civil,

En conséquence, 

* CONDAMNER la société civile des Mascareignes à entreprendre les travaux nécessaires dans le local concerné sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l'arrêt à intervenir,

* CONSTATER que M. [N] a subi un préjudice financier et matériel résultant de l'impossibilité pour lui d'user d'une pièce comprise dans son bail commercial,

* CONSTATER que M. [N] a subi un préjudice moral résultant des procédures diligentées à son égard,

Dès lors, 

* CONDAMNER la société civile des Mascareignes au paiement de la somme de 150.000 euros à parfaire à titre de réparation de sa privation de jouissance et de la perte consécutive de son chiffre d'affaires,

" CONDAMNER encore la société civile des Mascareignes au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de préjudice moral, 

A TITRE SUBSIDIAIRE

* CONDAMNER la société civile des Mascareignes au paiement d'une somme forfaitaire de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l'impossibilité pour M. [N] d'utiliser la pièce au sous-sol et de la perte corrélative de chiffre d'affaires,

* CONDAMNER la société civile des Mascareignes au remboursement des loyers indûment impayés et représentant la somme de 14.545 euros depuis 2016 à ce jour,

EN TOUTES CIRCONSTANCES

- Sur la poursuite du bail au profit de M. [N] et les loyers impayés,

- CONSTATER que l'extrait de comptes et les différentes relances de OFIM gestionnaire du bien comportent bon nombre d'incohérences,

- DIRE ET JUGER que la somme réglée par M. [N] au titre de son loyer ne résulte que des indications reçues de la part de l'Agence OFIM,

- CONSTATER la mauvaise foi caractérisée du Bailleur qui avait déjà consenti à l'époque une diminution du loyer sans pour autant établir un avenant au bail commercial de M. [N],

- DIRE ET JUGER qu'il n'est pas de la responsabilité de M. [N] de s'assurer de la conclusion d'un avenant au bail commercial mais que cette tâche incombe au Bailleur ou au gestionnaire du bien,

En conséquence, 

- DIRE ET JUGER que la dette de loyer de M. [N] ne s'élève pas à la somme de 17.674,59 euros,

- PRONONCER la poursuite du Bail commercial au bénéfice de M. [L] [N],

ENFIN 

* CONDAMNER la société civile des Mascareignes à payer à M. [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.



Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir :

A titre principal,

Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible :

- l'intimée n'a pas respecté son obligation de délivrance en n'apportant aucune réponse aux infiltrations d'eau dans le local en sous-sol, pourtant prévu au contrat,

- l'intimée ne saurait se retrancher derrière une supposée inexploitation de ladite pièce, celle-ci faisant partie intégrante du bail,

- l'intimée n'a pas respecté son obligation d'entretien et de réparation, en dépit des préconisations de l'expert qui se rapportent à de grosses réparations (susceptibles d'impacter la structure) relevant de sa responsabilité, 

- le bailleur ne saurait s'exonérer de sa responsabilité en l'imputant sur le fait que M. [N] aurait condamné le sous-sol, ce d'autant plus que, indépendamment de la qualification d'origine (garage, cellier o local de stockage), le bail renseigne la destination de salon de coiffure tant pour le rez-de-chaussée que pour le sous-sol ;

- les indications techniques et préconisations de l'époque ne sont pas transposables à un salon de coiffure,

- l'article 1725 du code civil, qui dispense le bailleur de garantir le trouble de jouissance causé par la voie de fait d'un tiers, ne met pas fin à son obligation d'entretenir le bien loué. 



Sur le préjudice subi par l'appelant

- le préjudice financier résulte de l'absence de l'utilisation de la pièce située au sous-sol, 

- le rapport de SSEAM GROUP et les conclusions de l'expert judiciaire convergent pour dire qu'il existe un risque de dégradation pour les matériaux entreposés dans le sous-sol,

- la perte d'exploitation découle de l'incapacité de stocker des marchandises,

- le préjudice moral repose sur l'absence de réponse de mise en conformité ainsi que la répétition de procédures, laquelle s'avère abusive voire déloyale,





A titre subsidiaire,

- l'appelant continue à payer un loyer sur une base de 65 m2 alors qu'il n'exploite réellement que le rez-de-chaussée,

- il en est résulté une perte de chiffre d'affaires corrélative.



En tout état de cause,

- sur les loyers impayés, le comptable de l'appelant confirme l'absence d'arriérés de loyers dans les proportions indiquées par les premiers juges ; 

- le loyer payé par l'appelant (740,18 euros) résulte des indications reçues par l'agence de gestion (OFIM) ; le juge des référés a relevé la mauvaise foi du bailleur ; 

- les juges de premier degré ont eu une inexacte interprétation des faits de l'espèce en faisant supporter à l'appelant la charge de l'établissement d'un avenant,

- l'intimée, pour la mise en 'uvre de la clause résolutoire, doit justifier que ladite clause a été mise en 'uvre de bonne foi, sans quoi le commandement de payer ne produit aucun effet, de même lorsqu'il est excessif.



* * *



En réplique, selon dernières conclusions enregistrées par RPVA le 8 novembre 2021, l'intimée souhaite voir la cour :

- CONFIRMER le jugement du 30 octobre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a :

DEBOUTE M. [L] [N] de toutes ses demandes,

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 15 septembre 2018 du bail conclu la société civile immobilière des Mascareignes ct Monsieur [L] [B] [N],

ORDONNE l'expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, de Monsieur [L] [B] [N] et de tous occupants de son chef, du bien loué situé la [Adresse 2],

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [L] [B] [N] à la société civile immobilière des Mascareignes jusqu'à complète libération des lieux, à la somme de 875,47 euros,

CONDAMNE M. [L] [B] [N] à payer à la société civile immobilière des Mascareignes la somme de 17 674, 59 euros au titre des loyers impayés à la date du 1er mars 2020 (échéance de mars incluse),

CONDAMNE M. [L] [B] [N] à payer à la société civile immobilière des Mascareignes la somme de 875, 47 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

DIT que l'indemnité devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la clause résolutoire,

- INFIRMER le jugement du 30 octobre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a :

DEBOUTE la société civile immobilière des Mascareignes de ses demandes relatives au dépôt de garantie et à l'astreinte,

Statuant à nouveau,

- ORDONNER l'expulsion de M. [L] [B] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- DIRE que le dépôt de garantie demeurera à la SCI des Mascareignes,

En tout état de cause,

- JUGER que les locaux loués sont conformes aux stipulations contractuelles,

- JUGER que M. [L] [B] [N] ne démontre pas que la SCI des Mascareignes aurait manqué à son obligation de délivrance des locaux quant à la destination prévue,

- JUGER que les désordres allégués ne relèvent pas de grosses réparations imputables à la bailleresse,

- REJETER la demande de M. [L] [B] [N] tendant à obtenir la réalisation des travaux puisque non fondée,

- JUGER que la SCI des Mascareignes ne serait être tenue de réparer les préjudices dont était responsable M. [L] [B] [N] et un tiers,

- REJETER les demandes de condamnation de M. [L] [B] [N] puisque non fondées,

- DEBOUTER M. [L] [B] [N] de toutes demandes, fins et conclusions.

- CONDAMNER M. [L] [B] [N] à payer à la SCI des Mascareignes la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement et les états des privilèges et des nantissements.



A l'appui de ses prétentions, l'intimée explique :



Sur son absence de responsabilité en qualité de bailleresse,

- la différence de surface du sous-sol est minime et ne constitue pas une non-conformité contractuelle,

- le désordre allégué par l'appelant n'empêche aucunement l'exploitation de son activité de salon de coiffure,

- l'excès d'humidité relevé par l'expert ne caractérise pas une atteinte à la structure ou à la solidité de l'immeuble relevant des grosses réparations, 



Sur l'exclusion de sa responsabilité en sa qualité de bailleresse,

- la bailleresse ne saurait être condamnée à réparer le trouble lié à des infiltrations alors qu'un tiers était à l'origine du trouble, 

- les traces d'infiltrations présentes aux plafonds dans les sanitaires proviennent d'un ancien dégât des eaux,

- l'intimée est étrangère aux migrations et traces capillaires (à l'origine des traces et auréoles présentes dans le local du sous-sol),

- pour les autres traces d'humidité, l'expert soutient que la réalisation d'une étanchéité au niveau des soubassements n'est pas obligatoire et que cela dépend de la destination des locaux ; plus encore, les traces d'humidité dont il est question sont admises pour ce type de local ; 

- le contrat de bail prévoit que le " preneur supportera toutes les réparations y compris celles visées à l'article 606 du code civil qui seraient rendues nécessaires en raison d'un défaut d'entretien et d'exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel ",



Sur l'existence et le quantum des préjudices allégués,

- l'appelant n'apporte aucune preuve quant à la matérialité du préjudice allégué, étant rappelé que cette charge lui incombe,

- l'appelant ne démontre pas en quoi il a été empêché de réaliser des ventes, 

- l'appelant n'apporte pas la preuve que l'incapacité de stockage serait consécutive aux désordres dénoncés,

- l'appelant ne s'explique pas sur sa méthode de calcul de sorte qu'aucun élément ne permet de retenir une perte de chiffre d'affaires de 30.000 euros par an,

- la preuve d'un préjudice moral n'est pas rapportée,

- le sentiment d'angoisse et d'insécurité, induit selon l'appelant par les procédures diligentées à son encontre, ne peut être retenu dans la mesure où, compte tenu de l'absence de paiement des loyers, l'intimée s'est prévalue des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce aux fins d'obtenir la résiliation du bail pour la clause résolutoire,



Sur le caractère non fondé de la demande subsidiaire de restitution,

- l'appelant n'a jamais été privé de la jouissance du sous-sol du local, comme en attestent les photos contenues dans le rapport d'expertise judiciaire ; le local est utilisé comme débarras, 

- le calcul proposé par l'appelant est erroné en ce qu'il ne peut être appliqué le même montant de loyer au m2 pour le sous-sol et pour la surface commerciale située au rez-de-chaussée,



Sur la demande de résiliation du bail commercial,

- du fait du manquement du locataire et qu'un commandement de payer a été signifié, le juge est tenu de constater l'acquisition de la clause résolutoire quelle que soit la gravité du manquement,

- la dette n'a pas été régularisée dans le délai légal,

- le montant du loyer a été réévalué (initialement, en 1994, il était de l'ordre de 620 euros et depuis février 2017, le montant était de 875,47 euros),

- aucun avenant au contrat ni aucun document n'apporte une preuve contraire 

- l'appelant n'a jamais saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de réduction de loyer.



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS



A titre liminaire



Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile " la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ", et que les demandes de " constater ", " donner acte " ou " dire et juger " ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.



Sur la résiliation du bail, l'expulsion et la demande en paiement des loyers



L'appelant expose, plus précisément, sur la résiliation de bail résultant des loyers impayés que :

- son comptable confirme l'absence d'arriérés de loyers dans les proportions indiquées par les premiers juges, étant ajouté que l'extrait de comptes fourni par l'intimée comporte des erreurs, en contradiction avec les grands livres de l'entreprise de M. [N] ; 

- le loyer payé par l'appelant (740,18 euros) résulte des indications reçues par l'agence de gestion (OFIM), à savoir le décompte des sommes à payer et le résultat de la révision du loyer ; - le juge des référés a relevé la mauvaise foi du bailleur, sachant que le bailleur avait proposé une réduction du loyer de sorte que la somme de 740,18 euros n'a rien d'anormal et paraît cohérente ; 

- les juges de premier degré ont procédé à une inexacte interprétation des faits de l'espèce en faisant supporter à l'appelant la charge de l'établissement d'un avenant,

- l'intimée, pour la mise en 'uvre de la clause résolutoire, doit justifier que ladite clause a été mise en 'uvre de bonne foi ; or, cette clause a été acquise en toute mauvaise foi car un passif préexistait déjà entre les parties quant au montant du loyer à payer,

- un commandement de payer ne produit aucun effet lorsque la preuve de la mauvaise foi du bailleur est caractérisée et / ou lorsqu'il est excessif alors même qu'il a été relevé de nombreuses incohérences dans les relances et les extraits de comptes de l'agence OFIM ; les doutes pesant sur la régularité du commandement de payer, délivré à l'appelant s'opposent à l'acquisition de la clause résolutoire et corrélativement l'expulsion de l'appelant.



En réponse, l'intimée fait valoir que :

- du fait du manquement du locataire, un commandement de payer a été signifié le 14 août 2018 ; il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 septembre 2018, et d'ordonner l'expulsion de l'appelant, étant souligné que le juge est tenu de constater l'acquisition de la clause résolutoire quelle que soit la gravité du manquement,

- la dette n'a pas été régularisée dans le délai légal,

- le montant du loyer a été réévalué (initialement, en 1994, il était de l'ordre de 620 euros et depuis février 2017, le montant était de 875,47 euros),

- aucun avenant au contrat ni aucun document n'apporte une preuve contraire ; le fait que l'agence immobilière OFIM indique que le montant du loyer est de 788,18 euros sur la base de 58 m2 et que l'appelant s'acquitte de cette somme ne suffit pas à caractériser une acceptation sans équivoque de ce nouveau montant,

- l'appelant n'a jamais saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de réduction de loyer.



Sur ce, 



En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 



L'article 17 du bail commercial signé entre le salon de coiffure de l'appelant et l'intimée traduit cette disposition légale : " Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provision, nonobstant appel ". 



L'article 4 de ce même bail stipule que " le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel hors taxe en principal de 4.069 francs et 20 centimes ". La lecture de ce dernier article fait apparaître qu'il n'est fait référence ni à la surface des lieux loués, ni à un mode de calcul qui déterminerait le loyer. 

Pour autant, plusieurs pièces versées au dossier attestent que des pourparlers ont été entamés entre les parties et qu'au final il a été tenu compte de l'indisponibilité du local situé en sous-sol du commerce, du moins pendant une période antérieure à 2016. 



Ainsi, l'agence de gestion OFIM, agissant pour le compte de la SCI, envoie un mail le 19 avril 2014 à l'appelant lui soumettant un " récapitulatif du loyer ainsi que le rapport d'expert ", ce qui lui permettra de " voir sur le document le prix du loyer calculé sur les différentes surfaces et, qu'elle attend son appel " (pièce n°21 de l'appelant) ; le 28 septembre 2015, l'appelant propose par lettre recommandée avec accusé réception à son co-contractant de réviser le loyer sur la base de 55 m2 (pièce n°3 de l'appelant) ; l'ordonnance de référé du 22 juin 2016, bien que reproduite partiellement dans le bordereau de communication de pièces (pièce n°7 de l'appelant), souligne que " le bailleur a proposé à son locataire (pièce n°10 du défendeur) une réduction au prorata du loyer, de manière à le ramener, sur la base de 58 m2 (et non sur celle de 55 m2) à 780,61 euros au lieu de 874,74 euros, une réduction semblable intervenant pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ". 



De ce dernier constat, effectué par le juge des référés - qui l'a amené à rejeter la demande aux fins de résiliation du bail - aucune conséquence ne peut être tirée dans la présente instance. Tout d'abord, parce que la décision n'a pas autorité de la chose jugée s'agissant d'une procédure diligentée en référé ; ensuite, parce que la pièce n°10 à laquelle le juge des référés se réfère n'est pas versée au présent débat ; enfin, parce que, postérieurement à cette décision, l'appelant ne justifie pas en quoi un accord a été passé avec l'OFIM au sujet d'une éventuelle réduction de loyer.



Cette absence d'accord est d'autant plus logique et crédible que, d'une part, l'agence de gestion immobilière a adressé de manière régulière par lettre recommandée avec accusé réception des relances pour des loyers non réduits (entre mai et décembre 2016, les relances notifient des appels de loyer d'un montant de 874,74 euros ; entre janvier 2017 à janvier 2020 les appels de loyer sont effectués à hauteur d'un montant de 875,47 euros ; de février à juin 2020, les appels de loyer se font à hauteur d'un montant de 932,24 euros), d'autre part, que les réclamations (sauf exception pour le mois de janvier 2012 et un appel TEOM 2011) portent sur une période allant de mai 2016 à juin 2020 et font suite au courrier de l'avocat de l'intimée en date du 21 décembre 2015 par lequel il est rappelé à l'appelant que sa demande de contestation de loyers sur la base d'une superficie réduite " ne saurait prospérer ".



Autrement dit, même s'il est admis qu'à partir de 2012 un accord tacite a pu expliquer une réduction du prix du loyer pendant plusieurs années - ce que la décision prise en référé du 22 juin 2016 a déjà pris en considération au titre de l'exécution de bonne foi des contrats - en revanche, à compter de mai 2016 aucun élément ne vient prouver la volonté incontestable de l'intimée d'accepter une quelconque réduction. 



Plus encore, les mails adressés par l'OFIM ne sont pas suffisants à caractériser une quelconque mauvaise foi. En effet, le montant de 740,18 euros dont se prévaut l'appelant n'est évoqué que dans le mail précité du 19 avril 2014, où il est fait état de loyers calculés sur la base de 65 m2 puis sur celle de 55 m2. Or, aucune pièce produite ne permet à la cour de savoir quelle suite a été donnée à ce mail, sans compter que la seule mention de cette somme dans les grands livres des comptes fournisseurs de M. [N] n'est pas un élément suffisamment probant, comparativement à des lettres de relance mensuelles pendant plusieurs années. Il en est de même s'agissant de l'attestation du comptable de l'appelant, puisque l'un et l'autre de ces éléments ne renseignent pas sur la volonté des parties de réviser le loyer. 



Dans ces conditions, comme l'ont relevé les premiers juges, il appartenait à l'appelant, donc le preneur, de payer le prix du bail aux termes convenus en application de l'article 1728 du code civil sauf à démontrer l'existence d'un avenant, ce qu'il ne fait pas. C'est aussi ce qui résulte de l'article 1103 du code civil qui, dans sa version applicable au litige, rappelle que " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ". 



En outre, et pour finir, la dette de loyer que s'est vu notifier l'appelant par commandement de payer en date du 14 août 2018 n'a pas été régularisée, comme en témoignent le décompte de loyer produit (pièce n°5 de l'intimée) et l'extrait de compte de la société OFIM. Cette pièce établit la somme due à hauteur de 17.674,59 euros. 



Dès lors, la décision des premiers juges sera confirmée en ce qu'elle a :

- Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 15 septembre 2018,

- Ordonné l'expulsion du preneur et tous occupants de son chef du bien loué, sans qu'il soit besoin, compte tenu de la nature de l'affaire, ni de recourir à la force publique ni de fixer une astreinte,

- Condamné le preneur à payer à son bailleur la somme mensuelle de 875,47 euros au titre de l'indemnité d'occupation et en réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans titre de son local, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- Dit que l'indemnité devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la clause résolutoire,

- Condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 17.674,59 euros au titre des loyers impayés à la date du 1er mars 2020,



De la même manière, en l'absence de dépôt de garantie prévu au contrat, la décision de première instance rejetant la demande de voir conserver le dépôt de garantie sera également confirmée. L'article 7 du bail commercial, intitulé dépôt de garantie, est rédigé comme suit : " pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur ou à son mandataire qui le reconnaît, la somme de NEANT. A l'expiration du bail, cette somme sera restituée au preneur, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur (') ". 



Sur la demande des travaux 



Comme l'ont relevé très justement les premiers juges, le bail liant les parties étant résilié, la demande tendant à la condamnation du bailleur est sans objet dès que l'appelant occupe le local sans droit ni titre et ne peut plus se prévaloir des obligations du bailleur pour l'avenir. 



La décision déférée sera confirmée de ce chef. 



Sur les obligations de délivrance et de jouissance paisible fondant les demandes d'indemnisation



Pour établir que l'intimée a failli à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, l'appelant explique que :



- l'obligation de délivrance, visée aux articles 1719 et 1720 du code civil, suppose que le bien remis soit en bon état de réparations de toute espèce de manière à permettre à son locataire d'exercer son activité dans les meilleures conditions possibles ; 

* L'appelant n'a pas été placé dans ces conditions en raison des infiltrations d'eau et capillarités constatées dans le local en sous-sol, alors que le contrat de bail prévoit la jouissance de cette pièce,

* L'intimée ne saurait se retrancher derrière une supposée inexploitation de ladite pièce, celle-ci faisant partie intégrante du bail,



- l'intimée n'a pas respecté son obligation d'entretien et de réparation, telle que visée à l'article 606 du code civil ; 

* L'expert, qui constate les désordres liés aux infiltrations, formule des préconisations pour remédier à ces vices qui relèvent de l'intervention exclusive du bailleur au titre de l'article 606 du code civil ; 

* En observant une totale inertie, l'intimée se soustrait à son obligation de satisfaire aux grosses réparations, étant précisé que deux rapports extra-judiciaires font état d'un problème de construction, et plus généralement que les désordres relèvent de la structure de l'immeuble relevant donc de la responsabilité du bailleur,



- le bailleur ne saurait s'exonérer de sa responsabilité en excipant que M. [N] aurait condamné le sous-sol, ce d'autant plus que, indépendamment de la qualification d'origine (garage, cellier ou local de stockage) :

* Le bail renseigne la destination de salon de coiffure tant pour le rez-de-chaussée que pour le sous-sol ;

* Les indications techniques et préconisations de l'époque ne sont pas transposables à un salon de coiffure,

* L'article 1725 du code civil, qui dispense le bailleur de garantir le trouble de jouissance causé par la voie de fait d'un tiers, ne met pas fin à son obligation d'entretenir le bien loué. 



En réponse, l'intimée soutient que :

- elle ne doit endosser aucune responsabilité : 

* La différence de surface du sous-sol est minime et ne constitue pas une non-conformité contractuelle dans la mesure où le contrat prévoit une surface approximative et, le consentement de M. [N] était déterminé lors de la reprise du fonds par la configuration des lieux, l'activité du cessionnaire et non la superficie réelle,

* Le désordre allégué par l'appelant n'empêche aucunement l'exploitation de son activité de salon de coiffure ; qui plus est, le local en question n'est pas utilisé comme lieu de stockage ; 

* L'excès d'humidité relevé par l'expert ne caractérise pas une atteinte à la structure ou à la solidité de l'immeuble relevant des grosses réparations, visées par l'article 606 du code civil et devant être assumées par la bailleresse,



- l'hypothèse de sa responsabilité en tant que bailleresse doit être exclue en ce que :

* La bailleresse ne saurait être condamnée à réparer le trouble lié à des infiltrations alors qu'un tiers était à l'origine du trouble, étant précisé que selon l'expert, les problèmes d'humidité ont deux causes principales : les travaux de fermeture d'accès au sous-sol réalisés par M. [L] [B] [N] en 2003 et la migration capillaire d'eau présente en grande quantité sur le sol dans le local de stockage adjacent (boulangerie) ;

* Les traces d'infiltrations présentes aux plafonds dans les sanitaires proviennent d'un ancien dégât des eaux pour lequel l'appelant a perçu des indemnités de la compagnie d'assurance et il lui appartenait d'entreprendre les travaux ;

* L'intimée est étrangère aux migrations et traces capillaires (à l'origine des traces et auréoles présentes dans le local du sous-sol), dont une partie s'explique par la présence d'eau en grande quantité située sur le sol dans le local de stockage adjacent ; aux termes de l'article 1725 du code civil, un bailleur ne peut être tenu responsable des troubles apportés à ses locataires par des tiers ;

* Pour les autres traces d'humidité, l'expert soutient que la réalisation d'une étanchéité au niveau des soubassements n'est pas obligatoire et que cela dépend de la destination des locaux ; plus encore, les traces d'humidité dont il est question sont admises pour ce type de local ; autrement dit, l'expert n'établit pas la nécessité de réaliser de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil,

* Le contrat de bail prévoit que le " preneur supportera toutes les réparations y compris celles visées à l'article 606 du code civil qui seraient rendues nécessaires en raison d'un défaut d'entretien et d'exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel ".



Sur ce,



Aux termes des dispositions de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 



Conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance laquelle lui impose de délivrer un local conforme aux stipulations contractuelles mais aussi d'entretenir le bien en état de servir à l'usage auquel il est destiné pendant toute la durée du bail. 



L'article 1720 du code civil met à la charge du bailleur une obligation d'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de la délivrer en bon état de réparations de toute espèce et de faire pendant la durée du bail les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. L'article 1725 du même code prévoit que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose. 



L'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des dignes et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. 



Au cas d'espèce, l'expertise judiciaire ordonnée en référé le 22 février 2017 établit, s'agissant de la configuration des lieux, que " le local du sous-sol est fermé par une porte pleine en bois massif ; le local ne possède pas de fenêtre, et cette porte est la seule ouverture sur l'extérieur " ; " il y a un escalier à quart tournant en béton pour accéder au rez-de-chaussée, mais celui-ci a été condamnée par M. [N], afin d'augmenter la surface de travail du salon de coiffure " de sorte que la trémie de l'escalier d'accès au sous-sol est condamnée (photo 6 page 9 du rapport). 



Concernant les traces d'humidité, l'expert relève " d'importantes traces d'humidité et de moisissures sur le mur à côté de la paillasse (photo 7 - page 10) (') mitoyen avec la réserve de la boulangerie, cette forte humidité remonte sur le mur par capillarité jusqu'à environ 2 mètres de hauteur ; traces moindres d'humidité, efflorescences et décollement des peintures, sur les autres murs du local " ; au plafond dans les sanitaires, " d'anciennes traces d'infiltrations d'eaux, de grandes auréoles brunes avec cloquage et décollement de la peinture " ; l'air du local est fortement humide et vicié. 



Pour expliquer ces désordres, l'expert indique que :

- " L'air du local est confiné par l'absence totale de ventilation ;

- La pièce ne possède pas de fenêtre, pas de grille d'aération ou de système de ventilation ;

- À contrario, le détalonnage de la porte d'entrée est obturé par la chape du carrelage intérieur ;

- Il y a une source d'humidité due à une migration capillaire qui provoque la formation d'importantes moisissures sur le mur recevant la paillasse, ce qui crée un problème de salubrité, avec des moisissures et un air vicié. "



L'expert, concernant le mur où se trouvent les plus importantes traces d'humidité, avance les origines ou les causes suivantes : 

- " Il y a des traces et auréoles qui sont dues à des migrations et des remontées capillaires,

- L'humidité provient de la migration capillaire d'eau présente en grande quantité sur le sol dans le local de stockage adjacent ;

- Cette eau est issue des condensats de la chambre froide appartenant à la boulangerie,

En conséquence, il y a un excès d'humidité anormal et constant ajouté à l'absence de ventilation du local rendant le local insalubre ; d'autre part, l'humidité persistante dégrade les matériaux. "



Pour ce qui est des autres murs du sous-sol, l'expert mentionne constater " des traces d'humidité par remontées capillaires, avec la présence de salpêtre et la dégradation des enduits et des peintures ; ces traces et dégradations sont moindres et limitées à une hauteur de 20 à 30 cms environ ". Au titre des origines ou causes, il affirme :

- " Ces traces d'humidité proviennent de remontées capillaires dues à l'absence d'une arase étanche (ou coupure de capillarité) et ainsi qu'à l'absence d'une étanchéité au niveau des soubassements ; vu l'ancienneté des bâtiments, il est peu probable qu'une arase étanche ou qu'une étanchéité des soubassements aient été réalisées ; 

- D'autre part, la réalisation d'une étanchéité au niveau des soubassements n'est pas obligatoire, cela dépend de la destination des locaux ; sur les plans du permis de construire de 1982 présentés par la SCI, les locaux situés au sous-sol des bâtiments sont des garages ou parkings, des celliers ou des locaux de stockage ; pour ces types de locaux, les murs sont classés en catégorie n°2 suivant le DTU 20.1, et les soubassements doivent être simplement imperméabilisés et non étanchés ;

- Par conséquent, les traces d'humidité avec des infiltrations limitées sont tolérées pour les garages ou les locaux de stockage ". 



En conclusion, l'expert identifie deux causes principales expliquant l'insalubrité du sous-sol, un excès d'humidité en provenance du local du voisin, et un manque d'aération. En corrélation, il préconise des travaux pour remédier à ces désordres. 



Ainsi, pour supprimer la source d'eau en provenance du local voisin, il évoque " la récupération et l'évacuation vers les eaux usées des condensats de la chambre froide de la boulangerie (dans le local voisin) et / ou la création d'une barrière étanche dans le mur par l'injection d'une résine hydrophobe ". S'agissant de l'aération, il entrevoit la " mise en 'uvre d'une ventilation naturelle efficace avec une grille d'aération sur la porte d'entrée ou en imposte, et l'ajout d'une gaine et d'un extracteur individuel motorisé ". 



De l'ensemble, il s'en déduit que :

- il n'est pas établi la nécessité de réaliser de grosses réparations au sens de l'article 606 du code de procédure civile qui seraient à la charge du bailleur, en ce sens que lesdits travaux ne touchent ni à la structure de l'immeuble, ni à sa solidité ; 



- quand bien même ces travaux de remise en état pourraient être mis en 'uvre par l'intimée, en toute indépendance de l'intervention d'un tiers, il n'en reste pas moins que le responsable de l'excès d'humidité n'est pas l'intimée ; qu'en effet, s'agissant plus spécifiquement de l'aération, l'appelant a reconnu être à l'origine de la fermeture de la trémie, il a déclaré à l'expert : " j'ai utilisé la pièce du sous-sol jusqu'en 2003, puis j'ai fermé la trémie de l'escalier d'accès à ce local pour agrandir le salon de coiffure " ; que, s'agissant de l'excès d'humidité sur le mur mitoyen avec le local de la boulangerie, c'est le propriétaire de ce fonds de commerce qui est responsable ; que, s'agissant des remontées de capillarités, compte tenu de la nature des locaux, l'intimée n'avait aucune obligation de procéder à des travaux d'étanchéité des soubassements ; que, enfin, l'appelant ne s'explique pas sur le dégât des eaux dans l'appartement au-dessus du salon, pour lequel il aurait reçu une indemnité de son assurance. 



En conséquence, il y a lieu de faire application de l'article 1725 précité en ce qu'il est démontré que le trouble de jouissance est la conséquence d'une atteinte portée par un tiers, au sous-local lui-même. Ensuite, compte tenu des travaux effectués par l'appelant ayant eu pour effet de couper toute aération naturelle puis du fait qu'il n'est pas démontré que les problèmes liés à l'humidité préexistaient à ces travaux, la preuve du non-respect de son obligation de délivrance par l'intimée n'est pas rapportée. 



La décision des premiers juges rejetant les demandes principales d'indemnisation de l'appelant sera confirmée. 



Sur la demande subsidiaire d'indemnisation au titre du loyer



L'appelant rappelle continuer à payer un loyer sur une base de 65 m2 alors qu'il n'exploite réellement que le rez-de-chaussée du fait que l'air est vicié et insalubre dans le local du sous-sol, de sorte que doit être retranchée la somme de 242 euros correspondant à cette partie non exploitable, soit une somme de 14.545 euros depuis 2016 à aujourd'hui. Il en est résulté une perte de chiffre d'affaires corrélative ainsi qu'en atteste son expert-comptable ; cette perte est évaluée à 30.000 euros.



En réponse, l'intimée rétorque que l'appelant n'a jamais été privé de la jouissance du sous-sol du local, comme en attestent les photos contenues dans le rapport d'expertise judiciaire ; le local est utilisé comme débarras ; qui plus est, le calcul proposé par l'appelant est erroné en ce qu'il ne peut être appliqué le même montant de loyer au m2 pour le sous-sol et pour la surface commerciale située au rez-de-chaussée.



Sur ce, 



Comme il a été développé précédemment, l'expert a retenu que l'absence d'aération suffisante était la conséquence en partie des aménagements opérés par l'appelant et que les causes principales d'humidité étaient à rechercher dans le local adjacent. La responsabilité du bailleur étant écartée, l'absence de faute à lui reprocher empêche d'envisager un quelconque lien de causalité avec le défaut d'utilisation du sous-sol, ce d'autant plus que celui-ci n'est pas formellement établi. En effet, les photos prises par l'expert démontrent que le local du sous-sol est tout de même investi par l'appelant et lui sert manifestement de débarras (photos 3 et 4 - page 8 du rapport). 



Le rejet de la demande, décidé en première instance, sera dès lors confirmé. 



Sur les demandes accessoires



Outre les décisions retenues en première instance qu'il n'y a pas lieu de modifier au regard de la confirmation totale de la décision déférée, à hauteur d'appel, compte tenu de l'équité il convient de condamner l'appelante à payer à l'intimée la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Partie qui succombe, l'appelante sera également condamnée aux dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion le 30 octobre 2020, en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [L] [B] [N] à payer à la Société civile immobilière les Mascareignes la somme de 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE M. [L] [B] [N] aux dépens d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT