Cour d'Appel · Chambre civile — 18 avril 2023

ARRET N°



N° RG 21/00529 





N°Portalis DBWA-V-B7F-CIMU











- Mme [D] [K] [N]





C/



- M. [B] [R]



-Mme [V] [H] [X]



- Mme [O] [A] [W] [F]



- Mme [P] [E] [C] [L]



- M. [J] [U] [I]

















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 18 AVRIL 2023





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fort de France, en date du 14 Juin 2021, enregistré sous le n° 11-20-169 ;





APPELANTE :



Madame [D] [K] [N]

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par Me Maïca Nicolas CONSEIL, avocat au barreau de MARTINIQUE







INTIMES :



Monsieur [B] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 10]





Madame [V] [H] [X]

[Adresse 5]

[Localité 8]





Madame [O] [A] [W] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Madame [P] [E] [C] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]









Monsieur [J] [U] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Tous représentés par Me Régine CELCAL-DORWLING-CARTER de la SELARL DORWLING-CARTER-CELCAL, avocat au barreau de MARTINIQUE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Février 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre 

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 18 Avril 2023 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 12 novembre 2018, Mme [D] [K] [N], par l'entremise de l'agence ORPI mandataire immobilier, a donné en location à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 2 500 € et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 5 000 €. Un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire le 15 novembre 2018.











Les locataires ont rendu les lieux loués le 14 avril 2019 et un état des lieux de sortie a été dressé le 15 avril 2019 par acte d'huissier. Mme [N] expose que, par la suite, elle a sollicité le remboursement des frais de réparations locatives par courrier du 29 mai 2019.



Par exploit d'huissier du 4 décembre 2019, M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] ont fait assigner Mme [D] [K] [N] aux fins notamment de restitution du dépôt de garantie.



Par jugement rendu le 14 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué en ces termes :

'- CONDAMNE Mme [N] à rembourser à Mrs [R], [I] et Mmes [X], [F] et [L] la somme de 5 000€ au titre du dépôt de garantie ; 

- CONDAMNE Mme [N] à rembourser à Mrs [R], [I] et Mmes [X], [F] et [L] la somme de 1 000€ au titre des majorations de retard ; 

- REJETTE toute autre demande ; 

- CONDAMNE Mme [N] à verser à Mrs [R], [I]

et Mmes [X], [F] et [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- LAISSE les dépens de la présente instance à la charge de

Mme [N];

- CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement.'



Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 27 septembre 2021, Mme [D] [K] [N] a critiqué tous les chefs de jugement.



Dans ses conclusions d'appelant n° 2 en date du 11 mai 2022, Mme [D] [K] [N] demande à la cour d'appel de :




'Sur la forme, 


- DIRE ET JUGER recevable l'appel formé par Mme [D]

[K] [N] ; 

Sur le fond,

- INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du juge

des contentieux de la protection de Fort-de-France rendu le 14 juin 2021;

- REJETER l'ensemble des demandes des intimés;

Par suite et statuant à nouveau,

- CONDAMNER solidairement M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] à verser à Mme [D] [K] [N] la somme de 5 000 € au titre des réparations locatives ;







- CONDAMNER solidairement M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] à verser à Mme [D] [K] [N] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens'.



Mme [D] [K] [N] expose que le jugement du 14 juin 2021 doit être totalement infirmé en ce qu'il a dénaturé les pièces versées par les parties et condamné l'appelante à restituer l'intégralité du dépôt de garantie au seul motif que l'état des lieux de sortie n'aurait pas été contradictoire, alors qu'il résulte de la lecture du procès-verbal d'huissier que M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] étaient présents lors de l'état des lieux de sortie. Mme [D] [K] [N] fait valoir également qu'un constat d'huissier, même établi de manière unilatérale, ne peut être écarté purement et simplement des débats et constitue un élément de preuve parmi d'autres soumis, lors des débats, à la discussion contradictoire des parties. Elle ajoute que, contrairement aux allégations des parties adverses, le constat d'huissier a été communiqué aux locataires.



Par ailleurs, Mme [D] [K] [N] expose que le juge des contentieux de la protection a considéré que le logement avait été remis en bon état ou état d'usage sans même apprécier la légitimité des demandes du bailleur, alors que celui-ci a dû faire intervenir un professionnel aux fins de remettre en état le logement. Mme [D] [K] [N] fait valoir que le montant des réparations s'élève à la somme de 7.714,35 euros mais que, souhaitant mettre fin au litige, elle entend limiter sa demande à la somme de 5.000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie. Elle ajoute que, compte tenu de l'effet suspensif de l'appel interjeté, aucune majoration ne peut intervenir au sens de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le jugement déféré étant de surcroît entaché d'une erreur matérielle.



Dans des conclusions d'intimés responsives et récapitulatives n° 1 en date du 03 novembre 2022, M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] demandent à la cour d'appel de :



' CONFIRMER le jugement du 14 juin 2021 frappé d'appel;

RECEVOIR les moyens et demandes de M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] ;

REJETER les moyens et demandes de Mme [D] [K] [N] ;

CONDAMNER Mme [D] [K] [N] à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 7.000 euros au titre des majorations dues par la bailleresse en l'absence de restitution du dépôt de garantie à compter du 14 septembre 2019 au 24 février 2022 ;

CONDAMNER Mme [D] [K] [N] aux entiers dépens;

CONDAMNER Mme [D] [K] [N] à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'.



 M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] exposent que Mme [N] n'a pas communiqué le constat d'huissier aux intimés, de sorte que le constat d'huissier non dénoncé aux locataires ne peut être pris en considération. Ils font valoir que la facture proforma établie par l'entreprise de M. [S] [T] n'a aucune valeur juridique et aucune valeur comptable. Ils ajoutent que cette entreprise, dont l'activité consiste dans la vente ambulante de vêtements et articles divers, ainsi que la vente de voitures, ne peut valablement proposer de réaliser personnellement les prestations se rapportant à la remise en état du logement litigieux. Les intimés indiquent également que M. [S] [T] a effectué une estimation sommaire des travaux à réaliser, de sorte que la somme réclamée par Mme [N] au titre des réparations locatives n'est pas justifiée.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.



L'affaire a été plaidée le 10 février 2023. La décision a été mise en délibéré au 18 avril 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.



Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties".



La cour relève que, contrairement aux énonciations du premier juge, si les parties n'ont effectivement pas été avisées par l'huissier de justice au moins sept jours à l'avance, tant les locataires sortants que le bailleur étaient présents lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie le 15 avril 2019 par Me [M] [Y], huissier de justice.



Il s'en déduit que l'état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire sans que les intimés, qui ont pu formuler des observations retranscrites par l'huissier de justice, démontrent que le non-respect du délai prévu par l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 leur ait causé un grief.



Toutefois, il résulte des pièces de la procédure que l'appelante ne rapporte pas la preuve qu'elle ait adressé à chacun des co-locataires sortants, par courrier recommandé avec accusé de réception, un exemplaire de l'état des lieux de sortie.



Si, effectivement, l'huissier de justice a constaté que les locataires sortants ont refusé de communiquer leur nouvelle adresse, au demeurant pour des motifs légitimes au regard des menances proférées par Mme [N] et son compagnon à l'égard de M. [B] [R] et M. [J] [I] et attestées par deux dépôts de plainte, la cour observe néanmoins que Mme [N] a pu contacter, par courrier du 29 mai 2019, M. [B] [R] aux fins de lui réclamer le paiement des réparations locatives alléguées. Dès lors, le bailleur était en mesure d'adresser à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] un exemplaire de l'état des lieux de sortie litigieux dans les deux mois qui ont suivi le départ des locataires.



Le constat d'huissier n'ayant été soumis à la libre discussion des parties qu'au cours des débats devant le premier juge, Mme [N] n'était pas fondée à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie réclamé par les intimés sans respecter au préalable les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989.



L'article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989 énonce qu'est applicable aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire l'article 22 de cette même loi qui dispose notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (...).A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.



Il convient de relever que l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, Me [Y] ayant relevé des dégradations qui sont imputables aux locataires sortants.



L'article 1240 du code civil, dispose: « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».



Il est de jurisprudence constante qu'il est fait interdiction au juge du fond de fixer à une somme forfaitaire la réparation d'un préjudice qu'il doit apprécier de manière concrète et réparer intégralement (arrêts Cour de cassation, Civ. 3ème, 9 avril 2008, pourvois 07-13.572 et 07-13.737 ; Civ. 3ème, 19 janvier 2005, pourvoi 03-19.919; Civ. 3ème, 26 septembre 2007, pourvoi 06-13.896; Civ. 2ème 13 décembre 2012, pourvoi 11-26.852).



En outre, le bailleur est tenu de justifier du coût réel des travaux de remise en état.



Pour refuser de restituer le dépôt de garantie aux locataires sortants, l'appelante produit une facture proforma n° 20190421 établie le 30 avril 2019 par l'entreprise [T].



Or, il résulte des dernières conclusions des intimés que l'entreprise [T] est inscrite uniquement au registre national du commerce et des sociétés et non au repertoire des métiers en qualité d'artisan, et qu'elle a pour activité principale la vente de vêtements et articles divers, ainsi que la vente de voitures.



Il apparaît ainsi que l'entreprise [T] n'était pas qualifiée aux fins de réaliser un devis relatif à la remise en état d'un logement, à des travaux de tonte et d'élagage et à des prestations de nettoyage.



La cour relève également que tous les postes de réparation correspondant aux préjudices allégués par Mme [K] [N] font l'objet d'une évaluation forfaitaire, que ce soit le remplacement de deux volets roulants (le modèle n'est pas précisé) et d'un fauteuil double (les caractérisitiques et la marque ne sont pas indiquées), ou la réparation d'une table en teck (la nature des travaux est mentionnée de manière très sommaire). Enfin, elle observe que, sur la facture proforma litigieuse, le nombre d'heures prévu pour l'ensemble de ces prestations n'est pas mentionné, ni le coût horaire.



Dès lors, Mme [K] [N] ne rapporte pas la preuve que des sommes restent dues au bailleur, les sommes réclamées n'étant pas dûment justifiées.



Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé par substitution de motifs, en ce qu'il a condamné Mme [D] [K] [N] à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 5.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.







Mme [D] [K] [N] aurait dû restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs en date du 14 avril 2019, le dépôt de garantie étant majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 15 juin 2019.



Contrairement à ce que prétend l'appelante, le jugement de première instance n'est pas entaché d'une erreur matérielle, dès lors que, quels que soient les termes employés, l'exécution provisoire est de droit: c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'exécution provisoire de sa décision en application de l'article 514 du code de procédure civile, bien que les termes exacts auraient été 'Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire'.



Mme [N] n'a pas exécuté la décision de première instance, alors que l'appel interjeté n'avait pas d'effet suspensif.



Les intimés estiment dans l'exposé des moyens et prétentions de leurs dernières conclusions qu'il est leur est dû la somme de 8.250 euros au titre de la période courant du 14 mai 2019 au 14 février 2022.



La cour retient que le dépôt de garantie est majoré de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 15 juin 2019 et jusqu'au 14 février 2022, de sorte que le montant des majorations s'élève pour la période considérée à la somme de 8.000 euros (32 mois x 2.500 euros x 10 %).



Toutefois, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les intimés ont limité leur demande en paiement à la somme de 7.000 euros au titre de la majoration de retard. Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum de cette pénalité.



En conséquence, Mme [D] [K] [N] sera condamnée à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 7.000 euros au titre de la majoration de retard due en raison de l'absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.



Les dispositions du jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.



Il sera alloué la somme de 2.000 euros à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] au titre des frais irrépétibles.



Succombant, Mme [D] [K] [N] sera condamnée aux dépens de la présente instance.











PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement rendu le 14 juin 2021, sauf en ce qu'il a condamné Mme [D] [K] [N] à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 1.000 euros au titre des majorations de retard ;



Statuant à nouveau,



CONDAMNE Mme [D] [K] [N] à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 7.000€ (sept mille euros) au titre de la majoration de retard due en raison de l'absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux ;



Y ajoutant,



DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;



CONDAMNE Mme [D] [K] [N] à payer à M. [B] [R], Mme [V] [H] [X], Mme [O] [A] [W] [F], Mme [P] [E] [C] [L] et M. [J] [U] [I] la somme de 2.000€ (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNE Mme [D] [K] [N] aux dépens de la présente instance.





Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,