Cour d'Appel · Chambre civile — 18 avril 2023

ARRET N°



N° RG 22/00045 



N°Portalis DBWA-V-B7G-CJF6













Mme [S] [Z]





C/



S.A.S. FILHET ALLARD & CIE











COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 18 AVRIL 2023





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fort-de-France, en date du 20 Août 2021, enregistré sous le n° 21/00064 ;





APPELANTE :



Madame [S] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Déborah MONTABORD-TAVEL, avocat au barreau de MARTINIQUE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle, 25%, numéro 2021/004552 du 09/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE)





INTIMEE :



S.A.S. FILHET ALLARD & CIE, prise en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Isadora ALVES, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE

Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Février 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre 

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 18 Avril 2023 ;



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2018, Mme [S] [Z] a pris à bail un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1.253 euros hors charges.



Un état des lieux d'entrée a été établi le 1er octobre 2018. L'état des lieux de sortie a été effectué le 20 août 2019 par procès-verbal de constat.



Le 02 décembre 2019, il a été donné quittance suborgative à la société Filhet Allard & Cie pour la somme de 5.536,92 euros, somme réglée au bailleur au titre de l'assurance loyers impayés et dégradations immobilières.



Par exploit en date du 11 janvier 2021, la société Filhet Allard & Cie a notamment demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France de bien vouloir :

-condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 5.606,37 euros avec intérêts au taux légal,

-condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 

-condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mme [Z] au paiement des entiers dépens,

ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ».



Par jugement rendu le 20 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué dans les termes suivants : 

"Condamne Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 3.317,90 euros au titre des loyers impayés au 20 août 2019 et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute la société Filhet Allard & Cie du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

Condamne Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [Z] aux entiers dépens. »

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 05 février 2022, Mme [S] [Z] a critiqué tous les chefs du jugement rendu le 20 août 2021, sauf en ce qu'il a débouté la société Fillet Allard & Cie du surplus de ses demandes et a rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Dans des conclusions de motivation d'appel en date du 04 mai 2022, Mme [S] [Z] demande à la cour d'appel de :

-déclarer son appel recevable et bien fondé,

-infirmer le jugement du 20 août 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Fort-de-France en ce qu'il a:

« Condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 3.317,90 euros au titre des loyers impayés au 20 août 2019 et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Débouté la société Filhet Allard & Cie du surplus de ses demandes ;

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit

Condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

Condamné Mme [S] [Z] aux entiers dépens »



Statuant de nouveau, 

-déduire le montant du dépôt de garantie de la somme réclamée au titre des loyers impayés,

-condamner la société Filhet Allard & Cie au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

-accorder des délais de Filhet Allard & Cie au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

-la condamner aux entiers dépens.



Mme [S] [Z] expose qu'elle ne conteste pas être redevable de la somme de 2.143,65 euros au titre des loyers dus à la date du 20 août 2019 mais soutient que le dépôt de garantie versé à la signature du bail n'a pas été déduit de la somme réclamée sans qu'il soit démontré que les travaux de remise en état non pris en charge par la compagnie d'assurances étaient justifiés. L'appelante fait valoir qu'il apparaît surprenant que le bailleur lui reproche d'avoir commis des dégradations locatives, alors qu'il refusait de prendre en charge la moindre dépense et qu'il était ravi du travail accompli par la locataire. Elle indique également qu'elle s'est heurtée aux problèmes électriques du logement et aux dégâts des eaux récurrents, ce qui est confirmé par les nombreux courriers adressés au bailleur, ainsi que par les nombreuses factures produites, de sorte que la jouissance paisible du local a été impossible.



Dans ses conclusions d'intimée en date du 31 mai 2022, la société Filhet Allard & Cie demande à la cour d'appel de :

-confirmer le jugement dont appel du 20 août 2021 en ce qu'il a condamné en paiement au titre de l'arriéré locatif, des réparations locatives et du coût du procès-verbal de constat Mme [S] [Z],

A titre d'appel incident,

-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 3 317,90 € au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives,

Et statuant à nouveau sur le quantum de la condamnation,

-condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 2 579,38 € au titre de la dette locative arrêtée au 20 août 2019,

-condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 2 787,54 € au titre des réparations locatives,

-condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 170 € au titre du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie;

En tout état de cause

-rejeter l'ensemble des demandes de Mme [S] [Z],

-condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Isadora Alves, avocat au barreau de Martinique en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La société Filhet Allard & Cie expose qu'elle justifie en cause d'appel du montant de la taxe sur les ordures ménagères. Elle fait valoir également que le montant de l'indemnité versé au bailleur au titre de la dette locative arrêtée au 20 août 2019 s'élève à la somme de 2.579,38 euros et non de 2.143,65 euros comme indiqué dans le jugement déféré. L'intimée prétend en outre qu'il n'y avait pas lieu de déduire du montant des réparations locatives la somme de 280 euros correspondant à la réfection du plafond de la chambre n° 2 dès lors que la quittance subrogative, qui fait apparaître le détail des réparations locatives indemnisées, ne mentionne pas le plafond de la chambre n° 2. Elle ajoute que le montant du dépôt de garantie ne vient pas en déduction de la dette locative mais en déduction du montant des réparations locatives dont certaines sont restées à la charge du bailleur.



Par ailleurs, la société Filhet Allard & Cie expose que l'assureur ne peut être condamné en lieu et place du bailleur pour un prétendu trouble de jouissance qui n'est au demeurant pas démontré. Elle prétend également que, si le locataire ne peut poursuivre l'assureur en paiement de dommages et intérêts en raison de manquements du bailleur, il peut toutefois opposer à l'assureur la compensation entre la créance de loyers ayant fait l'objet de la subrogation et une créance qu'il détiendrait sur le bailleur, à condition que les conditions de la compensation soient réunies avant le paiement suborgatoire. L'intimée soutient que, en l'occurrence, à la date de la subrogation, la locataire ne disposait d'aucune créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de son bailleur au titre d'un prétendu trouble de jouissance. Elle ajoute que l'action de Mme [Z], qui conteste la réalité des réparations locatives, devra être engagée à l'encontre du bailleur et non de l'assureur, de sorte que sa demande présentée en cause d'appel n'est pas recevable.







Enfin, la société Filhet Allard & Cie fait valoir que, s'agissant de la demande de délais de paiement, les dispositions de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables aux anciens locataires sortis. Elle ajoute qu'il ne peut être accordé à Mme [S] [Z] des délais de paiement que sur une durée maximum de deux ans en application de l'article 1345-2 du code civil.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.



L'affaire a été plaidée le 10 février 2023. La décision a été mise en délibéré au 18 avril 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la dette locative.



L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :



a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...).



b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...).



e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux (...).



f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.



g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (...).



Tant en première instance qu'en cause d'appel, Mme [S] [Z] n'a pas contesté être redevable envers le bailleur de la somme de 2.143,65 euros au titre des arriérés de loyer dus au 20 août 2021, outre la somme de 170 euros au titre du coût du procès-verbal de constat d'huissier. L'intimée sollicite l'infirmation du jugement s'agissant des loyers et charges impayés dus au 20 août 2019. En cause d'appel, la société Filhet Allard & Cie justifie que la taxe sur les ordures ménagères devant être acquittée par la locataire s'élève à la somme de 435,73 euros mais a omis d'intégrer dans sa demande en paiement de l'arriéré locatif dû au 20 août 2019 la somme de 170 euros due au titre du coût du procès-verbal de constat d'huissier. En conséquence, Mme [S] [Z] sera condamnée à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 2.579,38 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 20 août 2019. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.



La société Filhet Allard & Cie sollicite la condamnation de Mme [Z] au paiement de la somme de 2.787,54 euros au titre des réparations locatives ventilées de la manière suivante :

- réfection des murs des chambres: 1.144,25 euros,

- réfection sol chambre 2: 538,57 euros,

- remise en état meubles cuisine: 630,98 euros,

- remise en état meuble salle de bain: 473,74 euros.



Contrairement à ce qu'affirme l'intimée, l'appelante est recevable à contester la réalité et le montant des réparations locatives, la compagnie d'assurance étant subrogée dans les droits du subrogeant.



Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée établi de manière contradictoire le 1er octobre 2018 et du constat d'huissier du 20 août 2019 que doit être supporté par la locataire sortante le coût de la remise en état des meubles de cuisine et du meuble de salle de bain, ainsi que la réfection des murs des chambres. Toutefois et comme l'a relevé à juste titre le premier juge, le devis établi par l'entreprise Gromat Patrick a intégré dans les travaux de peinture à réaliser le plafond de la chambre 2, alors que l'état des lieux de sortie mentionne un plafond à l'état d'usage comme l'état des lieux d'entrée, de sorte qu'il y a lieu de déduire la somme de 280 euros du montant des réparations locatives. La cour relève également que la réfection des murs de la chambre 4 a été intégrée dans le montant des réparations locatives, alors que l'état d'usage a été constaté dans l'état des lieux d'entrée et dans l'état des lieux de sortie. Enfin, il n'est pas démontré que la couleur disparate du revêtement du sol de la chambre 2, telle que l'a notée l'huissier de justice dans son constat, ne correspondrait pas à une usure normale, dès lors qu'il est mentionné dans l'état des lieux d'entrée que le parquet flottant était en état d'usage.



En définitive, le montant des réparations locatives peut être fixé de la manière suivante :

- réfection des murs des chambres: 864,25 euros;

- remise en état meubles cuisine: 630,98 euros;

- remise en état meuble salle de bain: 473,74 euros.

Total: 1.968,97 euros.



Par ailleurs, Mme [Z] sollicite la déduction du dépôt de garantie d'un montant de 1.253 euros des sommes réclamées, ce à quoi s'oppose l'intimée, faisant valoir que le montant du dépôt de garantie a été laissé en intégralité au bénéfice du bailleur pour les postes de remise en état non pris en charge par la garantie.



Force est de constater que la pièce n°2-1 (conditions générales et particulières du contrat d'assurance) n'étant pas versée aux débats, la cour ne peut vérifier quels sont les travaux de remise en état non pris en compte par la compagnie d'assurance et qui sont restés à la charge du bailleur. Toutefois, il résulte de l'extrait de compte produit par l'intimée (pièce n°5) que la prestation de nettoyage du local d'habitation d'un montant de 156,24 euros n'a pas fait l'objet d'une indemnisation par la société Filhet Allard & Cie au profit du bailleur et qu'une partie du coût du constat d'huissier devant être supporté par le locataire est restée à la charge du bailleur, soit la somme de 80 euros.



Enfin, l'intimée admet dans ses dernières conclusions que le montant du dépôt de garantie vient en déduction du montant des réparations locatives qu'il sert à indemniser le cas échéant, de sorte que la somme de 1.016,76 euros correspondant au solde du dépôt de garantie aurait dû être prise en compte dans la quittance subrogative donnée à la société Filhet Allard & Cie. Dans ces conditions, s'agissant des réparations locatives, la subrogation n'apparaît fondée qu'à hauteur de 952,21 euros.



En conséquence, Mme [S] [Z] sera condamnée à payer à la société Filhet Allard & Cie 952,21 euros au titre des réparations locatives. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.



Sur le préjudice de jouissance.



Mme [Z] expose que, ayant été contrainte d'effectuer de nombreuses dépenses pour profiter de son appartement suite aux désordres subis, le bailleur a manqué à l'obligation de jouissance paisible due au preneur en vertu de l'article 6-b de la loi du 06 juillet 1989.



Toutefois, la cour relève que le bailleur n'a pas été attrait à la présente procédure, de sorte que la compagnie d'assurance ne peut être condamnée en lieu et place du bailleur au titre du manquement à son obligation de jouissance paisible due au preneur.



Par ailleurs, les nombreuses factures produites, qui ne sont pas étayées par la production d'attestations, d'un constat d'huissier ou d'une déclaration de sinistre auprès d'un assureur, constituent des éléments de preuve insuffisants aux fins de démontrer la réalité des désordres allégués.



En conséquence, Mme [S] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande de délais de paiement.



L'article 1343-5 du code Civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.



L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.



En l'espèce, la cour relève d'une part que, Mme [Z] n'étant plus locataire, les dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne lui sont pas applicables et que, d'autre part, la débitrice ne justifie pas du montant de ses revenus et de ses charges.



Par ailleurs, la cour relève que l'appelante n'a pas effectué de versement au profit du créancier, alors que le jugement de première instance était exécutoire de droit à titre provisoire.



Dans ces conditions, la demande de délais de paiement présentée par Mme [S] [Z] sera rejetée.



Sur les demandes accessoires.



Les dispositions du jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.



Au vu des circonstances de la cause, de la solution apportée au litige et de la situation des parties, il convient de rejeter les demandes présentées respectivement par la société Filhet Allard & Cie et Mme [S] [Z] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant, Mme [S] [Z] sera condamnée aux dépens de la présente instance.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu le 20 août 2021 dans toutes ses dispositions dont appel, sauf en ce qu'il a condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;



Statuant à nouveau,



Condamne Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 2.579,38€ (deux mille cinq cent soixante-dix neuf euros et trente-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif dû au 20 août 2019 ;



Condamne Mme [S] [Z] à payer à la société Filhet Allard & Cie la somme de 952,21€ (neuf cent cinquante-deux euros et vingt et un centimes) au titre des réparations locatives ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;



Condamne Mme [S] [Z] aux dépens de la présente instance.





Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,