Cour d'Appel · 8ème chambre — 26 avril 2023

N° RG 21/08893 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N72E









Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON en référé du 30 novembre 2021



RG : 21/00555





Syndic. de copro. [Adresse 7]



C/



Commune LA VILLE DE [Localité 9]

S.C.I. ADIM





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 26 Avril 2023





APPELANTE :



Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société REGIE PEDRINI, société en nom collectif au capital de 612 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de LYON sous le numéro 324 536 234 dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de LYON





INTIMÉES :



La Ville de [Localité 9], collectivité territoriale, personne morale de droit public, identifiée sous le numéro SIREN 216 901 23, et dont l'adresse est : [Adresse 8]) représentée par son Maire en exercice Monsieur [J] [E]



Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant Me Philippe NUGUE, avocat au barreau de LYON 



La SCI ADIM, société civile immobilière, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 340 695 055, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège



Représentée par Me Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, toque : 2731



 * * * * * *



Date de clôture de l'instruction : 22 Février 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Février 2023



Date de mise à disposition : 26 Avril 2023









Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *



Exposé du litige

 

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représente la copropriété [Adresse 10] qui appartient à un ensemble immobilier plus large, dit « Les Longs de Saône », courant du 1 au 17 dudit Quai. 

 

L'immeuble de la copropriété [Adresse 10] a été construit au cours des années 1980, et cette copropriété est composée de plusieurs bâtiments : 




le bâtiment B comprenant 88 logements répartis sur 11 étages, dont la construction a été achevée en 1982, 

le bâtiment C comprenant 56 logements répartis sur 6 étages, dont la construction a été achevée en 1988, 

le bâtiment D situé entre les bâtiments B et C, sous les espaces verts comprenant : 





au premier sous-sol 97 parkings et garages (lots 1063 à 1160) et au deuxième sous-sol 97 garages (lots 1161 à 1256).




La SCI Adim est propriétaire de plusieurs garages au sein du bâtiment D, et notamment de deux garages situés au deuxième sous-sol, le garage n°1 constituant le lot [Cadastre 2] et le garage n°2 constituant le lot 1162.



L'immeuble est placé sous le régime de la copropriété, son syndic en exercice étant la Régie Pedrini. 

 

Une Association Syndicale Libre a été créée le 6 novembre 1978 pour l'ensemble immobilier courant du [Adresse 1].

 

Elle a notamment pour objet la « gestion et l'entretien des parties non construites en surface des lots de l'état descriptif de l'ensemble immobilier, la création des équipement nouveaux, le contrôle du cahier des charges et ses modalités d'application ». 



Après la construction de l'immeuble, des désordres sont apparus dans les garages, principalement au 2ème sous-sol, en période de crue de la Saône ou de fortes précipitations, désordres qui résultaient de malfaçons pendant la construction. 

 

De ce fait, le syndicat des copropriétaires a, au cours de l'année 1993, assigné les prestataires à la construction pour malfaçons, s'agissant précisément du Bâtiment D.









Les experts désignés dans le cadre de cette procédure ont retenu que les désordres, en particulier dans le 2ème sous-sol, provenaient de malfaçons consécutives à l'intervention de la société Thinet et de son sous-traitant, qui n'avaient pas respecté les normes en matière de couche d'étanchéité sur les murs périphériques des garages et qui avaient réalisé un radier d'une épaisseur insuffisante. 

 

La Cour d'appel de Lyon a, en définitive, condamné la société Thinet, entreprise générale, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 130 161,47 €, tous postes de préjudices confondus. 



En 2006, en prévision de travaux de reprise, il a été proposé aux copropriétaires d'effectuer des rigoles depuis leurs garages privatifs jusqu'au caniveau central, pour permettre une meilleure évacuation de l'eau.



Ces travaux, qui avaient été préconisés par l'architecte-expert Monsieur [B] ont été réalisés en 2007, dans le cadre des parties communes et pour certains copropriétaires qui en avaient fait la demande. Aucune demande n'a été formulée au titre des garages n°1 et 2. 

 

Au cours de l'année 2018, la SCI Adim a entrepris des travaux de réfection de l'étanchéité dans ses garages n°1 et 2. 

 

En 2018/2019, les services de la Voirie ont repris les égouts publics. 



Des infiltrations ont été constatées aux mois d'octobre et novembre 2019 dans les garages de la SCI Adim à l'occasion de fortes pluies, puis de nouveau en octobre 2020. 

 

C'est dans ce contexte que par exploit du 18 mars 2021, la SCI Adim, propriétaire des garages 1 et 2 au deuxième sous-sol du bâtiment B, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon, au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, pour qu'il lui soit ordonné sous astreinte de faire les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations d'eau pluviales dans ses lots 1161 et [Cadastre 3] (garages 1 et 2), et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui verser une provision, notamment concernant ses pertes de loyers sur les garages. 



Par ordonnance du 30 novembre 2021, le Juge des référés a : 




Déclaré irrecevable le moyen de fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir soulevé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à l'encontre de la SCI Adim ;





Condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser tous les travaux nécessaires de nature à faire cesser les infiltrations d'eau dans les lots 1161 et [Cadastre 3] de la copropriété susvisée dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant quinze jours, disant qu'après ce délai, le juge de l'exécution sera compétent pour examiner le surplus des demandes et la liquidation de l'astreinte ;





Condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Adim la somme de 3 780 € HT à titre provisionnel en réparation du préjudice subi ;





Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à verser à la SCI Adim la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'instance. 




Le juge des référés a retenu en substance : 




que le syndicat des copropriétaires a entrepris des travaux de reprise de 2007 à 2019 pour éviter les inondations dans les sous-sols avec la préconisation de rigoles dans les garages privatifs et qu'il a donc estimé qu'il pouvait remédier aux désordres ; 







que la SCI Adim démontre que les canalisations litigieuses font partie des parties communes de la copropriété et par le rapport EGEX du 27 février 2020 que la cause des infiltration provient en partie de ces canalisations et qu'il en résulte que les désordres sont imputables à un défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires ; 





que le constat d'huissier du 2 octobre 2020 et les photographies produites aux débats caractérisent un trouble manifestement illicite au vu des garages inondés, la SCI Adim subissant un défaut de diligence sur l'entretien des parties communes ;





que la SCI Adim soutient qu'elle n'a pu louer ses garages depuis janvier 2020, et que compte tenu de l'état des garages et de cette impossibilité de louer, il convient de faire droit à sa demande de provision. 




Par acte régularisé par RPVA le 15 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 30 novembre 2021, dont il a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'excepté du chef de décision relatif à l'irrecevabilité de la fin de non recevoir soulevée. 



La SCI Adim ayant, en date du 16 mars 2022, vendu ses garages à la Ville de [Localité 9], l'affaire a été renvoyée pour permettre la régularisation de la procédure vis à vis du nouveau propriétaire. 



En date du 5 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] a assigné en intervention forcée la Ville de [Localité 9] en demandant notamment, aux termes de cette assignation, que la Ville de [Localité 9] ou qui mieux le devra soit condamnée à supporter les frais des travaux ordonnés par le Juge des référés qui relèveraient du domaine public et à lui rembourser les sommes qu'il aurait été contraints d'avancer pour ce faire, soit la somme de 50 373,60 € TTC. 



La Ville de [Localité 9] s'est constituée par RPVA le 31 octobre 2022 et par conclusions régularisées le 15 novembre 2022, elle a, notamment, demandé in limine litis de prononcer la nullité de l'acte en intervention forcée et l'incompétence de l'ordre judiciaire au profit du Tribunal administratif, de déclarer en conséquence irrecevable l'appel en cause du 5 septembre 2022 opéré par la Ville de [Localité 9] et à titre subsidiaire, de confirmer la décision déférée et de rejeter la demande en remboursement du syndicat des copropriétaires. 



En date du 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] a assigné de nouveau en intervention forcée la Ville de [Localité 9] en demandant notamment, aux termes de cette assignation, de le déclarer recevable et fondé en son appel en cause et de condamner la Ville de [Localité 9] ou qui mieux le devra, à supporter les frais des travaux ordonnés par le Juge des référés qui relèveraient du domaine privé et à lui rembourser les sommes qu'il aurait été contraints d'avancer pour ce faire, soit la somme de 50 373,60 € TTC. 





Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de : 

 


Réformer l'ordonnance entreprise des chefs de décisions le condamnant à exécuter les travaux de nature à faire cesser les infiltrations sous astreinte, à verser un provision à la SCI Adim et à lui payer 2 000 € au titre des frais irrépétibles et le condamnant aux dépens ;





Déclarer recevable et fondé l'appel en cause de la Ville de [Localité 9] du 30 novembre 2022. 




Ce faisant, 




Juger que les demandes de la société Adim se heurtent à des contestations sérieuses dès lors que :


 


Les garages ont été conçus inondables ; 

Les infiltrations ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires ; 

Les travaux sollicités ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur étendue ; 

La SCI Adim ne démontre ni les causes, ni la faute, ni l'imputabilité de celle-ci au Syndicat des copropriétaires. 


 

En conséquence,

 


Se déclarer incompétent pour en connaître ; 


 


Débouter la SCI Adim ou la Ville de [Localité 9] de sa demande de réalisation des travaux et de sa demande de provision. 




Et, 




Juger qu'il résulte du procès-verbal établi par la Selarl LTV, Huissier de justice, que les lots 1161 et 1162 de l'ensemble immobilier [Adresse 7] étaient loués au 2 octobre 2020 ; 


 


Juger que le règlement de copropriété prohibe la location des garages à une autre fin que le stationnement d'un véhicule ; 


 


Juger donc que la location intervenue est illégitime et contraire au règlement de copropriété ; 


 


Juger que la société Adim ne rapporte aucune preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite ni d'un dommage imminent, concernant les lots 1161 et [Cadastre 3] de l'ensemble immobilier [Adresse 7] ;


 


Juger que la SCI Adim ne démontre pas son préjudice, ni dans son principe, ni dans son étendue. 


 

En conséquence, 




Débouter la SCI Adim et la Ville de [Localité 9] de leurs demandes, fins et prétentions ; 


 


Condamner la SCI Adim à rembourser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] les sommes qu'il a été contraints d'engager en exécution de l'ordonnance, à savoir la somme de 3 780 € HT au titre de l'indemnité provisionnelle ;





Condamner la Ville de [Localité 9], ou qui mieux le devra, à supporter les frais des travaux ordonnés par le Juge des référés qui relèveraient du domaine privé ou de toute autre personne que le Syndicat et, le cas échéant à rembourser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes que ce dernier aurait été contraints d'avancer pour ce faire soit la somme de 50 857,66 € à parfaire (46 175,80 € + 2 604,00 € + 2 077,86 €).




En tout état de cause,




Rendre commun et opposable l'arrêt à intervenir à la Ville de [Localité 9] ; 





Condamner la société Adim à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





Condamner la Ville de [Localité 9] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





Les condamner in solidum aux entiers dépens.




Le syndicat des copropriétaires expose au préalable : 




que l'ordonnance de référé étant assortie de l'exécution provisoire, il a été contraint de mandater des entreprises pour faire des recherches de fuite, lesquelles ont mis en exergue différentes causes relevant soit de l'ASL, soit du domaine public ;





que les travaux ont été votés lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2022. 




Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que les demandes de la SCI Adim, au visa de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses, en ce que : 




l'entretien des canalisations des eaux pluviales relèvent de la mission de l'ASL et non de celles du Syndicat, ce que confirme le cahier des charges de de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et qu'il s'agit en tout état de cause d'un débat à trancher au fond ;


 


le premier juge n'était pas fondé à considérer que sous prétexte que le syndicat avait engagé une action contre les constructeurs au titre des malfaçons du Bâtiment D à l'époque, il reconnaissait que l'entretien des canalisations lui incombait ; 


 


la recherche de fuites menée par Technicana, qu'il a missionné après l'ordonnance, a identifié plusieurs causes diverses possibles aux problèmes, qui ne relèvent pas des obligations du syndicat des copropriétaires, à savoir la reprise de canalisations dont l'entretien ne relève pas du Syndicat des copropriétaires, mais de l'ASL, des canalisations en charge appartenant à la Ville de [Localité 9] et relevant du domaine public et enfin un affaissement de terrain, dont l'entretien ne relève pas du syndicat des copropriétaires mais de l'ASL ;





la question même de la cause des dommages n'a pas été identifiée par la SCI Adim préalablement à l'instance engagée, contrairement à ce qu'a retenu le Juge des référés, lequel condamne le Syndicat à réaliser tous travaux sans même préciser lesquels, alors qu'il n'appartenait pas au Juge des référés de pallier la carence probatoire de la SCI Adim ;





Il est incohérent de condamner le syndicat des copropriétaires à « tous travaux nécessaires de nature à faire cesser les infiltrations d'eaux dans les lots 1161 et [Cadastre 3] de la copropriété susvisée» alors même que ces garages ont un caractère inondable et qu'ils ne peuvent donc pas être étanches, étant observé que ce caractère inondable est stipulé dès l'origine dans l'acte de vente des copropriétaires et porté à leur connaissance dès leur acquisition ; 





les troubles signalés par la société Adim sont postérieurs aux travaux qu'elle a elle-même réalisés dans ses parties privatives, d'une part, et, d'autre part, de travaux réalisés par la Voierie, les travaux réalisés par la SCI Adim, s'ils ont été mal faits, pouvant être la cause des infiltrations, d'autant qu'il semblerait qu'elle a bouché les buses de décompression ce qui peut entraîner de lourdes conséquences sur la pression de l'eau contre les murs et peut expliquer les infiltrations alléguées ;


 


aucun trouble n'est démontré pour le garage n°2, qui fait pourtant l'objet de la même condamnation par le Juge des référés. 


 

L'appelant soutient en second lieu qu'il existait une contestation sérieuse à l'octroi de la provision demandée, alors que : 




l'entretien des canalisations d'eaux pluviales du Bâtiment D ou des terrains affaissés autour appartient à l'ASL et non au syndicat, la demande de la SCI Adim est particulièrement floue et ne permet pas au juge des référés de se prononcer, La SCI Adim ne démontre ni les causes, ni la faute, ni l'imputabilité de cette dernière au syndicat ni la nécessité de réaliser des travaux dans le garage n°2, et les garages sont par nature inondables ; 


 


la société Adim loue les garages pour entreposer du matériel, ce qui est interdit par le règlement de copropriété ;







la société Adim n'a jamais justifié du préjudice allégué, notamment la perte de loyers, étant observé que l'huissier de justice intervenu en octobre 2020 a constaté qu'en réalité les garages étaient toujours loués.




En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir, outre qu'il existe des contestations sérieuses, qu'il n'existe ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent, alors que : 




le 10 mai 2021, jour du constat d'huissier, correspond à une journée où le record de précipitations a été battu et la Saône placée en vigilance crue, les garages étant inondables, notamment en période de crue ou de fortes précipitations ; 


 


qu'il en était de même pour le constat du 2 octobre 2020 ;





il n'a été constaté aucune trace d'eau dans le garage n°2, ce qu'établit le constat d'huissier. 




En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires soutient être fondé à voir condamner la Ville de [Localité 9] à supporter les travaux ordonnés par le Juge des référés qui relèveraient du domaine privé, aux motifs : 




qu'elle a fait voter les travaux en assemblée générale, en retenant le devis prévoyant le remplacement des éléments abîmés, pour un montant de 46 175,80 € et en a commandé une large partie ; 





qu'elle a été contrainte de débourser une somme de 2 604 € pour l'intervention de la société Technica outre la somme de 2 077,86 € au titre de frais. 






Aux termes de ses écritures, régularisées par RPVA le 14 février 2022, la SCI Adim demande à la Cour de : 



Vu l'article 835 du Code de procédure civile, Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 




Confirmer l'ordonnance rendue le 30 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à verser à la SCI Adim la somme de 3 780 € HT à titre provisionnel en réparation du préjudice subi. 




Et statuant à nouveau,






Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à verser à la SCI Adim la somme de 5 320 € HT à titre provisionnel en réparation du préjudice subi.




En tout état de cause,




Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à verser à la SCI Adim la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;





Condamner le même aux entiers dépens.




La SCI Adim Expose : 




que depuis début 2019, les sous-sols où sont situés les garages subissent des infiltrations d'eaux pluviales et eaux usées et qu'en octobre et novembre 2019, des infiltrations d'eau plus conséquentes sont de nouveau apparues consécutives à de fortes précipitations inondant ainsi les garages n°1 et 2 situés au deuxième sous-sol et correspondant aux lots n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la copropriété ;





qu'une expertise amiable a été diligentée en présence de la régie Pedrini et du cabinet Polyexpert, expert d'assuré du syndicat des copropriétaires, qui a relevé différents désordres expliquant les infiltrations ;





que le 2 octobre 2020, un huissier de justice a constaté que l'eau coulait abondamment et de manière continue dans le garage numéro 1 et que depuis lors, le syndicat des copropriétaires fait preuve d'un réel immobilisme, raison pour laquelle elle a été contrainte de l'assigner.


 

La SCI Adim soutient que le premier juge était fondé à condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux, alors que : 




aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 





au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, il peut être ordonné une mesure de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un cesser un trouble manifestement illicite, une provision pouvant être accordée dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ;





la violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite ;





il ressort de l'expertise amiable et du procès-verbal d'huissier de justice du 2 octobre 2020 que les infiltrations d'eau subie par la SCI Adim concernent des parties communes de l'immeuble et résultent d'un mauvais entretien de la copropriété et notamment ses parties communes et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé que selon l'article 3 du même texte, les canalisations qui traversent les locaux privatifs sont réputées parties communes, ce que confirme par ailleurs le règlement de copropriété ;





cela est confirmé par le rapport d'expertise que le syndicat des copropriétaires verse lui-même aux débats ; 





le caractère inondable des sous-sols ne peut exonérer le syndicat des copropriétaires de ses obligations d'entretien des parties communes de la copropriété ;





le trouble est toujours actuel puisque les travaux réalisés en décembre 2020 n'ont pas permis de faire cesser les infiltrations d'eaux subies par la SCI Adim.




La SCI Adim soutient par ailleurs être fondée en sa demande de provision, en ce que :

 




elle loue ses garages à la société Bureau Services et a été contrainte de consentir le 20 décembre 2019 un avoir à son locataire sur le montant du loyer de ses deux garages depuis avril 2019 ;





elle n'a plus facturé de location depuis janvier 2020 et est donc bien fondée de solliciter une provision à valoir sur son préjudice financier dont le Syndicat des copropriétaires est responsable en vertu de l'article 14 dela loi du 10 juillet 1965, préjudice qui s'élève à ce jour à 5 320 € hors taxe. (70 € HT x 2 x 38 mois (d'avril 2019 à février 2022)




Elle précise que les garages sont loués à une société de nettoyage pour le stationnement de véhicules et non pour un quelconque autre usage.



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 3 février 2023, la Ville de [Localité 9] demande à la Cour de : 



Vu l'article 835 du code de procédure civile, les articles 75, 114, 564 et 905-2 du code de procédure civile, la loi du 10 juillet 1965,



In limine litis 

 


Prononcer la nullité de l'acte en intervention forcée signifié le 5 septembre 2022 ; 





Prononcer l'incompétence de l'ordre judiciaire au profit de l'ordre administratif. 


 

En conséquence, 

 


Déclarer irrecevable et mal fondé l'appel en cause formé par acte d'huissier signifié le 5 septembre 2022 à la Ville de [Localité 9] ; 


 


Rejeter la demande de jonction de l'instance avec l'affaire enrôlée sous le numéro RG 21/08893. 


 

A titre subsidiaire 

 


Confirmer l'ordonnance rendue le 30 novembre 2021 par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter sous astreinte le coût de la réalisation des travaux, en parties communes, nécessaires à mettre fin aux désordres subis sur les lots [Cadastre 2] et 1162 propriété de la Ville de Lyon, à charge pour lui éventuellement de se tourner vers les responsables finaux une fois les investigations finalisées et les travaux réalisés. 




A titre infiniment subsidiaire 

 


Constater que la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] se heurte à contestation sérieuse. 


 

En tout état de cause 

 


Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir la Ville de [Localité 9] condamnée au remboursement des sommes exposées par lui pour la réalisation des travaux au titre de l'exécution provisoire ; 





Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir la Ville de [Localité 9] condamnée à supporter seule les frais des travaux ordonnés par le juge des référés dès lors que rien de prouve que l'origine des désordres et leur cause relève de son domaine privé ; 


 


Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à verser à la Ville de [Localité 9] la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en urgence pour les besoins de la procédure engagée à l'endroit de la commune aux termes d'un acte incomplet et nul signifié le 5 septembre 2022, et à 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour couvrir partie des frais engagés ensuite de l'acte de régularisation signifié le 30 novembre 2022 ; 


 


Condamner le même aux entiers dépens. 


 

La Ville de [Localité 9] soulève in limine litis la nullité de l'acte en intervention forcée qui lui a été signifié par le syndicat des copropriétaires le 5 septembre 2022. 



Elle expose à ce titre : 




que dans le cadre de cette intervention forcée, le syndicat des copropriétaires l'a assignée à deux titres, d'une part en sa qualité de nouveau propriétaire des garages lots 1161 et [Cadastre 3], d'autre part en sa qualité de maître d'ouvrage de travaux de réhabilitation des réseaux d'assainissement menés sur la rive gauche de la Saône, quai Joseph Gillet ; 





que par signifié le 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires l'a de nouveau assignée à la même audience, cet acte visant à régulariser la première intervention forcée ;





que la première intervention forcée est irrégulière car ne respectant pas les dispositions des articles 905-1 et 905-2 du Code de procédure civile, puisque n'y était pas joint ni la déclaration d'appel, ni l'avis de fixation et que le délai d'un mois imparti à l'appelé en intervention forcée pour répliquer n'était pas mentionné ; 





que cette irrégularité lui a causé grief puisque n'ayant pas connaissance des délais impartis pour répliquer, elle n'a pu respecter ce délai d'un mois. 


 

La Ville de [Localité 9] soulève également in limine litis l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif, faisant valoir : 




que dans sa première intervention forcée du 5 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires entend la faire condamner à supporter les frais des travaux ordonnés par le juge des référés qui relèveraient du domaine public ; 





que la responsabilité pour dommage de travaux publics relève du juge administratif, la demande devant être portée devant le Tribunal administratif de Lyon. 




Sur le fond, la Ville de [Localité 9] soutient que l'existence d'un trouble manifestement illicite, concernant les travaux demandés, est amplement démontrée. 



Elle expose à ce titre : 




qu'en vertu des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, d'une part les canalisations qui traversent des locaux privatifs sont parties communes, d'autre part, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes et qu'au sens de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, la violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite ;





qu'en l'espèce, il ressort des statuts de l'ASL qu'elle a la gestion des parties non construites et du règlement de copropriété que les canalisations non affectées à un usage exclusif, y compris lorsqu'elles traversent des parties privatives sont des parties communes et qu'il s'en déduit que c'est bien le syndicat des copropriétaires qui a la charge de l'entretien des parties communes ; 





que par ailleurs, la SCI Adim a démontré que les infiltrations d'eau concernent des parties communes et résultent du mauvais entretien de parties communes. 


 

La Ville de [Localité 9] fait valoir enfin que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à demander à travers son appel en cause qu'elle soit substituée dans les droits de la société Adim en tant que nouveau propriétaire et à ce qu'elle soit condamnée à rembourser les sommes provisionnelles réglées par le syndicat des copropriétaires. 

 



Elle rappelle que la société Adim est titulaire de l'action et que si la Cour venait à réformer l'ordonnance attaquée en retenant l'existence d'une contestation sérieuse, la SCI Adim qui demeure à l'origine de l'action devra rembourser les sommes exposées par le syndicat pour les investigations complémentaires menées. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour "constater" ou "juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 







1) Sur l'irrecevabilité de l'acte en intervention forcée signifié le 5 septembre 2022 à la Ville de [Localité 9] par le syndicat des copropriétaires



Il ressort de l'examen de l'assignation en intervention forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires à la Ville de Lyon le 5 septembre 2022 qu'à cette occasion, l'appelant n'a signifié à la Ville de [Localité 9] ni sa déclaration d'appel, ni l'avis de fixation et surtout que l'acte ne précisait pas le délai d'un mois mentionné à l'article 905-2 du Code de procédure civile imparti à la Ville de Lyon pour remettre ses conclusions au greffe, délai prescrit sous peine d'irrecevabilité. 



L'assignation en intervention forcée du 5 septembre 2022 encourt donc la nullité, car délivrée en contravention avec les dispositions des articles 905-1 et 905-2 du Code de procédure civile. 



Au sens des dispositions de l'article 114 du Code de procédure civile, les irrégularités affectant l'acte du 5 septembre 2022 causent nécessairement grief à la Ville de [Localité 9] puisque celle-ci, à la suite de cette assignation, a conclu par RPVA le 15 novembre 2022, soit au delà du délai d'un mois qui lui était imparti par l'article 905-2 du Code de procédure civile sous peine d'irrecevabilité. 



La Cour en conséquence prononce la nullité de l'assignation en intervention forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires à la Ville de [Localité 9] le 5 septembre 2022.



Enfin, dès lors que la nullité de l'acte litigieux est prononcée, il n'y a pas lieu de statuer sur l'exception d'incompétence de l'ordre judiciaire au profit de l'ordre administratif soulevée par la Ville de [Localité 9] concernant la demande du syndicat des copropriétaires contenue dans l'assignation du 5 septembre 2022 visant à voir condamner la Ville de [Localité 9] à supporter le coût des travaux ordonnés par le juge des référés qui relèveraient du domaine public, demande au demeurant que le syndicat des copropriétaires ne maintient pas. 



Cette demande est en effet sans objet et par la même la demande de la ville de [Localité 9] visant à voir prononcer l'incompétence de l'ordre judiciaire au profit de l'ordre administratif. 





2) Sur la demande de la SCI Adim visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations dans ses garages



La Cour rappelle au préalable que la SCI Adim a fondé sa demande sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, en arguant de l'existence d'un trouble manifestement illicite justifiant des mesures de remise en état appropriées. 



Or, l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose : 





'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'



Il en résulte que les développements du syndicat des copropriétaires sur l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à la demande de la SCI Adim sont inopérants, étant observé qu'en vertu des dispositions précitées, une mesure de remise en état peut être ordonnée, même en cas d'existence de contestation sérieuse. 



Pour autant, le syndicat des copropriétaires, qui conteste l'existence du trouble manifestement illicite dénoncé par la SCI Adim (étant rappelé que celle-ci lui reproche d'avoir manqué à son obligation d'entretien des canalisations qui lui incombait et d'être à l'origine des inondations dans ses garages), soutient que l'action de celle-ci a été mal dirigée dans la mesure où l'entretien des canalisations des eaux pluviales relèvent de la mission de l'ASL et indique en rapporter la preuve, au regard des statuts de l'ASL et du cahier des charges de l'ensemble immobilier du [Adresse 1]. 



Or, l'article 3 des statuts de l'ASL (pièce A1 appelant) mentionne expressément que l'ASL a pour objet la gestion et l'entretien des parties non construites et il n'est pas contestable que les garages situées au sous-sol sont bien des parties construites. 



Le cahier des charges de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] précise quant à lui en son article 8 que les parties non construites en surface de l'ensemble immobilier seront entretenues et gérées par l'ASL et que le terme 'parties non construites en surface' signifie les parties non construites, y compris celles sur les constructions en sous-sol, ce dont il se déduit que les parties non construites au dessus des garages sont entretenues par l'ASL, mais aucunement les constructions en sous-sol, ce qui est en outre confirmé par le règlement de copropriété en sa page 74. 



Le syndicat des copropriétaires soutient également que les canalisations ne constituent pas des parties communes du bâtiment D, où se trouvent les garages, et semble en déduire que leur entretien relèverait de l'ASL, dès lors que : 




le règlement de copropriété ne désigne pas les canalisations comme étant des parties communes du bâtiment D, mais uniquement le gros oeuvre et la rampe d'accès, 

l'entretien des canalisations ne figure par parmi les charges d'entretien du bâtiment D, 

le contrat d'assurance de l'ASL vise bien l'entretien des canalisations.




La Cour constate : 




que le règlement de copropriété, pour les bâtiments B et C, reconnaît expressément comme parties communes les canalisations non affectées à un usage exclusif, y compris les portions qui traversent les locaux privatifs (page 76) ; 





que s'il est exact, s'agissant du bâtiment D, qu'il se limite à indiquer 'les parties communes au bâtiment D comprennent 'notamment' le gros oeuvre du bâtiment D et la rampe d'accès', la mention du terme 'notamment' ne permet pas d' exclure les canalisations et qu'il en est de même s'agissant des charges appelées pour le bâtiment D (page 82), étant rappelé qu'au visa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs, sont des parties communes. 




Quant au contrat d'assurance dont fait état le syndicat des copropriétaires, outre qu'il ne résulte pas clairement qu'il est souscrit par l'ASL, il ne peut être considéré comme élément probant dès lors qu'il date de 24 ans (souscrit le 4 septembre 1998).



Surtout, dès lors que le périmètre de l'ASL est limité clairement aux parties non construites, il est inopérant de déduire de l'analyse du règlement de copropriété que l'entretien de canalisations présentes à l'intérieur de parties construites sont à la charge de l'ASL. 





Reste qu'il appartient à la SCI Adim de rapporter la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite, conformément aux dispositions de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, étant rappelé qu'au sens de ce texte, le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 



A ce titre, la SCI Adim soutient : 




qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,le syndicat des copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, qu'il a pour obligation d'entretenir ;





qu'en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, constitue une partie commune les éléments d'équipement communs du bâtiment, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent les locaux privatifs ; 









qu'elle rapporte la preuve par l'expertise amiable diligentée le 27 février 2020, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 2 octobre 2020 et des photographies, que les infiltrations d'eau survenues dans ses deux garages ont pour origine des canalisations parties communes et un défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires de ces canalisations, ce qui serait en outre confirmé par le rapport Technicana qu'a fait diligenter le syndicat des copropriétaires ; 





que le syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il n'a pas satisfait à son obligation d'entretenir les canalisations telle qu'elle résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est à l'origine d'un trouble manifestement illicite, justifiant les mesures de remise en état qu'elle a sollicitées. 




Il ressort du rapport d'expertise amiable du 27 février 2020 auquel la SCI Adim fait référence (rapport ELEX, pièce 4 SCI), étant précisé que ce rapport est intervenu à l'initiative de la SCI Adim : 




qu'en 2019, une entreprise travaillant dans le cadre de la réfection des égouts publics sur le quai est intervenue pour reprendre certains joints de deux cheminées d'égouts privatifs, au droit du lot de la SCI Adim ;





que le gérant de la SCI Adim a entrepris des travaux de curetage d'un box ; 





qu'en raison d'infiltrations survenues en octobre et novembre 2019 à la suite de fortes précipitations, le gérant de la SCI Adim a souhaité que des travaux de recherche de fuite soient engagés afin que l'origine des infiltrations soient connues. 




Le rapport d'expertise, sans faire état des investigations auxquelles il a procédé, indique avoir constaté que les venues d'eaux en sous-sol ont plusieurs origines : 




Grille d'évacuation des eaux pluviales sur escalier piéton couchée et non entretenue ; 





buses de décompression à travers le mur en béton banché pour éviter la mise en compression lors de la remontée d'eau de la Saône ;





égouts de la copropriété et cheminées présentant des anomalies (joints non étanches, perforation d'une cheminée) ; 




Il préconise que des recherches de fuite soient engagées ainsi que la suppression des causes qui seront mise en évidence.



Force est de constater que ce rapport était bien insuffisant pour qu'il en soit déduit de façon certaine qu'un défaut d'entretien des canalisations était imputable au syndicat des copropriétaires et était à l'origine des infiltrations constatées dans les deux garages, alors que : 






le rapport retient différentes origines aux infiltrations litigieuses sans donner aucune explication circonstanciée pour étayer ses conclusions et en restant taisant sur les investigations qu'il a pu effectuer et sans faire la distinction entre les deux garages ; 





de façon paradoxale, il énumère de façon affirmative les différentes causes des infiltrations tout en recommandant dans ses conclusions de procéder à une recherche de fuites ; 





il fait état de travaux qui seraient intervenus en 2019 sans pour autant prendre en compte l'incidence possible de ces travaux sur les infiltrations survenues. 




Quant au constat d'huissier du 2 octobre 2020, celui ci fait état : 




dans le garage n°1 : d'eau coulant abondamment de manière continue de trois conduits issus du mur de soutènement, d'infiltration à la cueillie du mur du fond et de celui situé à droite du garage, d'eau visible au sol dans l'allée centrale, de la présence de deux barbacanes dans le mur de soutènement avec des traces de coulure ; 


 


dans le garage n°2 : d'une absence de trace d'infiltration visible au sol, mais de la trace d'une ancienne infiltration ; 


 


concernant l'issue de secours, d'eau s'écoulant sur les marches de l'escalier, d'écoulements visibles sur le mur, d'une pente ne permettant pas à la totalité de l'eau de s'écouler dans la bouche. 




L'huissier précise en outre que Monsieur [G] (gérant de la SCI Adim) lui indique avoir fait installer une couche d'étanchéité supplémentaire sur les murs des garages afin de faciliter l'écoulement de l'eau à l'extérieur. 



La Cour relève que si incontestablement, il ressort de ce constat que le garage n°1 appartenant à la SCI Adim était le siège d'infiltrations abondantes, pour autant, l'huissier se limitait à de simples constatations, outre qu'aucune infiltration actuelle n'était constatée s'agissant du garage n°2. 



Surtout, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que le constat a eu lieu le 2 octobre 2020, à une date où le département du Rhône a été placé en vigilance orange pour pluie - inondation (pièce C4 appelant), dans un contexte où il ne peut être sérieusement contesté que les garages du deuxième sous-sol sont reconnus comme inondables (pièce C2 appelant), et que des buses de décompression ont été installées dans la perspectives de fortes précipitations, notamment en raison des crues de la Saône. 



Enfin, les photographies versées aux débats par la société Adim, outre qu'elles ne sont pas datées, ne faisaient que confirmer la présence d'eau dans les garages, à l'instar du constat d'huissier. 



Force est donc de constater que les éléments produits par la SCI Adim en première instance ne faisaient qu'établir la présence d'eau et d'infiltration dans le garage n°1 et dans des issues d'accès aux garages, et qu'il n'existait aucun élément sérieux permettant d'établir de façon non contestable que les inondations et infiltrations relevées étaient imputables au syndicat des copropriétaires en raison d'un défaut d'entretien des canalisations, dans un contexte où le rapport d'expertise se limitait en conclusion à préconiser une recherche de fuite afin de déterminer la cause des désordres, où il était fait état de travaux réalisés tant par le gérant de la SCI Adim que par le service de la voirie sans que soient analysées les conséquences qu'auraient pu avoir ces travaux sur les désordres et ou par ailleurs on était en présence de garages inondables du fait de leur situation géographique à proximité de la Saône et en proie à ses crues, notamment en période de fortes précipitations.



Dès lors le premier juge ne pouvait retenir l'existence d'un trouble manifestement illicite et surtout le considérer comme établi au regard du seul constat d'inondations et infiltrations, dès lors qu'il n'était pas démontré que ces désordres étaient imputables au syndicat des copropriétaires et qu'ils résultaient d'un défaut d'entretien de sa part. 





Reste que la SCI Adim se prévaut désormais du rapport d'inspection visuelle de la société Technicana en date du 28 février 2022, (Pièce E appelant) intervenue à la demande du syndicat des copropriétaires, en exécution de l'ordonnance déférée, dont elle indique qu'il démontre la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres pour défaut d'entretien des canalisations, parties communes dont l'étanchéité n'est pas assurée. 



Ce rapport indique en conclusion : 




que deux réseaux nécessitent une reprise d'étanchéité, préconisant à ce titre de chemiser ou reprendre en traditionnel les conduites R2 -colonne et R3 Y fonte, qui présentent un état trop endommagé ;





que l'étanchéité des deux caniveaux devant les deux portes de garage est défectueuse et la cause possible des infiltrations dans le sol, derrière le mur des barbacanes situé à l'aplomb en dessous et qu'il est nécessaire de prévoir des réparations d'étanchéité des caniveaux devant les portes automatiques des garages ainsi que la canalisation des barbacanes vers le caniveau central situé au milieu du -2, outre que de nouvelles barbacanes créées à l'étage inférieur seraient en renfort de celles déjà présentes ; 





que le passage caméra dans les barbacanes a montré qu'il y a du vide derrière le mur, ce qui peut confirmer que le terrain derrière le mur s'est affaissé et nécessite de remblayer ce vide ; 





que le terrain autour de R2 est affaissé, une trace noire située à 2m à l'intérieur de R2 montrant qu'il était en permanence en charge et qu'il pouvait déborder en cas de forte pluie, contribuant à affaisser le terrain autour de lui, et qu'il convient de refaire la portion autour de ce regard ; 





qu'une observation visuelle ayant montré que le réseau de la ville au niveau de la rue était en charge, il convient de contacter la ville afin qu'elle prévoit un entretien du réseau à cet endroit précis. 




La Cour déduit en substance de ce rapport : 




que deux réseaux sont très endommagés et nécessitent une reprise d'étanchéité ;





qu'il existe une cause possible d'infiltration en raison de l'étanchéité défectueuse des deux caniveaux devant la porte des deux garages et qu'il est nécessaire de prévoir des réparations d'étanchéité des deux caniveaux ; 





qu'il existe un affaissement de terrain derrière le mur des barbacanes, qu'il est nécessaire de remblayer ; 





qu'il existe un affaissement de terrain autour de R2 en permanence en charge et qui peut déborder en cas de fortes pluies, et qu'il convient de refaire la portion autour du regard ; 





que le réseau de la ville au niveau de la rue est en charge et que la ville doit entretenir le réseau à cet endroit. 




Force est de constater que ce rapport opère un diagnostic du réseau et des éléments qui l'entourent et préconise les reprises nécessaires sans pour autant établir que les inflitrations dénoncées par la SCI Adim ont de façon certaine pour origine les différents désordres relevés, et donc un défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires, dans un contexte où il n'est pas contesté que la SCI Adim a de son côté procédé à des travaux dans ses garages, où les services de la voierie sont également intervenus et où l'incidence de ces travaux sur leur étanchéité n'est pas connue.



En outre, le rapport fait état de travaux concernant les affaissements de terrain qui ne relèvent pas des attributions du syndicat des copropriétaires, s'agissant de parties non construites et d'un défaut d'entretien du réseau de la Ville de [Localité 9] qui ne lui incombe pas plus. 



Or, la Cour rappelle que, pour que l'action de la SCI Adim puisse prospérer, il lui appartient de démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite, et plus précisément que les infiltrations qu'elle déplore dans ses garages ont pour origine un défaut d'entretien des parties communes (et plus précisément des canalisations puisqu'elle y fait référence), défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires, qui serait alors tenu de procéder aux mesures de remise en état appropriées dès lors que par application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il aurait manqué à son obligation d'entretien des parties communes. 



En l'espèce, la Cour dit que cette démontration n'est pas rapportée par la SCI Adim, y compris sur le fondement du rapport Technicana qui se limite à faire un diagnostic du réseau et des reprises nécessaires sans pour autant qu'il soit démontré que les désordres relevés soient à l'origine des infiltrations dénoncées par la SCI Adim et la Cour ajoute qu'en tout état de cause, ce rapport n'est pas suffisant pour établir la réalité d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile et qu'il ne lui appartient pas d'opérer une démonstration qui n'incombe qu'à la seule SCI Adim. 

 

En conséquence, la Cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires p