Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 27 avril 2023

N° RG 22/02790 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JE7U





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 27 AVRIL 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00114

Jugement du Tribunal Judiciaire Juge des contentieux de la protection d'EVREUX du 08 Juillet 2022





APPELANTE :



S.A. AGIRE

RCS D'EVREUX n° B 308 067 099

[Adresse 5]

[Localité 3]



représentée par Me Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'EURE





INTIMEE :



Madame [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]



n'ayant pas constitué avocat, assigné par acte de commissaire de justice en date du 19/09/2022





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 30 Mars 2023 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Monsieur JULIEN, Conseiller

Madame GERMAIN, Conseillère





DEBATS :



Madame DUPONT greffière



A l'audience publique du 30 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Avril 2023





ARRET : 



Défaut



Prononcé publiquement le 27 Avril 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.







Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte sous seing privé à effet au 17 septembre 2007, la SAIEM Agire a donné à bail à Mme [H] [J] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 368,62 euros outre les charges et le versement d'un dépôt de garantie de 368,62 euros.



Par lettre reçue par le bailleur le 2 mars 2020, Mme [J] a donné congé du logement loué.



Par acte d'huissier du 26 janvier 2022, le bailleur a fait assigner Mme [J] en paiement de l'arriéré locatif.



Par jugement contradictoire du 8 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux a :



- condamné Mme [J] à payer à la SAIEM Agire la somme de 

297,25 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022 ;



- accordé à Mme [J] un délai de six mois pour s'acquitter de cette somme, avec déchéance du terme des délais à défaut d'un versement à l'échéance prévue ;



- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration du 16 août 2022, la SAIEM Agire a relevé appel de cette décision.



Mme [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 19 septembre 2022. La présente décision sera rendue par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 28 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens de celles-ci, la SAIEM Agire demande à la cour de :







- infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



- condamner Mme [J] à lui verser la somme de 3 576,34 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges et de réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;



- assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020 ;



- condamner Mme [J] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de Me Duval.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement des loyers



Aux termes de l'article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, l'appelante fait grief au premier juge d'avoir déduit du montant de la condamnation prononcée au titre des loyers impayés la somme de 15,24 euros au motif qu'il s'agissait de frais de procédure non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens alors que la somme réclamée à ce titre correspond à deux pénalités de 7,62 euros appliquées conformément aux dispositions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation en raison du retard apporté par la locataire dans la réponse à la demande annuelle d'enquête.



Selon les dispositions citées, à défaut pour le locataire de répondre chaque année à l'enquête qui lui est adressée par le bailleur social, une pénalité de 7,62 euros lui est appliquée.



En l'espèce, Mme [J], qui a comparu en première instance, n'a pas contesté rester redevable de la somme réclamée à ce titre de sorte que le juge a excédé son office en déduisant la somme de 15,24 euros du montant de l'arriéré réclamé alors que la locataire ne contestait pas le retard apporté à son obligation de répondre à la demande d'enquête annuelle.



Le jugement déféré doit en conséquence être réformé sur ce point et Mme [J] condamnée au paiement de la somme de 347,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 avril 2020.



Sur la demande en paiement des charges



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.



En l'espèce, le bailleur sollicite la régularisation des charges à hauteur de la somme de 516,76 euros au titre de l'année 2019 et de la somme de 

416,14 euros au titre de l'année 2020.



Le premier juge a omis de statuer sur ce chef de demande.



En application des dispositions de l'article 463 du code de procédure civile, il appartient à la cour de réparer l'omission de statuer dès lors que l'appel de la société Agire défère à la cour tous les points de litige qui étaient soumis au tribunal.



Au vu des décomptes détaillés de régularisation des charges versés aux débats et en l'absence de contestation élevée à ce titre par la locataire lors de sa comparution en première instance, il sera fait droit à la demande formée à ce titre à hauteur des sommes réclamées.



Sur la demande formée au titre des réparations locatives



Aux termes de l'article 7-c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



L'article 7-d de la même loi oblige le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 



En l'espèce, il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 17 septembre 2007 et l'état des lieux de sortie également établi au contradictoire des parties le 9 avril 2020, que le logement, loué globalement en bon état, a été restitué en mauvais état avec des dégradations imputables à la locataire.



S'agissant du défaut constaté de nettoyage du balcon lors de la restitution des lieux, le premier juge a mis le coût du nettoyage à la charge de la locataire à hauteur de la somme de 38,88 euros TTC correspondant au montant de la facture de la société Seni du 30 juillet 2020. En l'absence de critique du jugement déféré sur ce point, ces dispositions seront confirmées.



La SAIEM Agire sollicite en outre le paiement de la facture de la société Cuiller maintenance établie le 8 juillet 2020 pour un montant de 

250,10 euros.



L'état des lieux de sortie établit que, sur les deux clés de la boîte aux lettres remises à la locataire lors de l'entrée dans les lieux, l'une d'elles n'a pas été restituée. Le premier juge a retenu la somme de 20 euros au titre du coût du remplacement de la serrure alors que la facture de la société Cuiller est d'un montant de 43,12 euros TTC à ce titre. C'est à tort et par une motivation non fondée en droit et en fait que le premier juge a réduit le montant de l'indemnisation allouée au bailleur motif pris du 'prix du marché' sans expliciter le prix ainsi retenu et sans tenir compte du coût de la main d'oeuvre nécessaire pour effectuer la réparation. Il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 43,12 euros au titre du coût du remplacement de la serrure de la boîte aux lettres.



Dans l'entrée, il résulte de l'état des lieux de sortie que la béquille de la porte palière est défixée alors que l'état des lieux d'entrée ne comportait aucune mention sur ce point. Au vu de la facture de la société Cuiller, la somme de 48,51 euros TTC sera allouée au bailleur à ce titre et le jugement réformé en ce qu'il a minoré l'indemnisation par une référence arbitraire à un prix du marché.



Dans les chambres n°1 et n°3, il a été relevé lors de la restitution des lieux que la béquille de la porte était manquante et le bailleur justifie du règlement de la somme de 30,18 euros TTC à ce titre. Il convient en conséquence de faire droit à la demande formée à ce titre.



Le bailleur est également fondé à solliciter le paiement de la somme de 12,74 euros au titre du remplacement de l'arrêt de volet qui apparaît comme manquant à la fenêtre de la chambre n°3 lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie.



La demande formée au titre du coût du remplacement de la serrure bec de canne dans les chambres n°1 et n°3 doit en revanche être rejetée en l'absence de mention d'une quelconque dégradation des serrures dans l'état des lieux de sortie. Il en est de même de la demande formée au titre du remplacement du cylindre européen 5 pistons qui n'apparaît pas comme ayant été dégradé au cours du bail.



Il en résulte qu'au titre de la facture de la société Cuiller, la somme de 134,55 euros doit être supportée par la locataire au vu des dégradations qui lui sont imputables telles qu'elles résultent des constatations contradictoires de l'état des lieux de sortie.



Le bailleur sollicite également le paiement de la somme de 835,79 euros au titre de la facture de la société AST service du 20 juillet 2020.



S'agissant du coût du remplacement du tablier de la baignoire, l'état des lieux de sortie révèle que la façade de la baignoire, dont l'absence n'a pas été notée dans l'état des lieux d'entrée, a été enlevée par la locataire qui doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 112,53 euros à ce titre.



Le bailleur est également fondé à solliciter le remboursement de la somme de 48,08 euros au titre du coût du remplacement du robinet d'arrêt de la machine à laver situé dans la loggia dès lors que l'état des lieux de sortie fait état d'une fuite sur ledit robinet et que cette réparation relève des menues réparations à la charge du preneur.



La faïence murale de la salle de bains est décrite comme étant en mauvais état et décollée lors de la restitution des lieux alors qu'elle était mentionnée comme étant en bon état avec des chevilles lors de l'entrée dans les lieux. Eu égard à l'usure normale liée à l'occupation des lieux pendant 13 ans, la locataire ne saurait être tenue de supporter le coût de la remise à neuf de la faïence et il convient de tenir compte de la vétusté inhérente à l'usage pour fixer le montant à la charge de Mme [J] à ce titre à la somme de 

300 euros.



Il convient en conséquence de mettre à la charge de la locataire la somme de 460,61 euros au titre de la facture AST.



L'appelante produit ensuite la facture de la société Artelec établie le 13 juillet 2020 pour un montant total de 528,28 euros et sollicite le paiement par la locataire de la somme de 242,17 euros au titre des travaux de réfection de l'électricité rendus nécessaires par les dégradations constatées.



Il résulte des mentions de l'état des lieux de sortie que l'interrupteur de la chambre n°3 est arraché et que les prises de l'entrée, du séjour, de la cuisine, de la loggia et des chambres n°2 et n°3 sont cassées ou manquantes. Ces dégradations sont intégralement imputables à la locataire 



sans qu'il y ait lieu de tenir compte d'une quelconque vétusté dès lors que ces éléments étaient en bon état lors de l'état des lieux d'entrée. Au vu de la facture produite, la somme de 187,93 euros sera supportée par Mme [J] à ce titre.



La demande formée au titre du remplacement de la prise TV doit en revanche être rejetée dès lors que l'état des lieux de sortie mentionne que cette prise, située dans le séjour, est en bon état.



Le bailleur sollicite enfin le paiement de la somme de 1 297,89 euros au titre de la facture émise par la société Gambu peinture le 28 août 2020 pour un montant total de 7 113,31 euros correspondant au coût de la réfection complète des peintures des murs, plafonds, boiseries et sols de l'ensemble du logement.



S'agissant des peintures des portes du séjour, de l'entrée et de la chambre n°1, les dégradations relevées par l'état des lieux de sortie, soit des traces de feutre, de peinture ainsi que diverses traces, ne relèvent pas de la vétusté inhérente à l'usure normale des lieux mais engagent la responsabilité de la locataire qui sera condamnée au paiement de la somme de 169,29 euros à ce titre.



Il résulte en outre de l'état des lieux de sortie que le sol du séjour a été restitué en mauvais état avec des traces de peinture et de brûlure alors qu'il était décrit comme étant en bon état à l'exception de 5 dalles piquées et de la présence de petits trous lors l'entrée dans les lieux. Les dégradations ainsi constatées excèdent l'usure normale des lieux et justifient de faire supporter à la locataire le coût de la réfection du sol à hauteur de la somme de 

225,72 euros.



S'agissant du sol des chambres n°1 et n°2, l'état des lieux de sortie mentionne que le sol est en mauvais état et que les dalles en PVC sont brûlées alors que le sol de la chambre n°1 était en bon état lors de l'entrée dans les lieux et le sol de la chambre n°2 à l'état neuf. Il en résulte que le coût de la réfection du sol endommagé par les brûlures doit être intégralement supporté par la locataire à hauteur de la somme de 

902,88 euros.



La somme de 1 297,89 euros doit en conséquence être mise à la charge de Mme [J] à ce titre.



Il en résulte que Mme [J] doit être condamnée au paiement des sommes suivantes :



- 38,88 euros au titre de la facture Seni,

- 134,55 euros au titre de la facture Cuiller,

- 460,61 euros au titre de la facture AST,

- 187,93 euros au titre de la facture Artelec,

- 1 297,89 euros au titre de la facture Gambu,



Soit la somme de 2 119,86 euros au titre des réparations locatives.



Sur les comptes entre les parties



Il résulte des développements qui précèdent que les comptes entre les parties s'établissent ainsi qu'il suit :







- loyers et charges impayés : 347,23 euros,



- régularisation des charges 2019 et 2020 : 932,90 euros,



- réparations locatives : 2 119,86 euros,



Soit la somme de 3 399,99 euros,



Dont il convient de déduire :



- dépôt de garantie : 368,62 euros,



Soit la somme de 3 031,37 euros au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [J], le jugement déféré étant réformé dans son montant.



La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure du 26 janvier 2022 en l'absence de justification de l'envoi en recommandé du courrier de mise en demeure du 8 octobre 2020.



Sur la demande de délais de paiement



Si l'appelante conclut à l'infirmation des dispositions du jugement ayant accordé à Mme [J] des délais de paiement d'une durée de six mois, le dispositif de ses conclusions ne saisit la cour d'aucune prétention tendant au débouté de la demande de délais accueillie par le premier juge de sorte que la décision déférée ne peut qu'être confirmée sur ce point.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.



Mme [J] devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, qui pourront pour ces derniers être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile par l'avocat qui en a fait la demande.



Elle devra en outre verser à l'appelante la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant accordé des délais de paiement à Mme [J] ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne Mme [H] [J] à verser à la SAIEM Agire la somme de 3 031,37 euros au titre du solde locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022 ; 



Condamne Mme [H] [J] aux dépens de première instance et d'appel ;









Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés par Me Menou, de la SCP RSD Avocats, selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [H] [J] à verser à la SAIEM Agire la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière La présidente