Cour d'Appel · 2ème Chambre — 28 avril 2023

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COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 206 DU 28 AVRIL 2023







N° RG 21/00723 - 

N° Portalis DBV7-V-B7F-DKWG



Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 7 juin 2021, dans une instance enregistrée sous le n°20/0015





APPELANT :



Monsieur [V] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Serge BILLE, avocat au barreau de GUADELOUPE/SAINT-MARTIN/SAINT-BARTHELEMY





INTIMEE :



S.A.S. SXM Verre, agissant poursuites et diligences de son représentant légal 

[Adresse 1], 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Cécilia DUFETEL de la SELARL CECILIA DUFETEL, avocate au barreau de GUADELOUPE/SAINT-MARTIN/SAINT-BARTHELEMY





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme [E] [U] chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Franck ROBAIL, président de chambre,

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère,

M. Thomas Habu GROUD, conseiller.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 27 mars 2023. A cette date, puis ultérieurement, elles ont été informées de la prorogation de ce délibéré, d'abord au 21 avril 2023, puis à ce jour en raison de l'absence d'un greffier.









GREFFIER



Lors des débats : Mme Armélida RAYAPIN, greffière.



Lors du prononcé : Mme Sonia VICINO, greffière.





ARRET : 



- Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- Signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire





FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 30 novembre 2013, M. [V] [B], bailleur, a conclu un bail commercial avec la société SXM Verre, preneur, portant sur un local situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 1200 euros HT. Ce local est un atelier de 200 m2 environ comprenant une grande pièce, une salle de bain, une mezzanine et des places de parking. Le preneur y exerce une activité de découpe et négoce de verre.



Après le passage de l'ouragan Irma le 6 septembre 2017, la société SXM a réalisé, avec l'accord du bailleur, une partie des travaux de remise en état des locaux.



Par acte d'huissier en date du 17 décembre 2018, M. [B] a fait assigner la société SXM Verre devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins de voir ordonner une expertise immobilière et dire qu'il conviendra dans le même temps de libérer le parking afin que les éléments de structure puissent être entreposés durant la période des travaux.



Par ordonnance en date du 12 février 2019, le président du tribunal de grande instance de Basse-Terre a ordonné une mesure d'expertise et désigné un expert judiciaire avec pour mission de décrire le local, les dégâts affectant l'immeuble, les réparations à effectuer, dire si les travaux réalisés par la locataire ont été faits dans les règles et s'ils sécurisent l'immeuble, et dire si les travaux imposent une démolition totale ou partielle, si les réparations peuvent se faire en site occupé et les délais nécessaires à leur réalisation.



Le rapport d'expertise a été déposé le 9 décembre 2019.



Par acte d'huissier en date du 23 décembre 2019, la société SXM Verre a assigné M. [V] [B] devant la chambre détachée du tribunal de grande instance de Basse-Terre siégeant à Saint-Martin aux fins de voir :



- homologuer le rapport d'expertise déposé par Mme [H] [X] le 9 décembre 2019,



- condamner M. [B] à effectuer les travaux de réparation du local loué à la société SXM Verre durant le mois d'août et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,



- condamner M. [B] à lui verser 28.800 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à deux ans de loyer. 



Par jugement du 7 juin 2021, le tribunal de proximité de Saint Martin / Saint Barthélémy a :



- condamné M. [V] [B] à réaliser les travaux de réparation de la structure et du toit de l'immeuble sis [Adresse 2],



- dit que faute pour M. [V] [B] de procéder auxdits travaux, il sera redevable d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour de congé annuel d'été de la SAS SXM Verre et ce, pendant un délai maximum de 3 mois,



- dit que M. [V] [B] devra informer la SAS SXM Verre de la date de commencement des travaux et de leur durée prévisionnelle,



- dit que la SAS SXM Verre devra avoir vidé les lieux et le parking afin de permettre aux travaux d'avoir lieu et qu'elle ne pourra les réintégrer qu'à leur terme,



- sursis à statuer sur la demande relative à la mise à disposition d'un local de remplacement, aux frais du bailleur, à défaut de certitude sur le délai nécessaire aux travaux et le besoin d'un tel local pour la SAS SXM Verre,



- rejeté les demandes indemnitaires de M. [V] [B], au titre du préjudice moral et de l'indemnité d'assurance,



- rejeté la demande de M. [V] [B] au titre des frais d'expertise,



- condamné M. [V] [B] à verser à la SAS SXM Verre la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,



- condamné M. [V] [B] à verser la somme de 1 500 euros à la SAS SXM Verre au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- rejeté la demande de M. [V] [B] au titre des frais irrépétibles,



- condamné M. [V] [B] aux entiers dépens.



Les travaux prescrits par cette décision ont été réalisés par le bailleur durant les congés d'été 2021 de la société SXM Verre.



M. [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 30 juin 2021, en visant expressément chacun des chefs du jugement entrepris. 



Cet appel a été orienté à la mise en état et la société SXM Verre a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 14 octobre 2021.



Auparavant, soit le 8 septembre 2021, la société SXM Verre avait également interjeté appel de cette même décision en visant les chefs du jugement par lesquels le tribunal :



- a condamné M. [V] [B] à réaliser les travaux de réparation de la structure et du toit de l'immeuble sis [Adresse 2],



- a dit que M. [V] [B] devra informer la SAS SXM Verre de la date de commencement des travaux et de leur durée prévisionnelle,



- a dit que la SAS SXM Verre devra avoir vidé les lieux et le parking afin de permettre aux travaux d'avoir lieu et qu'elle ne pourra les réintégrer qu'à leur terme,



- a sursis à statuer sur la demande relative à la mise à disposition d'un local de remplacement, aux frais du bailleur, à défaut de certitude sur le délai nécessaire aux travaux et le besoin d'un tel local pour la SAS SXM Verre,



- l'a déboutée de ses demandes indemnitaires,



- l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Ce second appel a également été orienté à la mise en état et, sur demande de la société SXM Verre, par décision du 4 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 23 janvier 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2023. Les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de l'absence du greffier.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ M. [V] [B], appelant et intimé :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er mai 2022 par lesquelles M. [B] demande à la cour de :



- le déclarer recevable et bien-fondé en son appel et d'infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint Martin,



- débouter la société SXM Verre de son appel, s'en rapportant à justice quant à la jonction des procédures,



- dire et juger que le preneur devra subir les travaux du bailleur en application de l'article 1724 du code civil,



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



- débouter la société SXM Verre en ses demandes d'homologation du rapport d'expertise et confirmer le jugement entrepris à ce titre, 



- débouter la société SXM Verre de toutes demandes de dommages'intérêts compte tenu de « l'entravement » du locataire à la réalisation des travaux par le bailleur,



- condamner la société SXM Verre à lui rembourser la somme de 5 000 euros versée au titre des dommages et intérêts accordé par le jugement querellé,



- dire et juger que Mme l'expert est sortie de sa mission en tentant de concilier les parties,



- dire et juger que le rapport d'expert ne saurait être homologué dans son intégralité et confirmer à ce titre le jugement entrepris,



- dire et juger que les travaux entrepris par la société SXM Verre ne sont pas sécurisés en cas de cyclone de force 5 ou 6,



- dire et juger qu'il pourra entreprendre les travaux de reconstruction pendant 2 mois comme convenu contractuellement avec son constructeur,



- dire et juger que la société SXM Verre devra quitter et vider les lieux et le parking pendant la période de 2 mois de reconstruction sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,



- dire et juger que tout matériel ou marchandise tel que les caisses de verre que pourrait laisser le locataire dans les lieux, devra être assuré par ce dernier pendant les travaux de reconstruction contre les dégâts qui pourraient leur être occasionnés,



- dire et juger que la société SXM Verre sera condamnée à verser à M. [V] [B] la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral,



- dire et juger que la société SXM Verre sera condamnée à verser la somme de 107 490 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de l'indemnité d'assurance,



- condamner la société SXM Verre à lui payer la somme de 4 000 euros au titre du remboursement des frais d'expertise dont il a fait l'avance,



- dire et juger qu'il a respecté ses obligations de bailleur en reconstruisant le local,



- débouter la société SXM Verre de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles comme se heurtant aux dispositions de l'article 1722 du code civil,



- dire et juger qu'en raison de l'article 1722 du code civil, aucun dédommagement n'est dû à la société SXM Verre,



- condamner la société SXM Verre à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



2/ La SAS SXM Verre, appelante et intimée :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 novembre 2021, par lesquelles ladite société demande à la cour de :



- la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée,



- réformer le jugement entrepris,



- ordonner la jonction des instances pendantes sous les numéros RG 21/00962 et RG 21/00723,



- homologuer le rapport d'expertise déposé par Mme [H] [X] le 9 décembre 2019,



- infirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle devra avoir vidé les lieux et le parking afin de permettre aux travaux d'avoir lieu et qu'elle ne pourra les réintégrer qu'à leur terme,



- confirmer le jugement rendu et dire que M. [V] [B] sera condamné à exécuter les travaux de réparation qui lui incombent pendant la période de congés annuels de l'entreprise, soit durant le mois d'août, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] [B] à lui remettre le planning des travaux et de la libération du parking afin qu'elle puisse à nouveau s'organiser et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,



- débouter M. [V] [B] de sa demande tendant à ce que sa locataire quitte les lieux pendant deux mois,



- dire qu'elle est bien fondée à solliciter que M. [V] [B] respecte la procédure prévue à l'article L. 145-6 du code de commerce et mette à sa disposition un local de remplacement le temps des travaux,



- condamner M. [B] à régler tous les frais de déplacement de l'entreprise de SXM Verre et de réinstallation dans un lieu choisi par elle mais aux frais du bailleur et ce durant le temps des travaux,



- le condamner à prendre en charge les frais de réinstallation dans le local loué,



- débouter M. [V] [B] de sa demande en paiement de la somme de 107.490 euros formée à titre de dommages et intérêts,



- débouter M. [V] [B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,



- condamner M. [V] [B] à lui payer la somme de 28.800 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à deux ans de loyer,



- condamner M. [V] [B] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.





MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité des appels



Les appels, interjetés dans les formes et délai de la loi, sont recevables.



Par ailleurs, la jonction des deux instances ayant été ordonnée par décision du 4 juillet 2022 du conseiller de la mise en état, la demande tendant aux mêmes fins formulée par la société SXM Verre dans ses écritures au fond, est sans objet.



Sur la demande d'homologation du rapport d'expertise



En vertu de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.



Par conséquent, le juge est libre de faire siennes les conclusions du rapport d'expertise et d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.



En outre, le rapport d'expertise judiciaire n'est pas un accord ni une transaction susceptible d'être homologué par le juge, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.



Au cas présent, la société SXM Verre sollicite l'homologation du rapport d'expertise judiciaire déposé le 9 décembre 2019 en ce qu'il a constaté un accord des parties selon lequel les travaux devaient être réalisés durant la période du 10 août 2019 au 10 septembre 2019 lors de la fermeture de l'entreprise pour ses congés annuels.



Le rapport d'expertise indique que lors de la réunion du 2 juillet 2019, les parties dûment convoquées et toutes présentes ou représentées ont souhaité réaliser les travaux du 10 août au 10 septembre 2019, période de congés de la société SXM Verre, qui ne peut cesser ses activités en cours d'année.



Cependant, après avoir reçu le 6 juillet 2019 le compte-rendu de cette réunion, le représentant de M. [B] a émis des réserves non seulement sur le calendrier des travaux mais aussi leur faisabilité en présence de caisses de verre.



De même, dans son dire n° 1 en date du 12 septembre 2019, le conseil de M. [B] a nié l'existence de l'accord tel que présenté dans le compte-rendu de la réunion précitée.



Au regard de ces contestations et en l'absence de formalisation de l'accord allégué, c'est à juste titre que la décision entreprise a retenu que l'existence d'un accord des litigants sur les modalités de réalisation des travaux n'était pas établie.



Par conséquent, la demande d'homologation du rapport d'expertise sera rejetée.



Sur la réalisation des travaux



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Au cas présent, la décision entreprise a condamné M. [B] à réaliser les travaux de réparation de la structure et du toit de l'immeuble durant les congés annuels d'été et dit que la société SXM Verre devrait avoir vidé les lieux et le parking afin de permettre la réalisation des parkings.

M. [B] ne conteste pas son obligation de réaliser les réparations non locatives à la suite du passage du cyclone Irma. Il soutient que le preneur a refusé de le laisser accéder au local loué pour y effectuer les travaux de réparation au motif qu'il les avait déjà effectués. 

Cependant, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le preneur se soit opposé au principe de la réalisation des travaux de réparation par le bailleur.

Le conflit entre les litigants s'est noué autour des modalités tant matérielles que temporelles d'exécution de ces travaux. Le bailleur affirme qu'il faudrait que le locataire libère entièrement les lieux, y compris le parking, pour une période de deux mois, tandis que le preneur considère que la libération des lieux n'est pas nécessaire à la réalisation des travaux durant les congés annuels.

Or, il résulte du rapport d'expertise judiciaire en date du 9 décembre 2019 que les réparations effectuées par la société SXM Verre ont été correctement réalisées afin d'assurer provisoirement le clos et le couvert, mais non pas pour résister à un évènement majeur. Les travaux à réaliser sur les fermes et la structure métallique, ainsi que le changement en totalité des tôles, sont des travaux de simple réparation et n'imposent pas la démolition de tout ou partie de l'immeuble. Enfin, le rapport précise que ces travaux ne peuvent se faire en site occupé, qu'ils impliquent que le site soit inoccupé, avec parking libéré et protection des caisses en verre qui ne peuvent être déplacées et qu'ils peuvent être effectués en 34 jours lors des congés annuels du preneur en août 2020.

M. [B] ne démontre pas que la prévision expertale, qu'il conteste, sur la durée prévisible des travaux, serait erronée, ni que la présence des caisses de verre empêcherait la réalisation des travaux. 

De même, le preneur ne prouve pas que ces travaux pourraient se réaliser sans qu'elle n'ait à vider les locaux loués et le parking.

Aucun des co-litigants ne produit donc d'éléments probatoires remettant en cause les préconisations du rapport d'expertise judiciaire.

Par conséquent, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [B] à réaliser les travaux de réparation de la structure et du toit de l'immeuble durant les congés annuels d'été (hémisphère Nord) et dit que la société SXM Verre devrait avoir vidé les lieux et le parking afin de permettre la réalisation des parkings.

Cependant, comme le rappellent les parties dans leurs écritures, les travaux prescrits par la décision entreprise ont été réalisés durant les congés d'été 2021, de sorte que la condamnation à les réaliser sous astreinte est à présent sans objet. La décision déférée sera donc infirmée de ce chef. 

Sur les actions en responsabilité



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, tant le bailleur que le preneur recherchent la responsabilité de son cocontractant. Les faits allégués au soutien de ces demandes étant liés, ces dernières seront examinées ensemble.



M. [B] fait valoir qu'il a bénéficié d'une indemnité d'assurance différée de 107.490 euros pour reconstruire le local loué depuis décembre 2017. Il allègue que le refus de la société SXM Verre de permettre les travaux de reconstruction l'a contraint à demander à trois reprises la reconduction de cette indemnité accordée pour un délai maximum de 2 ans jusqu'à 19 mars 2020. Il affirme aussi avoir, à plusieurs reprises, vainement mis en demeure son preneur de ce risque de perte de l'indemnité d'assurance. Il sollicite la condamnation du locataire à lui verser le montant de l'indemnité ainsi perdue et ce, à titre de dommages et intérêts.



M. [B] avance aussi que la résistance de la société SXM Verre a créé chez lui une crainte psychologique de perdre son bien si un autre cyclone majeur se présentait et aussi un stress de perdre l'indemnité d'assurance. Il sollicite la condamnation de son locataire au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de son préjudice moral. 



La société SXM Verre, quant à elle, reproche au bailleur d'avoir tardé à réaliser les travaux nécessaires pour lui permettre de jouir du bien loué et sollicite l'allocation de la somme de 28.800 euros correspondant à deux ans de loyer, à titre de dommages et intérêts.



Ainsi, les co-litigants se reprochent-ils réciproquement d'avoir retardé l'exécution des travaux de réparation du local loué.



Or, il est démontré que M. [B] a entrepris des démarches pour la réalisation des travaux de réparation. Ainsi, à son initiative, un diagnostic technique de l'immeuble loué a été établi le 5 février 2018. De même, il a versé des acomptes à la société AARC, entreprise en charge de la réalisation des travaux.



Cependant, le bailleur a également beaucoup tergiversé. Ainsi, après la réunion d'expertise du 2 juillet 2019, il a attendu trois mois pour formuler ses observations et n'a pas contacté l'entrepreneur en charge des travaux pour leur réalisation durant les congés d'été 2019. De même, comme le fait justement valoir le preneur, M. [B] s'est montré à nouveau négligent pour permettre leur réalisation durant les congés d'été 2020 du locataire qui avait libéré les locaux. 



Le retard dans l'exécution des travaux non locatifs est donc imputable au bailleur et non au preneur.



En conséquence, c'est à tort que M. [B] impute à son locataire la perte de l'indemnité d'assurance ou la crainte psychologique de la perte de l'immeuble loué. 



Ses demandes en réparation seront donc rejetées.



Au contraire, c'est à juste titre que la décision entreprise a retenu que le bailleur s'était montré peu diligent pour réaliser les travaux non locatifs et a alloué à la société SXM Verre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, ainsi intégralement réparé.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant à nouveau en appel, les dépens de première instance resteront à la charge de M. [B], de même, en équité, que les frais irrépétibles auxquels le premier juge l'a condamné. Le jugement déféré sera donc confirmé de ces deux chefs.



Pour les mêmes motifs, M. [B] supportera tous les dépens d'appel, ainsi que, en équité, une indemnité de 3 000 euros en réparation des frais irrépétibles qu'il a contraint la société SXM Verre à y engager.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevable les appels de M. [V] [B] et de la SAS SXM Verre,



Rejette la demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire déposé le 9 décembre 2019 par Mme [H] [X], expert judiciaire,



Confirme le jugement entrepris en ses toutes dispositions déférées, sauf en ce qu'il a dit que faute pour M. [B] [V] de procéder aux travaux non locatifs de l'immeuble loué à la SAS SXM Verre, il sera redevable d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour de congé annuel d'été de la SAS SXM Verre et ce, pendant un délai maximum de 3 mois,



L'infirme de ce seul chef, 



Statuant à nouveau sur ce point,





Rejette la demande de condamnation sous astreinte de M. [V] [B] à réaliser les travaux non locatifs de l'immeuble loué à la SAS SXM Verre,



Y ajoutant,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne M. [V] [B] à payer à la SAS SXM une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, 



Condamne M. [B] aux entiers dépens d'appel.



Et ont signé,





La greffière, Le président